文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

对于房地产调控政策预期走势误判往往会导致投资决策失误。在2011年初，大多数开发商、机构都认为2012年楼市调控会转向宽松，有不少公司继续保持适度扩张的态势，以期待2012年会有新一轮的市场增长机会。但是到了2012年初，“两会”坚持“去投资化”的常态化的楼市调控定调，又给房地产行业及相关产业泼了一身冷水。此时，对于调控政策预期走势误判迫使开发商、代理公司等相关行业不得不调整策略应对。

近期，“稳增长”定调之后，关于2.0版“四万亿”投资的话题层出不穷，2.0版“四万亿”投资是否和房地产相关也值得业内外关注。

官方的表态是有“两个不可能”：1、不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；2、不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。

而事实上又不得不让房地产行业从业者有政府又要进行“救楼市”的不同看法，其理由主要有三方面：

第一、由于内忧外患，宏观经济面发生实质性的变

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

5月29日，微博爆料，湖南省发改委召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：1、不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；2、不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。同时确认，国家即将启动汽车下乡政策。

对于房地产调控，文件中称，中央在房地产调控政策上总基调不变，政策上不变，但要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给，并通过落实利率优惠，降低首付比例，减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房，有序释放刚性需求，引导各方面形成统一的市场预期，促进房地产市场健康发展。

以上描述中，中央在房地产调控政策上总基调不变，政策上不变已经成为当前房地产市场调控政策走势的共识，政策层面的微调“刺激刚需”应该来说也已经成为现在及未来政策层面走向的特征。在“微调”政策方面，落实房贷利率优惠、调整普通住宅标准、通过各类措施补贴购房者等等也已成为现实。但是，降低首套房的首付比例尚是本轮

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

“把稳增长放在更加重要的位置。”国务院总理温家宝近日在湖北考察时提出的这一基调。也有媒体报道，近期将出台“稳增长”的政策组合，这些措施将尤其表现在投资和信贷政策上。

“稳增长”将给宏观经济的增长注入强心剂，但是否对于房地产行业调控政策也有所转向？这是业内外人士都关心的焦点。

“在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复”。这是官方对于“稳增长”的市场背景下对于房地产行业政策的定调。

既然商品住宅市场的调控不放松，那么，“稳增长”的视线势必转向保障性住房。住建部近日也公布截至4月底已建成保障房150万套，专家也建议尽快增加保障房建设和供给，以使保障性住房代替一部分商品房建设的功能，以拉动宏观经济持续增长。

从各方面数据变化情况情况来看，显得保障性住房拉动宏观经济增长的必要性。

目前中国经济仍处于探底的过程

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

5月22日，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元出席活动时，当前，商品房的库存压力增大，行业竞争加剧，希望房地产开发企业，尤其是代表行业的上市房企能够认清形势、顺应市场、以价换量，主动调整企业发展战略和经营策略，积极参与保障性住房的建设和运营管理。

从上海商品住宅市场短期趋势来看，同策咨询研究中心数据显示，近期上海商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米左右的高位，市场去化周期在15个月以上（按照去年月均去化量60万平方米来计算），15个月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但“以价换量”大趋势短期内改变不了。

对于房地产市场而言，尽管开发商也开始“以价换量”回笼资金，但市场成交量本身没有并明显呈现出趋势性回暖的态势，整体市场月度成交量基本上维持在60-70万平方米的态势，开发商博弈调控政策的市场环境基础仍然没有改变。具体而言，开发商并没有大规模推

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

“在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复”。这是官方对于“稳增长”的市场背景下对于房地产行业政策的定调。

但近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青接受媒体采访时指出，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，单纯说扬州楼市新政其实对于扬州市房地产市场成交量来说也不会有太大的影响，它的影响关键在于它的示范及模仿效应。如果扬州楼市新政试探成功，其他各地政府都将以鼓励房地产行业某一个细分市场为由头出台相关楼市新政，有可能会扭转当前房地产市场调控政策的大局，使当前楼市调控来之不易的效果功亏一篑，性质也就变得不太一样。

在当前“稳增长”的市场背景下，从宏观经济政策走向而言，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些“微调”；从房地产市场调控政策特征而言

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

5月18日，国家统计局公布了2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

扬州楼市新政之后，政策层面“微调”的话题再次被推到风头浪尖，从当前政策走向特征来看，笔者也承认，尽管楼市以保障“自住需求”为主的调控大局不会改变，但政策层面基本也可以围绕“自住需求”进行点式微调。

楼市“微调”政策已有不少，那么对于购房者来讲，是否真正起到“刺激刚需”入市的作用？其作用大小怎么来评判？这些也都是值得我们关心的问题。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，不同的“微调”政策由于出台和实施的主体不一样，其对于购房者最终决策购房的影响作用也不会不一。具体来讲：

第一、宏观经济政策在做一些“微调”，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示在“政策底”到来之后，购房者应该合理把控现阶段“市场底”的购房时机。从趋势性角度而言，这些政策其对于购房者的影响主要是导向性的。如近期央行就启动了降息、降准等货币政策工具，尽管当前这些宏观经济、货币政策不会直接对开发商有所利好，但

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

昨日有消息称，上海部分区县的房产交易中心“从严”执行限购政策，目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套住房。有关人员就此断定上海限购政策将“从严”执行，笔者不认同。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些“微调”，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续执行。

总体而言，当前市场环境及调控政策导向决定了当前楼市调控政策既不具备进一步收紧的可能性，也不具备“救市”刺激房地产发展的条件。

当前楼市调控政策既不具备进一步收紧的可能性，由以下几点根据：

第一、楼市调控政策进一步收紧，有损房地产及相关产业的健康、稳定发展，对于现在国内整体经济发展及保证“稳中有进”的增长来讲，有可能不是太有利；

第二、从市场的角度而

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据报告，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这也是近三年以来存款准备金率的第三次下调，上一次是在2012年2月24日。本次存准率下调，大型金融机构存款准备金率将至20.00%，中小金融机构也将至16.50%，验证了自2011年12月5日时已经进入存准率的下调的周期通道。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，央行再次下调存准率主要基于三方面原因：

第一、“降准”后适当释放市场“流动性”，保证宏观经济“稳重有进”。

在本次没有下调之前，大型金融机构存准率为20.5%的高位水平，市场“流动性”较为紧张，对于现在国内整体经济发展及保证稳定增长来讲，有可能不是太有利。当前第三次下调存准率对于经济保持稳定增长具有重要意义。

第二、前4月CPI同比增速放缓，通胀预期降低，为“降准”提供了基础的市场环境。

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

据国家统计局数据，2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%。

    2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%，比3月份3.6%相比出现略微回调，总体上来看，近期CPI重回3时代，CPI同比增速呈现出企稳的态势，通货膨胀将得到进一步缓解。

按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，因此，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的市场背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在这样的市场背景下，房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

昨日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。按照官方解释，所谓成品房其实就是指“精装修”房，扬州出台此次新政，是在2011年江苏省政府办公厅出台的《关于加快推进成品住房开发建设设施意见》要求扬州到2015年要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况给予相应的优惠政策支持的背景下出台的。

单对于精装修市场而言，各地政府确实有出台相关政策要求加大精装修房市场比例，以达到节能环保避免二次装修资源浪费的目的。

以上海为例，2011年全装修住宅竣工283万平方米，在建全装修住宅615万平方米，全市落实装配整体式住宅58.6万平方米。2012年上海也对新出让地块全装修住宅比例要求也有确定，如外环线以内60%以上，其他地区30%以上。

不单是精装修市场有一些政府鼓励性措施，在绿色建筑、低碳地产等方面也已经有一些定向的产业性鼓励

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

昨日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6%的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5%的奖励。

此外，从优惠幅度来看，如果按照扬州住宅平均价格8000元/平方米、购房者购买100平方米计算，优惠幅度也在也在4000元左右，应该来说，对于当地有实际购房需求的人群来讲，尽管幅度不是太大，但也是有一定的鼓励作用的。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，单从扬州出台的楼市新政来看，扬州新政有违背“自住需求”原则之意，有“救市”的倾向，有可能被叫停，具体原因如下：

当前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕“自住需求”进行，政策并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，笔者认为这才是真正“救市”之举。

而江苏扬州出台政策奖励个人买房，

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

去年10月底“房闹”事件后，房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，时至今日，从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。当前，以龙头房企为主导的个案降价仍然搅动整个市场，影响未来市场格局的发展与变化。

但是，从个案角度而言，整个楼市总是降价楼盘突围，实现成交量的走高，而大多数楼盘仍处于市场僵局，并不是整体市场普遍成交量走高；从整个市场层面的成交量表现也可以看出个案楼盘降价数量的多少也直接影响着楼市的成交量的高低，如上海4月上海商品住宅成交量61万平方米左右，明显比3月份80万平方米下滑了不少，楼市成交量出现了波动也与降价楼盘数量多少有一定的关系。

“降价”才能够促进楼市成交量回暖似乎成为大家默认的事实，整个房地产市场进入一个“降价”、“拼跌”的逻辑。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，依靠“拼跌”抢夺市场有

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

被视为楼市风向标的“假日楼市-2012上海房地产春季展示会”已经在上海展览中心结束。显然，从目前市场表现来看，尽管“五一”假日楼市比春季房展略显体面，但也没有给业内、购房者的太多的实惠。

从数据层面来看，今年“五一”小长假（4月29日-5月1日）期间，上海新建商品住宅总计成交面积约4.6万平方米，较去年“五一”小长假（4月30日-5月2日）期间6.65万平方米的成交量，下跌了约30%。

显然，“五一”假日楼市给市场放出的信号表明，整个楼市仍然处于深度博弈过程之中。从政策、市场、房企等不同角度来看均如此。

第一、政策层面是否刺激刚需仍在持续博弈过程。尽管政策层面基本还是围绕“自住需求”进行点式微调。但是，相关人士将围绕“自住需求”的微调政策称为政府的“救市”措施，也以“住建部酝酿刺激刚需”政府托市的舆论影响整个政策及市场的走势，让当前的楼市调控及市场处境有些尴尬。

第二

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

今年，上海出台了《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》，将实物配租保障范围从原有的孤老病残、社会优抚等特殊廉租家庭放宽至家庭人数在2人以上、人均居住面积在5平方米以下的一般廉租家庭。

同时规定，中心城区等特定区域内建设筹措的廉租房源只能用于廉租家庭租赁使用；近郊大型居住社区中的廉租房源，可以经市和区县政府批准后转化为共有产权保障房（经济适用房），允许廉租家庭可以在租住满一定年限且符合共有产权保障房申请条件的情况下，按照共有产权保障房政策申请购买。

今年，上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，并创新配租机制，部分房源允许“先租后售”。廉租房提出“先租后售”退出机制，这样的退出机制是否合理？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，廉租房提出“先租后售”退出机制，一方面，是考虑廉租家庭在收入水平上可能会随着时间推移而发生变化，通过“先租后售”满足部分廉租家庭想

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

针对近日多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”、“住建部调研公积金条例拟扩大使用范围”等说法，4月25日，住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人表示，尚未听说酝酿新政策出台。

而同时，上述负责人强调，住建部有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。

这样的表态未免有些“话中有话”。如果按照“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的说法，那么，也就意味着，楼市“刺激刚需”政策可以出台，并且从2012年以来被默许的普通住宅标准调整、首套房贷的定向放松等政策已经在执行落实。如果这个结论已经被认可，那么 “尚未听说酝酿新政策出台”的说法意义本身就不大。也救市说，即使住建部不直接出台楼市“刺激刚需”政策，只要地方政府在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。

因此，政策层面基本还是围绕“自住需求”进行点式微调。但是，相关人士

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日“被申请”破产。4月18日媒体消息，广东省顺德市顺德市大良区广德业房地产发展有限公司发布公告称拟向法院申请破产。据悉，广德业破产主要原因与其历史遗留问题、遗产继承和债务问题有关。

中小开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可度过现阶段房地产市场调控的艰难期。现在看来，一部分中小开发企业也举步维艰。分析原因，除了政策层面限购限贷等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：

第一、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

据悉，建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

2012年4月18日，国家统计局公布2012年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

 （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2.1%。

从国家统计局公布的商品住宅市场价格数据情况来看，无论是新房还是二手房，也无论是3月的同比数据还是环比数据，价格下跌的城市数量已经占据70个大中城市的主流，从整体市场变化而言，尽管3月份全国范围内成交量有逐步回暖的迹象，但是成交量的回暖并没有传导到价格层面，并且还是价格维持一定程度的“合理回归”。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这个合理回

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

SOHO中国今日宣布，与绿城中国及马鞍山置业订立框架协议，以收购绿城广场置业全部股权及贷款，总代价21.3772亿元人民币。绿城广场置业为开发天山路项目的项目公司。

值得注意的是，这也是SOHO中国在上海的第11个项目，目前总收购金额达到255元。

而不久前，3月28日晚，SOHO中国发布公告称，其全资附属公司搜候上海与上海华丽家族订立第三份股权转让协议。根据协议，搜候上海已同意购买而华丽同意出售项目公司（上海弘圣房地产开发有限公司）的余下20%股权，交易金额为5亿元人民币。

绿城集团、华丽家族通过出售项目方式缓解企业转型过程的阵痛，这只是整个房地产企业转型过程中所遇到的问题的一个典型缩影。

从数据来看，2011 年全年共发生近500 起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300 多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010 年。

从数据层面已经看出