二手房交易中“跳单”的法律界定

最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。《规定》中第一批指导性案例为4例，其中上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案以案例的形式对二手房交易中的“跳单”进行了法律界定。

“跳单“是指购房人和中介方在签订的居间合同中明确约定的：禁止买方利用中介公司提供的房源信息却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的违约行为。但是同一房屋信息经多个中介发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介中选择并交易，此行为不属于“跳单”违约。

附：

指导案例1号

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
　　（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）

　　关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约

　　裁判要点
　　房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中

“降价补偿”的法律解析

商品房预售合同从签订到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。在国家对房地产调控政策持续加强的情况下，伴随着房地产价格的下跌，部分地区因购房者要求降低补偿的而预售方的拒绝而形成矛盾激化的情况屡屡出现，有的开发商也推出退款补偿、保值回购等“降价补偿”行动。针对“降价补偿”，广东星辰律师事务所梁刚律师从法律角度辨析如下：

一、价格补偿并非开发商的法定义务

在市场经济条件下，商品的价格在供需关系的调整下围绕价值上下波动，这是经济规律。房地产的价格上涨或下跌本身属于正常的市场风险，当事人对于这种市场风险是能够或应当能够预见的。购房者和开发商作为合同当事人，会同时面对这些商业风险。

根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事

婚姻关系中的房子（4） 婚前购买婚后还贷的房子

2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

第十条规定：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

1、  婚前一方已按揭购买并支付首期款，婚后才取得房产证的房屋

只要一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，即使房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以婚

婚姻关系中的房子（2）房屋赠与

2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第六条的规定：

 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

1、赠与

赠与是指一方将自己的财产无偿给予另一方以及接受的一方表示愿意接受该财产。给予方为赠与方，接受方为被赠与方。

对于房屋的赠与，指的是房屋所有权人将自己所有的房产的全部份额或部分份额无偿给予另一方，另一方同意接受该房屋，并在国土部门办理相关产权变更登记（过户）手续。

2、赠与的房屋必须是个人财产。

无论婚前或婚后，被赠与方接受的财产都是其个人财产，不是夫妻共同财产

婚姻关系中的房子

2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条的规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

1、孳息

孳息是民法中的一个法律概念，它指由原物所产生的额外收益。根据民法，孳息分为天然孳息和法定孳息。

天然孳息，指依物的本性天然而生长，不需要人力作用就能获得的孳息，如苹果树长出的苹果，草原长出的牧草等。

法定孳息，指物因某种法律关系所产生的收益，如房屋的租金、存款的利息等。

对于房屋来说，孳息主要指房屋的租金。

2、自然增值

自然增值是属于不需要人为操作自然的增加某个东西，就是非人为

2011年7月11日起，我市将对存量房（即二手房）交易实行按计税参考价格核定计征各项税款的。而计税参考价格（简称：评估价）由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

一、新政策出台带来的影响主要表现在：

1、新政策将有效抑制“阴阳合同”

二手房交易中的“阴阳合同”，一般指双方为少缴税和降低交易成本，通常会签订两份合同，利用一份房产买卖合同（将申报的成交价格做低的）办理过户和纳税手续，再以实际成交价格的房产买卖合同进行真正地交易。签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，也会损害到买卖双方的利益。

实施新政策后，当购房人申报的成交价格高于或等于评估价时，按纳税人申报的成交价格征税；当纳税人申报的成交价格低于评估价且无正当理由的，按评估价征税。被做低的申报成交价格，就会被税务部门认为申报合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，签订阴阳合同就不能起到少交税的作用