在楼市高速增长的拉动下，全国房产销售收入大幅增长。昨天，国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行情况，2009年，商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。昨天，国土资源部公布了专家从土地、金融、房地产业三方面对近期楼市宏观调控政策的分析。

　　“如果房价过快上涨的局面在1-3个月达不到调控目标，就会出台更进一步的政策。”

　　去年楼市销售大热

　　去年，全国商品房销量大增的同时，土地购置面积有所下降。据统计，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比2008年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比2008年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

　　2009年开发商赢利颇丰，而其运营资金主要来自银行贷款。据统计，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。

　　楼市调控还有后手牌

　　全国房地产经理人联合会王智中表示，2009年楼市是在空前利好政策的推动下才发展的，当这个外力停止后，房价就有可能往下掉。而在“国十一条”以后，物业税是最值得期待的一个政策，如果没有这种制度设计，房地产调控可能会依然停留在“头痛医头，脚痛医脚”的层面。

　　针对土地市场，中国土地勘测规划院邹晓云表示，目前国内土地存量依然相当可观，主要是闲置地。广州2009年一次性被媒体曝光的有24块，今年初，上海又被专业机构披露了一批闲置地，北京在2009年被曝光的也不少。但这只是其中一部分，实际的存量更多。如果按照开发周期算，至少应该有相当于两年销售建筑面积的土地，所以土地供给不是问题。

　　即使面临宏观调控，但是房地产业依然是国家经济的支柱产业。国家统计局总经济师姚景源18日指出，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但是，汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。

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　　申城豪宅供应放量

　　网上房地产数据显示，上周上海商品房交易量42万平方米，环比持平。不过，单价3万元以上的高端公寓供应表现强劲，占整体供应量的五成。

　　上周一手新房供应量29万平方米，环比此前一周增长一倍。单价3万元以上的高端公寓供应表现强劲，占整体供应量的五成，主要由浦东联洋以及虹口四平路的新盘提供，供应量总计4万平方米，从面积来看，这是近几个月来高端公寓供应量的高位水平。

　　销售方面，高端市场上，浦东陆家嘴的财富海景花园当周签约48套公寓房源，从交易均价来看，不到4万元的价格明显低于区域普遍6万元以上的价格水平。徐汇滨江尚海湾豪庭 (论坛 新闻)、中海瀛台排在二三位，合计成交近20套。别墅类物业交易量继续维持在商品住宅中两成左右的占比，从成交价格来看，价格普遍在18000元以上水平，一些远郊地区的经济型排屋通过前期热销后，提价明显。

　　明年中国没有明显的通货膨胀问题，房价也不会回落。前日，中国人民大学经济研究所发布报告称，明年GDP全年增速会快于今年，达9.42%，但预计季度同比增速会呈现倒"V"字型。

　　明年房价不会回落

　　报告认为，明年房价不会回落。人大经济学院副院长刘元春代表课题组解释说，目前供求关系仍是供小于求。而整个土地的减少及流动资金的过多将进一步推高土地价格，从而导致投机活动更为迅猛，"现在地王出现，导致明年房价有一个攀升的标杆"。

　　刘元春认为，目前很多房地产商资金依然充裕，都不会降价销售。报告认为，房地产调控是明年的重点，供给放量依然是政策调整的落脚点，但关键在于土地供给和土地囤积的管理。

　　明年不会出现明显通胀

　　刘元春说，明年中国没有明显的通货膨胀问题，但资产价格的增长将会成为关注重心。报告预计，明年CPI增幅为2.4%。

　　刘元春表示，在经济复苏和货币投放的滞后效应作用下，明年全社会流动性依然充裕，物价水平和资产水平价格将出现双提升，但物价水平上涨幅度将明显低于资产价格上涨的幅度。

　　他解释说，虽然明年通胀压力很高，而产能过剩会成为物价上涨的一个很重要的抑制因素，还存在粮食丰收等大量抑制物价上涨的短期因素。

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　　时值年末，大部分银行的贷款额度已见底，有的银行碍于存贷比的监管压力，通过利率手段提高了贷款门槛。目前从银行贷款已并非易事，而上半年银行贷款宽裕时给予担保公司的授信额度大多还没有用完，担保公司也就抓住这个时机，纷纷开始抢夺房贷"蛋糕"。

　　"商机"凸显

　　记者随意在网上浏览，发现担保公司的广告已铺天盖地，广告内容极具诱惑："无需抵押，十日放款"，"快捷方便，轻松解决资金困难"。由于其迅速、简便吸引着不少客户。

　　一般来讲，担保公司主要是帮助需要贷款的企业或个人提供担保，以帮助实现融资贷款的目的，收取相应的服务费用。事实上，有的担保公司到处吸储，直接放贷。其资金主要来自于合作密切的银行，其次是国内外的财团，还有社会闲散资金。

　　记者以客户的身份致电上海一家担保公司，咨询办理二套房贷的相关业务。担保公司工作人员表示，"我们做得比较多的是抵押贷款，比如你原来的房产等，来办理的客户需要向我们提供房屋产权证、收入证明等相应资料。"

　　"我们会找评估公司对你的抵押物进行评估，一般来说，贷款额度可以在评估额度的40%至60%，当然也结合客户的信用资质、还款能力等。"上述担任公司工作人员指出，"相比银行来说，审贷还是比较宽松的，速度上比较快。最近，银行房贷收紧，来我们这里办理二套房贷的人多了，每天的咨询电话不下10个。"

　　警惕风险

　　目前，担保行业良莠不齐，难免会有骗贷、骗费的现象存在。

　　某股份制银行一位客户经理指出，"有许多不正规的担保机构利用客户贷款的迫切心理，用活动费、公关费等名目骗取客户的费用。如果非要去担保公司贷款的话，还是要选择比较大型的、正规的更加妥当。"

　　"担保公司所收利息不能超过银行同期贷款利率的4倍，这样的高利率并非所有人都可以接受的，要考虑到自身的承受能力。"某业内人士表示，"要规范担保公司行为，最主要的是要将有关法律和法规完善起来。"

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　　首先声明，房价秘密具有很大的争议性的，会与你的观点格格不入。但我在自己的博客里没有必要去迎合别人，附庸别人的观点;我尽量在这里写下我的体会，我的从业心得，给自己留下一个思考的心路，给你的浏览里带来一些收获，如果你不同意我的观点，可以反对，但不能谩骂，否则……你要是同意，就接着往下看。

　　一个城市的房价，不能局限于某一时段、某一因素来讨论的，这点可能让你失望，因为我们习惯面对问题，找出一个答案，或找一个替罪羊;但是我告诉你，关于高房价这个事，你至少得找出数个支撑的理由，找来找去，能把你自己也绕进去了。如果不信，你接着往下看。

　　先提出几个论断，未必百分之百正确，你要老纠缠着不放，那就没意思了，好东西正是这些论断导出来的——

　　．在包括全国排名的70个大城市中，约有七成到九成的人买不起房子

　　在包括全国排名的70个大城市中，工薪阶层的收入差距并不大，举例：在一个小城镇的中学教师年收入约为4万元;在大城市能略高些，但只有1~2倍的差距

　　．随着城市经济发展程度、活跃程度、中心程度，买不起房子的比例依次上升。像北京买不起房子的人肯定比沈阳多，沈阳比鞍山多

　　．随着城市经济发展程度、活跃程度、中心程度，高档楼盘越来越多，上海、杭州、北京等是第一类城市;深圳、广州、南京等是第二类城市;青岛、大连等是第三类;长春、尔滨等是第四类……

　　．从2000年开始，如果你在职场的话，你的职称升职了许多;同样，你的工资也应该翻了几番，这是一个上升的趋势

　　．舒适、刺激，人生需求层次，出自郑也夫《后物欲时代》，较马斯洛的需求理论多了个精神刺激

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　　还有很多，就不一一列了，这些就能推导出绝大多数人不知道的房价秘密来。

　　结论1：房价与收入没有关系

　　这或许让许多人失望。经济学家习惯用数学模型来推导出房价收入比，1比6还是1比20的，我可以负责告诉你，那是错的。因为数学模型本身的因变量和常变量的设置就有问题。我曾想借鉴这种打法，从高端住宅、普通商品房、保障性住宅列出三个数字模型，搞到最后，才发现是缘木求鱼，房价与收入根本没有关系。

　　．1高端住宅的定价由金字塔塔尖的人的喜好决定的。

　　十年前，高端住宅的广告语是“百万买宅千万买邻”;如今，广告语早已变成“世界的眼光亿万身价”，这样的房子永远是普通人买不起的，十年前的百万也好，如今的千万也好，总之，你得用想像来形容那里的世界。与古时候的士大夫家斗蟋蟀、玩收藏差不多。房子，不是舒适牛逼的概念，是低调的奢华，玩的是刺激……

　　．2数千万、亿元的高端住宅对社各界是有利的。

　　拉动内需，普通人能刺激出多少内需——本来钱就不够花。拉动内需，关键是要让有钱人把钱花出来，然后带动一大串人的就业问题和吃饭问题。上亿元一套房子，光纳税就得六七百万地，然后不得雇保姆、工人什么的，又带动了就业，总比这些富豪把钱花到国外去，把钱放在银行里强。

　　．3普通商品房的定价也与城市人均收入无关。

　　现在城市里，经过自1998年房改以来，城市里65%的市民有了自己住宅。而拥有二套房或二套以上人也约占30%以上。好了，如果你想卖一套房，市场价为8000元一平，你会低于市场价20%出售吗？肯定不会。当全社会有一半人不想降价，还有四分之一的人不关心房价时，房价与城市人均收入关系只能渐行渐远。

　　城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。

　　许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。）

　　．3保障性住宅的房价也与城市人均收入无关。

　　这点应该没有争议，略去。

　　结论2：房子投资功能是第一位的，居住功能是第二位的。

　　这个问题非常关键，认请这个问题，决定了居民家庭财产的保值与升值。经济学家们讲的是房子首先是用来住的，商品的属性这一节这只适用于考试或者讲课，是骗人的。在目前如果只解决居住问题，那么租房可以渡过幸福的一生，什么也带不走，什么也没留下。但在在现实生活中，不管房价现在是五千还是一万，只要三年后能涨到一万五，你买不买？只要三年后能买出去，当然要买，而且是要贷款买。这就是社会上许多人的小九九。

　　．1吊诡的房奴，才过三年就解放了

　　．2你该不该买房，买什么的房

　　．3士不可以不弘毅，任重而道远。

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