房价为何这么难测

 

近几年来，房价问题引起全社会广泛关注。至于如何衡量房价高低，却是个理不清、扯不断的麻烦事儿。普通百姓抱怨房价高得离谱，而现实中，市场需求又相当旺盛。笔者也曾通过研究房价收入比、租金回报率、商品房空置率等国际流行的指标，以探究其中奥妙，但这些指标不要说在国际范围，就是一国不同区域之间，可比性也不是太高，只能做些总体上、大概上的比较。

 

房价为何这样难以捉摸？首先，从产品特性上看，房地产的一个突出特点是异质性。作为高度同质化的商品，可口可乐可以全球定价（可比价格），而世界上却没有两所完全一样的房子。因此，房地产难以像普通商品那样统一定价，也难以准确的衡量一幢房子的价值的高低和价格的合理与否。

 

其次，从市场特征分析，房地产市场明显不同于普通商品市场。差异点主要包括：房地产交易成本高，各种税费较多，而且税收政策变化快，如我国宏观调控下的增税与减税，频繁影响房价的交易成本高低；房地产议价空间大，在不同的市场环境下，买方或卖方的还价空间很大，动辄几万，甚至几十万；同一幢房屋的交易次数极少，难以获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此，与股票市场和其它金融市场相比，房地产市场没有明确的市场价格。

 

再次，从研究角度分析，房地产价格难以进行精确的国际对比。在金融和资本全球化的今天，作为资产品，股票、黄金、债券、期货等皆能进行国际间的价格比较研究，同样是资产品的房地产，却难以借鉴发达国家的经验。降了上述的产品特性与市场特征因素外，各国在房地产融资结构、监管框架、税收政策和作为抵押品作用等诸多方面的不同，使各国间的国际比较非常困难。所以才会导致我国的房价情况，难以适用发达国家3-6倍的房价收入比。

 

按照经济学原理，资产价格是由收益和贴现率的水平决定的，可以简单地表述为如下公式：房价=房租（年）/利率。假如一套住宅的年租金为5万元，如果利率为5%，则合理房价为100万元。其实质是资金的机会成本，也即说，如果100万元不用于购房，即便无风险的获得银行利息，每年也应有5%的收益，当然，对于普通投资者来说，可按长期定期存款利率，对于机构投资者而言，应按贷款利率更合理些。如果更准确点，应以中长期国债利率相衡量，2007-2008年我国五年期国债利率为6%左右。如果换种思维，则就意味着，我国住宅的年租金回报率应达到6%。

 

房地产的价值是由未来现金流（租金）的折现值决定的，在有效市场中，这个价格能够调配供求关系，使需求和供给达到均衡或接近均衡的状态。然而事实上，房地产市场存在显著的失灵现象，这阻止了价格趋向均衡，也就进一步加大了预测房价的难度。原因有三。

 

一是很难准确预测市场需求。这不仅影响购房者和开发商对未来市场的判断，同时也使作为市场监管者的政府无法科学决策、合理调控。如果是在一个喜欢用行政手段干预市场的国家中，则不当的政策很可能会加剧市场失灵，2003年以来我国就曾犯过这类错误，2006年之前曾使用同时压制需求和供给的措施，结果是供应确实减少了，可需求却未能成功抑制，结果房价只能继续高涨。

 

二是房屋供给具有刚性。从源头上讲，土地供给有一定刚性，在一定时间段内，市场中不可能存有充足的供应，尤其是在需求量较大的市中心区域；而在土地公有制的国家，政府垄断了土地供给，刚性就更强了。新建房屋的供给刚性，比土地更大。一般来说，开工后几年才能上市，部分住宅项目最快也得半年。这就导致在楼市繁荣期，供不应求矛盾加剧，价格只能加快上涨。而当几年后供应大规模出来后，市场可能已步入低迷期，从而形成严重的供大于求，促使价格加速下跌。这就导致均衡价格，总也无法出现。

 

三是金融机构的顺周期行为。房地产业属资金密集型产业，而我国对银行信贷依

赖过重，而且绝大部分属于抵押贷款，无论开发贷款还是个人房贷。问题出在银行放贷属于顺周期行为，随着房价的高涨，使房贷的抵押物价格提高，降低了贷款者的风险，增加了给房地产项目融资的意愿，所以商业银行会大量放贷，即使银监会和央行频频提示风险也不管用，其结果是进一步推高房价。相反，当房价下跌时，商业银行会紧缩房贷，从而进一步压制房价。这就阻碍了市场机制发挥作用。在大银行主导的金融体系中，更容易出现问题，比如日本和我国，尤其是房价上涨期，银行往往会低估贷款风险，美国次贷危机即为明证。

 

影响房价的因素错综复杂，准确预测房价变化几乎是不可能的。与此同时，房地产市场的失灵现象，使房价走势更加诡谲。但鉴于房价关乎民生，我们又不能不关注并研究房价，政府至少可以做到一点：不宜用行政手段干预商品住宅的价格，在调控工具上，多用财税、金融政策，不要人为制造房价之乱。

 

本文刊发于时代周报

很久没有写关于楼市走向的文章。今年以来楼市在经历了年初的回暖，年中的火爆之后，近阶段又出现了一些微妙的变化，成交开始大幅萎缩，价格也出现滞涨，市场观望气氛再现，“拐点论”也重新抬头。

仔细观察不难发现，今年前三个季度房价的走势与季节基本吻合，经历了“春暖、夏热、秋凉”的过程，2、3、4月份楼市出现回暖，交易量放大，价格缓涨；5、6、7月份房价加速上扬，成交火爆；而进入8、9月份，市场出现了结构性的降温，一线城市开始出现“价升量缩”甚至“价平量缩”，如果这种态势继续保持，今年楼市的“金九银十”或落空，“冬寒”也将为期不远。

事实上，楼市在经过短期急速回暖之后，适当调整当属情理之中，而房价经历了从去年到今年的大起大落，也应该回归到一种平稳运行的常态。对于后期房价的走势，笔者认为将会呈现出缓慢降温的格局。

首先，从市场层面来说，价格取决于供求关系，即是供给与需求的平衡状态。

先来看供给，今年的在售楼盘的供给经历了从年初的“清仓甩卖”到年中的“捂盘惜售”，价格也从低价并打折到涨价不优惠，8-10月份是新盘集中上市的时期，大量的新盘必然会冲击市场价格，造成价格滞涨。相应地，开发商的销售策略也将略做调整。事实上，目前的“涨价风”已经退潮，甚至部分地区的一些楼盘又重新开始打折销售。

再来看需求，需要明确一点的是，尽管从长期看来，购房需要属于“刚性需求”，但从短期来说，房子作为一种高价值商品，它的需求是存在很大弹性的，这是因为购房者对其价格变动的敏感性很大。因此，当房价高到超出购房者的购买能力或者心理承受能力时，即便是“刚性需求”也会嘎然而止，转为对市场进行观望和等待。事实上，随着次轮楼市的快速回暖，购房者的心态也发生着微妙变化。近期对房子购买意愿的调查结果显示，购买意愿逐渐降低。相应地，认为当前房价过高的比例却大幅增加。

其次，从资金供给角度分析。今年以来管理层实施了宽松的货币政策，不断增加信贷供给，上半年新增贷款高达7.37万亿。宽松的货币环境给房地产行业以舒适的生存土壤，房企较容易从银行取得贷款，同时，部分信贷资金更是通过某些渠道流入楼市，助长了楼市的投机炒作。此外，今年以来股市出现回暖，而股价的上涨也给上市房企提供了再融资的空间。今年以来共有45家房企公布了融资方案，其中12家公司已经完成增发，融资规模近千亿元。

但近两个月，管理层的货币政策出现了“动态微调”，收紧了货币流动性，7月份新增贷款仅3557亿，8月份也仅为4100万亿。后期货币政策收紧已成定局。现在商业银行的信贷额度大幅减少，部分银行已经几乎用完了全年的信贷额度。紧缩的货币政策将直接导致房地产市场资金供给不足，购买需求萎缩。同时，近期股市的下跌也给上市房企的再融资蒙上阴影。

再次，我们来分析一下土地价格。今年以来随着房价的上涨，地价也出现上涨，但是我们可以发现，土地价格的走势比房价的走势慢半拍，这是由于此次楼市回暖主要是受到刚性购买需求的拉动，而不是土地价格的推动。成交的回暖缓解了房企的资金压力，使房企开始逐步拿地，进而出现地价回暖。

近阶段土地市场同楼市一样出现火爆场面，房企拿地热情高涨，“地王”频现。对此市场普遍认为，地价的飙升会进一步推动房价，但实际上这只是一方面。地价作为房价的主要组成部分，自然对房价有一定的传导作用，但其真正传导是要经历从拿地开始到楼盘定价、销售这一过程，这一时间段至少也需要2年。可见市场的反应仅停留在预期和心理层面。况且新楼盘的价格不仅取决于地价，还取决于周边同品质楼盘的价格。此外，在货币政策紧缩阶段，高价拿地会增加企业成本，造成资金链紧张，相应将使房企加大促销力度。因此，地价对房价其实是一柄“双刃剑”。按照以往经验，地王频出之日，恐怕就是房价调整之时。

最后，再站在政策角度来看。相信明眼人已经看出，中国楼市与股市是一样的，其实都是政策市。从长期看，楼市的发展，房价的走势是依托于宏观经济的增长以及社会财富的增加。但从短期看，房价的涨跌与经济走势并不呈现同趋势变动，甚至是逆向的。在中国，由于地产行业能够直接拉动投资与消费“两驾马车”，并关系到50多个相关行业的发展，土地收入又是地方财政的主要来源，因此楼市已经成为管理层拉动经济的工具，房价则是调控市场的一个棋子。在全球金融危机的背景下，中国经济若要率先回暖，实现GDP保八的目标，只有依靠房地产。这就是国家拯救楼市的根本原因，同时也解释了为什么今年楼市回暖如此迅速。

因此，为了实现“保八”这一“形象工程”，楼市的回暖、房价的上涨便成了一项政治任务。如今，“保八”任务基本尘埃落定，管理层的工作重心已从保增长悄然转向控通胀、调结构。因此，管理层后期对楼市的态度势必将发生转变，政策上将出现一定程度的紧缩，目前部分城市的贷款、税费等政策都有不同程度的收紧，市场交易量随之回落，房价也将平稳回归。

因此，基于上述几点，后期楼市将呈现一定幅度的降温，房价也将出现微调。至于调整的时间，仍要取决于很多因素。预计明年楼市的利空因素将多于今年，除了贷款、税费等政策将出现调整外，在今年底明年初CPI面临“转正”的情况下，明年二季度加息或将再现，相应地购房贷款利率也将有所提高。此外，物业税、保障房等措施的预期出台也将给楼市造成心理上的影响。

需要指出的是，后期楼市的调整将是平缓的，结构性的，以时间来换取空间。房价的暴涨暴跌不仅不利于房地产市场的长远发展，对于经济的伤害更是致命的。事实上，无论是去年底房价的暴跌，还是今年房价的暴涨，都存在一定的偶然因素，也都不是楼市本应具有的常态。后期楼市逐步降温，房价平稳运行才是大势所趋，也是众望所归。2010年的楼市将成为“平衡市”。

 

海外某国际知名军事刊物最新报道称，中国海军的发展重心继续向南偏移，有明显的迹象显示中国海军极大地强化了在海南岛上的军事设施建设，不断加入的新型水面舰艇、攻击核潜艇将以三亚正在扩建的巨大军港为母港。
　　
　　海南岛凭藉其独特的战略位置，正在成为中国的“关岛”，肩负监视南海，威慑台海的重任。而三亚也将取代湛江和广州成为南海舰队最大军事基地和新的南海战略中心。
　　　　三亚进驻核潜艇，海南岛成军事重镇
　　　　一些西方媒体注意到，近期中国大陆南海海军舰队实力出现了质量上的飞跃，在继具备舰队通讯指挥能力的167舰入役后，近年来，带有明显舰队防空舰色彩的 170、171舰，作为通用性驱逐舰的168、169舰以及数目不详的具备先进技术的潜艇先后加入，已经给这支舰队勾画出初具规模的立体联合作战雏形。
　　　　作为中国大陆海军三大舰队之一，南海舰队的防务范围是广东省南澳岛以南直达曾母暗沙的广阔南中国海水域，地理上包括北部湾以及东沙、西沙、中沙、南沙群岛等中国的岛屿和海洋领土。20世纪70年代和80年代，南海舰队收复西沙和南沙群岛的海战向世界初步昭示了该舰队捍卫国家主权的实力。国际军情观察家认为，如今，随着台海问题的变化，南海舰队的使命又增加了新的内容：在台海爆发战争时，阻击美航母战斗群从台湾南侧巴士海峡进入台湾海峡，对台湾南部高雄、左营等港口进行封锁，进行两栖登陆作战，维持海上补给线，提供海上火力支援。
　　　　最新报道称，中国大陆海军的发展重心继续向南偏移，有明显的迹象显示中国大陆海军极大地强化了在海南岛上的军事设施建设，不断加入的新型水面舰艇、攻击核潜艇将以三亚正在扩建的巨大军港为母港。在这里，汉和称发现了刚刚服役的170号“中华神盾”舰、168号国产新型导弹驱逐舰。目前西方情报界向汉和证实已发现至少一艘091Ｇ“汉”级ＳＳＮ（攻击核潜艇）进驻三亚。台湾地区军方消息人士表示，大陆极有可能在南海舰队部署新型093“商”级ＳＳＧＮ（巡航导弹攻击核潜艇）。在常规潜艇方面，外媒认为在南海舰队榆林基地的潜艇支队部署了至少2艘“基洛”级潜艇，来自台湾地区军方的消息声称其中有俄罗斯最新交付的一艘。此外至少还部署了2艘039Ａ“宋”级和6艘以上的035Ｇ“明”级柴电潜艇。
　　　　海南岛正在成为中国的“关岛”，这是南海舰队战略地位提升的有力证明，而三亚也将取代湛江和广州成为南海舰队最大基地和新的南海战略中心。
　　　　中国大陆在大陆国土的最南端修建最大型海军基地的做法是经过周密考虑的。首先，强化了在南中国海上对台湾地区的大纵深海上封锁；其次，显然考虑到这里距离西沙群岛、南沙群岛最近的地理位置，能够在战时以最快速度阻断美军太平洋舰队的北上之路。第三，日本反潜力量覆盖海域几乎囊括了整个台湾地区北部。因此，在海南建设大型海军基地，南海舰队的潜艇、水面战舰的活动将远离日本海上自卫队先进的Ｐ—3Ｃ反潜飞机、预警机的侦察。在战时依然能起到海上威慑、封锁日本的作用。此外，在海南驻扎重兵，也是对东盟国家的强力牵制。以“静”制“动”，以静态威慑应对越南、菲律宾的异动。
　　　　东海与南海舰队的战略定位
　　　　目前，南海舰队的两栖作战兵力主要是海军陆战第1旅。该旅下辖7个营：3个陆战营，1个装甲营，1个炮兵营，1个两栖战车营和1个通信营。由于面临南海问题，第1陆战旅常年维持着极高的训练水平，两栖作战能力绝对达到世界一流水平，是中国大陆军队中战斗力最强的劲旅之一。西方军事界认为，这支部队是将来台海作战中不可忽视的一支突击力量，但远程投送力量不足严重制约着它的实力。
　　　　军事观察人士指出，长期以来，有限的经费使得中国海军需要首先确保近海制海权，从南海舰队来讲，首先要保障主战舰艇的采购和维护，而作为兵力和装备投送工具的两栖登陆舰艇在前一内容没得到充分保证的前提下，是很难被充分考虑的。同时，不同于东海舰队绝对“攻台主力”的角色，南海舰队要在台海战时进行跨海登陆作战的战略定位只是近年来才开始论证，这都导致了南海舰队远程投送能力的缺位。
　　　　近期，一些国际军事媒体指出，中国大陆海军的两栖登陆舰艇建造及服役正在进入一个高峰期。外媒的报道称，目前南海舰队正在形成以玉登（073ＩＩＩ）级登陆舰为主体的登陆力量，而在东海舰队，则主要以玉康（072）和玉庭（072ＩＩ）以及072ＩＩＩ型大型登陆舰为主。可以认为，这样的部署使外界对两大舰队的登陆任务基本有了明确的脉络。那就是东海舰队主要负责对台作战，因此，主要的大型登陆舰都部署在这一舰队。南海舰队则主要负责未来主导南沙群岛以及对台湾地区海军控制的太平岛作战的需要。据汉和报道，073ＩＩＩ型登陆舰都加装了新型的封闭式37毫米双联装炮，一次可以运送20辆63Ａ型水陆两栖坦克和一个团的人员。因此从作战能力上，具备了攻击和占领太平岛的能力。但由于不配备直升机甲板， 073ＩＩＩ型不具备072Ｉ、072ＩＩ、072ＩＩＩ那样的垂直登陆能力。基于这样的思路，中国大陆海军计划建造中的一艘船坞登陆舰未来的主要作战对象也将是台湾地区，可能部署到东海舰队。
　　　　外媒估计，目前仅东海舰队上海基地就经常性驻扎11艘左右的072系列登陆舰。即使如此，依照目前东海、南海舰队登陆舰的数量、吨位和性能，尚不足以具备对台湾地区实施有效的大规模登陆作战能力。
美国海军学院院刊曾把中国大陆的海上控制分为三阶段扩展。“第一阶段称为在第一岛链中拥有直接的海上控制，第一岛链包括：黄海、东海、南中国海，台湾地区以及韩国，大约500—600海里的范围。到2020年，第二阶段把这个范围扩展到1500海里。2050年，大陆海军希望能够进行全球的海上行动。” 而能否走出这500海里，是中国大陆三大舰队中防御海区面积最大的南海舰队现阶段最严峻的使命。
　　　　长期以来，受冷战国际格局和“东重南轻”战略定位的制约，南海舰队是三大舰队中综合实力最弱的。进入20世纪80年代，中国开始郑重审视“维护本国海洋权益”的重要性，这种局面有所改变。南海舰队进入了历史发展的高速期。经过近二十年的发展，目前南海舰队已成为三大舰队中驱护舰等大型水面战舰数量最多的舰队。但军事专家指出，这仅是相对数量，目前在南海舰队350余艘舰艇中，绝大部分老旧落后，无法承担起走出近海，捍卫500海里海防的使命。
　　　　外媒称，由于南海舰队目前经费都投入到换装052Ｃ型170号“中华神盾”舰、052Ｂ型168号、169号导弹驱逐舰上，因此对于旧舰艇远洋作战能力提高的思路，是在保证战斗力的前提下，主要采取了急剧减少数量，提高质量的方式，其核心措施是对“近现代化”舰艇进行现代化升级改造，这也是中国海军在经费有限的情况下提升旧型装备战斗力的常见措施。

　　　　在水面舰艇方面，作为强化水面舰队远程整体作战能力的重要一环，南海舰队的水面舰开始普遍换装ＨＮ900的战术数据链，汉和评估它的性能可能相当于北约海军的Ｌｉｎｋ11数据链作战系统，也将其称为“ＣＬｉｎｋ11战术数据链”。值得注意的是，正在改装之中的南海舰队导弹护卫舰都安装了双向的ＨＮ900战术数据链，而在东海舰队的513号舰上只发现了单向的ＣＬｉｎｋ11数据链天线。可见南海舰队非常重视数据链指挥系统的完善，这也是最精锐的国产水面大型驱逐舰首先部署南海舰队的又一原因。还注意到，南海舰队在导弹快艇上也安装了相同的数据链指挥系统。这些改良可能基于建立网络中心战的目的，促成大舰与小艇协同作战，进而实现“小艇闯大洋”的目的。西方军事观察人士指出，这种“小艇协同大舰”的模式目前在美国海军的“斯巴达人”无人艇设计思路中也有体现。
　　　　在潜艇改造方面，外媒认为在南海舰队部署的035Ｇ是035系列潜艇中最为先进的，部分035Ｇ已经换装了经过改良的新型262Ｃ型声纳。所有035Ｇ都加涂了声纳吸收材料。可能还改进了战斗指挥控制系统。
　　　　此外，南海舰队的作战舰船更加普遍地安装了卫星通讯系统，可能是因为其作战区域在更大的纵深海域进行的原因，要求强化远程通讯指挥功能。
　　　　美“紧盯中国”，将向亚洲增加海军力量
　　　　军事专家指出，面对中国海军力量面向南海方向的延伸，一向将亚太海域当作自家“内海”的美国海军不甘示弱。据路透社报道，正在马来西亚访问的美国太平洋舰队司令鲁格·海德5月19日向当地媒体透露说，美国太平洋舰队将在亚洲海域增加核潜艇和航空母舰数量，对该地区进行巡逻。
　　　　鲁格·海德没有透露美国向亚洲海域增加海军力量的计划，但他强调说，太平洋地区的国家应该加强他们应对潜艇袭击的能力。
　　　　目前，美国太平洋舰队共有40至50艘战舰，120架飞机，大约2万名水兵和海军陆战队士兵，活动区域横跨太平洋和印度洋。由于在日本、韩国、关岛以及印度洋的迪戈加西亚群岛上都设有重要的前沿基地，太平洋舰队是一支能够到达任何作战区域的威慑部队。
　　　　而美国《巴尔的摩太阳报》的一篇文章道破了美国加强在太平洋的海军力量背后的天机，那就是“旨在紧盯中国”。
　　　　文章指出，由于强大的前苏联海军的衰落，太平洋舰队如今所跟踪的大部分潜艇其实是中国的潜艇。有专家称，对美国而言，前苏联曾主要是一个军事对手，日本曾主要是一个经济对手，而中国则崛起为第一个拥有潜力能在这两方面同时挑战美国的国家.