5月23日，国务院常务会议提出把稳增长放在更加重要的位置，提出的具体措施包括落实结构性减税政策，保持合理的社会融资规模，启动一批事关全局、带动性强的重大项目，鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设。与此同时，国务院常务会议仍强调坚持稳健货币政策的基本取向，稳定和严格实施房地产市场调控政策。

许多人似乎更关注有关房地产调控的提法，对恢复严格的措辞表示失望。但启动重大项目并鼓励民间投资基础设施领域似乎更有意义。这让我们不禁想起08年末的四万亿救市来。其实，今年经济增速放缓的迹象十分明显。全国工业增速低于10%，折算年度GDP增速只有7%左右。增速放缓还伴随着财政收入的增幅也大幅度下降，地方政府的日子十分难过。因此，对于稳增长的政策期待也越发强烈。但从本次会议研究的措施来看，还是把投资放在了首位。宏观经济的三驾马车，出口在严峻的国际经济形势下难有起色，消费的启动要靠收入分配制度的大力度改革和社会保障制度的全面落实，更是远水不解近渴。盘算下来，还是投资来得快些。只不过，这次把民间投资提到了重要的位置。主要问题是，目前在基础

扬州的买成品房奖励办法在调控严打背景下悄然出台，尽管低调再三，但一冒泡还是立即被顶到头条，一石激起的岂只千层浪。

相比而言，扬州的奖励政策，即便算救市，也只是一种姿态，其范围和幅度可谓微不足道。

一是范围小，仅限于成品房，即所谓精装修房，比例不过10%左右，而且多为新政后滞销的产品。

二是奖励的额度小，只是千分之几，连一个点都不到。较至于前面芜湖的契税减免幅度小多了。在如今楼市，可能一线销售员的优惠权限都比这多，更不用提动辄九几折的折扣了。

然而，就是这个不算救市的救市动作，却引起喧然大波，拍砖者无数。扬州的购房奖励政策之所以被看做异端，原因不外有三：

其一，在调控高压不减，决心不变的情况下，各地蠢蠢欲动的所谓救市都被瞬间拍死，即便如此，还有不知死活往上冲的，有点找打的感觉，各路声讨也就不奇怪了。

其二，此种犹抱琵琶办遮面的救市小动作，无疑是选择了一个错误的时机和错误的方式——没有贯彻鼓励刚需自住、限制投资投机的差别化政策。但这也是许多地方想做而不敢做的，看

金三银四的成绩单显示出成色的确不错，销量同比大涨，其中主要源于刚需力量的爆发。五月上市楼盘中，刚需地区或刚需盘比例大致占到六成。但在库存重又高上5万的时候，光靠刚需能救楼市么？

首先，刚需力量此前大量消耗，后劲乏力，难以持续支撑起后续的市场销量，可能需要再有一个蓄势的过程。

其次，刚需解决不了大户型的被限购的问题。在3、4月去库存的过程中，前期刚需产品卖完后的剩余，主要是偏大户型产品，受限购影响，去化速度缓慢。支付能力相对不足的刚需又不能买这些产品。目前各地项目的高容积率的背景下，高层住宅比例大，又大多是一梯3-4户的产品，从平面布局上必然有大小户型的搭配。刚需市场中，去化快速的都是中小户型，而占比50%左右大户型去化缓慢。

第三，未来市场中，刚需人群对于价格的敏感度大于产品品质的要求，对楼市的后续发展不力。不少开发商受一分价钱一分货的影响，在提高类似产品品质上用心不够。在市场低迷下，对产品品质的溢价往往不足，也影响到部分开发商打造好产品的信心。

后续楼市的发展，近期肯定必须把争夺刚需客户

轻豪宅概念甫一推出，应者不少。在目前改善性需求被抑制的背景下，多个以此为目标客群的项目都在寻求市场的突破点。轻豪宅概念的提出一下就令楼盘从众多的项目中脱颖而出，抓住高端改善这一细分市场，从而吸引到客户的关注与选择。

轻豪宅的特点，事实上都已经清晰，在突出产品舒适度的同时，控制总价，提高市场接受度。

这部分客户是有一定支付能力的高端改善人群，对生活品质和产品舒适度高度重视，但财务观念也高度理性务实，认同产品的高性价比，遵循消费而不浪费的适度消费观。

在厘清客户需求的基础上，轻豪宅要求在控制面积的同时，追求产品的豪宅化。所谓豪宅化，主要体现在如下几个细字：

1、  产品功能分区的细化。在传统的厅房和厨卫空间的基础上，拓展出露台、阳光房、花池、休闲厅、衣帽间、独立玄关等空间。在厅房内部也做了细化，如主卧空间可以细分出睡房、卫浴、更衣、书房、休闲等空间，使主卧在私密性的同时兼具多种功能且互不干扰。

2、  项目产品细节的完善。如在景观上，讲究丰富而有层次，色彩搭

五月份是上半年最关键的时间窗口，金三不假，银四存疑，期待红五月。

开发商信心有所下降，不仅表现在项目开发节奏的调整，也有近期推盘计划的收缩。据统计，截至4月25日，南京共有38家楼盘在5月份有推盘计划，房源上市量在4800套左右。对比4月份，5月上市量缩水了近2成。而其中两江版块依旧占了半壁江山，在刚需势力大量消耗的背景下，持续的热销靠什么实现？同时，五月新盘中也有接近半数的所谓改善盘，在宏观调控依旧严峻的形势下，是否还能有所突破？

政策方面，确有利好飘过，银行的利率优惠松动，在一定条件下，可能下浮10-15%。也有传言住建部在准备鼓励刚需的政策。

从市场供给方面看，出现两种情况。

一是最近建设部的秦虹主任提出，目前开发商缩工保量或保价的情况很多，表现在不拿地、不开工、缓开工。从南京的现状看，我也的确观察到这样的缓开工现象（见我的博文《暖风中，楼市探春》）。这不仅是开发商应对市场的必然选择，更重要的是对实体经济造成很大影响。从宏观数据上可以看到，GDP增幅连续5个季度下滑，低于市场预期。广

三、四月的楼市回暖，有专家解读为杀跌性回暖。总的来说表现为以价换量。主要特点是：

1、新盘力度大，新盘带老盘，老盘有顾虑，新盘烦不了，新盘理性定价贴着成本走的多，老盘滞销压力出现跳水。原来老盘定价奇高的降价空间就大，江北顶山的楼盘降了2500，就是前期定价问题，现在只是挤泡沫。

2、刚需盘和刚需地区先行，力度大，效果明显；

3、改善盘价格表面稳定，但优惠措施多，价格谈判空间增大。改善盘主要是受到限购限贷影响，不完全是价格因素。改善盘主要是提高项目的附加值和性价比，通过优势产品的打造，在市场中才能争夺到稀缺的客户。就像那个著名的寓言，虽然你跑不过狮子，但一定要跑赢同伴。不可能扭转乾坤，但一定要努力活得比对手更好。

这次回暖也是一场在宏观限购限贷调控背景下刚需争夺战，目前刚需比例大。有机构数据投资客比重只有13%（09年最低的时候7.5%）。刚需的特点：支付能力不强，以时间换空间 两江板块为主，两房和小三房紧凑户型；价格敏感度高；短期购房意愿强，只有半年到一年的忍耐期。

刚需盘

先去的是中海万锦熙岸，这个首个江北的一线大牌，早闻其名。此次得见，其案场内外包装确实不错。看了售楼部环境景观营造，和内部的豪装都挺称其大牌名声。产品上，121平方的三房，做得比较紧凑，功能齐全的前提下，成功控制了总价区间。通透的南北双厅，宽大的南北阳台体现出比较高的舒适性。只是这种户型只在几幢小高层中有，比例不大。案场中，有几组客户在看房。还来了一拨某网站的看房团，不少熟面孔的职业看房人。呵呵。既然是探市，和置业顾问聊得多的还是销售。这个项目3月初首开，400多套，目前去了300多，应该有八成了吧。价格定位贴近成本在走，基本符合市场预期。在建的房屋只有6幢，都在小区的外围，东南和西北角，此前开了5幢，三幢小高，两幢高层，还有一幢高层待开，价格有了还没出优惠。从户型稀缺性考虑，小高的好些。交流中，发现开发商似乎对今年的楼市不怎么看好，除了在建的6幢，其余楼还没动工，连计划也没定，也是观望吧。不过，目前的价格也没什么利润，索性等等。目前的情况，后期的楼价走势的确纠结，后边的位置优

2012年开春，从只有1家楼盘开盘到多盘抢跑，南京楼市成交不断上涨。直至本月，所谓金三回暖的呼声不断出现。时至今日，金三即将落幕，的确，从成交来说，春风送暖其言不虚。但是，从上周末大好春光下，几家楼盘开市效果未能延续前期火爆，成交下行趋势明显。统计表明，3月第四周，成交认购双双角落，成交环比首现下跌。近期几家楼盘纷纷抢搭金三末班车。不少楼盘显然对后市出现疑虑，调整开盘时间，有几家选择提前认筹，抢在31日开盘选房。

此次回暖一是前期观望了半年的刚需基于其刚性的买房需求开始出手，二是开发商的降价（或新盘的理性定价）跑量策略也大力助推了刚需回归热情。然而，经过春节后两个月的消化，在楼盘房源去库存的同时，刚需“库存”也消耗不少。买房迫切性高的人群都已纷纷出手，剩余刚需的买房迫切性不高，出手速度开始下降。多少显示出，从去年下半年延续至今的房价下降带来的边际效应出现递减。究其原因，首先是经过今春的回暖，刚需群体中买房意愿迫切的人群明显减少，下一轮观望开始出现。二是尽管微调呼声不断，但中央多次高调强化调控不动摇的决心使许多不着急的刚需又有了观望的理由

万达模式：

核心产品：第三代城市综合体

优势：

1、  国内最成熟的开发模式，从拿地、规划到招商、运营，形成完整的流程，可复制能力强。

2、  凭借城市副中心＋商业综合体模式，与中国城市化进程配合度非常高，有效降低土地成本。

3、  万达拥有国内唯一的完整商业地产产业链，从商业规划院、商业管理公司到百货、院线、娱乐等主力商户，未来成长性很高。

4、  依靠订单地产、统一租金积聚大量品牌商户资源，有效提高运营效率，降低运营风险。

盈利模式

1、  现金流滚资产模式。以住宅、写字楼、商业街的销售养商，提高资产周转率。

2、  稳定、持久租金收入，由于成本的有效控制，整体投资回报率并不低。

3、  具备多元化融资渠道，资金获取能力扩展空间大。

4、  产业链条上游多重资源整合打造竞争力。

不

招商的140周年全国降价的消息引起广泛关注，大型央企也开始HOLD不住了。降价抢跑实际上早在调控之初就有了，万科、恒大、龙湖等的阶段性促销都曾取得明显成效。此次招商地产晚了一些，但在今年市场面微调呼声渐浓的背景下，这种高调降价似乎也有点意料之外。其实，更清醒的观察可见。据媒体报道，时隔30多个月后，万科再次出现单月“零拿地”的情形。万科不久前公布的今年2月份简报披露：公司未有新增项目。今年1月，万科获得一个位于广州的城中村项目，规划建筑面积39.4万平方米。这是今年1-2月万科唯一的新增项目，开发体量仅相当于去年同期万科拿地规模的30%。2月零拿地的情况同样出现在龙湖、金地等一线地产商身上。其中金地集团自2011年11月通过股权收购方式取得大连

今日的土地拍卖，栖霞无疑是最大的赢家，不仅独家取得了仙林G96地块，还和江苏汇金联合竞得迈皋桥G97地块。不仅验证了此前的传言，而且同朗诗地产的争夺也显示出志在必得的强势。

无论是迈皋桥还是仙林都是栖霞的地盘，栖霞建设本应具有得天独厚的条件和地利人和之优。然而，近年来栖霞在南京市场上稍显沉寂，只有河西的栖庭和仙林的栖园尚有尾盘在售，偏远的上城风景尽管效益不错，但总归影响有限。近年来，其在保障房领域多有进展，也有消息，它将转战其他行业，入股棕榈园林和其他金融行业。是老帅退隐后的不思进取，还是对未来过于悲观的预期？近年来，南京地产市场，无论是外来的招保万金、中海、华润，还是本土迅速崛起的朗诗，抑或是盘踞江北的大鳄苏宁环球、红太阳等，都已早已将昔日本土的老大栖霞建设的霸主地位拿下。这一点，无论是其旧主陈兴汉还是新君江劲松都多少会心有不甘。而且，在传统的栖霞地盘上，仙林还是城北到处都是许多后来者叱咤风云的身影。然，卧榻之侧，岂容他人安睡。此次略显强势的回归，也许可以证明，栖霞建设似乎并非无所作为，马放南山，更像是一场潜龙在渊的蛰伏。

2012年作为换届之年，面临经济减速的考验，也要应对国际国内的政治环境风云变幻。从国内来说，进一步寻求改革突破特别是对政治体制改革和制度顶层设计的呼声不断。从国际环境来说，中国走向世界和发挥国际影响的过程遭遇西方社会的强烈抵制，也受到不少发展中国家内部各种政治力量的质疑。中国在表达善意和发挥影响的同时，也需应对此类前所未有的挑战。从国内环境来说，经济发展减速风险加大，出口下滑严重，投资扩张受阻，消费增长乏力。国内各种政治思潮涌动，左中右的势力频频利用各自阵地发声，中央高层也时有呼应，力图推动改革特别是政治体制改革向纵深发展。但从中国的政治生态演进来说，每次面临换届，特别是今年实际上是代际性的大换班年，稳定始终是第一的选择，保持执政地位的稳固和顺利交接。

在政策维稳的大背景下，我们再来观察房地产市场的政策环境，就不难理解了。近年来的宏观调控首先当然是应对经济发展的困难和问题，同时也有着为国内政治提供稳定基础的作用，所以，各项调控措施，包括已经实施一年的限购措施都将作为稳定大局的一部分得到延续，直至完成整个换届

1、城东板块商业发展目前现状如何，这种状况对板块发展的影响是什么？

城东的概念实际上是一个动态发展的过程，原来城东局限在月牙湖附近，现在的大城东概念包括中山门外延伸到马群麒麟，进一步辐射仙林汤山句容的一部分。目前这个地区的商业应该说原有的发展水平不高，总结起来有几个特点：规模小、档次不高、分布分散、业态单一（生活服务类为主）品牌商家少，部分地区集镇式传统商业明显，缺乏大型一站式商业中心和中高档休闲娱乐设施，这与目前城东地区商品住宅的高端定位以及大量人口入住的情况是不相匹配的。随着城东地区的人口积聚的提高，对商业配套需求不断增长，这种商业短板状况对城东购房业主入住的意愿造成影响，现有人群的消费和人际交往的空间无法在区域内实现，不少还要在城中完成，对出入的交通也造成了一定压力。

2、2012年城东板块几大商业综合体的亮相会

万科：2010年，此前专注住宅的万科开始进军商业地产，而且来势凶猛，半月内定下3个大项目，在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，并宣布要将持有型商业地产比例提高到20%。2011年6月28日，万科发布了包括购物中心品牌——“万科广场”、社区商业品牌——“万科红生活中心”和“万科红 新街坊”、写字楼品牌——“万科大厦”三大商业产品系列及商业地产战略。为了进军商业地产，郁亮团队对万科的管理模式、业务模式进行了系列调整，在住宅业务基础上兼做商业地产的构想，令万科完全打破一直以来“专注住宅”的形象。

房企面对目前的形势应抓紧修炼内功，以便应对未来严峻的市场挑战。因为根据每个行业发展的规律，都有一个从高利（暴利）时代向低利微利时代转变的过程，只不过，由于中国的特殊背景（主要是土地制度、财税制度、人口红利和城市化）使房地产行业这个过程走的慢了不少。但这个趋势应该是明显的。房企发展方向一个是发展成为寡头垄断性的跨地区发展的集团，如大型的房企像万科、恒大、保利等等，要么做精做深，专攻某一类产品，在细分市场上保持领先，像朗诗等。但无论什么样的发展战略都面临一个现实，那就是好日子不再有了，那种靠土地升值捂地捂盘轻松赚钱的盈利模式到头了，靠打打广告等客上门就能轻松买房的好时代即

上个十年，中国房地产当之无愧的黄金十年，国民的大量财富积聚于房产之中。但是当以投资为主导的力量取代了住房的消费属性后，房价进入了疯狂的增长通道。这种疯狂自然是不可持续的，也频频遭遇政策的密集调控。伴随着本轮严厉的行政手段加经济手段，不惜矫枉过正的大力度调控，房价似乎终于在狂奔中放缓脚步。下个十年，注定是房地产复命归真的时代。

其一、房地产的盈利模式从依靠土地增值向专业化的依靠产品品质和关注客户真实需求转变。

其二、房地产的去投资化。房地产更加关注自身的本质属性，住房是以消费为主的，商业地产的价值也将体现在真实的经营效果上。

其三、房地产业回归常利时代，甚至走入低利时代，一夜爆富的时代一去不再了。

其四、房地产企业的竞争将从机会型向战略性转变，其核心竞争力也从拿地融资向产品创新能力转变。

实际上，从经济发展的三驾马车来看，90年到2000年，中国经济的快速增长依靠的是出口和外商直接投资，2000年至今，依靠的主要是城市化、流动性带来的投资热，其