张伟的博客：
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| 中原地产研究部总监 |
近期深圳楼市呈现出量缩价稳，市场处于有价无市的状态。8月一、二手住宅成交均明显减少，价格除一手受当月豪宅成交影响导致大幅上涨外，绝大部分普通住宅实际成交价格基本保持稳定。
目前市场的缩量调整是本轮自年初上涨以来的首次调整，市场用了半年多的时间才恢复起来的信心短期内难以减弱，业主及发展商目前心态普遍仍较乐观，这有两方面的原因。
一是本轮上涨的幅度其实并不大，4月份以前的成交价格基本反映的是市场的合理价格，所代表的是大部分首次置业或自住需求能承受和接纳的价格，具有广泛的基本面支持。5-8月的价格上涨则具有相当的弹性，此时的主力购买人群已转移到投资客及换房客，成交结构也逐渐偏向豪宅和大户型，所代表的需求也具有较高的弹性。与此同时信贷
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在《深圳市住房建设规划2008、2009年度实施计划》当中，保障性住房与商品住房在整个住房供应体系中的比例，套数比分别为0.29：0.71、0.27：0.73，面积比分别为0.19：0.81、0.18：0.82.无论是套数比还是面积比，保障性住房占深圳市住房建设总量的比例都比较高。那么这些保障性住房会不会对商品住房市场造成冲击呢？ 保障房面向的是社会低收入家庭，从申请条件中的收入限制看，家庭人均年可支配收入必须连续两年低于23252元、家庭总资产不超过28万元。以一个三口之家为例，只有年收入在7万元以下才能申请到保障房。这样的收入水平，即使申请不到保障房，也无力购买商品房。以关外一套60平方米、 |
| 5月份的成交数据显示，一手交易量显著回升，达到40余万平方米，比上月增长5成。从成交结构看，龙岗区的交易量接近全市一半，在交易量位列前5位的项目中，龙岗项目占了4席，且均是万元以下项目。这样的成交结构使深圳均价水平回落到11000元/平方米左右。
在这轮调整中，龙岗虽然不是最先作出调整的区域，但是在房价出现调整迹象后，是跟进速度最快的区域，赢得了销售的主动。除龙岗以外，其他区域的交易量并没有大的回升，罗湖和福田甚至在下跌。 二手方面，全市成交面积达到了42万平方米，环比微涨了1.7%，与4月基本持平。受一手房降价的影响，部分成交分流到一手市场，使二手交易量未能有突破，但总量上仍然大大高于今年 |
由于在金融风暴之前，置业人士向银行申请按揭，按揭利率是高于最优惠利率的。以1998年初为例，按揭利率是最优惠利率加1厘，因此当时的按揭利率达11.5厘，而其后最优惠利率持续下调，但置业人士未能享受较低按揭息率。
“负资产按揭保险计划”的重点是可以让负资产物业转按，而转按后的按揭利率为最优惠利率减0.5厘至1.75厘。而且贷款年期可以延长至最高的30年。申请人只要缴付相等于未偿还贷款本金额的2%至2.15%便可以进行转按。而这些保费，按揭证券公司会以再保险安排及发行与信贷挂勾债券，来分散风险。但该计划也有一定的承保标准，包括：转按时贷款额最高只能是当时楼价的140%、物业是自住性质、贷款时的负债收入比率不超过50%，以及转按时的未偿还按揭贷款不超过800万元。由于有以上限制，所以并非所有负资产者可以受惠。不过符合条件的负资产人士可
...继前段时间，宝安中心区几个项目，高价热销引发业界对楼市问题的重新思考后，近两周深圳又迎来11个项目的密集开盘。11个项目分布在宝安中心区、龙岗中心城、西乡、梅林、竹子林、龙华、布吉和莲塘，各项目传回的销售信息引人思考。
首先看房价，宝安西乡与福田梅林的价格不相上下，前者均价9000元/平方米左右，后者均价10000元/平方米，两者外部自然条件和环境差异并不大。这在一年前是难以想象的，在人们的惯性思维中，深圳房价是以福田为中心呈梯级分布的，各区普通住宅与非普住宅的价格划线也体现了这一点。但时至今日，这种格局正在悄悄改变。
再看销售，11个项目都有不低的销售率，不少项目开盘即售出七成甚至售罄，即使体量较大的东方尊峪16万余平方米，1158套住宅，山景资源丰富，大户型为主，开盘也售出五成单位。
根据我们对现场购房者的了解，在这一波购房热潮中，非自用性购房所占比例要高于自用性购房比例，绝大部分购房者并非急等房用，是囤积性购买，把房产当成资金的避风港。购房者财力大小不同，但想法却一致。
当这样的购房动机变成群发性的，房价的问题就不是增加供应所
...1-3季度，全市商品住宅销售均价8953元/平方米，比去年同期上涨34.8％。今年1月份全市商品住宅均价7950元/平方米，到9月份已上升到9314元/平方米，涨幅超过17％。究其原因，主要原因仍是供应不足。2006年1-9月，深圳市商品房批准预售面积累计为523.9万平方米，比2005年同期减少19.1％，其中住宅批准预售面积448.6万平方米，同比下降17.9％。新增供应的批售量大幅下降，直接导致了今年以来的房价上涨。
深圳楼市由2002年开始起步回升至今，由5539元/平方米上涨到今年1-9月的8953元/平方米，房价涨幅超过60％。而从2002年始计算，累计到2006年9月份，深圳共批准住宅预售面积7356.6万平方米，住宅销售面积6976万平方米，总体供求比为1.05：1，仍然主要表现为供不应求的市场格局，在此基础上必然会形成房价上涨的趋势。
从1992年开始，住宅供应量不断增多，到2002年形成供应顶峰，达到960万平方米，2003年开始回落，2004、2005年供应量稳定在700万平方米以上。销售量也伴随着供应量的放大逐年增多，从
...中原最新的9月市场数据显示，深圳一手房均价约9345元/平方米，较8月下降8%。这是自7月首次出现环比下降1.7%以来的第二次下降，且降幅明显加大，市场出现调整的趋势十分明显。
而更为重要的是，上次7月份下降1.7%，主要是由于当月市场供应结构所引起。当月各区豪宅供应及成交大幅减少，中低价成交比例过大，导致当月均价出现结构性小幅下降。且7月供应量及成交量均大幅下降3成及4成，表明7月份房价小幅下降并不能完全反映出市场需求的变化。但需求已开始有所减缓的趋势已形成，特别是投资客及投机客的离场，直接带动相当一部分高价楼及豪宅等成交减少，从而拉低了深圳房价。
而9月房价下降则完全不同，最明显之处在于9月房价下降，但成交并未萎缩，反而较上月环比增加15%，一手住宅成交5077套，约46万平方米。与此同时，在供应总量上，也较上月大幅增加。9月全市共新推出20个项目，8468套、68.8万平方米，供应套数及
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每到9、10月份，房地产市场都会进入需求旺季，发展商也会在这一段时间内大量推盘，成交活跃，成为一年中成交量最大的时期，业界称之为“金九银十”。
“金九银十”是房地产市场传统交易旺季。那么，今年是否会继续出现同样的行情呢？中原地产深港研究中心总监张伟认为，虽然今年和去年一样，宏观调控政策都是在6月底出台，根据市场接受的程度，七、八月出台实施细则。但是，今年出现“金九银十”成交量和价格双双上扬的可能性十分小。
二手房成交量超新房
张伟认为支撑这一论断的主要是二手房的因素。今年上半年，深圳二手房的成交量已经超过新房，与新房成交面积的比例达到1.05比1。从今年全年看，二手房交易面积超过新房一定可以实现。这就反映出，从消费者购房的角度看，今年的房源越来越多，可以选择的余地越来越大。同时，这也说明自去年宏观调控以来，消费
...据中原统计，年底前至少有超过73个项目，近400万平米的纯住宅供应会集中入市。而从近期批准预售明显加快的情况判断，第四季度新增供应量将极可能达到480-550万平方米，占去年年度新增供应的66%。同时考虑到8月后所批预售受年度“90/70总量控制”政策的影响，必然将有相当大的比例是中小户型供应，使实际新增供应套数大幅增加。综合上述因素，保守估算，第四季度可能增加的供应套数将超过43000套，而即使以去年旺销的四季度成交套数23571套来推算，供求比例也将达到创纪录的1.82：1，供应过剩的局面不可避免。
需求方面，近期投资性购房又有回暖迹象，部分中小户型项目中投资者的比例有所扩大，但大户型及豪宅投资客仍较少。以目前租赁市场看，中小户型租赁虽较大户型容易成交，但高达15%综合转手交易费用，仍然令目前的投资者望而却步。而以8月、9月上半月的一、二手楼成交数据看，首次置业选择二手楼的买家明显增多。近五周以来，首次置业选择90平方米以下二手楼的买家数量持续增加，至上周已占中原成交比例的3成以上。而同比去年同期，这一比例不足两成。以上半年全市一二手成交数据看，全年二手成交将
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