老蔡侃房的博客：
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土地“招、拍、挂”如何改写万科历史
当土地“招、拍、挂”制度改写了房地产靠政府关系生存的历史时，资金与土地的博弈成为房企可持续性发展的杠杆。万科作为最早一批上市的房企，先发制人，最先把握了资金优势，进而把握了土地市场的话语权，因此，也成为那一轮宏观调控的最大受益者。“顺万之争”的最终结局是，顺驰倒下的同时，万科开始了新一轮的快速扩张。
清除“搅局者”之后，王石在一轮又一轮的调控中更加春风得意。借助上市公司资本优势，万科反而借着宏观调控的大旗，收南都，并朝开，步伐越来越快，2006年销售额突破200亿元大关，2007年更是攀上了500亿元的高峰。直到2008年全球金融风暴波及房地产行业，万科的千亿目标才略微放缓了步伐。
而那份被外界评价为“回应竞争对手”的十年规划就是万科开始亢奋的起点。王石曾说到他在管理企业的时候，明年怎么样都不清楚，今年做完了再说明年。后来慢慢才有了三年计划、五年计划，王石做的最长时期的规划也不过是五年。而2004年在成立二十周年后，万科在郁亮掌帅下的第三个十年里正式向一个不可思议的数字“1000亿”发起冲击。
很多人都能感受到“做减法”“稳健”“25%以上利润率的项目不做”，王石时代的这三大万科定律，到了郁亮时代，似乎变得悄无声息了。
万科开始变得快速而凌厉，在“专注”（住宅地产）的前提下，做加法成了郁亮版万科的新定律。
从100亿元到1000亿元，万科要想实现其宏伟的2014年目标，至少有两道关——资金关和土地关需要跨越。从100亿元到1000亿元，企业往往需要国际化、需要“大鱼吃小鱼”大规模并购、需要组织与流程再造等等。这或许就是万科近几年不顾一切争抢地王、置客户连续封砸楼盘售楼处于不顾，强势进行降价部署等等举措的深层次动源所在。
房地产语录
万科掌门人王石2004年在博鳌骂孙宏斌盲目拿地的时候是有远见的，但到了2007年，“郁”字号的万科自己却成了“顺驰第二”。据统计，2007年各地地王中万科十占三四。
——博友风林火
万科近年来在生产方式、管理模式、产品质量等各方面做出了的一系列部署，所有这些都围绕着一个话题，即如何打造新的适合千亿销售目标的企业增长的运营平台。
——万科集团总裁郁亮
6月25日北京一口气拍出四块地，其中溢价最高最受关注的当属通州九棵树地块。拍地结果是此地块以高出报价一倍多，成交楼面地价达6265元/米。按此地价核算，未来房价至少要卖到11000元/米以上方可保本。
6月27日，近期最受关注的通州天时名苑按原先计划开盘。受拍地因素影响，原先预计只会有千人左右的选房现场在早晨八点多就已挤进去了二、三千人,最终本次开出的314套房源被抢购一空。许多没有选到房子的人感觉错过了一个最佳的购房机会。有人现场抱怨政府拍地是给已经上涨的楼市火上浇油，一位选到房的机关干部和我说，他敢和我打赌这个楼盘二期的房价一定会过万。
（北京房地产重新回到排队抢房） （争相报道）
*摇号区挤得水泄不通，在销售人员合理地安排与调度下，现场井然有序)
北京房地产重新回到排队抢房的时代，北京大范围的刚性需求的释放，似乎比我们预测的，来的更加提前和猛烈。
今天上午被媒体曾经称为是“最神密楼盘”的天时名苑终于揭开面纱开盘认购。听说昨晚就有人排队，一早八点多钟到现场去看了看，并拍下一些照片。从销售人员处获知，八点半开始接受认购到九点半钟，一居室基本已经认购一空，三居室认购的人数最少，但也超出了原先的预期。维持秩序的保安负责人说，排队的总人数估计在一千人左右，但一期能销售的房源只有三百多套。
地产泡沫重新泛起，学者不能闺中看山
董藩在21世纪博鳌房地产论坛上的发言被网络转载时加了一个雷人的标题——让房地产泡沫论见鬼去吧！文章看过之后，我觉得这次董藩老师的讲话真的有点言重，房产市场现在的形势真的不是如他所判断那样没有泡沫，而是泡沫已然泛起，有的地区和城市甚至相当严重。
昨天晚上，也是和21世纪报道的几个朋友吃饭聊天，自然免不了谈论房地产的话题。我向他们建议，作为最有影响力的财经媒体，你们不能只把大腕们拘到海南搞个论坛罢了，而是应该派记者到海南去好好看看那里现在房地产是什么样的情景。我说，你们如果把海南现在的房产市场看透了，中国的房地产市场也就研究透了，市场的逻辑关系也就研究明白了。
在董藩老师的观点中认为，房地产泡沫最科学、最简单的判断方式就是：用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，这就说明有了泡沫。
假设用这个标准来衡量，董藩老师认为没有泡沫的判断显然是错误的。比如我们去看海南的市场。海南的市场现在似乎在重新九十年代初期的疯狂，三亚普通住宅均价接近万元，近乎北京水平，东部沿海一线别墅叫价五六万，甚至超过十万，购房个人一次性投资上亿的已经不算什么稀罕。海南往年春节过后楼市人气散尽，一般要等到来年冬天游客来了才能卖房。但今年则大不一样，春节之后，各个楼盘几乎每周都有成交，置业者出手大方，动辙整栋楼、数十套房一锅端，乐得走运的售楼小姐一夜之间成百万元户。
海南房产市场这两年持续升温，甚至去年全国降温也未受到大的冲击影响。海南房产市场最突出的特点是，其买家超过九成是来自于岛外，特别是距离甚远的北方城市，近几年房产大量销售出去，但房屋使用率几乎不到百分之十，多数房产一年之中只有春节前后一个月左右时间使用，其余时间也不会向外出租，而且也不可能向外出租（因为平时时间根本也没有租客）。而象北京、上海、深圳等投资客集中的城市市场，房屋出售后空置也一样非常普遍，我们楼市杂志前年对北京星河湾进行过调查，这个全国知名的豪宅社区，售出的房屋有超过50%在一年之中多数时间处于空置状态。
今天春节之后，借海南考察市场回来之后，我曾写了一篇文章——“从海南房热销看内地市场走势”发在我的博客里，其核心观点是：海南市场在内地市场下滑时独善其身，今年市场回潮初现，又领涨狂颠，这其实最典型反映了中国房地产市场投资主导市场流向的现时特征。投资进则市场狂，投资退则市场跌。
去年，受多项负面因素叠回影响，全国房产市场出现异常回落，其回落最最关键的原因是由于投资者眼见房价一步一步下行，持币观望等待抄底。这样侍机等待，实际是在为市场蓄势，是在积聚更大的爆发能量。今年春节CCTV—2春节特别节目我本人有幸参与了一期关于房产问题的辩论，当时只有我一人坚持认为今年市场会触底后反弹，嘉宾中包括潘石屹在内都认为市场还会下探。现在事实虽然验证我的判断是正确的，但也象我在《批评万科》一书和其它文章中所担心的，市场果真出现了报复性反弹。
上周，《新京报》记者张学东在MSN上问我此轮房价过快上涨的原因有哪些，我给总结了以下几条：第一，市场刚性需求积压过久，现在反弹属于能量释放；第二普遍对于通涨的预期，导致投资客大举入市；第三，银行信贷转向宽松，激活市场同时，也帮衬助推了投资。
以我了解的数据和对一些其它城市同行的沟通了解，现在除去北京，上海、深圳、广州几大城市房价都大幅度反弹，个别区域甚至出现了月两位数字环比增长。还以北京来看，北京现时房价已基本回升到07年时的水平，但租金却下降了二到三成。这样的涨幅不能不让人担心，07年房价暴涨并且与土地地价、股价形成对赌的局面会重新出现。
需要声明的是，我本人一直的观点认为，中国的几大中心城市住房需求会是持续的刚性增长态势，辐射性市场需求源源不断涌入城市带来的增长定会推高房价，政府需要靠分流人群的手段去分流中心城市住房需求。我本人非支持涨价论者，但在经济跌入到谷底，经济复苏需要房地产救市之时，包括政府政策在内的各项手段促进市场交易量回升，是我所赞同的。
政府去年接近年底之时出手救市，但显然对于楼市被激活之后出现报复性反弹又预见不足。现在通涨预期迫使大量信贷资金、民间游资，甚至原来主导外贸的实业资本都转投到房地产和股市，而经济整体又缺乏坚定回暖的迹象。前两天有位朋友饭桌上讲了句很形象比喻，说经济现在就象是得了肝炎，又得糖尿病的病人，一方面需要补，一方面又害怕补过了。这后面的路究竟会怎样走，现在可能又得等着看政府的脸子了。
对于缓解北京市中心压力，缓解中心区住房需求具有正面影响意义的事情，昨天终于被迎来。
昨天，北京市政府公布“关于推进新城基础设施公共服务和生态环境建设发展的实施意见”，意见中提出，有影响力的学校、医院将整建制外迁至新城。《意见》同时提出：鼓励有影响力的学校、医院整建制外迁新城。探索实行名校分校全市招生和名院资源整合工作，增强新城公共服务资源对人口的吸引力。另外，这个《意见》还透露一条对房地产将会影响意义重大的消息——北京将试行土地收益年租制。
北京作为全国的首都集中了全国最优质的所谓国体资源。政治、文化中心、教育中心、信息中心、物流中心、学研中心等等的“中心”，让北京成为了资源的代名词，成为中国人、财、物流向最为集中的城市。而一个圆心之后摊大饼式城市规划发展，实际是使城市市域范围在一圈一圈摊大，但中心资源却从来不会向外有半点挪移，所以扩出的新城也就成为了跟从于内核帮衬，成为解决内核之中工作者休息的“睡觉目的地”，或者以前我们称呼的“睡城”。
2007年月11月，北京市发布了《北京十一个新城规划》。由于未见到之后有落实“民生教育医疗资源引入新城”的任何动作，而且《新城规划》中第一点提出的就是“新城要承担起疏散中心城区人口职能”。所以本人当时的判断不得不担心，在这个规划之下，周边区县政府会把其当做房地产规模开发的口实，卖地造“睡城”，而不是依托产业发展固化本地就业，以此来推动周边区发展。
北京的这种摊饼式规划特点，使市中心到郊区的城市地价差分级非常明显。所以北京的房价与二环、三环、四环级数呈绝对正比关系。并且城市的饼摊得越大，市中心的地价、房价就会越高。按照现在市场房价的现状，二环路平均房价在三万上下，三环房价平均两万五到三万之间，四环则是两万元左右，五环则落到一万左右，远效区县高到八、九千，低的也就五、六千元。这样的房价分布，与越往市区中心位置土地供应量越少有关，更与越往市中心资源越多有关。
近两年之后，北京市政府公布消息，提出要将有影响力的学校、医院将整建制外迁至新城，并鼓励有影响力的学校、医院整建制外迁新城。显然，这次进一步明确提出这个要求，或多或少与07年《规划》提出的要求未被执有关，与近期房价快速上涨政府有意疏导百姓有关。但仅此学校和医疗机构的资源向外分流，显然还是远远不够，更有效的“分流”应该是外迁政府办事机构，甚或是金融中心、商业中心、CBD在条件允许的情况下，都能够逐渐外移，以此让掂记着资源的人、要上班就业的人跟从而去，让居高不下的房价跟从着人的流向，向低分化。
