律途人生的博客：
 |
添加关注成功！ 你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人 |
|
添加关注成功！ 你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人 |
| 兰天律师，广东广和律师事务所律师、合伙人； 深圳市律师协会建设工程与房地产专业委员会委员； 深圳市中小企业与私营企业协会法律顾问团成员； 深圳市房地产经纪行业协会特邀高级讲师； 深圳市律师协会网站创始总版主； 深圳市律师协会杂志编委； 深圳市房地产经纪人； 深圳房地产律师团团长。 先后担任人民法院法官、上市公司法律顾问、房地产开发企业高管、执业律师，从事法律工作22年； 特别专注房地产开发律师实务，率先介入商业地产律师实务，并有志在金融投资领域有所作为。 电话：0755-83511920 手机：13600412868 传真：0755-83679694 邮箱：lawyerlan@qq.com Q Q：454511696 部分客户列表： 深圳市天健（集团）股份有限公司 中国南山开发（集团）股份有限公司 欧莱雅化妆品有限公司 深圳市文华房地产开发有限公司 中海地产集团有限公司 深圳鸿威房地产开发有限公司 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 深圳市亚洲富士电梯有限公司 深圳东海集团有限公司 深圳市高科利华创业投资管理有限公司 深圳市中港城购物广场有限公司 深圳市草莆清水河股份合作实业公司 深圳市宝安劲力工贸发展有限公司 |
|
| ||||
深圳商报记者 秦兴梅 深圳商报自２月７日起对新怡景商业中心（中心城）问题商铺被违规售卖事件进行连续报道至今，由于该项目地理位置特殊，合同标的额巨大，在社会上产生巨大影响。 “不是正常的房地产交易行为” 昨日，舆论的风口浪尖上，作为福田中心区房地产市场的监督管理部门，深圳市规划国土委直属一局回应：不是不监管，是管不了。 据直属一局地政地籍和房地产业科负责人介绍，他们留意到连日来深圳商报的报道，并搜集了中心城“问题商铺”在售卖过程中置业者签署的《委托物业买卖合同》及补充协议，确认了几个情况：一是“问题商铺”作为二手物业进入三级市场买卖，不在预售监管范围之内；二是“问题商铺”销售时签署的合同并非深圳市正规的房地产销售合同，而是《委托物业买卖合同》等形式，未进行网签；三是中心城的产权人保怡物业管理（深圳）有限公司并未参与商铺的买卖销售，也未与任何置业者签署相关合同，同时保怡物业通过公开信形式强调了中心城“限整体转让”、“未办理分割分证”等事实。综上，中心城商铺系被非产权人违规售卖，不是正常的房地产交易行为，置业者应当向公安机关报案。 有置业者反映，自２０１０年１２月第一轮销售启动至今，中心城广场内外随处可见醒目的“卖铺了”，“铺王销售”等巨幅广告，通过美联、中原和世华三家中介机构公司发放宣传手册。加上深圳市怡景中心城商业发展有限公司曾在媒体上刊登了大幅广告，并不断刊发“豪客频现”的报道，渲染中心城“开盘即遭热抢”，“特价铺全部售罄”的场面，给“问题商铺”的买卖披上了看似合法的“外衣”。对于上述情况，在记者多次沟通后，福田区市场监管局终于表态，若怡景公司确非产权人，其卖铺广告属于在房地产市场发布虚假广告。该局将依法查处。 怡景公司坚称“我们是合法的” ２月８日下午，记者再次联系了中心城“问题商铺”销售的担保方、乐高控股股东、深圳市怡景中心城商业发展有限公司（简称怡景公司）总裁刘伟宏。她指出：“我已经看到了深圳商报的报道，篇幅很大，但没有合法性、真实性，我们将在十天八天后召开新闻发布会做出回应。”随即挂断了电话。 记者短信告知：“我们多次联系你们，给予了你们话语权，请重视并尽快回复为盼。”刘伟宏回复道：“我们是合法的，你问规划国土委和房产登记中心。”记者答：“深圳商报的报道依据市规划国土委、招商银行深圳分行和保怡物业委托律师的采访函回复。”刘伟宏短信道：“那你随便吧，我不接受采访。”记者再发短信表示：“报道旨在向公众披露事件真相。我们态度诚恳，您可以随时联系我们。”但截至２月９日下午５时记者发稿，刘伟宏仍未做出回应。 怡景公司敢于大张旗鼓地销售并非登记在自己名下的产权，记者在该公司向中心城租户发出的一份《通知》上找到了其认为“合法”的依据： 中心城广场从２００２年～２００７年间由怡景公司开发建设。２００７年８月，该公司与保怡物业管理（深圳）有限公司签署转让协议。但保怡物业从未向该公司支付全额转让款４．７５亿元，外方保德信亚洲基金在承包接管中心城广场管理权的４年多时间里，也从未支付每年９００万的管理费给该公司。该公司为此受股东委托收回管理权，并已经在深圳法院起诉外方公司，解除２００７年签署的买卖转让合同，解散保怡物业，追讨多年经济损失，并从２０１１年１１月起接管中心城广场。 有业内人士透露，中心城商铺之所以铤而走险被违规售卖，甚至恐涉嫌非法集资，可能与乐高控股、怡景公司等企业的资金链极其紧张有重要关系，“摊子铺得太大，又刚好碰上国家严厉的金融调控政策，缺钱”。记者看到，中心城董事长在销售手册中对投资者“告白”：为回购美国股权，不得不出售其中１．５万平方米的中心城商铺；在《新怡景商业中心（中心城）商铺买卖协议》上则声称“交付的全部商铺款将用于支付偿还银行贷款，解除抵押和支付股权交易款”；此外，刘伟宏多次向媒体表示，在深圳和哈尔滨投资了大型项目，以此“在全国复制更多的中心城”。 “卖铺”违反多个法律法规 据记者了解，由于中心城位于深圳市福田中心区的核心位置，加上刘伟宏在政协、商界和地产业的特殊身份，社会影响巨大。广和律师事务所律师兰天依据深圳商报报道，对事件进行了法律剖析。 第一，乐高控股有限公司和怡景公司不是产权人，无权销售新怡景商业中心。其擅自销售的合同应属无效。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”从以上规定就可以看出：房屋权属证书上的权利人才是房屋的合法拥有者，才有权对房屋进行处分。 第二，股东不享有直接处分公司财产的权力。深圳市市场监督管理局登记显示，保怡物业由外国法人独立投资３９５０万美元设立。刘伟宏是该公司委派的董事长。《公司法》及其司法解释，股东无权直接处分公司的财产，只能转让自己的出资，或者在特定条件下提请对公司行使其他权利，无权处分公司的财产。 第三，售铺行为侵害抵押权人的抵押权。根据《担保法》四十九条规定，转让新怡景商业中心应事先征得抵押权人的同意。另外，乐高控股有限公司售铺时约定商铺的每月租金支付给买受人。这实际上也侵害了抵押权人——招商银行牵头的贷款银团按期收回贷款本息的权益，充分证明了其擅自处分行为对第三人合法权益的损害后果。 第四，置业者的买铺行为不符合善意取得法定条件。 《物权法》第一百零六条第一款规定“完成公示”是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从以上规定可以看出，中心城的置业者所购买的商铺由于尚未办理产权转移登记，也未实际交付，不具备上述条件；由于产权人保怡物业管理（深圳）有限公司已经明确否定了乐高控股有限公司的售铺行为，因此，也不可能发生后续交付商铺和转移登记的情形发生。 综上，乐高控股有限公司、怡景公司出售中心城商铺的行为，同时违反了《公司法》、《担保法》、《物权法》等多个法律、法规。他们与置业者签署的买卖合同应属无效。 |
一、乐高控股有限公司、深圳市怡景中心城商业发展有限公司不是产权人，无权销售新怡景商业中心
房地字第3000493628号《房地产证》是新怡景商业中心唯一合法有效的《房地产证》，该证记载的产权人是保怡物业管理（深圳）有限公司而非乐高控股有限公司（下称乐高控股）和深圳市怡景中心城商业发展有限公司（下称怡景发展）。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上规定就可以看出：房屋权属证书上的权利人才是房屋的合法拥有者，才有权对房屋进行处分。
本案中，保怡物业管理（深圳）有限公司是新怡景商业中心的产权人，只有该公司才有权决定是否转让新怡景商业中心的全部或部分商铺。
二、股东不享有直接处分公司财产的权力
经查，保怡物业管理（深圳）有限公司由CENTRAL WALK (BARBADOS) COMPANY LTD.【中文译名：中心城（巴巴多斯）有限公司】的外国法人独立投资3950万美元设立，刘某只是保怡物业管理（深圳）有限公司的委派董事长，并非股东。根据《公司法》及其司法解释，股东无权直接处分公司的财产，只能转让自己的出资，或者在特定条件下提请对公司行使其他权利，那么作为非股东更是无权处分公司的财产
三、乐高控股有限公司擅自出卖保怡物业管理（深圳）有限公司名下商铺的合同应属无效
最高人民法院1991年3月22日曾以（90）民他字第36号《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》，明确答复福建省高院类似的协议、合同无效。在本案中，乐高控股和怡景发展根本就不是新怡景商业中心的产权人，未经产权人保怡物业管理（深圳）有限公司的同意，就将新怡景商业中心的商铺出售，显然符合上述最高院的复函中关于合同无效的规定。况且，事发后保怡物业管理（深圳）有限公司曾在媒体上发布公开信，对乐高控股和怡景发展的售铺行为予以否定，即不予追认。
四、售铺行为侵害抵押权人的抵押权
《担保法》四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让该无以抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。显然，转让新怡景商业中心应事先征得抵押权人的同意。另外，乐高控股和怡景发展售铺时约定支付商铺的每月租金给买受人，这实际上侵害了抵押权人——招商银行牵头的贷款银团按期收回贷款本息的权益，这充分证明了其擅自处分行为对第三人合法权益的损害后果。
五、买铺行为不符合善意取的法定条件
由于善意取得会发生原所有权人的所有权相对消灭，而善意受让人取得所有权的结果，因此，各国法律都规定了严格的构成要件。从我国《物权法》的规定和司法实践来看，适用善意取得制度要具备以下要件：
（一）无处分权人处分他人财产
善意取得制度与无权处分相伴随，故与受让人进行交易行为的让与人必为无处分权人。
（二）受让人取得财产时出于善意
善意与恶意相对而言，其基本的含义是不知情。 我国《物权法》中的善意，为受让人不知且非因重大过失而不知让与人无权处分。
（三）以合理的价格有偿转让
我国《物权法》将有偿性作为善意取得的构成要件。
（四）完成了法定的公示方法
《物权法》第一百零六条第一款规定完成公示是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这就意味着善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件。
从以上规定可以看出，购买的商铺由于尚未办理产权转移登记，也未实际交付，尚不具备上述第四条规定的条件；由于产权人保怡物业管理（深圳）有限公司已经明确否定了乐高控股和怡景发展的售铺行为，因此，也不可能发生后续交付商铺和转移登记的情形发生。
综上所述，乐高控股和怡景发展出售新怡景商业中心的行为违法了上述法律、法规的规定，其与买受人签署的买卖合同应属无效。
后记：
本案中涉及的法律关系、诉讼主体较为复杂，合同标的额巨大，社会影响同样巨大。本律师及“深圳房地产律师团”将以专业的房地产法律知识、丰富的房地产办案经验、娴熟的房地产纠纷处理能力，免费接受新怡景商业中心的相关各方的法律咨询。本团队将为咨询者定制切实、可行、务实、有利的后续操作方案。
咨询及登记电话：0755-83511920 13600412868
地址：深圳市福田区福虹路世贸广场A座20楼广东广和律师事务所
本文背景阅读：http://szsb.sznews.com/html/2012-02/07/content_1917757.htm
直播网址：http://zhibo.zsjdc.com/v2/fyqdqyzj/
深圳房地产律师团宣告成立
2011年11月18日，“深圳房地产律师团”宣告成立。
“深圳房地产律师团”由广东广和律师事务所兰天律师、广东联建律师事务所刘义祯律师、北京市京都（深圳）律师事务所罗大有律师、广东瀚诚律师事务所刘国梁律师、广东东方财富律师事务所刘贵才律师、广东泛城律师事务所王志强律师等六位律师组成。
“深圳房地产律师团”以打造强强联合的团队合作品牌、提供建筑房地产领域高端业务法律服务，铸造团队社会声誉和专业形象为目的。
深圳房地产律师团的服务领域涵盖了土地受让转让、建设工程招投标、房地产开发销售、城市更新及土地整备、商业地产营销策划招商代理、房地产领域投融资、股权转让和资产并购等高端领域，将为广大客户提供一流的专业服务。
同日，由“深圳房地产律师团”主办、珠三角地产网支持的“情与法的权益之计”首次地产沙龙网络直播，在广东广和律师事务所成功举行。“深圳房地产律师团”的六位律师对当下由于房屋降价引发的业主维权等诸多法律问题进行了深刻的分析和研讨，珠三角地产网借助其强大的网络平台将相关法律观点迅速直播给社会公众。
只有冠军，没有亚军
——浅谈律师法律服务的投标技巧
目前，律师法律服务市场的竞争异常激烈，稍微大一点的项目都要进行招投标或者邀请招标，参与竞标的各家律师事务所无疑都会使出浑身解数甚至竞相杀价，除特殊情况以外，经常出现两、三家几轮PK的情况，最终，除了中标者，其他竞标者统统被PK掉。在这个无情的竞争市场里，只有冠军，没有亚军。
结合成功与失败两方面的经验教训，以下几个方面值得注意：
一、必须特别注重标书的制作
标书的制作是竞标过程中非常重要的一环，无论是内容还是形式，各家律师事务所越来越重视，一份优秀的标书应当突出几个重点：
1、在吃透招标文件和招标要求的基础上，针对招标项目，详尽提出本所的专业见解，特别是对项目运行过程中可能遇到的法律问题，应当提出自己具体的解决方案。
2、平时有意识地收集本所的优秀案例，选择最能代表本所专业水准并与招标项目密切相关的案例在标书中予以引用，以体现本所过往的经验、实力和对招标项目的深刻理解。
3、标书一定要精美装订，设计简洁、大方的封皮，编排简单、清晰的目录，并分章的将各类文件装订成册，内容尽量翔实厚重，切忌草率单薄。
二、认真研究报价的合理性，并使其具竞争优势。
目前大多数招标单位，采取的并非最低价，而是将全部投标报价的平均价确定为一个行情基准价，然后根据越接近基准价得分越高，否则反之的原则，给各家投标人的报价打分。
对此，首先应对招标项目进行工作量拆分，对每一个阶段的工作量进行评估，再对经办人员人数进行评估，最后算出每个阶段的最低工作成本和利润空间，就可以得出大致的报价区间。
另外，还要研究竞争对手的报价习惯和报价区间，明确自己投标的主要目的是为了占领市场还是为了赚取盈利，来确定自己的标价区间或数额，并使其具有竞争力。
三、做好充分准备，重视讲标的现场效果
应当确定一名主办律师同时作为讲标人，对招标项目的核心问题进行事先充分准备。对招标项目可能存在或发生的法律问题做好针对性的解答，在讲标现场对评委提出的各种问题须做简明扼要、针对性强的回应，并能与讲标现场的评委有良好的互动。特别是对招标项目通常遇到的法律问题要讲得简洁、明了、具体、到位，对竞争对手没有讲到或者讲不透的地方更要深入、独到，以突出自己的专业水准和实务经验。
四、注重形式、追求完美
除了一份完美无缺、精美厚重的标书外，以下方面也很重要：
1、严格遵守招标方的要求，杜绝废标出现
一是，严格按照招标方的要求提供各种材料、证照、文件，缺一不可；
二是，严格遵守招标单位规定的时间，千万不能逾期提交招标文件或迟到参加各种会议，否则，会被招标单位直接宣布为废标；
三是，参加讲标的本所成员必须统一服装，从头到脚整洁、大方、得体、沉稳，切忌不修边幅或随随便便；
四是，应当组成以所主任挂帅的团队小组，以体现对招标方的重视和尊重，并展示投标方的团队形象和团队实力；
五是，必须制作PPT文件，并当场演示，文件应当标题明显、内容简洁，最好能配以适当图表，切忌标题混乱、内容繁杂，只有文字，没有图片。
2、承诺书很重要
承诺书是体现投标方为完成招标项目的决心和承诺，郑重的书面承诺可以给予招标方心理上的安全感，应当大胆的予以承诺：主要内容涉及到派驻驻点律师，随时回应招标单位的呼叫，保守其商业秘密等。
总之，律师法律服务招投标是律师团化服务的大势所趋，投标不仅是实力的体现，还是形式的展现、投标技巧的展现。
深圳房地产律师团组团方案（草案）
序言
当我们满怀着青春的梦想，头顶着公平、正义的法律桂冠，步入了令人羡慕的律师行业，蓦然回首，才发现在充满荆棘的执业道路上，洒满了你我不屈而孤独的身影。
2011年年底，深圳市执业律师人数将接近7000人，今后每年还将以约10%的比例迅速增长；目前，中低端业务当事人“货比三家”、律师间竞相压价的现象比比皆是，高端业务更是处于白热化的恶性竞争状态。这将迫使我们不得不放弃单打独斗，不得不强强联合、团队合作。
我们个个是律师业务的佼佼者，但我们不是律师收入的佼佼者，为什么？我们走在一起，就是要借助每个人的智慧、勇气和行动，追寻答案、追求成功、实现理想！
一、团队名称
“深圳房地产律师团”是我们团队的正式名称。
深 圳——明确的地域归属，明确我们的大本营在深圳，也方便深圳范围的当事人对我们团队的认知和认同；
copyright © SouFun.com Limited, All Rights Reserved. 搜房公司 版权所有
