本文刊载于2009年11月27日《东地产》

11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

咋一听，如果农村集体建设用地入市，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。而实际情况并非如此简单。治理高房价，如果从“农地入市”入手，无疑是“张冠李戴”，是难以实现的，今后发生的事实也会让业内对政府的行为啼笑皆非。

我们先简单预想一下“农地入市”的后果：

本篇文章刊发于2009年11月26日《壹报通 商业地产》

迪斯尼“米老鼠”来了，尽管国家发改委公布上海迪斯尼只有116公顷，但仍然值得商业地产业内欢呼雀跃。毫无疑问，迪斯尼的到来会给商铺、酒店、步行街等商业地产带来黄金发展机会。但这只是业内人士的泛泛之谈，“米老鼠”到来后到底如何影响商业地产的？哪些商业地产类型将会受益？迪斯尼时代将来商业地产市场将有何趋势？这些业内人士均无提及。

尽管迪斯尼项目的落户遭到业内不同声音的质疑，但是笔者认为，迪斯尼对于上海商业地产市场成熟和特色的发展仍会起到引导和推动的作用。当下，商业地产市场处于低谷期，要想激烈的竞争取得一席之地，商业地产不仅需要差异化的定位和市场化运作方式，更需要有鲜明的主题来吸引消费者驻足消费。

迪斯尼乐园无疑是有鲜明的主题的，迪斯尼好比游乐圈里的“好莱坞”。迪斯尼在一个有消费潜力的城市把娱乐化、新业态或品牌的组合到一起，形成主题娱乐公园，这样吃喝玩乐 “一站式”消费品牌体系基本上形成。

迄今为止，在国内还没

斯盖策划高级经理 张宏伟

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说起赵巷别墅区首先我们

以下是本人业内专题研讨活动发言整理稿

捂盘惜售现象普遍存在

我从佑威房地产研究中心的陆骑麟手里拿到了一份数据，整合了目前网上的房地产信息，得到了目前的这份资料：7月1日到11月18日拿到预售许可证的项目信息。基本情况是：有73个项目拿到了预售许可证，其中的销售情况都没有超过50%，最高的也只有49.7%左右，综合整个市场来看，平均销售率为26.37%。我觉得这个销售率数据和目前的实际市场需求并不十分吻合，我觉得大家可以思考一下。

另外一个数据是，我们发现在这73个拿到预售许可证的项目中，有15个项目没有成交记录。我们可以理解是捂盘或者是目前的营销推广时机并不成熟，总之到目前为止，这15个项目还没有开盘。当然，这几个项目的面积也不是很大，总计在18万平米左右，对73个项目的整体供应量来说，并没有太大影响。

在迪士尼效应的推动下，购房者对川沙、临港新城等新兴板块关注度明显增加。对于川沙板块“捂盘”的现象，及目前一天三涨的房价，不少购房者也表示，虽然看好川沙将来的发展，但是目前部分楼盘因为傍上迪士尼，毛坯房房价甚至要近2万。

据佑威陆麒麟给笔者的数据，川沙板块7月1日至今拿到3张预售许可证，但只有鼎鑫名流苑有销售记录，但销售率也就在 30-40%，其余两个楼盘龙鑫公寓、东郊半岛均无销售记录。

笔者认为，这些项目之所以迟迟不推向市场，是由于以下原因：

第一、主要由于开发商、投资者对于迪斯尼项目会给未来带来很大的市场预期，由此而捂盘，趁机涨价和等待楼盘升值。

第二、迪斯尼确定后，周边好的地块基本被较好政府关系的开发商瓜分完毕，将来迪斯尼板块面临无地可买的状况，现在已经开发的楼盘开发商十分“珍惜”现有项目的市场存量，早卖完以后就没有

“人有多大胆，地有多大产”，建起房子来也不例外。据11月17日《法制日报》报道，2009年初，安徽安庆市在集贤北苑和红旗小区集中新建了419套经济适用房，可近日一些准备申请经济适用房的市民却发现，已建的341套房子中没有一套的面积低于90㎡，其中，面积超过150㎡的有数十套，面积最大的甚至达到了205.69㎡。

加大经适房建设喊了很久，现在真正有动作快的而且有成果的城市倒是不很多。安徽加大经适房建设，惊现205.69㎡经适房，号称加大经适房的建设  那就是把经适房户型做大？

这不禁让老百姓质疑!!!

205.69㎡经适房和政府的态度或许我们以为是传说，但这确实是发生在房地产行业的事实。每个购房者看到后或许气愤，或许无奈，或许漠视……

然而我们作为专业地产人士，除了进行项目开发建设，正常的盈利的同时，不能忽视对于房地产行业内的责任。上海“倒楼”事件让我

这里拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。

楼市热点和“泡泡”“走高”了，经济均衡发展及稳定性“走低”了

如果说2009年第一季度的楼市反弹纯属刚性需求驱动，那么，5月以来在楼市推波助澜的因素中，作为高档住宅的改善需求明显增加，投资需求亦疯狂至极。但总的来看，2009年上海楼市如此疯狂并非空穴来风，而是有众多“热点”支撑起来的。除去“70/90政策”松绑、商品住宅项目开发资本金下调至20%等政策性热点，上海楼市还“阶段性”呈现出不同的热点，逐步推高了上海的房价。

本人初步做了估计，按照影响楼市的程度排序如下：

一、南汇并入浦东，导致周康房价暴涨，也是投资需求介入的开端；二、大浦东航运、金融“两个中心”；三、通胀预期；四、豪宅投资导致楼市虚火；五、“大虹桥”功能区横空出世及“第三中心”上海国际贸易中心；六、圈地运动和“地王”频现；七、真如副中心；八、第五个城市副中心胎动：三林规划建成世博新城——联动世博会机会炒作房价；九、地铁；十、欢乐谷热身，迪斯尼“作秀”。

距美国总统奥巴马11月15日的来华访问之行，只有不到5天时间了。

我国商务部新闻发言人姚坚7日表示，在刚刚过去的一周，美国对华贸易保护行为继续升温，立案频率之高在世界贸易救济历史上都极为罕见。国际金融危机发生后，贸易保护主义进一步抬头，中国因此深受其害。

有业内人士认为，奥巴马访华前中美贸易纠纷升级是为了配合奥巴马访华，增加其与中国谈判的筹码。

该人士表示，人民币汇率问题无疑将成为奥巴马访华时美方向中国施压的重点之一。而中方对此的一贯观点则是，继续以自主、可控、渐进的方式推进人民币汇率的改革，同时维护中国的自身利益。

当下，奥巴马政府默许了许多政策和事端，一定程度上增加人民币升值压力、抑制了中国对美国出口：

（1）美国联合钢铁工人工会(UnitedSteelworkers)为近期轮胎、钢铁、铜版纸等贸易摩擦的幕后推手，与此同时，该工会声称人民币被低估，人为地降低中国制造业的生产成本，因此要求人民币升值。

国务院大部制改革之后，各省的大部制显然已经拉开帷幕，云南、河北等地大部制及“省管县”改革已经着手进行。对于上海来讲，大部制改革其实已经在进2009年4月份开始，南汇并入浦东形成新的“大浦东”,这显然是上海进行大部制“省管县”改革的先导。

也就是在今天，11月9日，各大媒体已经公布国务院批准天津滨海新区并区的申报，这同样也预示着，天津大部制“省管县”改革前奏的也开始了。

据业内人士提供的消息，上海即将进行大部制“省管县”的改革，最晚估计在2010年会公布大部制“省管县”改革方案并执行。上海的“省管县”的基本思路就是上海市撤销部分行政区的编制，进行行政性的合并，进行类似于其他省份的“省管县”的行政改革。

据知情人士介绍，上海将改变当下18区1县的行政编制，经过大部制“省管县”改革后的，上海将保留8区1县的行政编制。

具体来说，上海将合并目前的部分行政区域形成新的行政编制，基本上形成4个中心区，4个郊区，1个县的行政编制。4个中心区即：杨浦区、静安区、徐汇区和浦东新区。4个郊区即闵行区、松江区、

最近本人有幸参观到沪上汤臣一品、 绿地海珀日晖、恒盛尚海湾等知名滨江豪宅，给笔者留下的第一印象就是：除了传统豪宅的一般的特点之外，滨江豪宅基本上以大平层户型为主，滨江资源如汤臣一品的前观外滩与后观“大浦东”陆家嘴、绿地海珀日晖和恒盛尚海湾的2010世博景观视野，在大平层的视野中尽可一览无余。

如果您有机会攀登至这些滨江豪宅的顶层，放眼窗外，您即可会萌发“一览众山小”的豪迈。笔者亦有如此感受。笔者在享受豪宅的“豪”字的同时，也享受了滨江的“滨”给笔者带来的开阔的想象力空间和视野。

大家公认，豪宅的客户为社会金字塔顶端极少数人群，即当地人口中约1%的最富裕阶层。这些人获得了一定财富或地位后，需要有物化的形式加以体现，作为社会的中坚力量，这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念和与之相匹配的配套、景观等。

同时，我们不难得出豪宅的特性体现在客户、位置、资源、

看待迪士尼 我们应着眼于未来十到二十年的影响

在一些媒体上也看到了，有一部分声音说“狼来了”，说的这个人，我觉得他更是以公园主题为主营业务的开发商。我在地铁看到一个保安，他看到迪士尼落户的新闻，说米老鼠要来了。说这个人的背景，还是我们普通老百姓。我们希望迪士尼来了之后，可以由一个新的休闲娱乐的地方。从专业地产开发商的角度来说，从老百姓的角度来说，无论说“狼来了”还是“米老鼠来了”，从这个项目本身还是引起了各个行业普遍的关注

随着上海、北京等一线城市库存房相继跌破警戒线,开发商大量囤地不建也被指为“房荒”的罪魁。SOHO中国董事长潘石屹表示,中国1/3的开发商只“倒地”从不盖房，“倒地”囤地是中国房价暴涨的重要原因。

中资上市“倒地”囤地，疯狂地搞“圈地运动”

与“倒地”几乎同步进行的就是中资房企上市融资。中资房企上市融资是和当下火热的“圈地运动”的一个互动，均为大的房企谋求下一步战略发展之举。尽管国际经济大环境不是很乐观，但是国内的强劲复苏，尤其是地产行业的在今年的翻身，让有实力的地产公司加紧公司的扩张步伐。房企上市融资主要有两个目的，一个是融资获得项目发展资金，另一个就是把公司发展风险通过上市社会化、分散化。

中资房企上市，过多的资金流让开发商疯狂地搞“圈地运动”。圈地运动和当下中资房企上市融资之间相互互动，把房价推高之后又推高地价。潘石屹表示中国1/3的开发商只“倒地”从不盖房，“倒地”囤地使中国房价暴涨不是没有道理。这种结果最终受益

楼市热点还没涨到商业地产，相对于住宅市场，商业地产仍处于价值“洼地”

 现在的情况，拿上海来说，住宅包括小户型公寓、别墅和豪宅，都是热点。现在的热点热到什么程度？热到房价涨不动的程度。现在的一些豪宅，乱报价，报10多万，实际成交价可能是6万、8万。商业地产，现在并没有反应出火爆的现象。楼市的热点，现在还没有涨到商业地产。拿南汇并入浦东后的周康板块来说，周康板块前期住宅涨得很快，从5月份到10月份，一个楼盘的涨价可能会翻一番，但是商业地产的价格并没有太大变化。

从整个房产行业发展的情况来看，现在住宅的房价涨不动了，而不是指商业、办公楼涨不动了。其实整个上海的楼市也好，具体某一个板块也好，整个2009年房地产行业内部发展结构性不平衡。商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。

 “大浦东”周康板块带动住宅市场火热，“大虹桥”承

以下是《时代周报》记者陈晓双10月27日采访本人关于“房企上市融资潮”的对话，现发到本人博客，仅供参考！

陈晓双：如何看待目前的房企上市融资潮？

张宏伟：房企上市融资是和当下火热的“圈地运动”的一个互动，均为大的房企谋求下一步战略发展之举。尽管国际经济大环境不是很乐观，但是国内的强劲复苏，尤其是地产行业的在今年的翻身，让有实力的地产公司加紧公司的扩张步伐。房企上市融资主要有两个目的，一个是融资获得项目发展资金，另一个就是把公司发展风险通过上市社会化、分散化。

陈晓双：还有个问题，证监会打算表示，房地产融资相关申请，以后都要征求国土资源部的意见。。。对此，你怎么看呢？

张宏伟：征求国土资源部的意见，暗指的就是想国土征求一下拟上市房企土地储备怎么样，有没有上市风险。

陈晓双：其实是收紧房企上市融资潮的一个信号。

张宏伟：对啊 ，还是想通过国土资源部的意见看看房企实力怎么样，“圈地运动”会不会搞，会搞的有

10月25日，A股上市房企四大巨头“招保万金”中的万科和金地均公布了第三季度业绩报告。两份报表分别显示，在2009年整个房地产行业复苏的大环境下，金地前三季度的销售额已经远超去年全年为114.03亿，而万科的销售业绩则有望突破07年的记录523.6亿，创造新高。

从今年楼市整体情况来看，其他未公布第三季度业绩报告的上市房企，其业绩增长比例也不会逊色于万科和金地。

搜房网经过10年的快速且稳健的发展,如今运营规模的不断扩大,业绩也节节升高，在同行业已经处于领导性的专业房产媒体，品牌和口碑在业内也是首屈一指。

如今，原办公地点已不能满足公司的发展需要，搜房十周年，上海搜房即将乔迁新址，办公地址即将从原来的浦东国家开发商银行大厦和钱江大厦统一搬迁至浦电路东方路的全华信息大厦。上海搜房新的办公面积占到全华信息大厦两层。

从企业成本的角度来说，上海搜房网此时搬迁也尽显其专业地产媒体的眼光，当下上海写字楼租金水平还处于历史低位，当下搬迁可以说是“抄底” 办公楼市场，可谓明智之举。

搜房10个春夏秋冬，荀日新，日日新，又日新……上海搜房乔迁新址之际，在

此本人作为搜房知名博友，恭祝搜房业绩蒸蒸日上。

一谈到“明日之家”，多数人往往想到一些个性而富有创意的住宅，或者满怀希望的描述自己对未来豪宅的期待。其实，个性住宅及豪宅并非为大众所认同和接受。真正能让大众接受的还是最为普通的住宅。

改革开放30年以来，我国城市化进程非常迅速，不仅仅是上海这样的国际大都市发展日新月异，而且一些县级城市也发生了翻天覆地的变化，农村人口不断向城市转移，目前，中国城市人口也在逐渐增加，达到5亿左右。

但是，当下我国还有9亿农民在农村。尽管政府一直在倡导“新农村”建设， 但是由于城市化进程的需要，新农村发展在土地、环境、劳动力等方面让位城市发展的地方很多，改革开放30年来事实上忽视了新农村建设的重要性。