卢铿的博客：
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| 1950年出生,大学本科。 历任： 武汉大通实业有限公司开发部经理, 香港大通实业有限公司总经理， 新加坡维信集团驻中国首席代表， 华新国际集团管理委员会主席， 上海实业发展股份有限公司董事、总裁 上海上实房地产有限公司董事长， 重庆华新国际城市发展有限公司董事长， 成都华新国际城市发展有限公司董事长。 现任：青岛海尔房地产开发投资有限公司董事长.CEO。。。 |
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hcandy2012
hongtianao
中国第一本地产..
白云成
翰茳雪
“金融海啸”袭来，房地产业回归理性时代。此时，产品创新和营销创新备受企业重视。本“辞典”囊括了房地产行业营销的思路、谋略、工具、手段、渠道和方法，凡十大模块共计428条，可作为房地产行业营销策划之有效速查工具。其中，既有中国房地产行业十多年来经过验证屡试不爽的营销方法，也有实战中得以运用或局部采用但未经系统总结和提炼的策略。这些营销策略不局限于房地产行业，它们采撷自那些更加成熟的营销领域、那些更为发达的国家和地区，甚至那些遥远的古代。这些营销方法亦可放诸广泛的经济活动范畴以启发人们解决不同领域的营销问题。
子曰：“学而不思则罔，思而不学则殆”。本“辞典”不可能穷尽当今房地产行业一切可能的营销手段，其本意也不在此。所谓抛砖引玉，能为房地产行业之营销提示一二，足矣。
在任何情况下，这些策略都应当有选择地加以组合使用，在分析环境、态势、阶段、产品、市场和政策等之后，采用多种多样、变化无穷的组合方式，认真摸索之，妥加利用之，则解决房地产企业的营销问题可谓闲庭信步、水到渠成，游刃有余而事半功倍矣。
惟愿这些凝聚基础理论、哲学思想与实战经验的营销方法，能为中国的房地产行业尤其是房地产企业的营销工作锦上添花。
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房地产营销的基础理论也是房地产营销中某种综合方法的统称。
全员营销
全程营销
整合营销 集成营销
立体营销 组合营销
多元营销 综合营销
经典营销 一体营销
传统营销 计划营销
复合营销 体系营销
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哲学是具有普遍性的知识，经常思考哲学问题，有助于跳出营销事营销。
动态营销
静态营销
重复营销 趋势营销
关联营销 交互营销
互联营销 集中营销
分化营销 饱和营销
超级营销 极端营销
过度营销 超前营销
巅峰营销 平衡营销
选择营销 样板营销
强势营销 低调营销
炫耀营销 高调营销
有形营销 无形营销
高端营销 终端营销
显性营销 隐性营销
对称营销 对等营销
滚动营销 循环营销
主动营销 背景营销
变异营销 过渡营销
传递营销 约定营销
密集营销 动机营销
猜想营销 预测营销
搭配营销 混搭营销
特质营销 特征营销
花样营销 转型营销
智慧营销 山寨营销
有机营销 境界营销
表象营销 元素营销
宽泛营销 窄众营销
延伸营销 弹性营销
换代营销 换位营销
边界营销 权益营销
转化营销 寿命营销
思想营销 精神营销
势能营销 区隔营销
加法营销 乘法营销
亮点营销 识别营销
复杂营销 简单营销
复苏营销 逆市营销
动力营销 拉动营销
快捷营销 匀速营销
双向营销 多向营销
双边营销 多边营销
条件营销 非常营销
限制营销 兼善营销
适从营销 非攻营销
积极营销 相似营销
持续营销 替代营销
矛盾营销 进阶营销
刚性营销 柔性营销
模范营销 机会营销
实证营销 实用营销
三、文化营销
通过文化活动，树立品牌并产生互动。同时，通过抓住消费者的心理取得领先优势
品牌营销
形象营销
审美营销 禅意营销
故事营销 理念营销
口碑营销 偶像营销
精英营销 象征营销
时尚营销 魅力营销
红色营销 传奇营销
继承营销 创作营销
格局营销 唯美营销
亲情营销 生活营销
情感营销 未来营销
导向营销 个性营销
造梦营销 直说营销
感性营销 和谐营销
眼球营销 尊享营销
灵感营销 心灵营销
友善营销 格调营销
新意营销 意境营销
延迟营销 怀旧营销
圆梦营销 忠诚营销
亲和营销 道德营销
关爱营销 情感营销
布道营销 动员营销
直觉营销 色彩营销
气味营销 动感营销
放心营销 邻里营销
责任营销 感知营销
期望营销 诚信营销
快乐营销 表情营销
激情营销 激发营销
四、资源营销
利用各种可集成的资源进行营销。
协同营销
委托营销 承包营销
佣金营销 代理营销
连锁营销 结盟营销
联合营销 专业营销
联动营销 特卖营销
特许营销 共享营销
首长营销 名人营销
权贵营销 专家营销
代言营销 平台营销
圈子营销 政策营销
政府营销 社交营销
融资营销 创奖营销
评奖营销 竞赛营销
五、常规营销
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常见的营销策略。 |
实力营销
稳健营销 精细营销
适度营销 榜样营销
层级营销 规模营销
经验营销 族群营销
机制营销 主流营销
走势营销 数据营销
说服营销 结论营销
实验营销 使命营销
目标营销 务实营销
抄底营销 补差营销
增值营销 贬值营销
平价营销 同价营销
边际营销 直接营销
包租营销 包退营销
保价营销 保底营销
减税营销 减负营销
避税营销 贴息营销
奖励营销 探底营销
回报营销 份额营销
赊贷营销 理财营销
让利营销 折扣营销
价格营销 提价营销
送礼营销 返利营销
广告营销 楼书营销
案名营销 书籍营销
包装营销 控制营销
统计营销 问卷营销
案例营销 助推营销
推介营销 舆论营销
代价营销 概念营销
分解营销 分类营销
分众营销 群体营销
共性营销 细分营销
六、兵法营销
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兵者，诡道也。市场如战场，竞争如打仗。激励团队，进行正面或者侧面竞争，刺激销售……道理是一样的。 |
另类营销
差异营销
扰动营销
特色营销 创意营销
技巧营销 错位营销
点子营销 借势营销
嫁接营销 竞争营销
造势营销 利益营销
针对营销 承诺营销
激励营销 杠杆营销
战术营销 渗透营销
持久营销 饥饿营销
惩罚营销 角色营销
愿景营销 悬念营销
博弈营销 阵地营销
实战营销 纵向营销
横向营销 线性营销
曲线营销 群鱼营销
对抗营销 捆绑营销
先发营销 后发营销
短板营销 垄断营销
囤货营销 抢客营销
合围营销 逆向营销
游击营销 挑战营销
优势营销 傍款营销
借壳营销 投机营销
择地营销 趋势营销
诀窍营销 奇迹营销
神秘营销 突破营销
蓄势营销 间接营销
七、过程营销
项目销售进展到不同阶段可以或者能够采用的多种营销模式。在这些过程中又会有不同的节点和事件应加以利用。
会展营销
展示营销
房展营销 活动营销
行动营销 培训营销
公益营销 拍卖营销
选美营销 娱乐营销
交房营销 热点营销
季节营销 节点营销
卖点营销 接力营销
节奏营销 节庆营销
淡季营销 启蒙营销
预热营销 时段营销
应势营销 分段营销
主题营销 细节营销
时机营销 周期营销
八、产品营销
在产品设计阶段，赋予产品以多种优势（差异化）的卖点，然后通过展示，使消费者真切体验这些优势。
技术营销
艺术营销
品质营销
情景营销 实景营销
体验营销 品鉴营销
对比营销 教育营销
现房营销 生态营销
环保营销 智能营销
节能营销 设施营销
定制营销 功能营销
功效营销 证言营销
户型营销 建筑营销
空间营销 景观营销
装饰营销
九、渠道营销
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掌握销售渠道，了解和客户沟通的最佳途径。 |
本土营销
现场营销 住区营销
专柜营销 场所营销
中心营销 异地营销
跨界营销 内部营销
路演营销 区域营销
会议营销 论坛营销
聚会营销 大户营销
对口营销 邮路营销
网络营销 短信营销
新闻营销 媒体营销
软文营销 电话营销
游戏营销
十、公关营销
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可持续发展的营销模式，克服危机，化劣势为胜势的营销方法。危机无处不在，不做好预案，危机来时必然手忙脚乱，顾此失彼。危、机并存，这些模式提醒你如何转危为安，化危机于无形。 |
售后营销 客服营销
客户营销 沟通营销
会员营销 常客营销
诗外营销 应急营销
绝地营销 困局营销
冒险营销 风险营销
异动营销 冲突营销
困境营销 瑕疵营销
变脸营销 解围营销
诱惑营销 抵款营销
争议营销 退货营销
日前收看上海某电视台的一个财经对话节目，见台上诸仕对楼市之何时见“底”争得面红耳赤。看完之后，除了为嘉宾们各执已见的言论感到有些可笑和可叹之外，别无收获。我相信不少观众听后也会一头雾水。关于楼市的“底”，容我也来闲话几句。
“底”能找到吗?从市场来看，目前不少城市的房屋销售量已见回暖，说明“量”之“底”已初显，但售价不见上升。售价未见上升的原因在于仍有观望、房价太高和购买力有限等。“价”之底更多地为人们所关注。房价不要“大起大落”是政府的观点，而房价的大起与大落其实都有阻力。于是，人们心中那个理想中的“底”或许会在波动和振荡中隐而不见。
“底”呈什么样？“L”型说的“底”部是平直的，“V”型说的“底”部是瞬时的，“U”型说的“底”部是短暂的。我曾提出的“河床断面型”的底部则是总体平直而又微有起伏的。如果此说成立，我们其实找不到一个理想中的“底”部，诸多的博弈因素会使得“底部”不断地出现变异，何况各个城市的情况会千差万别。
需要找到“底”吗？官员、学者、专家和媒体们对“底”事似乎特别感兴趣。其实，当我们在迷茫中寻找这个“底”和等待这个“底”的过程中，中国的经济正在经历一个十分痛苦的自救过程。宏观调控的失当和金融海啸的来袭对房地产行业的冲击已经够大了，我们还需要若无其事地去为了探“底”的游戏而忘记自己现在该做些什么吗？
“底”找到了，我们在哪里？或许，由于我们各个方面都不介意，探“底”的游戏一直在进行。终于有一天，当我们心安理得地等来了那个久违的“底”时，有房的人们会出现资产已贬值不少，没房的人们仍然会买不起房子，真正受益的将是那些具有经济实力的唯恐房价不见底的投资者和投机者。他们会先于自住者进场。
到“底”了，后面又是什么?有时想，宇宙那么大，大得没有边界。如果有边界，边界之外又是什么？同样，房价或许有个“底”，那么“底”的后面又是什么？其实，只要这个“底”不是“V”和“U”之底，就心定会出现波动，在长周期的小幅波动中，人们还只是在论坛上动嘴而去不动手买房吗？
必须见“底”才能出手吗？对于持币待购者，如果真等到房价见“底”了，其实会有三个损失——其一，不是所有人都会等到那一天。真等到了那一天，您心仪的房子可能已经被别人买去；其二，等到了那一天，政府和银行的政策可能又会发生新的变化，按揭利率总有一天还会回调；其三，真的到了那一天，很可能会发生房价的报复性反弹现象。
这个“底”可以改变吗？经济与楼市走向的曲线与许多因素有关——政府政策、行政力度、媒体舆论、专家言行、开发商心态以及购房者心理等等，这是一个系统问题。这个系统中的每一个因素都在影响着“曲线”斜度、长度、波幅和频率的变化。所以，这个“底”，一定是可以改变的，问题只在于我们想不想去改变它和怎样去改变它。这个“底”不应该是等来的，更不应该是在“论坛”上人们不负责任的说笑之中变出来的。
“底”就在我们心中。世界上最容易做的事是坐观、是批评、是议论。楼市的“底”究竟在哪里？其实，它就在我们的心里。如果我们都能洞悉此次“金融海啸”的危害，都能理解中央和地方政府关于救市的政策，都能知道“大河无水小河干”的道理，“底”在哪里就应该很明白了。
此次西方生病，中国不得不也吃药了。关键问题在于，我们不要吃错药，更不要生出别的病来。半年之内，政府先后出台了七轮行业政策，其力度空前而收效却似乎有限。因为，今天的楼市涉及面太多，惟有使用有效的组合拳，才能够全面有效地提振楼市。
政策到位：迄今为止，中央及地方已经出台了不少相关政策。接下来如果不再有新的政策出台，应当告知大众不要再期待那“第二只靴子”；如果还有新的政策，最好能够集中起来一步到位，以结束市场无限期的观望与期待情绪。
适度微调：宏观调控不能够时有时无，否则就会一放就乱，一收就死。应当坚持“适时微调”的原则，在恰当的时机进行有效而温和的调控。适度的、持续的宏观调控可以避免行业的经常性的“折腾”和“硬着陆”。
政府让利：在房地产企业的成本结构中，以土地和税费为主的政府收益占了很大比例。尤其在二〇〇七年楼市狂潮中，在“价高者得”的思维导向之下，地方政府受益最大。面对当前的行业困境，政府应当通过多种方式让利于企、让利于民。
银行支持：当前银行的作为尚未跟上政府的救市政策，不少政府的政策因为银行政策的牵制而未能产生实效。与不少行业相比，房地产行业为金融业所创造的效益是更加安全的。银行应该有选择地支持一部分应该支持和值得支持的开发商。
促进并购：行业内有房地产开发资格的企业有近6万家，这是一个早已失控和过量的数字。此次的“严冬”必会促进行业的重组洗牌。但是，由于各种原因，这个过程会漫长而痛苦。行业的大洗牌很需要有能促进并购行为的有效政策出台。
公建公交：政府应通过以公建、公交系统为主的社会投资，形成城市公共环境对居住开发的有效支持。这方面中国香港和日本等地的成熟经验很值得关注。生活设施的社会化有助于开发商保持正常的投资热情。
土地控制：不少地方政府在过去的几年中过量地出让土地，造成了如今大量的土地闲置、“地王”现象和白热化的企业竞争。由于土地存量及待开发的住宅量已很大，政府应严格控制今后的土地供应量，促使土地价格回归到合理的水平。
存量处理：当前的新房“存量”有四大类——已建成而未售出的房屋、未建成而待建成的房屋、已有地而未开发的房屋以及待供地而将开发的房屋。目前这四类房屋已形成了天量的存货，这对于房地产市场和行业的破坏是巨大的。地方政府应采取相关政策措施来消化存量。
土地分级:地方政府应彻底摒弃“价高者得”的追求，改变“土地财政”思维方式，通过土地价格杠杆来调节商品房的产品结构。因地制宜、因时制宜、因投资者制宜、因项目制宜。让投资与市场真正实现理性化发展。
土地招标：土地供应执行“招、拍、挂”本来是对的，但应更多地使用“招标”，而少用“拍”、“挂”这两种“价高者得”的迫使土地价格飙升的方法。“招标”时可以让投标者提供项目“定位”和“规划”，有利于让最适合的开发商去做最适合的项目。
房价控制：看似不羁的房价其实是应该控制而且可以控制的。市场化并不意味着可以放任房价的大起大落。在当初房价疯涨的时候，没有人来控制房价，致使房价成了当下一个严重影响社会民生的敏感问题。采取必要措施控制房价很有必要。
产品创新：房价上来容易下去难。当各地房价都已超过人们的平均购买能力时，很需要在“总价”上做文章。“把房型做小，让生活住大”的“小户大家”理念，可望有助于解决多个方面的问题。大多数家庭没有必要“一步到位”买大户型，但却可以享受“无域的生活”。
营销创新：除了产品的创新之外，市场低迷时期的营销策略创新也十分重要。优秀的营销可以指导产品的进步，可以创造价值，可以建立品牌的影响，还可以改变生活与文化。营销绝不是任意的“忽悠”，而是负责任的推广。
解决社保：市场的刚性需求客观存在着，因为有中国的人口增长、城市化进步以及改善型的需求等，问题在于今天许多人对“金融海啸”袭来之后的未来生活保障有担忧。只有在基本和广泛的社会保险惠及到大众时，更多的人们才能更放心地拿出存款来购房。
购房补贴：政府通过必要的、适度的、多形式的购房补贴，可能有效地激活低迷的楼市，以此“小钱”撬动民众庞大的存款力量，并让房地产业直接或间接拉动百余个相关行业的发展，此事于国于民都很有利。
理性调价：当前全行业已经进入“微利时代”，尚有较高利润空间的少数开发商应当适度地降低房价，此举有利于市场价格体系的理性化，有利于开发商自身的现金流和降低财务成本，也有利于整个市场的理性发展。
限价浮动：对于限价房，只考虑将售价限死，而成本却无法控制，是很不合理的。如果限价房仍须推行，应允许根据当期的通胀率及主材价格的波动等因素而让“限价”在一定范围内上下浮动，以确保开发商能有起码的利润，从而保持参与建设的积极性。
廉租房屋：政府应加大力气组织开发廉租屋，有效解决低收入民众的住房问题。同时，可以考虑在廉租屋中也分等、分级、分类、分系列，让廉租屋系统也形成“梯级”消费，大多数人是能够接受和享受“梯级”生活的。
夹心阶层：在三类“保障性住房”中，廉租屋应当多建，而“限价房”和“经济适用房”则应限制或者取消，因为其开发存在太多的问题和困难。要解决“夹心层”人群的居住，一方面应鼓励租房住、购买二手房和三手房，同时还要通过对土地价格的控制调整来引导开发商开发不同类别、等级和价位的商品房。
舆论导向：舆论对于房地产业的评价一直不公正，其原因很多——记者误言、专家偏见、开发商谬论以及官员失语等等。为了重新建立起信心系统和拉动房地产业，有关部门应当把控舆论的正确导向。
信心系统：信心早已不只是一个心理问题。重建信心系统，需要政府重视、政策到位、银行支持、专家一致、媒体正言、开发商理性与百姓的共识、同心和合力。信心系统的重建是稳定楼市的关键。
调整心态：过去的十年作为当代房地产的“第一个十年”相对比较顺利。大家都要习惯于忘记过去那个顺利的十年，而去面对一个政策环境、投资环境和市场环境都已发生了根本变化的“新十年”，以平和的心态去面对和解决“新十年”的新问题。二○○八年，在中国当代房地产送走第一个波澜壮阔的十年和即将迎来一个充满未知的新十年之际，海尔地产提出了“小户大家”的人居理念。
由于人口众多和资源短缺，未来的中国社会必定会成为一个节俭型但不失幸福的社会，“奢侈”和“浪费”的思潮将逐渐淡出。在住房问题上，相对而言的“小户型”会成为必然趋势，惟有把平均户型适当减小才可能最有效地遏制人们无所顾忌的资源耗费和碳排行为。
营造“小户”并不难，建筑师们有足够的想象力和设计技能把户型做小，让90平方米以下的户型真正成为中国当代人居的主力户型。今后，即便是15平方米的单套和40平方米的复式也不再会是设计上的奇迹。诚然，“小户”之“小”并不意味着所有的户型都必须要小到某个尺寸之内。这里的“小”字更多是意味着合理的家居空间，大规模的偏大户型对于客户资金、家居空间和公共资源都是浪费。
真正难的在于营造“大家”。“九〇七〇”政策之所以在推广时受阻，就是因为很少有开发商在“大家”二字上面下功夫。“大家”乃是一种超越小户型本体的多元人居空间和生活方式。我们不妨认为“大家”是由“五个空间”组成——家居空间、环境场所、会所设施、商业配套和数字网络。设计、建造和运营这五个空间所共同构成的“大家”，需要开发商和建筑师们的责任、智慧和勇气。
“大家”之“大”，足以包纳“幸福”。“大家”之“家”，能够美化“生活”。真正的“大家”意在“营造幸福生活”。对于个人和家庭来说，“小户大家”意味着超越传统家居空间的美好生活。而对于社会和公众来说，“小户大家”则意味着超越社区环境的和谐世界。
作为房地产业的投资主体、建设主体和创新主体，开发商应当是创造“小户”和“大家”的责任主体。惟有“小户”和“大家”的互动共生才能营造真正符合社会、政府、市场和开发商等多个方面利益的新人居价值。
今天的中国城市正在相继进入“后工业时代”。在这个新的时代里，愈来愈多的人们开始对家居生活提出了新的需求，尤其是对心灵和精神生活方面的需求。归纳起来，当今能称之为“幸福生活”的内容在结构上可以由——方便、舒适、健康、节俭、快乐、尊贵和环保等七个方面组成。要实现这样的完美生活结构并不容易。住区的综合定位需要从以下“五个空间”着眼和着手，这五个空间之间有着重要的关联。
第一空间·家居住所。我们把狭义上的家居空间认为是生活的“第一空间”。在“小户大家”的理念中，“第一空间”的主要意义在于亲情的私密环境。人们不必都去追求“一步到位”的大户型而带来的“体面”，从而沦为背负巨债的“房奴”。家居住所中原来必备的某些功能空间可以缩减尺寸或虚拟到家居之外。当另外几个空间足以更好地解决传统家居的综合功能时，家居住所的规模就可以大大缩减，从而让更多的人买得起适当规模的住房，这对于置业者来说极具现实意义。紧凑设计的厨房、整体式的卫浴、智能控制的客厅、细节考究的工艺等等都有助于将户型做小，较小的户型还有利于建筑期和使用期的节能减排。规划和设计工作可以集成各种已有的相关技术成果，并可提出一些相关技术的全新课题。
第二空间·环境景观。在传统住区中，环境景观往往只是一个种有植物、能够适应“绿化率”规定的地方。其实在城市里，住区的环境景观更应当是一个有综合功能的户外场所或者“户外会所”，我们可以将若干功能赋予这个“第二空间”——环保节能、休闲养生、体育运动、园林绿化、观景审美、公共设施、知识教育、邻里社交、方向引导、广告媒体等等。一个拥有综合功能的环境景观是家居生活不可或缺的有效场所，不同的社区还可以根据当地的自然和文化条件而构建不同的环境景观主题。
第三空间·社区会所。在传统观念中，社区会所常常如同“鸡肋”，不为之房子不好卖，为之则常会亏本运营。在一个有规模的新型社区中，会所其实相当重要，无论其名称是否叫“会所”。会所在本质上应该是家居的扩大，是家外之家，其功能可能弥补家居生活需求之不足。会所生活空间的主要内容可以设置有——小型超市、主题书吧、专业健身房、多功能室内球场、儿童游戏室、社区小厨、家宴式餐厅组合、烹饪教室、网络商店、社区诊所、高级音像厅、棋牌室、多功能厅、维修站点、适量的客房、业主委员会办公室和物业管理办公室等等。会所的部分地下空间还可辟为出租用的保姆房和储藏室等。重要的是，有关联性和主题化的配置有利于会所的招商、经营和管理。
第四空间·商业设施。在大中型规模的社区规划中，除了规模一般为数千平米的会所之外通常还有一个可视之为会所功能再延展的“泛会所”，即商业设施。无论是高楼的底商或是独立的商业，它们都能够直接为生活方式的营造和提升带来益处。这个在空间规模上可能远大于会所的商业系统可以为社区、邻里乃至区域带来更多的商业生活的便利，并因为能够为地方政府创造税源和税基而受到欢迎。商业设施的模式有许多种——百货、超市、群铺、卖场、专业市场、购物中心和城市综合体等等，关键在于其创造性的、因地制宜的定位与招商、经营和管理的有机结合。
第五空间·网络系统。网络空间可将人们的生活带入真正“无域”的境界。通过网络技术的集成应用，人们可以尽享——网络查询、网络咨询、网络指南、网络家政、网络预订、网络购物、网络租赁、网络交易、网络中介、网络店铺、网络广告、网络炒股、网络理财、网络银行、网络营销、网络展示、网络教学、网络视听、网络交流、网络社交、网络聊天、网络体验、网络工具、网络求助、网络求医、网络求职、网络信息、网络智库、网络文档、网络娱乐、网络派对、网络联谊、网络淘宝、网络竞技、网络物管、网络付费、网络搜索、网络呼叫、网络通知、网络报警、网络 监控、网络探视、网络遥控、网络办公、网络差旅、网络会议、网络论坛、网络通讯、网络邮件、网络对讲、网络广播、网络阅读、网络鉴赏和网络创作等等网络生活。社区内的网络服务店（中心）是网络服务的重要中介。
综上，我们可以大致看到“小户大家”中有关“大家”的一些基本思考。人们的家居空间真的有可能变成“（家居）80㎡＋（环境）60,000㎡＋（会所）8,000㎡＋（商业）30,000㎡＋（网络）N”的“大家”格局。倘有如此“大家”的存在，总价有限的“小户”就必然成为更多百姓的购房选择，这有利满足于多个阶层的住房需求，并将在整体上改变人们的生活方式。
事实上，普通家庭的居所空间不仅受到几何尺度上的局限，在科技、艺术和哲学这三个重要的生活层面上也是难以尽享公共成果的，而我们设计的“大家”可以让人们尽享无域的生活，绿色自然与多彩人生构成了未来生活的双生态。
对于个人和家庭来说，“小户大家”可以大大降低置业费用，不失家居的体面，享受无域生活，有利于投资和出租等，提升资产、生活及生命的价值。对于企业来说，很容易形成产品特色与竞争优势，有利于销售和资金周转。对于行业来说，可以完善产品结构，便于相关政策推行，有利于市场发展。对于国家来说，可以节省资源，易于推广住宅产业化，有助于创立节俭性及和谐型社会。“小户大家”有可能实现百姓生活的根本性突破。
香港和日本的人居生活创造了最早的“小户大家”的形态，其优势是极为精巧紧凑设计的“小户”和无处不在的商业配套形成的“大家”环境，其缺点是商业味过浓以及对当代的“心灵产业”和文化艺术的思考不足。
爱因斯坦曾经说，人的一生中有大约十七年是在睡眠和工作之外的，而一个人是否成功与如何度过这“十七年”直接有关。如今人们的平均寿命早已提升，“十七年”可能已超过了二十年。于是如何度过这“二十年”就相当重要，这“五个空间”的大生活可能正好对应了这“二十年”。
或许，我们今后都可以换一种新的“活法”，那就是——“小户、大家”，或者“小户、优品、大生活”，或者“小奢于居，大乐于心”。这才是一种更加符合时代精神的、能让更多人可以分享的优质生活。家居生活因为节俭而更显丰富。
“小户大家”由海尔地产首创并非偶然，海尔的理念、技术、产品和资源等等为“小户大家”的提出奠定了综合基础。海尔的白电、黑电、智能产品、光热产品、橱柜、整体卫浴和家装技术等可以在“小户大家”中大有用武之地，技术成果的集成推广还有可能为海尔形成开发商群体的“大客户”。海尔本来就是中国第一批“住宅产业化示范基地”之一。
注意政策稳定：
几乎每天都在出新的政策，这已成了这段时期的一个特点。政策需要力度而不是频率，不能朝令夕改。当市场总在观望“第二只靴子”时，就肯定会处于行动停滞状态。政策要尽量做到“一步到位”，方可能产生事半功倍的效能。
控制舆论系统：
信息的网络化和经济的全球化一样，是这次金融海啸得以猖獗的重要原因。有时候，舆论界纷乱的思想和没有遮拦的口笔可能比金融海啸更加可怕。正如战争中的攻心策略，一些专家、学者、记者不负责任的言论，正在对未来本已令人担忧的局势火上加油，对此必须加以适度控制。否则，十个政策抵不上“名嘴”的一句话。
关注地区差异：
中国谈不上地大物博，却存在巨大的地域差异。例如，当广东的出口量高达4,000亿元的时候，辽宁只有400亿元。这在对外依存度上有十倍的差异。东与西、南与北，经济和产业结构差异巨大。当“西方生病，中国吃药”之时，各地也应该吃不同的药，犯不着一样地恐慌。
中国与外国不同：
这场金融海啸来自西方，长年的生活方式和消费习惯，金融系统的过量放贷造成巨大金融泡沫的破裂，也波及到了中国。与西方国家相比，中国其实有太多的不同——十三亿人口、40万亿存款（其中包括2万亿美元的外汇储备）、长期的GDP增长势头、一党执政的政治模式、巨大的内需市场、政府的财力和支配能力和崛起的中产阶级等等。
危机中的战机：
在严冬里有人“猫冬”，也有人会“冬泳”和“冬猎”。对于中国来说，此次危机也许恰好是一朝崛起的千载良机和不二战机。例如——在海外收购资源型企业和高科技型企业；调整全球化战略和内需外贸市场比例；调整长期以来不合理的产业结构；进一步加强人口控制等等。
忘记习惯的活法：
中国人已经习惯了十多年GDP持续两位数的增长。增长总有极限，此次全球经济危机就是一次重要的提醒。我们应该忘记“必须保持长期高幅增长”这一听起来似乎令人振奋其实可能会祸端无穷的提法，适当地放慢增速并寻找更加科学的发展路径。
解决历史积累问题：
改革开放三十年来，中国经济社会地位的变化确实恍如隔世。然而，积累下来的综合问题也确实很多，许多问题是在一味的快速发展中难以解决的。而今，因为受制于全球经济萧条，集中反省和解决一些发展所带来的问题正是时候。
解决心理问题：
信心不只是一个心理问题，但也是一个心理问题。当前，日常消费受到的影响不大，春节消费的统计结果已有证明。受到影响最大的是房子、车子等大宗消费或投资。政府和专家们应集中力量在这方面进行前景介绍和政策修订。只有大宗消费和投资的真正启动才能有效地解决内需问题。
让有钱人带头花钱：
按犹太人的“二八定律”，往往80％的财富掌握在20％的人手中。此事中国可能会有异，但确实也存在着巨大的贫富差异。有钱人有钱，有更大的承受力，有更大的挣钱力，还有不一样的消费和投资心态。应当引导有钱人多花钱，这远比引导穷人花钱更具救市效果。
建立救市的典型：
海啸袭来，我们必须站住。如果站不住，中国的未来比西方发达国家更加悲惨。事实上，我们已经看到了一个最强有力的政府在采取一系列强有力的政策。我们应该自觉地争取成为成功救市的典型，只有当大多数的企业自救成功时，我们的经济大局才可能得以稳固。
充分扬长避短：
与西方国家相比，中国最大的不同是一党长期执政。这在民主进程上可能未必是好事，但却十分有利于在金融海啸中的自立。正如西方国家无法举办“北京奥运会”那“无与伦比”的水平一样，一党执政有利于在关键时刻有效调动国家综合实力。当然，不要忘了我们的社会也还存在不少短处需要重视和纠正。
避免顾此失彼：
“不折腾”，这句英语里找不到对应解释的词语无疑是对当前状态的最高要求。中国人口众却资源少，聪明却不团结，进步快却问题多。此时，最忌“折腾”，我们的国家民族已经经不起大的“折腾”了。
“保八”是一个信念的口号而不只是一个经济的目标，信心不只是一个心理问题而更是一个系统问题。只有系统地解决好相关的问题，才可能重建起国民消费的信心系统。
目前大多数的住区环境设计效果，还局限和停留在一个似乎不得不为之的“绿化”状态中。随着“后工业时代”的来临，人们对住区环境的要求愈来愈高。开发商和设计师们应当有相应的思考和作为。我们更应当把住区环境视为一个露天会所，一个有诸多功能的户外活动空间。我们不妨考虑为住区的环境安排以下若干功能：
一、环保节能：
随着国家对“四节一环保”的重视，以及这方面科学技术的进步，可利用住区的空间环境来实现环保节能，例如太阳能光热光电、“中水回用”等；
二、休闲养生：
现代生活需要“快中求缓”，人们的工作压力愈大，对家居生活就愈需要休闲和放松，通过环境设计和树种选择等，可以实现这一效果；
三、体育运动：
通过运动广场、健身步道、跑步路径、微地形等，为提供体育健身的条件和设施，露天的运动设施比室内更加重要，还应注意少儿和老年的区别；
四、园林绿化：
园林绿化不只是为了完成“绿化率”的指标任务，更是为了形成优良的空气质量和环境景观，应注意植物的高低层次和色彩配搭；
五、观景审美：
住区环境中，应有各种造景，包括地形、乔木、灌木、草坪、水景和石景等等。形成凭窗可观之，置身可品之的审美环境；
六、公共设施：
在条件允许时，社区里应当规划有必要的功能性公共设施，例如下层式小舞台、露天电影场和宗教仪式场所等；
七、知识教育：
住区的环境还应该是一个让人们能接受教育的地方，可通过对植物的认识、科教类雕塑，有趣的标识和色彩配比等来完成；
八、邻里社交：
住区环境应当是一个“可以坐得下来”的空间，方便人们在这里坐下来进行邻里间的交流，作为室内型会所的重要补充内容；
九、方向引导：
住区环境中的引导标识系统应当是有专业设计的，其本身就是一道风景，并体现小区的文化要求和艺术品位；
十、广告媒体：
住区环境中存在不少可以利用来作为广告媒体的平面和立面，小到引导牌，大到屋顶空间，应巧妙用之。
全中国拥有房地产开发资质的企业约有近六万家，其中专门从事商业房地产的开发企业屈指可数，而在有限的商业开发商中真正可言“成功”者更是“凤毛麟角”。但是，商业地产的“热闹”却从来没有停顿过，最近尤甚。
为什么商业地产成为热议话题？
当前，滞销的楼市、天量的存货和激烈的竞争等，使不少开发商意识到住宅开发的前一个十年好景已不复存在。于是，有关商业地产的议题又热了起来。“无知者无畏”，相当一部分有意进入商业地产的开发商们其实对商业地产知之甚少。
商业地产有哪些类型？
商业地产的类型很多，如百货、超市、便利店、卖场、专业市场、邻里中心、购物中心和大型综合体等等。在不同的城市、不同的区位、不同的地段，商业地产的定位当有所不同。除了常规的分类之外，近年来还陆续出现了一些更加个性化、时代化的新型业态。
但凡商业地产都能赚钱吗？
当前不少地产开发商热衷于开发商业地产多是由于受到一种误导——商业面积比住宅面积的单价高。其实，在普遍意义上并不存在这样的结论，卖不出去或者卖不出高价格的商业面积比比皆是。而且，有不少商业面积即便已经卖了出去，也因为定位失误和运营失误等因素而造成长期闲置。
为什么商业地产成功者不多？
当今中国城市商业地产受到的制约太多——政府的规定、定位的失误、专家的水平、首长的决定、老板的意志、对商业地产的无知、土地的成本、高企的税收以及政策的不断波动变化等等，都为商业地产的健康发展带来了种种障碍。
理想的商业地产模式有哪些?
应注重商业地产与居住地产的结合；策划者与招商经营者的结合；开发模式与融资模式的结合；商业与商务的结合；技术与艺术的结合；业态与形态的结合，等等。理想的商业地产必须是因地制宜、因时制宜和因人制宜的。
商业地产成功的要素是什么？
在对国内外的商业地产积累了一些基本认识之后，我们不难发现，促使中国城市商业地产取得成功的主要要素包括——开发商的素质、地点的选择、时机的把握、政策的利用、商业的定位、模式的开发、策划与招商的统一以及专业的管理服务等等。
为什么难找优秀商业策划机构？
有人说，商业地产与住宅地产是完全不同的行业，此话我赞同。相比之下，商业地产所涉及的知识、经验和法则比住宅要宽泛而复杂得多。而且，商业地产更多地与地缘文化、消费习惯及生活方式等有关联，其业态形式又比较多，所以很难找到真正适合的商业策划机构。
哪些商业地产观念容易失败？
对商业地产的开发特色茫然不知者，没有理念、缺乏主题、错误定位者，策划与招商工作分离者，追求规模而乏于谋划者，单纯寄望于不动产的升值者等等，都容易遭遇商业地产的运作失败。从事商业地产的开发要慎之又慎。
商业地产饱和了吗？
各城市的商业地产由于受到地方政府的热捧，正雨后春笋般地相继诞生。从总量上来看，或者从人均商业服务面积上来看，今天中国城市的商业地产多了吗？结论是否定的。有意大利机构在二○○四年曾经研究并指出，当年中国的零售额正好相当于一个意大利，但在五年之后的二○○九年，每年的“增量”将等于一个意大利。我们的商业不是“多”而是“乱”。
何地的商业地产最值得研究学习？
中国香港和日本这两个地方的共同点是——公交系统良好、土地价格高、收入水平高和生活标准高。因此，那里必然地催生出不少优质的、有特色的商业地产开发商和及其作品。同时，这两个地方毕竟与我们同处于远东地区，当地的商业形态更加贴近中国人的生活习惯。
今天的中国房地产正处在“冬天”里，但冬天永远是暂时的。德国的冬天曾催生过无数著名的哲学家，今天在我们这个地产的“冬天”里至少应当产生一些新思想。“春天”不会太远了，问题是当春天到来后我们应该做些什么?让我们多为“冬天”也更为“春天”想想，中国房地产业的未来会有什么样的发展趋势？
绿色革命：中国房地产的开发量巨大，加之粗放建设所造成的平均单位能耗巨大，其后果已成为全世界关注的话题。预计政府将会陆续出台有关政策，强调节能、环保和减排等方面的要求。需要持续发展的中国房地产业必须负有绿色使命。
小户大家：中国是一个人多、地广而“物薄”的国家，我们可能没有必要也没有可能让全民都享有宽敞的住房。“九○/七○”政策尽管执行起来有麻烦，但却是一个必然趋势。未来的市场将进入“小户型时代”，但户型小生活却不能小，这就要求开发商必须在会所、商业以及网络等服务型设施上下功夫。
成品房：毛坯房无论对于个人、对于社区、还是对于国家，都十分不利。建设部已开始在全国范围内力推精装住房，开发商的种种借口将不再成为拒造成品房的理由。预计国家和地方将有相应的鼓励性和制约性政策陆续出台，开发商应当参与住宅成品化和产业化进程。
服务进步：“后工业时代”的标志之一就是服务业的发展逐步超过制造业。人们对于更加便捷、舒适和人性化的生活服务的要求越来越高，社会服务的分工也越来越细，服务业的内容和形式正在发生着根本变化。
在家办公：油价高涨、房价高企、交通拥塞和网络的便利，使不少企业和个人更多地选择在家办公的方式，数字化办公楼和数字化社区形成的在家办公条件将被人们普遍认同并迅速普及，故须关注相应的设施条件的设计。
休闲时代：巨大的工作压力和和生活压力使今天的人们大多生活在“亚健康”状态中，于是对休闲减压的生活产生了强烈需求。人们对于休闲生活的释压能力有了明确的认知，住区的环境和商业设施应当成为家庭与职场之外的“第三空间”。
虚拟经营：开发商们开始向先进的制造商学习如何实现“虚拟营销”。公司只保留基本架构，而将不少工作和功能虚拟给合格的外包服务商，尽量让社会的专业分工协作来解决复杂的业务问题。虚拟经营使社会能力高效运行，有助于建立节俭性的社会。
利润缩水：过高的价格、市场的观望、购买力的局限等等，使中国的房地产脱离了非理性成长的“暴利”状态，而材料成本的普遍上涨更使开发商的利润降到了低点。房地产行业的暴利时代已经一去不复返。
技术创新：在“暴利时代”结束之后，开发商理性地回归到新的“产品时代”。在激烈的竞争中须要通过技术创新来寻求更高的“性价比”和市场吸引力。如今创新的技术已经很多，关键在于集成应用，在集成的基础上创新。
行业洗牌：中国的开发商有近六万家，拥有开发资格的企业未必有拥真正的开发能力。“大吃小”、“快吃慢”是必然的趋势。开发商在总体数目上的减少有利于行业发展，有利于减少恶性竞争，也有利于企业和产品质量上的整体提高。
卢铿
二○○八年八月十九日
在房地产行业的调控整顿过程中，广大的开发商经常成为众矢之的。在媒体和百姓的舆论中，“开发商”三个字在整体上也早已被“妖魔化”了。入行以来有十九个年头，在这个行业中确实也看到和听到过许多不良现象，不妨罗列在此，权作为我们“开发商”自律自戒的内容。
贪图暴利：由于土地获取较早和市场时效性走势等原因，有的房地产商可能会获取超乎寻常的暴利，“企业利益最大化”是大家共同欣赏的口号。其实，对于利润的适度节制和对房价的有效调控才能促进这个行业全面健康的发展。
漠视前景：不少开发商只关心自己的收益，而对行业的前景懵然不知，对企业的责任麻木不仁，导致的结果是大家各扫门前雪，而行业的整体进步却受到影响。当前，很需要关注“后暴利时代”的行业发展趋势。
自我唱衰：开发商应该正确地了解这个行业的未来前景，在做好本企业工作的前提下，尽力维护整个行业的稳定和健康发展，而不应该随意地对本行业作自我“唱衰”，公众人物尤其应当注意。
管理不善：房地产开发项目动辄涉及数亿乃至数十亿的投资。开发商企业若内部管理不善，不仅会影响到股东和员工的利益，还可能波及到社会效益和行业形象。
盲目扩张：总体上说，房地产业的技术含量相对不高。在“势顺”的时期，开发商比较容易获取高额利益，于是极易滋生暴发和浮躁的心理，从而盲目扩张、盲目圈地、盲目攀比，这会增大企业和行业的风险。
炒买“地皮”：去年不少城市相继出现了一批高价“地王”，楼面地价甚至超过了周边的楼面房价，正所谓“面粉价高过面包”。这加剧了土地价格和房产价格的哄抬，也为对房地产业的“唱衰论”制造了口实。
跟风涨价：在二〇〇七年房价疯涨的时候，几乎没有开发商在反思并告诫同行不可盲目跟风涨价，从而在整体上危及了行业的信用、形象和命运。
过度宣传：“炒作”一词似乎总是与开发商的营销紧密相连。其实，过度宣传本是营销之大忌。消费者们真正希望的和需求的是“货真价实”或者“物超所值”的感觉。过度宣传的实际效果往往是反面的。
浮躁心理：在这个普遍浮躁的社会中，开发商们往往是其中最为浮躁的一族，浮躁的心理容易产生许多不利于行业发展的行为，例如——攀比显阔、粗制滥造、急功近利和不学无术等等。
粗制滥造：在某些城市的某些楼盘，由于某些开发商责任心的缺失，存在着“偷工减料”和“粗制滥造”的行为，既影响到房屋的使用寿命，又破坏了城市景观，还会败坏行业风气。
不求创新：房地产的产品硬件和服务软件本有巨大的创新空间，但一些开发商只图赚钱而忽视创新求进，这不利于全行业的整体进步。对于中国这个全球最大的住宅建筑市场，如果开发商中的相当一部分不学无术，只顾当前私利，民族建筑和文化进步将会错失一个绝佳的进步良机。
首长审美：中国的传统教育中几乎没有审美教育，加之不少老板级人物的知识缺陷，行业中的许多产品受制于老板们的审美标准，于是就有了“千城一面”的效果。决定审美效果的人必须要有审美的基本意识和相关知识，必须要有文化艺术的责任。
造毛坯房：由于开发商广泛的不负责任，所以在中国至今还有那么多的毛坯房。事实上，毛坯房对客户、对市场、对社会、对资源的危害极大。开发商应当勇于和乐于建造精装修的成品房。
无视环保：社区建设是一个与环保紧密相关的工程，当下多数开发商缺乏节能、环保意识。除了政府的相关要求、监督和管理之外，开发商应当自觉地建立起强烈的节能和环保意识。
“三盖八锅”：银根抽紧的政策，使一些没有实力的开发商玩起了危险的把戏，通过多个项目进度上的错时运作来寻求资金链的平衡，往往形成“三个锅盖八个锅”的局面。资金链一旦断裂，其社会危害极大。
“甲方万岁”：开发商常常是“甲方”。甲方拥有较大的权力，于是甲方的意志往往支配着开发效果。要做好甲方其实不易，最大的不易是正确地认识自己，是如何友善地与乙方合作并建构共同创造的力量。
挥霍浪费：相对得来容易的收入，容易滋生开发商的浪费和挥霍行为。房地产业内对于自然资源、企业资产和社会资本等的浪费和挥霍数量是相当惊人的。
灰色交易：房地产业是一个政策性强、过程复杂、与相关机构联系较多的行业，很容易在其过程中滋生商业贿赂和灰色交易等现象，必须加以遏制。
“打擦边球”：在业内常常听到“打擦边球”这句话，为了避开政策的限制，“打擦边球”常造成不公平竞争。有“办法”的开发商敢做也能做到，而一些有品牌信用意识的企业却不敢为也不愿为。
偷税漏税：企业合理的避税可以理解，但不应该偷税漏税。房地产业涉及的税种多、税值大，开发商应积极配合国家的税收政策，同时政府也应注意研究相关税收的合理性，培养可持续的税源很重要。
卢铿
二〇〇八年八月十九日
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