于岳的博客：
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| 如果能在您茶余饭后的谈资中，因为我的博客而增加一句话，那是我莫大的荣幸! |
bluebaby861028
专业周易与管理..
全国人民都在讨论房地产刚需市场，很多的开发商也在推出刚需型住宅产品，并且利用刚需产品获得了渡过房地产调控寒冬的必需资金。那么，就房地产领域而言，什么是刚需市场？
刚需也即刚性需求，按照经济学理论，是相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。例如，一个成年人的口粮是每天1.5斤大米，那么当米价2元/斤的时候，需要1.5斤大米填饱肚子，当米价3元/斤的时候，依然需要1.5斤大米。这种需求，随价格起伏的变化非常小。
在房地产领域，既然使用了经济学的刚需概念，是否就可以用经济学理论来套用呢？当刚需房价大幅度上涨的时候，住宅需求大规模减小；当刚需住宅价格下降的时候，销售量却在大增。也就是说，这种需求充满了价格弹性，与传统经济学的刚需概念并不吻合。
那么，我们如何真正定义房地产市场的刚需？严格意义上来讲，用“刚需”这个词语去描述房地产是不正确的，它与传统经济学有违
...房地产牵动亿万民众的心，房地产调控牵着总理的心。3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议作政府工作报告，指出“我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。”
国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。其中第七条指出“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。”
10天之内，共和国总理两次提到房地产调控，更明确指出决不让房地产调控出现反复。是不是房地产调控已经露出了反复的苗头？房地产调控最终出现反复的概率有多大？
总理的担心是有其原因的，最近楼市“回暖”和“小阳春”等类似的声音，不停地在媒体中出现。从3月份的成交数据与2月份的数据相比较，有很多城市的成交量上升幅度超过50%。所以，媒体总结发现了“小阳春”，并非空穴来风，恰恰反应了媒体的触觉是非常地敏锐。
...如果问，常州房地产市场，何时会回暖？没有人能给出准确的时间。
如果说，常州房地产市场，没有人能知道什么时间会回暖，也不尽然。
伴随着本市经济发展周期，以及国家货币政策的宽松轮回，常州的房地产市场，呈现出了弱周期性的特征。本轮房地产周期，在2007年中和2010年末出现两个高点、形成双M顶以来，已经走到了本轮行情的末端——刚性需求垄断市场。且看刚需市场之特征：
从飞龙居住区的客户分析，近阶段的客户，85%左右为刚性需求的客户，15%为改善型和投资型客户。刚需客户，维持了本片区的热销。
从武宜路的客户分析，大部分旺销成交的都是单价在5000多元的商品住宅。
从单一公司龙湖的销售分析，其平层大户的单价，决定了她理应在刚需的范畴之内，但由于单户面积大、总价高的特征决定了销售进入零星去化阶段，势成强弩之末。
从全市分析，低单价、小面积、低总价，成为全市签约商品房的唯一特征。
...轰轰烈烈的调控，包括限购令在内，通过税收、金融、市场、政策等组合拳，对2011年的房地产市场，造成了巨大的影响，作为回应，2011年的房地产市场出现了一轮降价促销风潮。在这个风潮中，很多刚需客户获得了实惠。
随着春天来临，管中窥豹，从我们地区性的房地产市场出现的各种细节来看，调控出现了可能流产的迹象。可以设想，如果在两会上，总理在施政报告里对于房地产调控不发话，调控的流产将是可能的。
一，银行的流动性在放松，至少针对首次购房者的政策，充分保障。对于中小企业的银根定向宽松，部分资金也在流向房地产市场。
二，地方政府在扯网。房地产调控是一个严密的大网，包括芜湖和佛山等地方政府，一直在扯这张大网，虽然没有扯破，但是扯松了网眼，放生一批小鱼的可能性在加大。
三，媒体助威加大扯网的影响力，对客户的心理预期造成了很大的影响，市
...一颗石子扔到水里，可以激起一层浪；一粒小麦磨成的面粉，扔到河里，会不会激起波浪？常规情况下，大家认为是不会的。
而眼下有一粒小麦面掉到了河里，却偏偏激起了冲天的波浪。那就是2月9日上午，芜湖市政府发布《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》，意见本身没什么，既无大的内容，也无新的内容，却偏偏被全国的很多网站竞相转载，并且被解读为“2012年救市第一新政”，并且被郑重的认为是真实的，因为是“芜湖市政府第55 次常务会议讨论通过的”。房地产渴望救市的急迫心态，让人欲哭无泪。
1、 标题的重点是“加强保障性安居工程建设和管理工作”
2、 意见的重点是“促进住有所居”
3、 总体要求的重点是“A:‘十二五’期间全市建设保障性住房1000万平方米，力争‘十二五’末我市保障性住房覆
...近5年来，这座城市拥进了很多的地产品牌，包括区域性和全国性的房地产品牌，其中还有香港地产商的身影。但是在楼市产生影响力的外来品牌开发商，几乎没有。外来的品牌开发商一觉醒来，发现一切都与自己预想的相去甚远—“本地百姓不认品牌”成为他们惊讶的焦点，而他们的处境也从雄心勃勃变成迷途跋涉。外来地产商集体表现出了水土不服的现象，一个逐利的目的地变成了一个滑铁卢式的坟墓。
一，过高的估计了自己
外来品牌商，首先犯下的第一个错误，就是过高的估计自己的专业水准。经过20年的发展，中国的房地产市场高度同质化，除了往奢华方向进军，剩下的就是规范化，模式化，还有细节的把握，房地产已经没有过多的悬念。由于没有太多的幺蛾子，所以品牌企业高速扩张的过程中，通过复制拔苗助长了大量的专家和高手。来到这个城市，无一例外地以爷自居，无一例外地站在巅峰指点江山，无一例外地以我为中心俯瞰这个城市和这里的百姓，害得自己的本地分公司也无一例外地患上了“末梢神经坏死症”。
二，过高的估计了品牌
...在我们这样一个中等偏小的城市，近20天，至少有10个以上的大型楼盘，购房者在售楼处集中聚会，申诉自己对于开发商降价的不满。有的售楼处，客户统一穿白色T恤，上面写满了对开发商的意见；有的手举标语，在售楼处静坐；有的聚集开发商集体谈判；当然，也有的售楼处发生武斗，将售楼处变成名副其实的战场……
所有现象展示的是一个乱局，而所有乱局的背后，只有一个共同的原因，就是开发商降价了。这种顺应民生和大势的行为，招来了客户集体性的情绪宣泄，开发商和客户共同联手将售楼处变成了战场，透射出整个楼市的生态，是那么的脆弱。
开发商降价促销，一方面是顺应市场趋势的行为，另一方面也是顺应了国家宏观调控的需要。终究根源，还是为了降价促销。在商品市场，任何降价促
...国家调控，似乎以房价下跌为目的，但是经过漫长的调控和等待，等来的并不是房价下降，反而是成交量的极度萎缩。
所以，我们更加可以验证，所谓的房价下降，并不是渐进式的，不是由现在的开发商逐步降价来实现的。而是由于市场缺失，成交萎靡，最后造成土地需求不旺，建筑工人需求不足，建材滞销，故而所有的环节都降价促销，形成了新的市场价格。实现大家期望中的降价。
现在房地产的各个环节都在赚取暴利，却把板子打在了开发商的身上。土地价格高昂，绿化成本高昂，建材价格大涨，人工成本大涨，设计、金融费用和各项税费沉重。现在仅仅要求在最后环节的开发商去降低房价，开发商承担了所有的高成本，却被要求在价格上独自承担社会道义，这个道理是说不过去的。
追溯房价上涨的源头，通货膨胀效应，通货膨胀就是在掠夺百姓财富，原来100块钱可以买头200斤的猪，现在100块钱只能买8斤猪肉。老百姓被掠夺了192斤猪。通货膨胀增加了各个环节的成本。
追溯房价上涨的构成，土地的成本占了很大的部分，土地价格被折算到房价以后，还要承担这部分价格的税收。
今天接到搜房小朋友的询问，是否可以参加新锐博客评选，感觉挺意外的。
写博客的本意不是为了评选，作为骨子里比较尖刻和容易仇恨的人，喜欢写点东西，发泄一下。自认为比起在酒吧里砸啤酒瓶，这种方式相对安全一些；比起灌醉自己趴在桥墩下呕吐，这种方式相对健康一些。
写什么呢？针砭时弊，咱也不会；普渡众生，咱也没那么伟大；讨论经济，咱也不那么专业。于是，就写点地产的东西吧，因为地产就是个大杂烩，什么人都在里面捞江湖，咱也冒充在里面，不会被人发觉什么不妥。再者，地产的专业性不是那么很强，即使说错了，顶多被人腹诽一下，不会被人在马路上拍砖头。还有一个经常偷笑的原因，地产无定论，同样的问题，一百个人就有100种看法，貌似都很有道理，既然这样，我泼我的脏水，你喝你的纯净水，管得着嘛。
今天让我参加评选，被告知还要拉票。长这么大，还是第一次拉票，小时候，文化大革命刚结束，也没参加过什么达人秀；赶上超女选拔赛的时候，没有时间；等
带有神秘色彩的玛雅人发展了一套非常精密的历法及天文体系，并且“科学性”地预言了世界末日。
如今玛雅人散伙了，一支精英分支来到了中国，在中国现阶段各个节点上，预测中国的房价拐点，说得是那么的精彩。
首先，推测出一个大的前提，房价是有拐点的。
其次，推测出来拐点的时间，有的下月，结果立马现形；有的3个月，稍后也现形；现在有了下半年，3季度。
再次，推测房价拐点下来的幅度，有的10%，有的30%，还有50%的。
剩下没有预测的，大概就是房价拐点后的速度了，是一年内到30%，还是5分钟就降50%。
这些玛雅人，占据着经济学家，房地产专家，高级评论员等超级名头。看着国内的这群玛雅人，你的内心会充满好奇，怎么就会有如此信誓旦旦的寓言出来？玛雅人在自己的领土
...如果将股市的波段拉长，就是一段房地产的运行规律图；如果将房地产的波段缩短，俨然一幅股市运行规律图。如果房屋被剥离了居住的本质，逐步演变为投资品和投机品，那么房地产市场就演变成了一个风险投资市场，房地产市场与股票市场已经没有本质性的差别，最大的特征差异无非就是周期长短而已。而当下的中国房地产市场，已经处在非常危险的十字路口，前方是熊市运行的市场特征，后方是昂扬的牛市思维。由此，百姓资产安全即将不保，乃中国房地产市场之殇。
房地产市场已经进入熊市
中国没有房地产熊市的理论概念，只能从以往的熊市中，寻找房地产市场的熊市特征，大概有以下几个方面：
A）：源头土地市场，成交清淡。在中国，土地是被当成可增值的资产对待的，没有人不喜欢这样的资产，有需求；在各级地方政府以土地财政为主要特征的时候，土地供应是随时可增的，被视为无穷
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