临近年终，济南土地市场越发疯狂，济南国土部门挂出的每一块居住用地都有众多开发企业争抢，轮番的竞标过程中，土地价格也被一再抬升，资料显示，在最近成交的几块土地中，土地成交价格最高为起拍价格的5倍，根据最终成交价格测算，这些地块的楼面地价已接近甚至超过周边在售楼盘的价格，土地市场“面粉贵过面包”几成普遍现象。

　　山师北街地块从4000万猛拍到1.92亿    

　　土地市场“面 粉贵过面包”最典型案例为12月3日成交的山师北街地块，济南市国土部门的招、拍、挂公告显示，这块历下区山师北街东侧、山师附中南侧的地块为6815.7平米，其地上容积率仅为1.95，也就是说，按照规划，这一地块建成后地上建筑物的总建筑面积仅为1.33万平米。“也就是一栋楼”，一位业内人士称。    

　　与动辄数十万平米的项目相比，山师北街这一地块是一个小项目，然而这个项目在12月3日的竞拍中拍出1.92亿的天价，地块得主大地公司有关负责人称，这一地块起拍价格为4000万元，现场竞拍十分激烈，经过90多次的轮番举牌，最终击败文华园 的开发公司，拿下这个地块。“竞拍价超过1.4亿以后就只有我们和文华园举牌了。”大地公司这位负责人称。而按照成交价格，山师北街项目每平米的楼面地价已经超过1.5万元。    

　　而据文华园一位工作人员称，文华园项目每平米的成交均价在1万元左右，而山师北街地块的楼面地价已经高出文华园项目50%。业内人士测算后认为，山师地块项目开发后每平米2万元才能保本，而大地公司负责人则称他们的项目每平米销售价格要超过3万元，项目约在2011年以现房面市。

　　“面粉贵过面包”地价飙涨助长楼市泡沫    

　　此前的11月初，将军路上一块220多亩的居住地块也引来众多开发商争抢，几家开发公司轮番举牌加价后，这个地块最终以8.82亿成交，成交价比起拍价翻了一番，其楼面地价每平方米也攀升到2800元，而业内人士称，在这一地块附近的一些旧村改造项目，每平方米的售价在两千七八百元，业内人士普遍认为，将军路地块也是“面粉贵过面包”另一实例。   

　　“今年的土地市场只能用疯狂来描述，多家企业争抢同一地块，轮番举牌加价，这种现象过去几年从未出现过，”黄金地产项目研发部经理李松年称，“开发企业拿地不惜成本，土地价格涨幅已经超出很多企业的预料。”李松年认为，造成土地市场炙手可热的原因有多个，“许多企业现有项目开发已经完成，手里没有储备土地，公司在等米下锅”是其中最重要的原因之一。此外，李松年还认为，土地市场的竞争日趋激烈，也反映出目前济南的土地市场有效供给并不充足，在这种情况下，“国土部门应当加大土地的供应量，平抑土地价格过快上涨趋势”。    

　　李松年认为，土地价格的上涨最终会体现在楼市上，最终由购房者承担，“在购房者收入没有显著增长的前提下，楼市过快上涨显然不利于市场的健康发展，楼市泡沫也将不断滋生，而这也将为楼市再受重创埋下祸根。”

近期，楼市“发烧”，交易活跃，房价飙升，泡沫积累，投资风险加剧。很多朋友问现在购房的问题，本文试着给点建议，正文开始前有三点需要说明：

　　一是，房产是投资品，购房是投资行为。

这个观点阐述可见本人博客。

　　二是，目前楼市泡沫程度很高。该观点的论证也可见本人博客。

　　三是，投资即简单又复杂的事情，投资楼市亦是。“简单”值得是理念，“复杂”说的时机把握。下面先简单的介绍下投资理念：

　　价值投资——巴菲特的恐惧贪婪论

　　“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”股神巴菲特凭借这句投资格言,在资本市场上无往而不利。按照巴菲特的理论，在大多数人的贪婪的时候，投资品的价值一般会受到追捧被高估，价值投资理论建议应该卖出。；在大多数人恐惧的时候，投资品的价值一般会被抛弃而低估，价值投资理论建议应该买入。

　　我们用2007年以来南京楼市为例，介绍价值投资的做法：2007年三季度当时历史高点，市场处于极度“贪婪”，9月均价接近6000元/平米，是投资者卖出房产的好时机；08年上半年进入僵持期，价升量跌，投资者进入二手市场套现困难很大；08年三季度到09年一季度，市场进入调整期，投资者应该买入，最佳买入时机应该在08年10-09年3月；09年二季度市场进入复苏，三季度市场开始繁荣，四季度市场泡沫开始大幅度增加，是房产投资者卖出的好时机。假设08年11月以均价（5982）买入，09年12月以均价（8829）卖出，如果是全额付款，其投资受利率将在47%（不考虑税费），三成首付的话投资收益率将超过150%。

　　趋势投资——“索罗斯的华丽转身”

　　《享受泡沫》文中提到索罗斯的句话，大意是，绝大多数人做的都是趋势投资，也是比较容易操作的投资，但能在泡沫破灭前完成华丽转身的是其中少数。大多数人容易受到环境的感染，产生“羊群效应”，所以追随趋势投资成为主流。

　　依然以南京市场未来解释正确的趋势投资方法：09年4月份，市场开始活跃，成交放量，存量减少，市场回暖信息显著，是趋势投资者较好的入市时机，假设在4月买入，10月卖出，全额付款也有37%的收益（不考虑税费），三成首付的话回报率将超过100%。

　　价值投资者最佳介入时间是市场的低点，一般持有时间较长；趋势投资者的难点是判断市场的回暖信号及如何实现“华丽的转身”。

　　高点买入——不理智的误区

　　现在有一个错误的认识，只要投资房产，长期肯定是增值的，所以很多人选择高点买入。他们的论据是这样的，如果我是07年9月的高值买入，09年10月卖出，也是有很高的回报率的。

　　因为南京房地产自98年开始房改才市场化，市场一直出入上升渠道，风险意识淡薄，没有亲身经历过98年东亚金融危机、日本泡沫危机、美国次信贷危机的类似大危机的洗礼。大家总是认为未来房价总会涨的，甚至某些专家说出市场没有泡沫的谬论。

　　个人认为高点买入房产是非常不理智的行为，因为目前南京市场泡沫已经高位。

　　泡沫积累一定程度后，市场必然进行调整，一般有两种调整：一是泡沫累计程度太深，已经危害整个经济的发展，这种调整叫泡沫破裂，例如东南亚金融危机、美国次信贷危机；第二种，泡沫积累程度不高，这种调整叫泡沫释放，例如南京08年的调整。

　　市场调整的长度和泡沫累计的程度成正比，05年国八条后调整仅半年，07年四季度到09年一季度的调整达到一年半的时间，而美国次信贷泡沫破灭后调整长达两年以上尚未完全复苏。根据测算（见博客），09年现在南京市场的泡沫程度已经远高于07年的水平，意味着调整一旦到来，其周期会很长。

　　泡沫累积——投资风险加剧

　　以09年10月成交均价测算，南京房价收入比高达11以上，随着年末房价进一步的飙升，泡沫继续的加大，投资风险加剧，比如资产无法短期变现的风险、烂尾楼风险（海南为鉴）等。当然，如果你是一个懒惰的投资者，拥有充足的资金，自己房产打算持有5年以上，认为5年后物业税政策没出台，也许高点的入市的泡沫风险并没有太多问题。

　　投资需要的不是发烧的头脑，而是冷静和耐心。

购房者：“你们那套100平方的样板房很大，可现楼为什么小了很多呢？”
售楼小姐：“样板房不用分摊公共面积，而现楼要分摊呀！”

购房者：“不是说有宽带接入吗？”
售楼小姐：“对啊，我们预留了宽带接入口啊。只要补交初装费就可使用了。”

购房者：“你们的户型怎么设计成这样，我在家里干什么隔壁几家都看得到，一点私密性都没有。”
售楼小姐反应很快：“那有什么，你又不会亏，你也可以看人家呀！”

购房者：“为什么没阳台？”
售楼小姐：“减少灰尘进屋，而且这样利用率会高很多。等到你的小孩出生后，一个阳台会让你多操很多心。”

购房者：“我听朋友说旁边是有个革命公墓，对吗？”
售楼小姐：“像您这么一个有文化的人，大概不会在意那些迷信的东西。再说，这恰恰是风水上佳的表现，您不想想，要是这地方风水不好，那么多大人物能看上这地方吗？”

购房者说：“你们的阳台怎么设计成这样，你看，我的手都快摸到对面的阳台了。”
售楼小姐说：“怕什么，看得见，摸不着！”

购房者：“买房的时候你们的广告和你不是都说送全屋名牌家电吗？现在怎么又加收了我的钱？”
售楼小姐：“没有呀，我们只是说免费帮你送上楼的呀！”

 

 购房者 “采光不太好啊”
售楼小姐：“这是我们的特别设计，你看视野是不是更开阔，这个方向是我们将来的花园。这么好的景观，其他总得让位吧。采光可以有很多其他方法解决嘛。”

购房者：“为什么你们的户型都是三尖八角的？”
售楼小姐：“我们设计师是专门从国外请回来的XX大师，他能没考虑这问题吗？这是特地为采光和通风而设计的．．．．．．”

购房者：“你们这个楼盘究竟能不能升值？”
售楼小姐：“快了，等隔壁的楼盘卖完了我们就涨价了。”

售楼小姐A：“刚才那个客人问能不能买两个单位然后打通，我一口就说可以，后来一看原来是承重墙，怎办？”
售楼小姐B：“你真是没经验，下次客人来你跟他说，墙可以打，但有些手续必须办，开工时要到物管开张单据，然后……”

一年多来，关于中国的房价问题，媒体界抄得沸沸扬扬，众多的专家学者、房地产老总们，有的说房价已到拐点、一定要降；有的说房价还有下调的空间、还要下调；有的说房价不会降、已经探底了；有的说房价还会升、而且一定要升！说的是我们这些小老百姓们是眼花缭乱，不知所措。纵然苦读网络，反复思考，我终于得出中国的房价不能降的十大理由。

其一，经济学家说：现在是市场经济，价格由市场说了算。而中国的老百姓总是有着买涨不买跌习惯，既然有人去买，那么房价上升，纯属正常，大家都不去买，开发商不是只好降价了吗！所以原因在于购房者、在于老百姓自己。

其二，开发商说：现在开发建造的房子都是商品房，而商品房不同于以前的旧城改造拆迁房，拆迁房的用地是政府无偿划拨的，但商品房的用地是开发商通过政府公开拍卖竟价来的，也就是说建房的成本比过去高多了，开发商们能做亏本的生意吗？中国生意人有句古话，叫着“打来、骂来、亏本的不来”房价是跌不下来的。

其三，银行说：开发商的建房资金是通过银行贷款的，房价过于下降，银行贷款还不上，岂不是国家利益受损，国家利益受损谁来负责，所以房价不能跌！

其四，有位朋友向我解说，现在的房产开发都是政府行为，叫房地产业，是政府发展经济的一个重要的经济支柱产业，房地产商如果不干了，政府如何卖地、政府的税收如何来，政府如果没有税收，城市如何发展？如何造福于民？政府如何“活”！所以政府很为难，既要考虑到老百姓的利益、也要考虑到开发商的利益、则更要保证政府的利益，而“政府的利益就是人民的利益”！所以房价不能降、要托！

其五，投资者说，还要考虑已购房者的利益。先前已经购房者，是用大价钱购得现房的，如果时隔两、三个月房价就是降了10%不是亏大了，还作什么投资啊！于是退房声一遍，“退房团”也吵得不休，抄房团也歇了。政府受不了、开发商更受不了。结论是：为了保证所有业主的利益，房价不能降，反应该升，这样大家都平衡了。

其六，资源专家们说，为了保证国家的可耕地总面积，城市要控制一定规模。于是开发商们便打了“＊＊＊＊是什么最后的一块最后的城市绿洲、＊＊＊＊是什么最后的一块黄金地段”试问，这样的房价能便宜得下来么？当然不能。

其七，虽然资源专家们说城市要控制一定规模。但是城市的发展还中象水波纹一样不断地向外扩张，每一位城市的首脑们都想把自己的城市中心建成什么“国际金融中心”、“世界商贸中心”，请问：这样的中心地带是一般老百姓居住的地方吗？房价能跌吗？若跌，岂不是有损该城市的光辉形象！结论是跌不得。

其八，教育学家说，年青人成家立业，要靠自己的艰苦奋斗，不能啃老，自己货款买房有什么不好，每月还贷，可以养成勤俭节约的习惯。而人活着，总要有一定的压力、才有动力。所以高房价还是有一定的正面作用的。

其九，城市在发展、**在前进。一部分生在农村的创业者们通过自己的艰苦奋斗，创得了财富，为什么他们不能住到城里来！难道城里人永远是城里人？而高价的商品房正是为他们提供了这样一种渠道，这不是很公平的道理吗？如果都是福利分房，他们怎么办？所以说高房价还是有市场的，既然有市场，那么何必谈什么“降价”呢？

其十，富人们说，这是“仇富”心理在作怪。有报导说，中国拥有千万元资产的公民约有三十二万人之多（不含**），他们是当代中国的精英、是中国的纳税大户、是对中国改革开放有贡献的人。他们的居住条件当然要高一些，也是理在其中的，于是便有适合不同人群需要的商品房，这不是很正常吗？所以建造越来越多的高档房，正是激励更多的人去创业，去挤进富人的圈子，**才能更富裕，这有什么不好呢？至于老弱病残者、生活在贫困线以下的群体，国家不是有解因房来安置吗？如此，房价有降价的必要吗？

一翻思索，我算是明白了，房价是降不下来的，若是哪一天房价真是大幅度下降了，恐怕泡沬经济也开始了，这岂不是“金融危机”所现，恐怕是灾难更大了，我还是住自己的五、六十平米的小屋算了，至于儿孙吗？中国有句老话，儿孙自有儿孙福。你有能耐就去拚大房，没有就安命吧！也是知足长乐也！

有关这样的话题本该早就写了，但心里有一份惧怕。因为这样的题材犯众怒。有时想想犯不着这样。因为在一个人性基本被扭曲的氛围里谈论楼市。可以说是“吃力不讨好”。实事求是地谈论(上涨)是要被骂滴；而不切实际地唱空却可成为“民族英雄”滴。想想真有点可笑至极。话说前2年有2个有能力的买房人：“一个听从了看涨人士的话，高兴地搬进了新居！而另一位听了唱衰人士的话，至今还留在了老房子里。留着那么多不断贬值钞票，但又不能买房了。自然除了骂街以外，别无它法！到底谁在保民生？谁又是英雄呢？！由此可见，到目前为止唱衰楼市并不是真正的民生派；而且成了“骂人精英”的制造商。

 

　　(一)纯交易角度
　　说楼市反转趋势已确立。想信时时关心楼市之人应有同感。本来想粘一些国家统计局公布的有关楼市数据，想想也没必要。看客应该都学习过了。楼市的反转从纯交易的角度上讲：主要还是一个成交量的问题。一看成交量是否持续放大了，二看量能是否能超过历史高点，这一点从国家统计局公布的数据看完全可以做到，而且还不是一般性的超过。举个小例：上海2007年的成交量为2200万平方米。而这一历史记录，已在今年的第三季度未被打破了。那么按目前上海成交量仍然“火爆”来看，全年超过30%已没悬念。按常理只要成交放量，而且超过历史高点。那么价格理应也会超过历史高点并创出新高。可遗憾的是上海房价只是在今年八月受高端物业成交“火爆”有过一次新高出现。这种受特殊影响创出的新高，应该讲并不能代表其真实水平。上去快下来也快。而目前上海房价仍在历史高点下方运行。那么这种状况迟早要被打破，一定会到其上方运行。从这一点来看，目前全国大多城市房价并没有在其历史高点上方运行，正好为明年房价上涨留出了空间。所以说明年房价仍然是上涨的！

　　(二)抓大放小
　　上面从成交易的角度讲了怎么多。某些人一定认为影响楼市走势综合因素很多，这些老调已被说了有几百篇了。任人挖掘吧！我只想说按“抓大放小”的原则。只要搞清楚什么是大;什么是小就足够了。政策的制定也遵循这一点。民生最大的问题是要先有工作，解决吃饭问题。其次才是住！所以某些人认为明年政策会打压房价，有点不可思议。只要经济还需要房地产业作贡献，哪怕是暂时的。那么这种论调还能成立吗？经济和房价上涨比起来那个大那个小？至于那些认为目前房价已有很大泡沫论者，请听听中央行长是怎么说的。央行行长周小川当地时间6日在苏格兰出席二十国集团财长和央行行长会议的间隙表示，要求人民币升值的国际压力并不是很大。 据新华海外财经报道，周小川还指出，中国的资产泡沫问题并不如一些经济学家所说的那么严重。基于周小川这种表述，最起码给市场传递二个信息：1、针对房价政策不会干涉。2、即使房价再上涨一点也可接受！所以说明年房价理应上涨！

一要算好市场前景账

　　二手房以“小”、“旧”居多，建筑面积在40至60平方米之间，大多在商业区、繁华地段，它主要适合三类人：城市外来打工一族、部分学生、其他流动人口租住；没有经济实力购买新房、大房的居民购买或暂住；三是随着城市人口老龄化发展，一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，只要能满足他们日常的生活起居，这类人群的相当一部分会选择此类房产颐养天年；还有其他类型的人群等。总体上说，此类房产有相当大的市场空间。

　　二要算准购房经济账

　　据有关资料显示，大中城市地段较好的房屋每年的租金收入一般在房价的6%—8%。楼房设计使用寿命一般为50—70年，按最低使用年限50年计算，年折旧率为2%。扣除折旧因素实际年租金收入为房价的4%—6%。投资二手房产比投资5年期国债 (现5年期国债年利率为3.14%)收益高出0.86—2.86个百分点，即与年利 3.14%的国债相比增加27.4%—91.1%的收益。同样的比现行各类定期存款所得利息收益更高。二手房产价格受折旧和其他诸因素影响，比市场上新房价格便宜很多，实际所得收益会高于前述的平均收益。所以投资二手房产后，通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。当遇到房产价格上扬到一定幅度时，还可及时上市转让以获得更大收益。

　　三要算清房价变化账

　　投资二手房，要结合本地区实际，权衡利弊，留有选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。需要注意的是，贷款投资二手房在经济上收益并非都划算，存在一定风险。但是如果选择贷款还款额不超过家庭月收入的40%、贷款总额占房产总额50%以下的，仍是一种好的理财方式。

　　所以投资者只要能找出投资的最佳切入点，获得收益当在情理之中。

重庆市市长王鸿举近日接受境内外多家媒体采访时谈到“宜居重庆”建设时说：“打造宜居重庆，就是要让老百姓有房子住。特别是年轻人，经过自己的努力，十年内能买到称心的住宅。”市长的讲话代表一个城市的承诺、决心以及施政方向，不但重庆的年轻人听着激动，就是全国的老百姓心里感觉也很舒服。不过大家要是把自己生活城市的房价以及这些年全国兴起的房地产开发热潮结合起来联想一下，恐怕心情就未必轻松了，十年后，靠着我们自己的努力，真能买的起房吗？
　　要判断未来先看看历史。自住房市场化改革以来，也有十多年光景了。从这十年走过来的人起码都有一个共同的感觉，房子越来越买不起了，而你越早买房，获利越大。和王市长告诉我们的恰恰相反，开发商总是用这十年活生生的事实告诫着那些将要买房的，教训着那些没买房的。笔者就曾接触到这样一个开发商的销售经理，按照那样的口吻，没买房的即便没被归为蠢货一类，大概也属于没有投资头脑和未来眼光的短见之徒了。
　　要买房，而且要赶紧买，没钱就按揭买，因为房价是一定会涨的。这就是这十年最深刻的告诫。也正是这样一些逻辑使得房价上涨的趋势变得更加不可逆转，因为投机的需求产生了，房子和土地的供给和这样被获利无限放大的需求比起来永远是不够的，更何况足够好和足够多的地都被用于富裕阶层对高端物业的追求上。
　　自房地产市场化改革以来，房地产市场变得越来越具有投资性，变得越来越是一个富裕阶层的市场。而且我们用房屋预售制度和住房按揭制度以及土地拍卖制度等加速了这一进程，其本质都是拿现在不存在的财富为当下的繁荣做支撑。等到我们的银行存款和房地产市场高度结合，GDP保八和房地产投资紧密相关时候，再想调整又面临市场化倒退的讥讽和经济形势恶化的威胁。
　　当保障房推行困难重重，政府财政和土地供给紧密结合，一个个审批盖章就是一道道隐形成本，太多的人拥有N套住房而物业税讨论了这么久也没有结论，开发商的捂盘惜售只罚一万元就是我们全部的现实时，未来的十年，我们真的敢相信会有大的变化？
　　十年后买得起房，要么控制房价，要么增加收入，最好是双管齐下。不管怎么说，难度太大，大到不敢去想。未来的十年，我们到底是该听市长的话去努力工作，还是该听开发商的，现在就准备首付，也是个很难抉择的问题。因为十年后，有些人变得没有立锥之地的风险是始终存在的。

 房子现在基本和金融产品差不多，而和刚性需求的关联性越来越低。所以计算房价未来涨幅，你不要把刚需算的过大，主要计算货币贬值的程度和货币新增发行量。
        从央行得到的数字看，今年新增贷款量为：27%，而且这个量主要来源于对铁公鸡的大量投入，这种投入具有刚性和持续性，想一下收回来是完全不可能的，因为铁路公路基础建设的建设周期一般为3-5年之间，未来几年这部分投资是有强大惯性的。国家新增贷款的60%都是这种项目，如果要求贷款数量回到过去的增长率，那么必然挤压其它经济部门，导致经济突然下滑。所以大幅压缩贷款数量是不现实的。因此，我们计算即使国家回收流动性，那么未来贷款总量也会保持高位。22%左右将连续数年。而我国GDP发展速度为8-9%之间是国家需要的的速度，往年15%左右的速度和GDP发展速度的负差基本需要对外贸易来抑制，今年外贸速度下滑，根本无法对冲中间差额。所以：今年我国货币实际贬值率为：27%-8%=19%，就是货币贬值了19%，房价相应提升19%，而房产每年折旧率才1%左右（即使未来地租期到点，也是有残值的），相应保值率达到99%。比货币资产保值性高15倍，比黄金高7倍，这也是保险公司强烈要求进入地产投资市场的依据。按照这样的标准算法，在未来的3-5年内，如果保持如此高的新增货币贷款增速，将导致货币实际贬值0.90*0.90*0.90=0.73,房价将相应上扬27%左右，这是在保持22%货币增长速度下，即使加息数次，也会导致货币贬值的基础原因。济南房价在从1月到11月间，基本上扬的20%左右，如果明年后年加息不能达到4.5-5，房价将以12-14%左右的速度上涨，如果顺利加息，将以10%/年的幅度上涨，这是不以大家意志为转移的经济规律。出现调整，那么就是买入机会，而且一个台阶比一个台阶更高，让我们拭目以待吧。

记者今天采访获悉，国家两部委有关负责人日前关于房贷税费优惠政策将终止的表态，让今年大半年来高温不退、行情向好的济南房地产市场感受到阵阵凉意。不少开发商和房屋中介表示，这一利空消息肯定会对明年市场产生不利影响。他们正抓住今年年终不足两个月时间，进行房市最后冲刺。

11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。就在前一天，银监会有关人士也表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。房市新政明年怎么出？一些年底到期的房市政策是否存续？据悉，这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有明确的说法，现在唯一明确的是，“鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”有业内人士分析，从两部委有关负责人的表态看，明年楼市新政适当收紧几成定局。

房贷收紧将对济南房市产生何种影响？一位房地产界资深人士表示，今年开春以来，济南房市一片向好，商品房价格逐步攀升，成交量也明显放大。“国家发出调整房贷政策信号的影响，目前还看不出来。但如果房贷优惠政策年底终止，对明年房市来说，肯定是一个不小的利空消息，”天桥区药山康城一位姓张的营销总监认为，济南房地产市场价格适中，而且有刚性需求作为支撑，市场泡沫成分不大，“这尽管会对房市产生一定降温作用，但肯定不会让人感觉严寒。”

“二手房交易办理房贷，已明显感觉难了。”百居安房产中介一位经纪人告诉记者，“现在二套房贷普遍执行基准利率上浮10%。同时银行收紧了‘小、老’二手房房贷业务，60平方米以下、房龄较老的二手房贷款最低首付要求四成。”

业内人士认为，今年楼市急速回暖直至高烧，与去年出台的房产交易税费优惠政策大有关联。优惠政策极大推动市民踊跃下单买房，尤其是近两个月，由于临近年底优惠政策截止时间，大批刚性需求开始爆发性释放。一位业内人士坦言：“税费优惠政策截止时间很快就要到了，因此有相当一部分原本打算明年买房的人把购房时间提前到了今年。”

大部分业内人士在接受采访时认为，税费优惠政策终止后，二手房市场受到的冲击将远大于一手房。比如一套总价50万元的房子，税费优惠前后相差近4万元，而房子总价越高，税费相差越大。为了少缴这笔税费，能买房的今年都买了。所以明年前三个月二手房市场很可能会陷入低迷。药山康城张总表示，二手房的税费优惠，也关系到投资客转手时的交易成本，从而间接影响到一手房市场。

    随着10月过去，并且“银十”二手房成交量呈下行的趋势，让处于高位的房价接下来的走势越发扑朔迷离。“链家地产”市场研究部认为，根据当前市场的表现特点，第四季度以后二手房市场将出现整体盘整后趋于平稳、部分房产类型持续高位上涨的特点，这主要表现在以下两方面：首先，统计数据表明，10月上半月，60至90平方米二手房成交逆市上涨近三成，占比由原来的35%左右上升至43%左右；而相对于不断攀高的成交量来说，这一类型的房产价格在各面积档位中却是最低的，整体成交均价低出其他各面积档位幅度在2%至5%左右。“链家地产”市场研究部认为，在价格盘整期，房价最明显的表现特征将不再如同前几个月一味的上涨，而是需求越多、成交越快的房产，价格越会顺势上涨；反之，其他类型的将保持平稳甚至出现下降。因此，相对于60至90平方米房产成交的火爆，其价格也将在盘整期顺势上扬。

    其   次，当前各建筑年代二手房价格相差较大，其中，占比达到35%左右、成交比例最大的房龄5至10年的二手房，价格在各建筑年代中却为最低，低出房龄3至5年二手房3%左右；与此同时，10月上半月，房龄5至10年的房产成交明显提速，上涨幅度在20%左右。“链家地产”市场研究部认为，从当前情况来看，房龄5至10年的房产将长期经历上升阶段：一方面是进入房价盘整期后，由于房龄5至10年二手房价格明显的量高价低优势，将逐渐与房龄3至5年的房产逼平，即上涨3%左右；另一方面，从长期来看，第四季度是北京二手房营业税优惠政策的最后期限，明年开始5年内二手房成交都将面临5.5%营业税的成本，这显然会刺激一部分需求转向5年外的房产，这样一来，房龄5至10年的二手房将最有可能成为替代者，其价格相对较低的尴尬也将随之被填补，从而中长期价格也将看稳。