人民日报：中国有条件避免房地产市场硬着陆

近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。我们认为，分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。

一、海外房地产市场硬着陆的基本规律

在1890—2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱；第二次就是始于2006年的这一轮房地产调整。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。第二次调整则成为危机肇始的源头，对全球经济、金融产生了重大冲击。日本在二战后经历了三次较大的房地产市场调整，前两次并未出现硬着陆，也未对经济产生重大影响。只是第三次调整，引起了严重的金融风险和经济硬着陆。

同样是调整，为什么有些是硬着陆，有些不是？又为什么有些对经济产生重大冲击，有些则不然？要回答上述问题，需要寻找造成海外房地产市场硬着陆的基本规律。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点：

首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。从一手房和二手房交易量比例来看，在房地产市场较成熟的欧美国家，二手房是交易的主体，占交易总量的80%以上。

另一方面，一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后，往往采用扩张性货币政策来刺激需求，进而使得资产市场(特别是房地产市场)脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。除了德国以外，美国、日本、英国、爱尔兰等在进入“后工业时代”以后，都曾因未能确立新的经济增长动力而过度依赖房地产和金融业的拉动，从而为以后的危机埋下了伏笔。

其次，房地产成为重要的金融资产，是引发系统性经济、金融风险的重要因素。当房地产成为企业和家庭的重要金融资产之后，房地产往往作为抵押品推动信用扩张，使得房地产市场脱离实体经济过度发展，并容易导致经济的过度繁荣。一旦房地产市场开始调整，止赎房便成为恶性循环的引爆剂。

第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。

二、现阶段中国房地产市场的四个特征

与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。

1.中国的房地产市场仍属发展中市场，存在刚性需求

我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。

2.中国的房地产市场结构尚不完善，存在调整空间

住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。但到目前为止，我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%，远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。 

3.房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导

尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量“止赎”。而且中国人不喜欢大量负债，家庭的整体负债率很低。2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在此轮危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。任何有助于保持宏观经济平稳、保持地方必要财政收入的措施，都能有效降低房地产调整风险。同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

4.房价回落是政府主动调控所致，并非供求关系出现逆转

2010年以来，为促使房地产市场长期健康发展，政府采取了一系列调控措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落，是政府主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后我国房地产市场的走势，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。

三、我国具备避免房地产硬着陆的宏观有利条件

房地产市场调整，会否引发金融风险和宏观波动，关键是经济和房地产市场是否有内在增长动力、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。

1.经济具有保持较高速度增长的潜力

作为发展中国家，我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长动力尚未完全发挥，仍能支撑必要的经济增长。更重要的是，我国还存在巨大的制度改进和结构调整空间，13亿人口的内需市场还没有被充分激发出来。因此，尽管未来我国的潜在增长速度相对过去30年将有所下降，但仍具有保持较高速度增长的潜力。

2.金融体系抗风险能力大幅提升

近些年，我国金融机构的风险管理、基础制度建设等方面已有长足进步。2011年三季度，中资银行加权资本充足率达12.3%，拨备覆盖率达270.7%，核心资本和拨备总额超过6万亿元。同10年前相比，我国商业银行的抗风险能力已大幅提升，房价的适度波动不会影响金融体系的稳健运行。此外，我国的资本项目管制尚未放开，境外资金流动在很大程度上受到限制，对国内资产市场的影响力有限。

3.政府拥有充足的提供最终流动性的能力

我国目前拥有3万多亿美元的外汇储备，约16万亿元的存款准备，近2万亿元的央行票据。商业银行拥有超过4万亿元的国债。中央银行具备足够的政策调控能力和运作空间，应对房地产调整可能引发的流动性冲击。

4.具有较充实的财政基础

随着经济的发展，我国财政收入总量连年增长，2011年将达到10万亿元。同时我国无论是赤字水平还是负债率，均远低于国际警戒线，财政安全性高于西方国家。此外，中央和地方政府拥有数十万亿的国有资产，可在必要时用来弥补财政的不足。

四、推动房地产市场必要调整，避免硬着陆的政策思考

当下许多城市的房价已显著超过普通老百姓的购买力，推高了社会的生活、商务成本，不利于下一步结构调整和保持经济长期稳定增长，因此房地产市场调控政策不可动摇。但由于这个市场具有自己的运行逻辑，政策应对不当又容易造成硬着陆。对此应保持充分的警惕，做好充足的政策准备。

1.利用规范民间借贷的时机，推动房地产市场和房地产行业的必要调整

我国房地产市场需要经过实质性调整，才能更加健康发展。但受多种因素影响，目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中，需要一个外部力量来打破僵局。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机：一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。二是2012年2—4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。因此，应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。

2.以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式

根据中央经济工作会议确定的“稳中求进”方针，在继

    改造三大村庄

    在西果园，如今最受关注的莫过于三大村庄的改造，它们分别是西果园村、周家山村旧村庄的改造和晏家坪城中村的改造。

    记者了解到，西果园村旧村庄改造项目由汕头潮阳开发有限公司甘肃分公司投资开发建设，分两期进行建设，总投资7.5亿元，一期投资1亿元。该项目总建筑面积30万平方米。目前，该项目一期建设已开工，共约10000平方米、112套住房的2栋8层住宅楼已于12月19日封顶，另有8栋已完成地基开挖。

    西果园镇党委副书记吴海介绍说：“另外两大工程是明年将要开工建设的‘周家山村萧家庄老年养生公寓及旧村庄的改造’和‘晏家坪城中村的改造’。”吴海说，周家山村萧家庄老年养生公寓及旧村庄的改造项目由兰州华泰龙商贸有限公司投资并与中国老龄事业发展基金会和老年健康基金管理委员会共同合作建设，该项目总占地面积170亩，总投资9.2亿元，总建筑面积40.45万平方米，其中商铺面积1.6万平方米、综合服务中心3万平方米、幼儿园2500平方米、地下面积6万平方米。该工程力争明年开春动工建设。而位于晏家坪村韩家河的“晏家坪城中村改造项目”总占地面积101.7亩，拟与中国建筑技术集团有限公司西北分公司合作，进行低碳、绿色、智能、环保新型住宅示范区建设，该项目力争明年3月动工建设。

    西果园的进城“思路”

    党委副书记吴海告诉记者，作为兰州南出口上的第一镇，西果园镇“进城”的思路已经明确。他说，镇上 委托兰州市城乡规划设计院为该镇编制的《西果园镇城乡一体化发展规划》，将以国道212线和两侧平台地区为骨架，镇域中心区建设为重点，突出旧村庄改造和农业、工业园区建设，基础设施支撑产业带动作用，促进经济发展，构建“一轴、两线、三区、四园” 的空间开发格局。

    “‘一轴’，即以国道212线为主轴，北起晏家坪、南至七道梁，与兰临高速公路相接，该线贯穿西果园镇晏家坪、周家山、王家坪、柴家河、西果园、青岗等6个行政村，形成镇域中心区空间组织的脊柱和主动脉。‘二线’，即以省道103线东西两侧的坪台地为依托，做好产业布局规划，形成镇域中心区产业发展骨架和支脉。‘三区’，即将全镇分为前山、镇域中心、后山三个区域，依次布局与市区接轨的商贸、房地产业及物流业;以旧村庄改造为主的安居小区、高原夏菜种植为主的现代农业和集加工、保鲜、销售为一体的蔬菜贸易中心和物流中心;以百合种植为主的特色农业区。‘四园’即以柴家河村的牟家坪为中心，通过填沟造地的办法，整合土地4000多亩，布局村民住宅园、工业发展园、高效农业园和金融及三产服务四个园区。”吴海说，目前规划初稿已全部完成，近日将聘请相关专家进行论证后报区政府批准实施。

    “百合之乡”进城路漫漫

    记者了解到，西果园镇地处兰州市南出口，具有区位、土地、产业、人才等多方面的优势，但发展中存在的困难与矛盾仍十分突出：工业小区发展不规范，上规模、上档次的大企业少，“兰州百合”品牌效益没有发挥出来，同时随着南出口的综合开发，新问题、新矛盾不断产生。而该镇的后山八个村，农业基础薄弱、靠天吃饭的现状无法彻底改变，群众行路难、吃水难问题依然存在，发展相对滞后，群众生活困难，严重制约了西果园镇社会经济的发展，尤其是在城乡一体化建设中，困难重重。

    吴海说，制约西果园镇城市化进程的原因很多。首先，因为国道212线修复设计计划变更，拖延了道路的建设工期，明年才能动工建设，这严重影响了西果园镇城乡一体化建设的进程;第二，基础设施配套困难重重，尽管天然气主干线经过西果园镇，但需要建一座减压站后才能方便农户，需大量协调;第三，供水问题最为严重，目前西果园镇的企事业单位、工农业用水和两山绿化用水以及魏岭乡狗牙山的用水均依靠七里河区水务局的三口井供水，供水量仅为每小时40方，且供水量不稳，加上水质退化，给全镇用水带来极大的困难。“如果能将西果园镇范围内的用水纳入整个兰州城市供水系统，将城市自来水引入西果园，那将大大加快西果园镇的城市化步伐。”

2011兰州楼市年终数据 三大区域搅热金城

2011年伊始，除了兰州的商业地产受惠于“中国商业地产最具投资潜力城市”的概念“噌噌噌”地上窜外，住宅成交量均出现不同程度的萎缩，随着“限购”等调控政策的正式实施，兰州楼市从“金九银十”突然进入“冬眠期”。2009年的疯狂没有在虎年得以延续，到兔年上半年，嘎然而止的休止符让购房者不知所措，持币观望再度成为兰州房地产市场上的主旋律。通过对兰州目前在售、待售项目的盘点，我们不难发现，兰州市安宁、黄河北和雁滩版块从项目数量、建筑面积和占地面积上脱颖而出，在目前兰州异常清冷的楼市中，极具代表性。

21个项目扎堆安宁版块将成“厮杀”主战场

据搜房网数据中心数据显示，2011年截至目前，兰州市雁滩、黄河北、西固、安宁、七里河、市中心以及城东和平7个区域共有在售、待售项目60个（其中不包括尾房项目），仅安宁区域就有21个项目，占总量的34%，此外，西固区和黄河北两个区域均有8个项目，分别占总量的13%，排名第三的是市中心版块，目前在售待售项目7个，占总量的11%。

有以上数据可以得知，安宁区域目前在售待售项目极多，除兴兰阳光里、天居?锦河丹堤、中集幸福里、中和山水兴城、众邦金水湾二期、远达锦绣半岛、伊真学府美苑、安宁庭院二期等代表性项目外，一些地块项目也会在2012年入市，比如：中石油地块、亚泉湾、中海地块和金地地块等。

从项目数量上来看，安宁版块2012年将是百花齐放的一年，明年安宁区域的楼市竞争会异常激烈，可谓是兵家必争之地。在目前政策不明朗，购房者持币观望的情况下，安宁版块明年将成为兰州楼市“厮杀”的主战场。

黄河北版块大盘频出 6个楼盘占“半壁天下”

此外，兰州黄河北版块大盘频出，通过下列图表可以看出，黄河北6个楼盘总占地面积5056.5亩，占2011兰州全市楼盘总占地面积的54%，而安宁的21个项目的总占地面积才1058.93亩，与雁滩5个楼盘并列第二，占总量的11%。

黄河北版块，恒大绿洲以3140亩的占地面积独占鳌头，占总量的61%，元森?北新时代以1291亩的占地面积位居第二，此外，天昱?凤凰城总占地面积540亩，占总量的11%。

雁滩5盘领衔建筑面积榜单

通过兰州搜房网对兰州市在售待售项目建筑面积的统计，发现雁滩版块领衔建筑面积榜单，雁滩5盘总建筑面积1776万平方米，占兰州全市在售待售楼盘建筑面积的49%，此外，黄河北6个楼盘位居第二，总建筑面积1080.85万平方米，占全市在售待售楼盘总建筑面积的30%。

雁滩5盘中，除美居田园外，中广宜景湾尚城、天庆格林小镇、鸿运润园、亚太国际公馆均为目前市场在售楼盘，市民关注度极高，是兰州市代表性楼盘。

其中，鸿运润园以558万平米的建筑面积位居榜首，占整个雁滩版块总建筑面积的53%，中广宜景湾尚城建筑面积280万平米，占总量的26%，天庆格林小镇总建筑面积159万平米，占总量的15%。