从来没有象今天这样：人们对房地产的发展如此关注，对地方政府的怨言如此之多，对开发商的仇恨如此之深，对高房价的争论如此之广。房地产好像一夜之间成为万恶之源，由于房地产的发展引起了人们思维的巨大变化。其实，房地产的发展是商业社会发展的必然，房地产引起人们思想的多元化也是社会发展的必然，人们都会从各自的角度看待房地产的发展，形成对于房地产的不同理解，本来是无可厚非的。但是，这种理解的偏差，将会使人们思维的差距将会越来越大，将会使我们陷入对房地产认识的一些误区。

我说因房子富也会因房子穷

  自2003年，国内的房价开始攀升和调控以来，房价问题一直是社会和舆论关注的焦点，因此，关于房价的问题就出现了百花齐放、百家争鸣的局面。但是概括起来看，关于房价的最引人注目的话题有三个，一个是所谓的泡沫论，这个说法时间最久，但是，中国的房地产市场仍未出现泡沫破灭的迹象，反而是政府一放松打压，房价就快速上升；第二个是所谓的拐点论，这个论点也受到很多人的追捧，不过，中国房价下降的拐点即使是在美国次贷危机最严重的2008年至2009年期间也没有形成真正的拐点，随后的2010年至2011年，中央政府实行了史上称为最严厉房地产调控，遗憾的是，人们期望的房价拐点同样没有出现；第三个时髦的话题是合理房价论，这个说法是最能赢取民心的，今年两会前后，关于合理房价与房价合理回归的话题也引起了不少讨论。

    但是，如果我们认真讨论一下，发现确定合理房价的标准是一个极其困难的事情，即使在今年总理政府工作报告中，也没有对什么是合理的房价给出一个官方的定义。在国内外经典的经济学教科书中，也没有关于合理房价的准

 自从国务院文件里出现“使房价回归到合理价位”这句话以后，就经常被问起：什么是合理价位或合理房价？我总是要摇头。因为文件没有给它下定义。

 3月14日，国务院总理温家宝终于给出了基本的定义：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

 但这仍然不够清晰。多数人想看到一个定量的数字。房价与利润比太过专业，而且涉及地产商的商业秘密，很难搞到，但房价收入比的数字似乎是现成的：就是那个被无数次引用过的

 “两会”周三闭幕，温家宝总理做了最后的告别演出。记者会带有总结色彩，总理坦承了执政不足，也对政治改革充满期许。我年初曾写文表达观点，认为换届之年当局虽“稳”字为先，但我们仍有理由相信，政治家自己渴望要留下政治遗产。

北京冬季较长，春天姗姗来迟，气候变化让人捉摸不定。不过，北京向来“春脖子”短， “忽如一夜春风来”，自然也就“千树万树梨花开”了。这个春天值得期待。

总理记者招待会，除了激起国人政治热情，也向外界明确传递了中国经济未来发展要点，主要体现在四方面：一，经济降速而行，二，结构调整主动推进，三，人民币单边升值结束，四，房价调整刚刚开始。

房价一直是楼市关注的焦点，它的涨跌预示着资产的价格变动，引领着投资方向。温总理3月14号被问到楼市调控的相关问题，提到房价远远没有回到合理价位，可见中央政府也将房价作为一个重要的政策锚。我们认为房价之所以重要的原因，一是它反映了中国的经济发展结构，二是与货币政策相互作用。

 

从成本构成角度，地价、建安成本和预期利润是房价的重要构成因素。很多基础研究对房价与地价之间的因果关系进行了验证，证实在全国范围内，地价对房价的拉动集中体现在长周期中，例如郑娟而、吴次芳（2006）的相关研究。

 

除了理论界的支持，地价对房价的拉动作用，也得到很多开发商的认同，因为他们是从自己的开发经验有感而发。同时支持地价上涨拉动房价上涨这种观点的还有是与建设部属下的课题组研究。有意思的是，国土资源部的观点刚好反之。时任国土资源部副部长负小苏（2006）为代表的观点是，影响房价最重要的要素是房屋的供求关系，与地价关系不大。

 

从现实数据

历经一年的博弈等待，房价终于在2012年的春季进入一个相对激烈的波动期。近期，包括招商、保利、万科、金地以及恒大、越秀城建等在内的品牌开发商集体发力，各种价格折扣令人眼花缭乱，其中虽有鱼目混珠的假折扣，但也不乏真金白银的真降价。以广州市为例，据搜房网数据监控中心统计，截止至2月28日，广州在售263个一手商品住宅项目中，环比1月份报价，价格出现下跌楼盘占总在售项目的16.35%，共43个，其中201个项目价格持平，仅19个楼盘价格环比上涨。此时此刻，购房者也面临一个新的选择：是继续按兵不动等待更大幅度的降价，还是果断入市该出手时就出手？

 

对此，有人认为，只要政策不放松，房价会越来越便宜，因此今年购房者越迟购房越有着数。对于这个判断的前半部分，我并无太大不同意见。从过往一年的楼市可以看到，限购、限贷等调控政策对楼市成交量的影响显而易见，而成交量的大幅下降，意味着市场需求疲软，当供应超出了需求，价格跟着下降只是时间问题。就拿广州来说，根据阳光家缘的数据，目前广州十区二县的可售货量接近6万套，未

 现在所说的预调是政府根据新的政治经济社会形势，采取的新的应变措施。现在所说的微调，是政府对以往调控不当的修正。

以下5

 关于中国房地产泡沫的争论，自从住房制度改革以来就没有停止过，近几年来，关于这个话题的争论成了国内各大媒体的焦点，也因此成就了很多的名人。不仅国内的媒体、学者以及草根阶层对于这个话题争论不休，即使是国外的许多媒体、咨询分析机构包括许多知名的学者同样是纷纷发表高见。无论是国内还是国外，中国房地产泡沫论的说法显然是占据了主导地位，甚至影响到了政府的决策层。

    但是，从近十年来的房地产的发展势头来看，尽管国内的经济起起落落，国外的经济风起云涌，中国的房地产市场始终是蓬勃向上，以至于如果离开了房地产市场的发展，中国的许多地方政府都会面临经济窘境。房地产商成为了地方政府的最大的金主。

    中国的房地产市场发展状况，在近两个世纪的世界经济发展上，都是绝无仅有的，无论是美国房地产业快速发展的19世纪、20世纪，还是二战之后的欧洲重建或者是上个世纪70年代、80年代日本的房地产泡沫时期，都无法与中国房地产热火朝天的建设景象和居民

楼市走到今天，很多人认为该放松了，美其名曰“适度微调”，随即就上演了银行针对首次置业者利率的下降，也上演了各地方政府冒天下之大不韪的“救市”！

看似稀松平常的“微调”，却给了市场传递出了天大利好的信号，股市率先反弹，各地房屋成交量也迅即提高，更甚者很多城市的房价也突然有了涨价的冲动！

房价真的合理回调了吗？

没有！

龙年刚到，温总理便就国民关心的房地产市场调控发表了讲话。对温总理的讲话，已有博友抢先做了解读。我关心的问题是：温总理为何在重提巩固房地产市场调控成果时，强调要“采取有效措施增加普通商品房供给”。
    供需平衡是市场平稳的基本要求。搞计划经济的毛泽东也知道“发展经济，保障供给”。按说，温总理强调要“采取有效措施增加普通商品房供给”也属正常。问题是中国住房市场经本轮房地产市场调控严厉打压后，商品住房包括普通商品房已经过剩。早在2011年10月，上海证券报就报道：截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。今年1月17日，国家统计局发布数据显示，2011年末全国商品房待售面积27194万平方米，比2011年11月末增加1763万平方米。
    这么多库存住房没人买，春节北京零成交，上海仅成交16套。为什么温总理还要采取有效措施增加住

    进入龙年以来，国家有关部门对于坚持房地产调控的调子仍然一如既往，给社会的印象是国家的房地产调控政策不会放松。但是，如果人们细心地把相关的政策梳理一番的话，发现在调控政策的这顶大帽子下面，许多事情其实已经悄然发生了很大的变化，只不过是政府部门不愿意承认罢了。

    中国的行政部门素来喜欢用政策来指导工作，而不愿意用法律的手段来规范市场；除此之外，中国的政策向来是摇摆不定和朝令夕改的。

    本轮的房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧烈的震荡之中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目的投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，这也许是比房价的直接下降对于社会的正面影响更大。