9月24日 东亚马赛公馆正式开盘，9点钟选房开始时客户已经聚集到了售楼处的广场，由于22日已经进行了公开网络摇号，所以现场的客户都目的明确，根据自己的选房顺序在做着最后的准备和各种选择方案。

他是第一号，超级幸运

这是第一批选房的客户

室外等候区焦急等待的客户

你争我抢，晚了看中的就没有了

想方设法要进来

他们是搜房的忠实客户，来买房还带着搜房的标

  很多人都在指责开发商是黑心的，销售是黑心的，他们恶意抬价，虚假宣传，造成客户的困扰和损失。确实，有一些开发商存在这样的问题，市场不成熟、不规范，为了利益做出了一些损害大众利益的事情，但这不只在房地产，好像很多行业都存在这样的问题，但我们欣喜的发现，政府出面，开发商自省，至少在向好的方面发展。可有一个行业一直是站在恶魔和天使的边缘徘徊，从未改变，越说越坏，越坏越干，越干越明目张胆越无所顾及，那就是医疗行业。我想跟我有同样感受的人会有很多很多，笔者从近1个月发生的三次事情来印证这个结论。

  上月初的周末左侧肋骨处疼痛，没当回事，以为是出差气了，一日过后疼到踹气受很大影响，于是一大早来到301医院，挂号被告之上午已经没号，下午再来，于是下午挂了个4点的号，大夫什么都没看，问过症状，刷刷刷开具ct、验血、验尿的单子，排队交费，拍照化验，完毕来找大夫，发现房间内空无一人，问护士，告知下班了，抬头看遍刚4点45，无奈重新挂急诊号，看着前面的片子和化验结果告知，不全面需要重排ct，验血增加7项，再拍一b超，一通下来已经晚上8点，告知看不出是什么问题，于是叫来主任，随手一按说：“你这个地方疼只可能是肾有问题，既然检验肾无问题，做这么多检测干吗？估计是要出疹子，等出来再看。”一天时间加1000多冤枉钱得到了这样的结论，不知大家作何感想，笔者途中已经几次暴怒，差点抽了医院内叫嚣的护士，还好被媳妇拦住。

  今日上午连发两事，让我更是怒不可遏，昨晚被家中饲养的小仓鼠咬破了指头，早上致电亚运村医院外科咨询是否需要打狂犬疫苗，告知要打，于是驱车前往，现场大夫对伤口未做任何观察（其实伤口小的我都忘记是哪个指头被咬）只问出血了么？答：“出了”“那好，打破伤风、血清和疫苗吧。”我问：“不会把，至于打这么多么？破伤风我不打，血清用打么？”大夫镇定的告诉我：“反正出血了，要是不打血清出事你自己兜着，还得跟我这文件上签字说你自愿放弃打血清，于是从之。可谁知划价发现，疫苗49，血清要200多，伤口处理45，价钱倒是小事，关键到了注射的地方，先做试验，过后进去告诉我试验没问题可以打血清但还要再做两次过敏试验，20分钟一次，我问护士我用打血清么，护士说没打的必要，大夫为什么让你打，我把经过重复，护士露出了诡异的微笑，说那你还是听大夫的吧，于是开始了我痛苦的旅程，试验过后在手指处，后背各打一针血清，一个上午我挨了6针，至今手和后背肿的跟馒头似的，而且很疼，问大夫我什么时候可以洗澡，答曰：”伤口好了就可以洗澡，我不禁爆出了脏口：“你大爷，我伤口压根也没事啊”回到公司得知一同事上午到慈铭体检，被口腔，眼科联合诈骗700大元，理由都很简单，建议你进一步检查，检查途中忽悠你做他相关的项目。

面对医生的无德行为真是苦笑不得，这就是为我们救死扶伤的天使么？他们为了自己的利益不顾病人的痛苦，一次次的忽悠着你兜里的血汗钱。为什么可以这么猖狂？难道就是因为我们不懂医学，爱护自己的生命么？房子我不高兴了可以不买或者换地方去买，可是看病呢？到哪都一样，让你干吗你得干吗，你不能不高兴，你还不能砍价，骗你多少你都得给，真是不知该再说些什么，只能告诫自己千万别生病。

  本人只代表个人分析和观点，有不全面之处欢迎批评指正，没有攻击的意味。

通州、大兴曾经和正在火爆的两个区域，很多刚性购房者都把目光集中到了这两个区域上，当对于地理位置没有硬性需求的时候就犯了嘀咕，到底在哪买更保值，发展潜力更大，房子品质更好，性价比更高呢？下面笔者从几个方面分析一下目前两个区域的状况。

一、交通便利性

通州进城有京通快速、八通线，如果硬算的话可以把朝阳路、朝阳北路加上。

大兴进城有京开高速、地铁4号延长线、亦庄线，及3年之内要修通的13条城市联络线，贯穿城西、南、东部区域（新闻报道有据可查，比如有直接联通万寿路的联络线，有直接联通蒲黄榆的联络线）

结论，路网较通州发达，通州路网基本定型，不太好大规模更改。

二、拥挤程度

通州大开发热潮十年前已经开始，目前居住的新增人数不下百万，且多数为城内工作，住在通州，所以他们需要往来于城市及通州之间，是类似于回龙观的睡城，究其原因是，通州本地基本没有产业。

大兴开发热潮刚刚到来，目前于黄村居住的70%以上为本地工作本地居住的人口，对于进城的需求至少工作日的需求没有那么旺盛，即便目前开发的200万体量的新项目全部入住，按每户100平米计算无非2万户，一户3口人，无非6万人，对比天通苑一个社区70万人的密度及对交通造成的压力来看都不在一个量级上，况且这些项目入住时，许多联络线已经修好。

结论，拥挤程度通州远大于大兴。

三、配套设施

回想通州，经过多年的发展，但好像都没有一个像样的大型商场，甚至好的电影院都极度匮乏，这也是早年房地产开发模式不成熟带来的恶果，而像学校医院这些设施貌似也不是很多，或者说知名的很少，虽然未来的十年规划里可能涉及到，但10年的事谁敢肯定？

大兴则已经确定了宜家亚洲旗舰店的落户（非只卖家具的宜家，而是30万平米的shoppingmall）火神庙商业中心已经落成，绿地广场正在兴建，新发地批发市场年内搬迁到6环外还将腾出60万平米的商业体量。未来几年将新建100所学校幼儿园（新闻报道），加之目前的北京小学分校、大兴中学（重点）及一些大学，未来的教育资源将很丰富。

结论，大兴配套更完善，更适合居住

四、区域产业

通州貌似没有什么产业，cbd的后花园喊了很多年但离cbd还远的很

大兴将兴建首都第二国际机场，同时加之西红门一带的服装及物流产业，可以预见大兴未来是一个以物流为龙头的产业基地。

结论，产业的缺失是影响一个区域发展的重要因素。

五、自然环境

大兴的人均绿化面积是市区内的3杯，素有绿海之称，同时也是举例市区最近的郊区，最北侧到永定门不到10公里。通州的人均绿地面积没有考证，请知道的人帮助补充。

六、保值及增值空间

通州的房价在10年规划的引导下一轮飙升，甚至疯狂到了3万元的地步，随着调控政策的出台，我们发现通知是最不抗跌的区域，也是最先有反映的区域，而大兴随着南昌2900亿投资，300多亿直接3年内投到大兴的消息发布，立马成为各大品牌开发商竞争的热土，楼面地价一路飙升到万元，即便现在开盘在售的新项目。楼面低价也接近7000元，而售价基本维持在16000-18000的层面，而为了能够提高售价，各项目基本都拿出了企业运作成熟，品质较高的产品线在大兴开发，（可以网上搜索大兴各新项目，却是代表了目前住宅的发展趋势，各有所长）加之开发成本基本都在13000元左右，所以没有降价的空间及可能，随着配套的逐渐落成必将带来旺盛的上涨势头及可能。 

  房地产圈里一直有个金九银十的说法，意思大概是，九、十两个月是一年中销售的最旺季，理由大概有，季节好，样板展示时机最佳，天气不冷不热利于买房人看房，有长假期也利于观察许久的客户出手买房，所以往往开发商会尽量把开盘的时间放在这两个月，但随着时间的更替，其实金九银十早已不这么典型了，放眼望去，每月都有项目在开盘，每月都有卖的火爆和销售惨淡的项目，现在开发商往往是根据自己开发手续办理的情况来制定开盘的时间，也会根据客户蓄积的情况判断销售的日期，但毕竟这个观念深入人心，所以还是有很多人扎根在这两个月买房，所以也想给买房人在出手前提个醒，今天主要说说开发商的定价原则，和购房者如何分辨开发商的报价情况，不要被表面文章所蒙蔽，盲目的跟从，最后落个后悔的下场。下面是本人拿到的一份即将开盘的某项目的价格体系

大家可以先看下面的整体均价是16000元，以及各户型的价格区间，我们发现，最低的价格是14135元，而最高的是17729元，每平米的单价差了3594元，诚然两个户型会有差别，所在的楼座也会有差别，但差别是不是会有这么大呢？一套房子下来总价差40多万？客观的看待一定不会有，再着重看均价是16000元，也就说绝大部分的人买到的户型应该都会在这个价格左右很小的徘徊，那为什么会做出14000的起价呢，这就是为了吸引购房者的关注，我相信很多购房者也是奔着14000的价格来的，但其实14000的房子一定很少，有十几套就不错了，而很多人会被这个假象所蒙蔽，短时间造成楼盘火爆的场面，选房的时候可能没有14000的了，但在众多人的簇拥下，你很可能瞬间思维短路就买了更贵的房子，比如15500的一套，可等签订了合同，到别的项目发现相同的价格人家的房子在楼座、户型、朝向、使用率等方面要好的多，这个时候后悔也来不及了。所以建议大家在选购房子的时候一定不要看起价，这样价格的房子数量会极少，如果都是起价的房子，他的均价靠谁背回来呢?还是要在仔细分析自己需求的同时研究研究成交均价大概是多少，做到心中有数，给自己定个价格承受范围，在这个范围内就买，不在宁可不买。

接着上次的话题，再给大家讲讲具体户型图的看法，及实际成交价格的计算，大家可以根据这个方法看看每个房子到底是多少钱，不要被表面的报价锁蒙蔽了，下面举个列子，这两个户型都是目前大兴在售项目的户型，具体名称不说，但大家可看看计算方法。

户型一

上面的户型86.7平米，其中客厅14平，主卧13.26平，次卧10平，厨房6平米，卫生间4平米，餐厅6.55平，走廊5.9平米。阳台

  接触了很多的购房者，经常会问同样的问题：“我要去看一个项目，去了到底要看什么，什么样的房子可以买呢？”或者是：“给我推荐一个项目吧，我最近想买房子。”同样的问题可能会有不同的很多答案，那到底谁说的更有用一些呢？最近也看了不少的项目，想借自己的经验跟大家交流一下。

第一、买房的目的

看似很弱智的标题却带给人很多反思，因为笔者见过太多的购房者在签订了购房合同后后悔或者根本不知道自己买的房子到底是什么样，更有甚者，现场没去过就被大家一哄掏了钱，去了现场的，好多居然记不得自己买的哪层，哪户，或者自己户型的特点是什么。在这给大家一个建议，买房之前一定要先明确自己购房的目的，使用年限，户型规划等跟你将来入住之后息息相关的各个环节。如果是用来投资也要明确投资时限，预计收益及周边情况。

第二、现场看什么

眼见为实这条定律在选房子的时候还真不一定实用，建议您带个计算前，拿跟皮尺在带上将来房屋共同居住者一同前往。如果看样板间尽量不看建在售楼处里、园林示范区里的，一定要看实楼样板间，看了装修的样板间也要看看实楼里的清水房，原因很简单：1、不建在实楼里的样板间很可能不是按照户型图上的尺寸盖的，您得拿尺子好好量量跟他户型图上的是否一致，开发商有时会为了体现样板间的舒适度等指标，把样板间做的比实物大一些，而实楼则不会。2、样板间的装修加配饰往往一平米要4-5000元，你将来自己住会不会掏这么多钱去装修呢？大部分人是不会的，所以看看清水房理性的规划一下自己未来的生活，不要被样板间蒙了眼搞得很冲动。没有样板间又要看什么呢？户型图是要用算的，每个房间的面宽、进深是多大要跟自己未来的规划房间功能挂钩，要大概清楚未来房间里摆放的家具尺寸是多少，算算根据自己的规划这些家具摆不摆的下，宣传用的户型图都会画的很好很强大，屋内一应俱全还显得空间很大，可实际往往摆不了这些东西，比如某项目主卧室进深只有3.3米，样板间里放了一张任何地方都买不到的定做床，还有衣柜，床头柜和交房后不一样大的可拆飘窗，看似很美，可仔细算来却是漏洞百出，主卧自然要放双人床，双人床要1.8米宽，加两个床头柜（各60cm)宽，就已经占去了3米的空间，再算上墙后，，试问怎么摆得下60-70cm宽的衣柜呢？更有甚者，一些项目的户型图上干脆没有标尺，这样的房子可千万不能轻易相信，否则入住之时就是你后悔之日。

第三理性看待现场火爆的人气

现场人好多，不买就没有了，往往在这样的暗示下掏了钱，甭管人多少，算好自己的帐，看好自己选的户型，这才会把主动权掌握在自己手里，规划好自己备选的1、2、3种户型，第一选择没有了，有第二选择，不至于现场措手不及。也不至于被某些障眼法所蒙蔽。

还有很多的经验可能没有想到没有写在这里，欢迎大家回帖咨询，如能解答，笔者会在随后继续奉上。