所谓“江山有更替、往来成古今”，一个城市的面貌也总要经历多次更替才能得到焕新。远的来讲有香港从一个小渔港焕新成为国际金融中心；近的来讲有河西从农村变成南京新的城市中心。在这些焕新过程中势必由有很多力量共同促成的，而房地产的发展就是其中至关重要的一笔。

万科引领河西的焕新

1982年，河西只有煤灰和黄泥堆砌成的土路。直到上个世纪80年代末，河西才有了最早的一条水泥路———4米宽的江东路。1992年的南京地图上，河西是蓝色的，到处是沟渠河塘，大片大片的水田盛产着南京人喜欢吃的藕、茨菰、菱角，周围都叫某某村、某某队。

而如今原本一马平川没有任何遮挡的南京西南片已是高楼鳞次栉比：万科、万达、中海、金马等国内知名房地产开发商悉数进入，万达广场、万科金域缇香、232米高的金奥大厦、228米高的朗诗国际广场、CBD16幢超高层拔地而起。河西的地价也已经从2002年的80万/亩增长到如今的200万/亩以上。

短短几年时间，一座新城拔地而起。作为最早一批进入河西开发的地产商来说，万科无疑是为河西的焕新起到了至关重要的作用，万科为河西带来了品质楼盘、也为河西带来了一大批潜在购房者，更重要的是改变了南京人心中对于老河西的印象，为河西的焕新开启了“一扇窗”。

那么谁来焕新城北生活呢？其实现在已经有不少品牌开发商开始进驻城北，但也许是对城北未来规划不看好，也都只是小打小闹、难成气候。从这些开发商的“出身背景”和“从业经验”分析，刚刚踏入城北的“恒基兆业”集团有这样的企图心和能力。

恒基是香港焕新的见证者和参与者

恒基兆业集团从1976年成立以来，见证和参与了香港从一个小渔港焕新为国际大都市的华丽蜕变。集团从成立之初就致力于为香港城市建筑地标性建筑与高端品质物业。由恒基兆业建筑的香港国际金融中心耀眼耸立在中环商业核心区，至今仍是香港当仁不让的地标性建筑，代言香港的国际高度。另外，恒基还在香港开发了比华利山别墅、嘉亨湾、名家汇等豪宅项目，不断刷新香港豪宅高度。

恒基有望焕新城北生活

现在有着丰富豪宅运作经验的恒基进入城北市场，肯定是带着再造辉煌的企图心而来的。也许对很多开发商来说，城北这个价格洼地是他们不敢碰触的，但是却看到了这里巨大的发展前景和潜力。

于是，恒基为城北而来,为改善板块人居而来。三十余年专业豪宅地标建筑经验，恒基兆业地产集团将以品质建筑承诺城市，以国际化视野、国际化理念、国际化团队、国际化品质的国际标准体系重新唤醒城市活力，为城市带来一种全新的港式体验和生活方式。

恒基在城北的项目恒基?九珑天誉就集合了一个国际化的大师级团队：香港著名建筑设计师梁黄顾， Earth Asia泛亚国际，英国Benoy，还有区域内唯一的全功能高级会所和“恒益及伟邦”专业物业。系出名门的九珑天誉宣称将全面焕新城北乃至南京城市的生活面貌，成为南京精英人士的居住首选。

恒基地产南京低调过头？

具有崇高国际声望，而又在香港家喻户晓的恒基兆业，其开发的“恒基玲珑翠谷”遭遇到南京本土文化，表现得“不温不火”。让南京部分专家充满疑虑,也让部分专家充分认同。

但更多的专家依然认同恒基在执行他的沉稳发展战略。其观点有3。其1是恒基的营销在国内的任何地方总是慢热的；其2是恒基开发的物业总是大幅升值的；其3是恒基的强大实力赌得起明天。

虽然玲珑翠谷在开盘当初由于“项目的精细”博得了不少追捧，但在楼市调控的背景下，“习惯降价的南京买家”，还是希望在均价12500的基础上有所降价。但是，恒基拒不降价，甚至扬言：即将涨价。恒基的销售小姐说，他们的品质绝对值这个钱。这个价钱相比徐庄软件园周边的楼盘要便宜5000块；而丘陵环境，特别是仙林最低容积率1.05的洋房，“别墅区里的洋房”最终会被买家接受，他们也一定将是“升值潜力最高”的楼盘。而另一个销售先生说，3个月卖60套房，这个销售节奏也是在计划之内的。销售人员的话，又有几个客户会买账呢？

但是一部分南京人的业内人士，首先对恒基不买账。他们说，恒基的低调，在香港能行得通，但在“哪里热闹就往哪里扎堆”的南京，就不一定行得通。

地产巨舰会不会在河沟里搁浅？

恒基兆业是谁？除了房地产行内人士，南京可能鲜有人知道“恒基兆业”的。或许八卦杂志上有关徐子淇、李家诚的报道，能让南京的买家获取恒基的少许消息。加之恒基兆业一向低调的行事作风，所以恒基兆业地产在南京几乎属于“新丁”。

而在香港，恒基兆业却家喻户晓。恒基兆业与长江系、新鸿基、新世界合称“四大天王”。恒基兆业李兆基1940年代经营地产，60多年的地产风浪，使恒基这艘大船越来越牢固。而恒基地产最能在风浪中稳坐船头。而亚洲金融风暴、全球金融风暴等地产缩水很多中小企业和大小业主纷纷跳楼调转船头之时，恒基总是逆流而上并且最终大获全胜。为此，恒基的李兆基一直在“全球财富排行榜”上赫赫有名。

我想，在香港的名气，恒基就相当于万科在内地，甚至是有过之而无不及。恒基在香港创造了无数经典，一些具代表性的项目包括豪华独立洋房“比华利山别墅”，现代豪宅典范、傲视维港的“嘉亨湾和翔龙湾”等等。恒基的每个项目都经过精心策划，力臻细致完美，务求营造精品。

除了住宅以外，恒基在商业项目创造了传奇。位于香港中环的“国际金融中心”(ifc)，是香港地标最高也是租金最高的写字楼；位于北京CBD区的“环球金融中心”(wfc)，今年的租金较去年同期上升了302%；位于上海黄埔区的“名人商业大厦”，现在的租金已达11.68元/平方米/天，创造黄浦区了新高，并且已全部租出，商铺租金则达到了65元/平方米/天。恒基的建筑，已经名副其实的体现其世界级的质量标准和服务素质。

有没有这样一种可能，恒基只适应大都市里发展，而到了二三线城市，就会曲高和寡、水土不服了呢？

南京恒基会不会水土不服？

但是我们还是相信恒基的适应能力，相信能慢慢走出“水土不服”的。理由有3：

其1，恒基的营销总是慢热的。他们刚到二线城市的长沙和西安的时候，也表现出水土不服的样子，但后来证明他们是慢热型的。比如长沙的“恒基凯旋门”，一开盘就遭遇市场冷遇，半年之后才越买越火，先期业主和恒基本身，都尝到了逐步升值的甜头；而西安的“御锦城”，也是逐步让人体会到舒适空间和怡人环境的。

其2，恒基的物业总是升值的。比如“香港国际金融中心（IFC）”是香港最高也是世界级的地标建筑，多年来租金价格也一直最高；而“北京环球金融中心（WFC）”也是北京CBD最瞩目的新地标，它的租金也比周围物业高出很多；还有前几年开发的广州“恒宝广场”、“恒荔湾畔”，其租金价格已经涨了一倍多，二手房的价格也成倍增长，可见其物业的升值能力。

其3，恒基的实力总是赌得起。恒基的李兆基是亚洲首富，喜欢用时间换空间，用品质塑品牌。在香港，恒基7、80户的小区要卖上2年，而开发商要就此得到了价值最大化。他说，恒基兆业一向以低调为业界传颂，他们一直把他们的产品形容成陈年的酿酒，要慢慢品才能散发出它的味道。恒基希望得到的是业主的慢慢认可，细水长流。持久战是恒基与众不同的地方。

当然，恒基的“内敛”，最终需要得到南京人的逐步认可。但不可否认的是，恒基的“港式精工”最终会得到南京人的认可，只是有一个时间的问题。

昨天晚上跟几个朋友在一起聊天，谈到一个话题—别墅是大宅院好，还是小宅院好？其实这是一个很头疼的问题。到底要怎么回答呢？或许你会说，这还用想，就舒适度来说别墅当然是越大越好啦，但是以价格来说，小点的别墅总价低，各有各的优势和劣势。

小宅院未必总价低

听起来似乎有些道理，事实上我觉得是有值得商榷的地方，一般来说就价格而言，是跟地段和其产品的附加值有很大关系的。郊区别墅再大，总价也不会高的吓人；城市别墅再小总价也还是不菲的，毕竟地段，配套是郊区的别墅无法比拟的。比如称的上城市别墅的，宏图上水庭院叠加别墅，210-230㎡，联排别墅面积290-323㎡，这样的面积不算大，总价却在700多万，在横溪甘泉湖上的中浩青溪庄园，一期面积301-326平米，总价只有600万左右。同时地处浦口汤泉镇的山河水项目400㎡也就是600万左右。可见，小宅院未必总价低！

大宅院更宜居

有人说别墅就是大空间，大的别墅空间供给是普通别墅或者所无法比拟的，它更能满足人们对宽松、舒适的生活空间和居住环境的需求。倡导自然环境与生态养生的低密度住宅，有着超高的绿化率、超低密度、良好的通风，同时对建筑本身的结构、线条，充分体现别墅大空间的宽敞、明亮、通透，从光的布局、色彩对比、细节处理、声音处理等优势才是最宜居的！比如，中浩青溪庄园一期纯独栋，讲求“大院、大开间和挑空空间”：所谓“大院”，即每户赠送540-660㎡平米阔绰私家庭院；“大开间、小进深”则是为了满足南看湖面北望山的观景需求，更多的采光面令室内更加宽敞明亮；而每户门厅与主人房的“挑空设计”，专注提升空间的阔绰、奢华与尊贵之感。

大宅院也要有高格调

我在之前一篇文章（庄园的生活方式）提过，一个舒适的大宅别墅的要求不仅是对大房子的梦想，以此来满足自身对于空间尺度的要求；更追求一种远离城市喧嚣，亲近自然的渴望。其创设的宁静环境，与人的社会相对隔离，让人能享受恬静的乐趣。

但是，别墅追求亲近田园，亲近自然，并不是说要与世界脱离，也不等同于在荒郊野外圈块地，然后盖一些即便看上去还不错的房子，然后宣称其有丰富的天然环境资源，就可以让人住的舒服，更非消极避世的生活态度。而是享受自然的同时，还需要享受城市般繁华与便利的生活配套，购物小镇、疗养养生院必不可少。将自然宁静的价值和城市便利的配套进行融合，以创造一种的别墅、豪宅气质的价值生活！

大宅院是成就大家族的基石

之前我去宏图上水庭院看盘，他们宣称的一个小家族似的居住理念，我觉得也很是不错的，对于很多有钱人来说，它的户型小，总价小的定位很准确，牢牢的抓住了这部分客群的心理。但是请留意，这仅仅是个小家族、小群体的概念，注定成就不了大家族的豪宅。

家族大宅除了满足顶级财富阶层的普遍心理需求和居住功能最佳体验之外，拥有一项一般意义的豪宅所没有的最为重要的使命——传世。使家族精神得以传承，蕴含的中国人的情调。居住在此的不仅仅是望族，更重要的是一种望族对于精神的追求。而名门望族不是一代人或两代人就能够完成。它需要几代人的培养、传承和经营。因此，具备大宅院是一个大户人家家族的基石！

12月27日，南京地铁机场线和四号线一期工程（试验段）正式开工。据了解，两条地铁线总长度近70公里，计划总投资340多亿元。此消息一出，沿线受益楼盘开发商心里乐开了花。

其中，南京地铁机场线呈南北走向，北起南京南站，止于禄口机场，线路全长35.8公里，总投资约134.64亿元，共设置车站8座，沿线站点初定为：南京南站、正德学院站、佛城西路站、将军路站、秣陵站、禄口新城北站、禄口新城南站、禄口机场站，其中高架车站3座，地下车站5座。建成后的机场线将与地铁1号线、3号线在南京南站实现换乘。

南京市政府相关负责人表示，建成后的机场线将会大大“缩短”主城区与机场之间的距离，并直接串联起高速铁路和飞机这两大交通工具，有助于南京出行效率的提升。而2013年有望通车的机场线更是大大提升了沿线楼盘的价值。据初步盘点，机场线沿线受益楼盘有：明发商业广场（南京南站），托乐嘉城市广场、紫气云谷、玛斯兰德（正德学院站），天泰青城、翠屏湾花园、复地朗香别墅、丹佛小镇（佛城西路站），中浩青溪庄园（秣陵站），奥斯博恩（禄口新城北站），江山星汉城（禄口新城南站）等。机场线的修建，解决了上述这些楼盘交通的瓶颈，使得楼盘价值凸显。

就拿中浩青溪庄园来说，距离市区28公里。这个距离相对北上广深一线城市的豪华别墅而言，就是小儿科。但是，这个距离相对南京市区的诸多别墅而言，是最远的。多少还是一个挑战。通达青溪庄园的道路有4条。分别是机场高速、将军大道、宁丹大道和机场线。

第一条路。走机场高速，最快。市区到达项目只需要25分钟左右，不过需要掏过路费10块，在禄口出口下高速，上信诚大道一直向西走5公里，接汤铜路（S337）再走5公里，即可到达该项目。

第二条路。走将军大道，就不需要掏过路费，路也较顺。从共青团转盘一直向南见到汤铜路右转即可。一路的景观也不错，只是经过江宁开发区的这一段，还是有点车水马龙乱乱的感觉。还有要等待不少红灯，所以市区到项目的时间总共需要40分钟左右。

第三条路。走宁丹路，和将军大道、机场高速都是平行的，只是更靠西。一直向南直走，穿过有些人气又有些忙乱的陶吴街道，见左前方有加油站右转，沿汤铜路直行5公里，即可在右手看到“甘泉湖”该项目的大石头标志。

第四条道路，规划中的南京地铁6号线由新生圩开往禄口机场，全长61.3公里，共19站，其中南京南站至禄口机场段又叫机场线，机场线的秣陵路站距离中浩青溪庄园十几分钟车程，地铁开通后，开发商将增开社区巴士，无缝对接秣陵路站，解决了项目周边缺少公共交通的问题，也大大降低了市区到项目的交通成本。

据中浩青溪庄园的售楼人员介绍，最近每周都能接待十组左右的客户，大家对别墅的环境和品质一致认可，个别客户对项目的距离有所顾虑。如今地铁机场线开通在即，对客户来说无疑是个定心丸。而从目前青溪庄园一期别墅的价格来看，已成交客户的升值回报率非常可观。

2010年下半年，中浩青溪庄园一期别墅价格约400多万，如今，中浩青溪庄园在售一期林溪山墅纯独栋，还有4套，面积为301-326平米两层四房，赠送540-668平米私家院落，总价598-668万。另外，二期独栋庭院庄园均价预计在1000万以上，将锐意打造青溪“庄园升级版”，二期庭院有可能精装修交付，预计明年上半年可以揭开神秘面纱。与一期松林山景别墅不同，二期庄园皆为临湖独栋，按销售计划，二期房源目前封盘不售，仅接受客户咨询。短短1年时间，别墅价格涨了一半，升值前景可见一斑。