当房产成为越来越多商旅人士家产投资标的物时，选择合适的入市时机就显得尤为重要。

 

国庆黄金周各地市场统计数据显示，所谓黄金周对于内地房地产市场来说如同进入冬季的一个标志，京沪广深几大城市新房交易量骤减，而且大部分城市都创下了近三、四年同期成交量的新低纪录。

其实，国庆节房产市场低迷早在一个多月之前已有征兆显现。受银监会收紧二套房贷政策和股市走弱，以及前几月房价过快上涨因素影响，上述几个城市进入八月份以后成交量已出现止升迹象，加上媒体的报道渲染，以投资客为主导的大城市房产交易显然人气受到冲击，逐步加重的观望情绪不但佐证刚性需求的买家渴望着再次降价时机的到来，同时说明相对高端的投资客也对市场走势的判断产生了犹豫。

内地房产市场去年初受万科策略性降价带动影响，市场出现不应有的大幅度下探震荡，被抑郁深压的需求在今年开春之后能量得以释放，导致市场出现报复性反弹。房价起起落落，交易量也随之跌涨，楼市被恶搞成越来越象股市，故八月份以来出现的市场回落也就在情理之中。

今年开春之后连续四个月左右整个市场报复性上涨，把房价推至燥动的高端位置，追涨的买家或囊中羞涩，或被高企的房价拖带疲惫，买家情愿驻足观望一段时期，而不再盲目跟进。

市场“刹车效应”必然影响后市交易量和价格走势。所以说国庆市场遇冷是八月份以来市场下行走势的必然，而从国庆市场情况分析可以得出这样的结论：年底时期至明年春节，整个市场将会伴随着冬天的临近而并步进入冷宫，市场再交投活跃的复升期到来，至少要等待半年多的时间。

凡事要辩证去看，楼市的历史经验也予以佐证，越是市场遇冷时期，对于买家特别是对于投资客来说，可能却是最佳入市时机。为什么这么说呢？

首先，现在以“北上广深”为代表的大城市，已经成为投资买家主导的市场。投资客群体性收手投资，意味着市场议价时机重现，与开发商的价格搏奕争斗达到一定的激烈程度。这个时期，除有意囤积房源不愿出货或者确实性价比高、供不应求的楼盘之外，相信大部分楼盘不会再有跳高价格的胆量，新上市推盘项目开发商也会采取低开高走策略。

其次，在房价快速上涨时期，开发商往往利用买家的慌张盲目的心态，“威逼利诱”迫使买房人在饥不择食被动的情形下签约，买家往往对于房屋没有选择比较的机会。“给你留套房就算不错！”如此被动置业，买到的房子是否能够如愿可想而知。而现在转机终于出现，房子卖不动了买家自然也就会有从容选择比较的机会；

可以肯定的说，中国的大城市未来房价一定会持续走高，北京、上海甚至会成为全世界房价最高的城市，但这需要一个过程。市场在这样的走势中也会不断出现阶段性的涨跌行情。由于去年初上一次楼市下跌相对过于猛烈，上下震荡必然要有往复几次，只是震幅会渐次减缓。目前楼市处于二次震荡中的下行期，业内一至的看法是不会出现去年那样万科带着全国楼盘楼价集体跳水形势，但是一段时期止涨还是会出现，新楼盘面市“低开”将会极为普遍。

房子是迟早都要买的，投资房产也一定比较股市期货安全，并且回报未必见得就低。如果想在市场低迷时期置业，要告诉你把握的原则就是：老楼盘出手别急，新楼盘就买一期，稀缺性楼盘别等，品质看好出手为佳。

这几句话再进一步地解释，就是价格前一时期上涨幅度较大的可以看一看价格是否有可能回调；新上市的楼盘只要是赶上一期订房，不出意外的话升值基本是百分之百；市内中心区或是有独特景观和地段价值资源的楼盘，有资金允许的情况下，还是能早出手就早出手！

(本文将刊载于本月底新创刊的机场杂志<T3 秀>"老蔡论市"栏目中)

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商业地产，SOHO模式不可取！

——与潘总就开发模式进行商榷

 

近日潘总在其博客中称“SOHO中国的商业模式是非常成功的”。对此，笔者不敢苟同，而且据我所知，绝大多数地产业内人士也不认同这样的结论。

 

房地产开发从大的分类上只有两种：住宅开发和商业地产开发。自上世纪八十年代末期出现商业房地产开发近二十多年来，中国大陆所滋生的房地产开发商绝大多数属于住宅开发类地产商。真正有实力并且有能力开发商业地产的开发商实在是凤毛麟角。包括中国最早从事房地产开发、排名第一的开发商万科，也在有过商业地产开发失败教训之后，于九十年代后期宣布“做减法”退出商业地产，只进行单一的住宅房地产开发。

 

按照中国房地产业协会商业地产专业委员会给出的商业地产定义，商业地产是指由民间资本投资而非政府投资，以持有型物业获取收益的房地产开发模式属于商业地产开发。商业房地产开发与住宅房地产开发最大的不同在于，商业地产可以为城市持续制造产值、利税，并提供就业。它是城市发展第三产业的前提和基础，是城市配套设施日趋完善所依赖的、不可或缺的民间资本支持动力。而住宅房地产开发只是满足、提供城市居民居住功能需求，开发商一次性获利的一个阶段性生产项目。从城市长期发展利益角度考虑，在住宅满足城市居民基本需求的同时，商业地产才是带动一个城市经济发展的基石和保证。

 

但是，由于正规的商业地产开发需求前期投入大量的资金，商业地产获益的时间相对滞后，而住宅开发是在未建好产品时即已从客户方收取资金，并且获利。所以，绝大部分开发商都拼命争相开发住宅，而对于公建立项的商业地产项目嗤之以鼻，认为是烫手的山芋，不取轻易触摸。

 

从政府政策角度去看，我们国家迄今为止尚没有一个针对商业地产的政策体系，甚至政府归口管理部门也没有一个专门对向商业地产的服务管理部门，相关性的法律、法规更是无从谈起。政府历次针对房地产行业的调控，记忆当中几乎没有过一次是将商业地产和住宅地产区分对待，所以应该鼓励的商业房地产开发常常受到莫须有的伤害，而应该鼓励的政策却迟迟未见到出台。比如国外已经很成熟的商业不动产基金设立、商业不动产税收政策等。更令人不可思异的是，去年下半年金融危机爆发，政府正在竭力救市的时候，北京竟然出台了对商业物业出租加征税收的政策。这显然是政策制定者缺乏对商业物业对经济整体影响的认识，与救市唱了反调。

 

前面简单说了说商业房地产相关的政策和行业背景，接下来我们再说潘总的SOHO。

潘总称得上是中国地产教父级影响人物。所以他说SOHO模式很成功，这个事情在业内的影响一定会很大。所以，本人认为更有必要分辩清楚SOHO的模式是好是坏，是优是劣，是公还是母。

 

在潘总这篇博文中潘总说SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。这句话里面就有两处矛盾，一是开发商业地产，然后是统一销售。这样的做法实践证明最起码是不完全正确的。为什么说是不完全正确呢？因为潘总是将他们所有的SOHO都卖出去了，从地产营销角度讲甚至可说是非常成功。但是这种切分产权出售出去的商业物业，特别是商业零售经营的商业物业，由于产权分散不能进行统一商业规划、业态组合和管理，所以导致了大部分购买商铺的小业主后期经营陷入困境。其中尤以SOHO尚都商业最具典型。而写字楼按SOHO方式出售出去之后，仅就租金来讲，与周边持有型写字楼租价相比，租金收益也相距很大。以下是我们《楼市》杂志市场调研部调取的相关对比数据，供参考

 

附一：SOHO中国各项目租赁情况

 

项目名称	位置	物业类型	租金
			（元/平方米·天）
SOHO现代城	朝阳区建国路88号	写字楼	4-5元/平方米/天 商务楼2.3-3.5元/平方米/天
建外SOHO	朝阳区东三环中路39号	写字楼	写字楼4.5-5.5元/平方米/天 商住公寓2.8-4.7元/平方米/天
		商业	7-16元/平方米/天
SOHO尚都	朝阳区东大桥路8号	写字楼	2.7-3.8元/平方米/天
		商业	6-11元/平方米/天
光华路SOHO	朝阳区光华路22号	写字楼	3.5-6元/平方米/天
		商业	8-20元/平方米/天
朝阳门SOHO	东二环朝阳门桥西南角中国银行南侧	写字楼	目前只售不租
		商业	目前只售不租
朝外SOHO	朝阳区朝外大街乙6号	写字楼	3.3-4.7元/平方米/天
		商业	6-14元/平方米/天
中关村SOHO	海淀区北二街8号	写字楼	3-20元/平方米/天
三里屯SOHO	朝阳区工体北路南侧	写字楼

 国内知名的豪宅开发商星河湾继05年北京制造楼市奇迹，进而带动北京房价全面上涨之后，在今年新一轮楼市狂涨期又在上海再次制造超高价豪宅热卖奇迹。八月第一个周末，位于上海浦东花木的上海星河湾开盘，开盘当日260多套单价五万元以上总价全部超过千万的豪宅售出，成交总额近四十亿人民币！

   据说星河湾开发商自称买家当中多数来自于北京、广州星河湾的老客户，另外还有浙江等上海周边区域的客户，上海本地客户只占不到三分之一。上海星河湾所在的浦东花木区域此前最高房价不过25000元/平米，星河湾单价超过一倍以上。翻倍于同区域房价面市还要遇到爆棚追捧，这其中固然有开发商产品优势，比如装修品质、园林等投入过于其它楼盘的原因，但在今年上半年楼市暴涨房价急升的形势下，高达五万元已远远超出区域地段价值、近乎于“天花板”价格的楼盘为何仍然受买家热捧？这不得不令人深思。

   从某种意义上讲，上海星河湾豪宅热卖最具代表性地反映了当前中国房地产成为富人占夺房产土地资源，投资客已经完全主导楼市演进的普遍现实。更深一步去看，它是中国经济快速成长期贫富两极分化加剧，富人占夺社会资源的集中物化体现。

   全国富人涌入京沪这样的中心城市投资置业，推高房价的同时，将越来越多的平民百姓逐出城市中心，高房价带来的城市社会矛盾将日趋深化。

    我在去年底和今年年初所担心的市场报复性反弹不幸应验。在经过一年半左右的市场低迷之后，今年三月份之后全国房地产骤然升温。06、07年楼市异动情景再现。除去通账预期推动因素之外，今年这轮行情回涨的支撑因素与两、三年前并无大太差异：外地人涌入购房、股市牛市连带效应、以投资置业者为主体、开发商上市融资支持抢夺“地王”推涨房价、在卖方市场形势下捂盘惜售制造恐慌效应等等，这些早已有之的“能量”在08年非正常沉寂一年多时间之后，反弹形成合力释放出来，致使楼市出现去年有人曾担心的“报复性上涨”。

    可以肯定地讲，随着近几年房产投资日渐成为一种趋势，中国的有钱人以及一些职业投资客已经越来越趋于多城市连锁性投资房产，而他们所选择投资的主要是各地的豪宅。

    今年上半年全国房地产出现报复性上涨，楼市沫泡已然显现，其强大的动力首推“投资”因素。一方面楼市里投资客占据主体位置，“有钱人”将城市中心区域房价推高，进而带动城市外围房价普遍跟涨，并且推涨地价；另一方面大量开发企业已拥有上市融资渠道，不计成本投资抢夺土地，抬高地价，对市场传导暗示房价还将上的信息。企业投资配合上消费投资，土地财政体制再辅以资本市场的配合，“高房价——房地价——高投资回报”的资本投资游戏怪圈在楼市中再现。房地产已经与自住百姓的距离越来越远。

    房地产行业中一个特有的规律是商品房定价一般是示范性定价。也就是说，当有开发商或业主把价格定在一个高位并很快成交，其它周边的楼盘或房屋就一定会瞄准此房价点标注自己的房屋售价。

    北京房地产自九十年代初发展至2004年之前，市场需求和房价一直相对稳定，房价年上涨幅度始终保持在百分之六、七上下。04年土地“招拍挂”之后，房价开始大幅度攀升，这其中“抖胆”定价的个别楼盘做出了巨大贡献。而其中最有影响的首属北京星河湾。其05年以超出区域均价两倍面市，并形成热销，在给地产市场创造出一个奇迹的同时，至少把北京商品房均价至少拉高了千元以上！

    众所周知，商品房具有自住和投资的双重属性。投资品一般的投资规律则是买涨不买跌，房地产此方面的的投资规律则更为明显。在近几年民间投资风潮渐起，房地产投资已为越来越多民众所接受的背景形势下，如有一定规模量的豪宅楼盘明显高于市场价格高开面市，并形成热销，市场追涨气氛就会马上形成。这在北京、上海、杭州、深圳，以及青岛、成都、温州、三亚等城市楼市中都已被事实验证。

    土地“招拍挂”之初两年，顺驰以善长高价夺地争抢地王而广受地方城市政府欢迎。但顺驰显然还不具备制造高房价豪宅的能力，地方政府之后都意识到要吸引制造豪宅的开发商进入，才会带来土地财政丰厚持久的收入。因为只有高房价能够带来高地价，高地价也会反过来推高房价，所以星河湾就成为各地城市拉拢的首选开发商对象。07年星河湾在浦东获得此地块时，就因为当地政府莫明其妙地剔掉了出价高的金地地产，“送”地给星河湾，当时曾引起媒体广泛关注和争议。在业内人士看来，这样的“送”法现在的结果当然说明政府的决策者还是满有先见之明——以一个芝麻换回了西瓜。

    开发商获利颇丰，地方政府一石二鸟，既引资成功又借此炒高了地价。更重要的是这一个项目足以使全上海的房价推高几个百分点，这让已经高温的沪上楼市火上浇油，地产泡沫更快滋生。

    今天早晨中央电视台报道了北京两块土地拍卖冷热不均的窘况。一块是地段好的廉租房建设用地遭冷遇，一块是面积很小的一块商品房用地溢价330%之后被抢走。从我们国家住房供应体制来说，现在的机制存在巨大的弊端。房改把所有老百姓都赶到市场里面之后，保障性住房建设从政府到企业都不积极，而商品房在大势被看好的情势之下，地价房价都被炒翻了天。现在整体的形势是，全国的富人争相涌入大城市置业，而城市的市区内好位置、好环境，特别是拥有教育、景观等独特资源的房产绝大部分为有钱人所占据。没钱的老百姓和所谓的贫人，则只能被挤出市区，甚至到远郊区安居置业。长此以往，城市一系列的社会矛盾将进一步突出显现出来。就房地产整个行业来说，如此也会导致市场畸形发展。