文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2月9日，芜湖发布新政通知，2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买自住房，在办理产权登记时，给予所纳契税100%的补助。对购买新房面积在90平以下、70平以上的，给予50元/平补贴；购买70平方米及以下的，给予150元/平方米购房补贴。

其实，类似于降低交易税费、补贴购房者等这样的房地产新政之前在杭州、马鞍山等其他城市都有这么做。之所以这么操作，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、政府一直强调今年调控基调不变，要力促房价合理回归，从限购限贷等调控政策的角度来看，限购限贷等调控政策继续执行，芜湖免契税补贴买房，政策调控的基调没有改变。但是，为了保证整个市场交易量的活跃度，地方政府从免契税补贴买房等另外一个角度变相放松调控政策。

第二、春节过后全国房地产市场普遍陷入僵局，为了打破这种局面，各个地方政府开始想法设法定向放松调控政策。

那么，芜湖免契税补贴买房，一线城

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5%。其中，城市上涨4.5%，农村上涨4.6%；食品价格上涨10.5%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨5.5%，服务项目价格上涨2.2%。全国居民消费价格总水平环比上涨1.5%。其中，城市上涨1.5%，农村上涨1.5%；食品价格上涨4.2%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨1.8%，服务项目价格上涨0.8%。

2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5%，这个涨幅较去年12月同比上涨4.1%有所扩大，有可能是由于年CPI底翘尾及春节因素。如果剔除年底翘尾及春节假日的影响，总体上来讲，2011年下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、从去年下半年以来CPI总体月度环比趋势来看，通货膨胀确实短期内得到进一步缓解，但中长期压力仍然不容忽视。数据显示，2011年，全国居民消费价格总水平

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2月6日，绿城董事长宋卫平在接受媒体采访时表示，绿城死在2012年的概率不大，绿城一定会活下去。宋卫平还介绍了他所主导的新的销售模式，全新的销售模式计划将于3月15日在绿城铺开。

他指出，要将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度。一方面，将自己原先的销售人员赶出案场，将其放到一个宏大的社会空间中去找寻客户；另一方面，借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子。

绿城营销模式的转变，一定程度上突显了绿城为了扭转其资金面的压力而做出的不懈努力。然而，市场并不是那么简单可以扭转，当前来讲，宏观市场面及绿城本身还面临一些市场阻力，同策咨询研究中心总监张宏伟认为主要有三方面：

第一、2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。这主要表现在：

第一、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。从上海降价楼盘数量比例来看，目前只有10%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，在当前政策和市场环境下，整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，有的楼盘甚至陷入长期观望的市场状态，因此，整体市场价格调整幅度也未到位，部分房企仍然以主动或被动“死扛”观望的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

在常态化楼市调控的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，对于楼市成交量及需求普遍性地进行打击，房贷政策的收紧不仅仅是投资客、改善客需求受到影响，也误伤了一部分首套自住的刚需客户。

当前，这种市场状况得到转机。据报道，2012年初，全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

全国各地多家银行首套房贷利率回基准，并且个别银行针对优质客户已经有九折左右的利率优惠，首套房贷利率相对之前已经开始松动。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

第一、当前一线城市楼市价格方面表现已经平稳，房价上涨过快的势头得到控制，部分二三线城市房价上涨的势头在这2011年下半年以来表现趋缓，房贷利率尤其是首套房贷利率再维持较为的水平对于平稳房地产价格方面的意义不大，有可能还会对当前房地产市场调控成果起到

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

国务院总理温家宝1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告（征求意见稿）》。在会上，温家宝表示，要继续严格调控楼市，促进房价合理回归。

限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资，这客观上也影响春节楼市放量。

春节假期期间，由于开发商以休整或调整推盘节奏为主，为2012年业绩销售指标做铺垫，导致春节假日期间市场供应量有限，导致成交量不理想。对于春节之后的市场走势如何，尤其是2012年房地产市场的“小阳春”会不会如期来临？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。总体而言，楼市“小阳春”应该在“量”上做文章。具体而言：

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据商务部监测，除夕至正月初六，全国重点零售和餐饮企业销售额4700亿元，比2011年春节期间增长16.2%。

其中北京、吉林、青岛、大连等地举办的年货大集，销售额同比分别增长15.5%、17.9%、18.1%和14.2%。冬季服饰、年节食品、金银珠宝、时尚数码及家电等商品全面热销。

另据上海市17个区县商务委和6家商业集团公司联合抽样调查，全市452家大中型商业企业4000多家网点，1月22日至28日，共实现营业额56.85亿元，平均日销8.12亿元，创1999年实行节日市场销售统计制度以来销售规模历史新高；春节销售比上年增长14%，增速同比提高2.5个百分点。

春节期间，各大商圈、商业街客流拥挤，购销两旺。主要原因有三：

第一、宏观经济的积极表现提升了中国消费者的信心指数，不断增长的购买力将推动中国零售地产的发展。受到欧洲及美国经济不确定性因素影响，国际零售品牌纷纷

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

1月18日，广州市国土房管局局长李俊夫透露：今年的房地产调控思路已上报市政府，包括研究差别化“限购”措施的可行性。

龙年春节首个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路：2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。

各地正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化“限购”措施的可行性等。那么，对于差别化“限购”、信贷措施如何进行？应该以什么样的标准进行差别化的限购及信贷政策？同策咨询研究中心张宏伟认为，应该以以下三个基本标准为依据：

第一、调控的常态化及政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性，尤其是针对自住需求的首套购房者，应该出台一些措施让他们优先购房，或在税费上给予一定的优惠。

第二、差别化

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

春节期间（1.22-1.28）上海市商品住宅成交仅16套，同比下滑33.3%；总计成交面积1749平米，同比2011年春节期间2400平米的签约量同样萎缩27.9%，成交均价则依旧低于20000元/平，报于17099元/平，同比下探8.3%。

与此同时，北京楼市春节7天出现3年来首次零成交；龙年新春广州楼市“喊冷” 7天仅售24套商品房；济南楼市冰封，春节没成交一套房；春节杭州楼市很冷清 7天仅成交1套商品房；春节长假7天，南京住宅认购量仅35套，成交只有11套，认购水平创下近5年来同期新低……伴随龙年的到来，房地产市场并没有因为龙年的鞭炮声而红火起来，全国主要城市商品住宅成交呈现出一片冷清的迹象。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，春节假日楼市全国普遍成交低迷，主要有三方面原因：

第一、中央经济工作会议明确2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2011年底对于楼市调控的定调让开发

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据国家统计局数据，2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；

从房地产开发投资增速而言，几乎都看不出政策调控有明显作用。同策咨询研究数据显示，2010年全年房地产投资达到4.8万亿，其中住宅为3.4万亿，占到70%。房地产投资增速达33.2%，住宅投资增速为32.9%，几乎一样。这样的投资增速，不仅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于楼市异常火爆的2007年的30%，甚至创下1997年以来的最高记录。

而2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。从投资角度来说，本轮

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

上海市市长韩正在上海市人民政府记者招待会上表示，将在今年一季度调整普通房标准。韩正表示，“我们反复测算，准备每套总价门槛进一步放宽，内环线以内低于330万元/套，内外环间低于200万元/套，外环外低于160万元/套，也将在一季度正式实施。”

    今年一季度调整普通房标准，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这个对刚需来讲，可能会少交一点税费，不过总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。

    但是，对于投资需求影响并不大，原因很简单，上海还在施行房产税，如果投资客购买的房产面积超出政策规定的范围，那么投资客有可能还会因为这次出手购房而再缴纳更多的房产税。在常态化调

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据报道，早前由SOHO中国购得50%股权的外滩8-1地块，当中3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房的权益实由万达所收购，目前已完成出让。

外滩8-1地块已成为行业内关注的焦点。无论是复星、SOHO中国还是万达，每个企业都想在这个市场低迷期博取自己在外滩8-1地块的最大权益或未来市场预期收益的最大利益。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前复星、SOHO中国及万达都想着自己怎么可以得到什么好处，但关键是外滩8-1地块项目真正开发好了，各家企业才有真正的利益。而在现实的政策叠加调控的市场背景下，外滩8-1地块项目开发进度由于开发企业资金链问题步履维艰，其实，这个时候这个项目最需要的还是要输血，提供可供项目持续开发经营的资金。

当前来讲，无论是复星，还是SOHO中国，还是万达，谁能够带过来多少资金量来支持这个项目发展其实应该成为我们应该关心的话题。众所周知，这个“地王”项目还处于初级开发阶段，后期还需要更多的建设

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据国家统计局公布，2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。    2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。 CPI创2010年9月以来 16个月新低，尤其是下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，这表明通货膨胀将得到进一步缓解。在政策及市场层面有可能会进行如下方面的趋势和调整：

第一、CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，存准率有可能在年初进

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

今日，上海市市长韩正在上海市第十三届人民代表大会第五次会议时发言表示， 2012年仍将继续加大普通商品房供应，并调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，以实现2012年上海新建住房价格”稳中有降”的目标。

关于2012年仍将继续加大普通商品房供应。

同策咨询研究中心数据显示，2011 年上海商品住宅供应量1067.38万平方米，成交量729.76万平方米，成交金额1606.36 亿，成交均价22012元/平方米。全市商品住宅成交量创有史以来新低，供应量也较上年回落12%，而成交均价与2010年基本持平，仅小幅上扬1.5个百分点

全市商品住宅供应量也较上年回落12%，也成为史上最低的一年，市场供应量走低主要原因有二：第一、政策面调控的叠加效果导致市场需求下降，需求减少导致供应相对放缓速度；第二、开

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

直接降价作用短期内明显大于硬性的广告推广

同策咨询研究中心数据显示，2011年广告投放总金额（无网络媒体）82068.55万元，2011年商品住宅销售金额16063615万元，广告投放金额/商品住宅销售金额所占比例0.51%。而2010年广告投放总金额（无网络媒体）83041.01万元，2010年商品住宅销售金额21098157万元，广告投放金额/商品住宅销售金额所占比例0.39%。

数据显示，2010、2011两年广告投放总金额（无网络媒体）相差无几，但是2011年房地产广告投放金额（无网络媒体）/商品住宅销售金额所占比例上升至0.51%。原因有二

第一、由于2011年成交量同比2010年大幅减少，导致2011年房地产广告投放金额（无网络媒体）/商品住宅销售金额所占比例上升至0.51%。

第二、10月底龙湖、绿地、金地等龙

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

住建部允许地方购商品房抵700万套保障房任务，此举会不会给违法的小产权房披上合法的外衣？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，住建部允许地方购商品房抵700万套保障房任务，从完成700万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种“急功近利”的做法具体有可能表现为：

 第一、地方政府购买大量商品房抵保障性住房的任务，但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

 第二、如果政府没有足够的资金，有可能将当前市场“小产权”房转化为保障性住房

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，言外之意，当前的针非户籍人员的“限购”政策有可能会有序分阶段的局部或全部取消，只有取消限购，非户籍人员在当地买房才会没有门槛性限制。在未来，全国住房信息互联之后，有可能通过诸如房产税等税费手段调节房地产市场资金的流动及流向，从而控制楼市投资投机需求。

住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，“确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。”允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。小产权房用地

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

SOHO中国的披露的消息称，证大五道口及绿城公司分别拥有海之门公司40%和10%的股权，通过交易，SOHO中国旗下公司上海长烨将得到上述两家公司在海之门的全部股权。交易过后，海之门公司将成为外滩8-1地王项目的唯一股东，上海长烨将间接拥有项目公司及8-1地块50%权益。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从长远来看，拿下曝光率极高的外滩8-1地块有利于丰富SOHO中国在上海的项目投资的战略布局。尤其是在上海国际金融中心的建设的大背景下，拿下这个项目，无疑增加了SOHO中国长期性持有型物业比例，长远来讲，也为其获得稳定性的经营性收入打下了基础。

但不容忽视的是，8-1地块潜在价值虽然很高，长期性投资回报首期可期，但却无法在短时期内产生收益，尤其是近2-3年内还无法产生收益。笔者认为，从短期内的投资回报角度来讲，SOHO中国接盘绿城和证大手中海之门50%的股权，不如直接再在上海市中心收购一个现