写字楼市场以价换量，初见成效

美联物业全国研究中心

在经历4个月的冷却期后，一手写字楼迎来了快速回暖之势。3月份，全市一手写字楼共成交4886.21m2，合24套，平均价格为37642元/m2。本月的成交量已达到去年月均成交面积的九成二，属于市场情况运作良好下的成交量。而价格方面，3月份的成交价明显比去年44966元/m2的均价要低许多，然而去年由于有7万元/m2的高价位写字楼出售，成交价格被明显拉高，因此也不能直接作对比。我们单从本月实际成交的楼盘研究，它们都位于南山区，一个位处前海新区、一个地处南山文化中心辐射范围，地理位置方面尚属优越。位于前海的写字楼项目在2010年年底开盘，2011年销售均价在46000元/m2左右，而目前的成交均价却只有40000元/m2，下降了13%；而另一个位于南山文化中心辐射区域的写字楼项目，发展商在未开盘前的吹风价在50000元/m2左右，然而实际的销售价格却不到40000元/m2，价格差距高达二成。发展商

深圳全年商业地产成交有压力

美联物业全国研究中心

美联物业全国研究中心认为，2012年深圳商业地产（写字楼＋商铺）成交有压力。原因在于：

一是年内新增供应过大，特别是写字楼方面；

二是商业地产定价偏高，下家接盘有难度；

三是按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强；

四是产品同质化程度高，彼此之间竞争剧烈，难以共赢。

从按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强的角度，对2012年深圳商业地产成交压力进行深入剖析。

根据美联物业全国研究中心的研究，深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。下图左轴为基准利率，右轴为成交面积。由下图可见，在2010年10月加息以前，深圳商业地产（写字楼＋商铺）一二手成交面积一直处于相对高位，平均达到12万平米。随着11月起的连续加息，商业地产成交面积上涨乏力，终于在2011年7月该年内第三次加息后

荔湾、海珠等老城区成交大幅回升

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荔湾、海珠一手住宅大幅上升

广州楼市近期回暖迹象明显，由阳光家缘网数据显示，3月1-29日广州（十区两市）一手住宅成交套数6308套，成交面积69.89万平米，与2月份相比分别上升41.8%和43.4%。当中老城区市场表现不俗，尤其是荔湾和海珠两区一手住宅近月成交量处于高位水平。如下图所示，今年1-3月，荔湾和海珠两区一手住宅成交量逐月上升，是近一年来难得的高成交量。当月1-29日两区合计成交723套，成交面积7.32万平米，环比分别上升32.2%和33.8%，占全市总量超过1成。

合理房价是市场各方的利益博弈平衡点

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阳光家缘网公布数据显示，上周（3.19-3.25）广州一手住宅成交1284套，成交面积14.4万平米，环比分别下跌35.8%和34.5%。成交量出现冲高回落，甚至低于前四周平均线1555套水平。跌幅较大的区域分别为南沙、荔湾、番禺、白云等，上周成交套数分别为128套、98套、169套和145套，环比分别下跌65.9%、57.4%、43.1%和32.9%。近周成交出现反复行情，一是由于开发商此前推出的特价房源已经剩下不多，二是同时吸引刚需入市消耗了一部分首套购房者，在限购令仍然严格执行下，新的潜购客源还未补充。

广州楼市成交现小阳春 未来推盘走量为主

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3月广州新房成交迎来“小阳春”

据美联物业全国研究中心统计数据显示，截至3月29日广州新房共成交6308套，较上月末4449套增长了41.78%，较去年3月份末4780套增长了31.97%；新房成交面积69.89万平米，较上月末48.75万平米增长了43.36%，较去年3月末54.59万平米增长了28.03%。广州新房成交表现不错，在成交量上迎来“小阳春”。

4月广州预计38个楼盘入市接棒三月阳春行情

据美联物业全国研究中心统计，4月份，广州预计有38个楼盘入市，其中新盘入市10个，老盘加推28个。从区域来看，入市楼盘个数最多的是增城市，预计有10个楼盘入市。从推出的户型业看，大中小皆有，但中大面积即90-144平米及以上户型、3房及以上者居多。

现房销售的利弊分析

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由于目前国家对房地产依然保持严格的调控政策，致使商品房的成交量维持在低位，特别是限价令的出台，使得部分开发商推售的产品在定价方面备受打击，如双拼别墅单位、高价位楼盘，为此有些开发商采取现房销售的模式，以规避政策的影响。预计年内现房销售的楼盘项目将会继续增加。

根据美联物业全国研究中心统计显示：截止至2012年3月27日，深圳现房在售的项目有12个，主要集中于关内，尤其是盐田区，户型主要是以3-4房（包括别墅）和公寓为主，其中3-4房的项目占比达到58.33%（如表1所示）。

花都新房供应下降 开发商压力缓和

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花都成交量下跌 拖低全市成交水平

阳光家缘网公布数据显示，2月份广州（十区）一手住宅成交套数2440套，成交面积25.35万平米，环比分别下跌17.3%和20.5%。全市成交量下跌与花都当月份销售均价提升不无关系，2月份花都一手住宅销售均价7961元/平米，环比上升9.1%。受此影响，花都一手住宅成交量近两个月出现大幅下滑。如下图所示，当月一手住宅仅成交471套，环比下跌38.1%，与去年同期的1065套相比，更出现55.8%跌幅。花都原在全市中的成交库源作用受到动摇，拖低全市成交量。

试点开征房产税应明确几个问题

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国务院日前批转了发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求各地区各部门认真贯彻执行，针对有关“深化资源性产品价格改革”、“适时扩大房产税试点范围。”针对上述消息，广州日报发文表示“广州今年试点开征房产税的可能性不大”，经济参考报发文表示“国务院再提扩大房产税试点，深圳、广州有望入围”。对于2012年广州、深圳是否纳入房产税试点引发了业内人士和媒体的诸多探讨。

今年两会有过探讨了关于是否开征房产税的议题，财政部部长谢旭人表示：“财政部将进一步研究推进房产税改革方案，适当扩大试点范围。” 对于房产税今年是否扩大试点开征官方并未给出确切答案。美联物业全国研究中心认为，今年扩大房产税试点的可能性较大，北京、广州、深圳传统一线城市都有可能作为试点城市纳入考虑范围，但在试点开征之前，要明确以下几个问题：

一、税制征收是否合理化

房价是楼市调控的政策锚

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房价一直是楼市关注的焦点，它的涨跌预示着资产的价格变动，引领着投资方向。温总理3月14号被问到楼市调控的相关问题，提到房价远远没有回到合理价位，可见中央政府也将房价作为一个重要的政策锚。我们认为房价之所以重要的原因，一是它反映了中国的经济发展结构，二是与货币政策相互作用。

从成本构成角度，地价、建安成本和预期利润是房价的重要构成因素。很多基础研究对房价与地价之间的因果关系进行了验证，证实在全国范围内，地价对房价的拉动集中体现在长周期中，例如郑娟而、吴次芳（2006）的相关研究。

除了理论界的支持，地价对房价的拉动作用，也得到很多开发商的认同，因为他们是从自己的开发经验有感而发。同时支持地价上涨拉动房价上涨这种观点的还有是与建设部属下的课题组研究。有意思的是，国土资源部的观点刚好反之。时任国土资源部副部长负小苏（2006）为代表的观点是，影响房价最重要的要素是房屋的供

不谈合理房价，谈谈有效客户群的合理收入

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南京近期楼盘推售打出了“总理的期望，南京的谷底”的广告，有点自嘲。根据现在老百姓的期望值,一线城市的商品住宅价格至少在目前基础上腰斩才是合理位置。正因为理想与现实总是差距巨大，所以人们才渴望理想的阳光照进现实的窗户。换句话说，我们认为在当前的大背景下，房价难以下跌50%。所以与其谈“合理房价”，倒不如谈有效客户群的合理收入。但是大家也都不难理解，社会人均收入去到“合理”位置，比房价降到合理位置，更难！

从商品房的属性来说，它非公共品，所以其目标客户群应该是能支撑当期价格的群体。反过来计算，倒可以看看在当期价格下，有效客户群合理的收入水平应为多少。

美联精英：勇夺『中国海外 歌赋岭』销售总冠军

由中国海外精心策划的高端花园别墅项目「歌赋岭」，是2012年全港开售最大规模的花园别墅项目，紧邻深圳关口，其以先天的地理优势吸引了众多投资者的眼球。美联物业一直以推售速度之“奇”见称，作为首间「歌赋岭」的代理专门店，开售至今，美联销售独占鳌头，利用其在“深港互动”销售上的优势及实力，经中国海外董事总经理游伟光先生确认为「歌赋岭」全场销售总冠军，此次获奖进一步诠释美联物业无论顺境或逆境，都会沉着应对，努力向前。

美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成先生表示，2012年宏观经济将保持平衡较快的发展速度，房地产市场亦将会有所好转，美联精英将会把握每一次销售机会赢尽市场。

中国海外董事总经理游伟光先生表示，美联物业能在顺境中启航，在逆境中担当考验，不愧是久经考验的上市公司，其公司的实力与精英们的专业精神及卓越的能力，一定会再攀新高峰！希望美联物业的精英们永不停步，再创业内

自我增值

鸬鹚沉水 厚积薄发

                         ——美联物业徐枫喜获“优秀调查员”称号

为了表彰2011年度深圳市生产投资价格、消费价格和住户调查的先进单位及优秀调查员，2012年2月20日下午2:30，由国家统计局深圳调查队举办的全市统计调查工作会议于市民中心正式拉开帷幕。作为2011年度深圳市房地产价格调查优秀企业之一，美联物业受邀出席了此次表彰盛会。

开发商多方式引刚需者入市

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2月份深圳市一手住宅成交1931套，环比上涨40.74%；与去年同期相比上涨6.92%。而成交均价却出现继续回落，2月份一手住宅成交均价为16854元/㎡，环比下跌1.47%；与去年同期相比，下跌18.14%。可见自从房地产调控政策实施以来，房价已出现明显的回落。特别是在现有环境下，开发商在推盘方面采取直接或间接降价的措施来吸引刚需购房者入市。根据美联物业全国研究中心统计：截止至3月9日，深圳在售一手