香城随文：信仰的声音，变得如此遥远

这一年老是感到无尽的疲惫，我很难用身体的不健康来解释全部，尽管他是原因的一部分。

有些后悔，读了这许多的书，明白了许多的道理，看明白了很多故事的背后的故事。

我不知道自己的思想要滑向何方。我觉得我对今天茫然无解，我找不到可以给我自己思想的一个出路。

我来自草根，从骨子里我有着对草根浓郁的认同感，以及对他们的思想生活有着天然的认知感。

或许我没资格去同情谁。我成不了伟大的作家，尽管我可以写文字；我也成不了伟大的思想家，尽管我大脑里装有很多的想法。究其原因，草根的现实主义与对这个世界的无解，是问题的全部。

近来关于万科人才流失的报道闹得沸沸扬扬，市场反应不一，幸灾乐祸者有之，疑惑者有之，惋惜者有之。万科自己表态甚少，但我想万科自身此刻应该更多的是迷惑与彷徨。

一年前记得王石曾经说过，万科进入第二次创业期。相同的话，保利也曾经说过，但谁也没想到，万科的第二次创业会以这种方式悄悄拉开序幕。

在探讨万科人才流失的时候，我们首先要对行业的特性与成长阶段做出简单的分析与判断。房地产行业经过20年的洗礼与历练，拿地，建设方面的技术已经高度成熟，万科自己也宣称未来的方向再建筑本身上，也就是今天的技术基本都集中在建筑方面。其余的技术人才则失去了技术本身的想象空间与对人才本身的吸引力，另一方面也因为技术的旁落，带来资源的旁落与话语权的旁落，给这部分人才带来了巨大的心理落差。其实万科再推行标准化的时候，就应该考虑到这个问题，标准化需要的是执行人才，也就是一个大脑和发达的四肢，并不需要强健的内脏。所以，基于此，可以说，万科今天的人才流失，是万科战略有意无意的结果。而从行业特性角度

给予你的客户更多的人文关怀

——2012寄语同行朋友

新年已经过了半个多月了，突然想起过年前一直打算写的题目，纠结了两天，还是决定补写出来。

在这里，同行更加宽泛的含义是指所有供应方的朋友，因此与之相反的是站在对立面的消费者。但生活中，我们又都经常不可避免的自己充当硬币的两个面，即很多时候，我们即是医生也是病人，以至于我们很多时候都混淆了自己在不同场合的的身份和角色。作为个体人的本能的强势倾斜动能，我们习惯上总是有意无意的将自己作为医生来看待，尽管也许我们此刻正在医院的门诊里，对面还坐着一位医生。

在2011年岁末，笔者做了市内某知名开发商某大型商业项目的前期产品服务，基于很多原因，也许服务并不能让甲方非常满意，但这其中发现的事实以及事实反映出来的行业走向，如果企业给予足够的重视，我想仍然具有相当的价值。

剧院，演戏的，看戏的—谈方韩之争

方韩之争大戏落幕，曲尽人散，是留下一路珍珠，还是一片狼藉，或许总有人该清理清理，就算不能留下什么遗产，起码也该对此有个交代。

两个选手，一个喜欢鲁迅，一个曾经很喜欢钱钟书。喜欢鲁迅的方舟子锱铢必较，大有痛打落水狗的精神，直至最后，毫不气馁也毫不歇息。喜欢钱钟书的韩寒，失去了钱老的儒雅与理性，一仗下来，变声市井，狼狈不堪。

这是一场不折不扣的战争。从双方的立场角度，社会影响力，价值观都发生了尖锐的对立。对立的最后纠结的一个焦点，就是一山不容二虎，总有一位要从神坛跌下来。

质疑方舟子的，首先是从人格上去的，第一是虚假的伪道士，论据是红会不去打，动车不去打，柿子专练软的吃；其二是借名人上位，很显然，在目前之文坛，对青少年的影响力，无人能出韩寒之右；最后从技术上的质疑是理科生的逻辑不能用来分析文

天才的海市蜃楼—论韩寒

（一）

这个春节过的很闹心，两件不愉快的事情发生在这个喜庆的日子里，扰乱了自认为修炼了几年的心境。方舟子打假韩寒，一个水已经淹没到唇边的吴英。从表面看，这是两个风马牛不相及的事件，但两者至少有两个共同点：天才和陨落：金融领域的吴英天才水准和成色，从表现来看，应该不亚于文学领域的韩寒；这两者如今都面临着极大的麻烦，吴英是生命的消失，韩寒则是幻境的消失。

（二）

韩寒这个名字，对我而言，是陌生而又熟悉的惊人，陌生是因为我从没看过他的作品，熟悉是因为身边有大量的韩粉。平时偶尔接触到韩寒的信息是韩寒站在道德和正义的角度抨击时政，言辞身为尖锐和犀利。平时当愤青语言，倒也一笑而过，社会要前进，他们必不可少，他们是推动这个社会进步的基石之一，从内心倒也甚为赞赏。关于天才的描述，想当然的给他的作品扣上了思想尖锐，语言华丽，或者想象绮丽的帽子。这是过去文坛天才的典型特征。

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2012年楼市的一些基本判断

（一）

旧历的年关要到了，基于习惯，人们喜欢以此为时间基点，进行一些分析判断和预测，来对自己年后的工作做指导。

今天上午和成都专门负责房产数据处理的朋友在Q上聊天，证实了数据和我们观测到的现象的一致性，下午重庆某区县媒体主编电话来说，市场冷得彻骨。

也许还有更重磅的，恒大公开承认裁员30%—40%，唯一差别的就是用词的差异；接着是雅居乐，如果依据人民网报道的信息，那么裁员当是一种大面积的现象。

前两天和一个做小金融的朋友聊天，其提到重庆将有可能在4月底耗尽（原话3月底）耗尽所有的个贷指标。这两天他正焦灼于收款的问题，而他的每笔款项几乎都与政府相关。小道更是流传，重庆某区县政府10月就开始找开发商借钱。

从业于房地产，注定

走过混乱的2011，迎来混沌的2012

昨晚对工作进行了简短的盘点，没有丰收，当然也没有过多的失望，按照自己的预期前进，坚定而缓慢的前进。

基于工作角色的转变，这一年的工作更多的体现为内心的平衡和调节。分析的直接工作做的少了，数据的不可获得性与对数据识别的难度太大，也许是导致分析直接锐减的最为主要的原因。当我们试着以不同的角度去揣度三套以上的数据，每套数据的动机理由缺陷可信度的时候，分析工作就不在充盈着理性的曼妙，而是一种对人性的纠结的折磨。因为总有不可知道的数据背后的原因和故事，没有人可以上知天文下知地理。

混乱的数据，反映了这个混乱时代的背影。这一年作为个人某好朋友听取了自己的建议，放弃了在二月购房的冲动，到年底依然没有购房。这一年他资金的时间价值为绝对的正值，或许这个案例可以告诉更多人，看似铁定亏本的买卖，如果把时间元素加进来，那就不那么确定了。当然在这个思考里，笔者基

（一）明年三四线市场将面临深度衰退

受到经济逻辑理论支配的三线市场购买力衰竭并没有得到媒体的关注，但正逐渐受到市场的应证。最有力的证据当是国内二三线市场龙头股在投资者沟通会上公开承认销售不畅，无法完成年度目标。事实上荣盛发展并非国内纯粹的三线市场，其主流市场区域由介于一线与二线之间南京合肥市场，介于二线与三线之间的高铁沿线中等市场以及河北区域内的二级市场。荣盛发展整个市场覆盖区域限购比重并不多，但没有限购的二三线城市市场下滑程度依然让龙头企业倍感吃力，当事市场最为明显的注脚。

笔者注意到川渝两地的二级市场（相当于全国的三级四级市场），出现部分城市购买力环比迅猛下跌的现状，多数城市出现环比成交量锐减50%以上的状况，而这些城市既无限购限价

2012年房产行业面面观

（三）金融环境恶化将导致市场量价同步下行

笔者能看到的言论，几乎都是只要政策一松开，那么地产金融环境都将得到显著改善。其核心支撑是中国市场从来都是政策市，只要政府一开口，天下就没有解决不了的问题。但是，首先我是个坚定的市场主义者；其次我相信，如果政府万能，美国是断不会发生金融危机的，不要说美国政府没想法，大萧条以后美国政府对经济的管控一点也不比我们现在轻微；当然第三点你更不要说，美国政府都是一些脑满肠肥的酒囊饭袋家伙，这点我相信你也不会同意。如果我们用历史的眼光扫描一哈欧洲四百年金融史，答案是很清晰的，欠债总要还的。

上面废话比较多，笔者这里要给出笔者的理由。这里我们要讨论的第一个数据是新增贷款数据（至于新增贷款发放依据，如果从经济逻辑来看，第一是外汇占款导致的货币增加；其次是金融系统依靠盈利增加的

理论的价值—读韦伯的工业区位论有感

当我甚至用最快的速度看完这本区域经济学名著的时候，突然产生巨大的感慨，从实用主义的角度来看，这本书与柏拉图的理想国一样，除了把结论装在真空里以外，让我们在逻辑的外太空去旅游一圈以外，似一无所得。

这的确是一个普遍的事实，理论无用会从很多学子甚至大多数从业人员口中流传出来，比如韦伯将所有区位选择都压缩成两个成本条件进行分析，这样的分析在现实的工业决策中，几乎根本没有价值。

理论难道真无价值？从常识来说，我们可以很轻易的否定这个答案，第一理论如果毫无用处，那么我们整个教育体系都是完全错误的，简单的思考下，一个系统彻底错误显然是不太可能的；第二个问题是理论的创立者，难道都来自外太空或者是不食人间烟火的圣人。显然大多数理论创立者都是实践中的优秀者，比如农业区位论的杜能自己经营过农场，韦伯自己当过德国政府分管经济的负责人，达尔文几乎养过当时市面上出现

香城时评32：三线市场购买力瞬间衰竭

上个星期询问一重庆郊县的媒体朋友，郊县市场的成交量如何？曰：产不忍赌，基本消失掉80%的成交量。疑为有夸大的嫌疑，今日碰到一专做区县市场代理的朋友，问及市场情况，答案大致相差无几，结论就是郊县成交量呈现出让人恐慌的成交量。在当中国主流舆论集体认为中国房地产泡沫仅在于一线市场的时候，三线市场却出人意料的成交量大跌，让人大感意外！

原因何在？其实原因也很简单：三线城市购买力主要来自于本身，以及乡镇转移的购买力，显然相对于一二线城市而言，外在购买力几乎可以忽略不计；二是政策刺激，今年限购政策，直接推动舆论和资金导向流入三线市场，使得三线市场幸福感增加，导致短期需求刺激激增；三是三线城市购买力主要来自于居民务工的劳务输入，而珠三角和长三角的中小型企业倒闭的增加，让劳务输入的资金瞬间断流；第四方面才是最根本的，本轮三线市场政府节奏是跟着一二线城市脚步前进的，2009年一二线城市率先以拆迁启动，信贷推动点

香城评论53:中国房地产市场进入衰退周期

（一）

又到山雨欲来的时候了。

这几天关于地产行业的信息，有点杂乱。先是绿城的被破产，马云的救助；接着是深圳中原再次大裁员；谢国忠的有些地区的房价会掉80%，叶檀的5年内房地产企业会消失90%，这是怎样一个乱字可以形容。

在身边，也有信息让人寒冷，网上流传的一个大学生在冲动之中买了房，但她的月供是她全部的工资，求助该怎么办？还有，我的几个朋友，最近因为杂七杂八的原因想要卖出手上多余的一套或者两套房子，以抵御不断下降的生活质量。

窗外阴霾的天空，让人感到极为压抑，但比这天空更压抑的是，我身边那些大多数地产营销人，这几天的冬雷震震，让环境有些惶恐。

（二）

再次探讨房地产周期，笔者在2010年的时候，曾经提出了中国房地产行业进入了成熟周期，一个主要的理由是需求弹性太大。波动幅度达到40%以上，在东部沿海区域，甚至超过了1

2011年下半年与2012年重庆主城房地产市场走势

（一）背景描述

2011年秋交会进行了两天了，从组委会公布数据来看，本届秋交会同比无可比，环比也呈现出量价同步下滑的状态。秋交会因时间位于房地产一年销售时期最好的阶段“金九银十”，故秋交会历来被视为接下来半年时间的走势。

本届秋交会前两天共成交前两天共成交1541套房屋，建筑面积14.53万方，成交总金额9.03亿，平均成交单价为6214元每平米，成交均价同比去年十月的6624元每平方米下跌6.2%，全月商品房成交量估计将较去年199万方下降40%左右。

重庆市商品房成交量自2011年6月以后，迅速下滑，究其主要原因在于两点：一方面是进入6月以后，银行今年可放的信贷额度基本放完，无新增信贷额度，信贷额度制约了房地产市场的销售，现有房地产商销售的信贷额度，很多已经延后至2

香城评论52：地产业资本转型，开启中国经济的明天

（一）

深陷迷局，无处可逃，许家印为整个地产业资本撕开一条缝隙，不止让地产业看到了一线曙光，也让中国经济转型看到了一线曙光。

地产调控与对调控的责难和反思，在今天几乎困扰着所有中国人。地产业在今天根本就不是一个行业，他几乎是中国政治，经济的全部。这话有些夸张，但也很朴实，很简单，上至国家领导人，下至庶民百姓，那一家不是已经购房或者正准备购房，所以这房价，对于当前中国而言，则包含了一个硬币的正反两面，所有决策都举步维艰。因为所有的决策都意味着厚此薄彼，房价下降，是让购房群体利益去补贴未购房群体的利益；房价上涨，则是未购房群体利益补贴购房群体利益。

在这个典型的囚徒困境中，我们看到所有的政策声音都只能是盲人摸象，按下葫芦浮起瓢是当今地产困境的典型特征，当然更是当前东部沿海区域房价大降以后社会群体事件带给这个社会的反

人生是一场公开的不公平的马拉松比赛

——写给大四的那些即将进入社会的同学们的一些建议

接受这篇文章的写作邀请的时候，还没想太多，只是觉得应该写，尽管已经有好久没有写文字了，但前行者给予新进入者一些建议，至少应该是有道义上的责任的。

思绪还没整理，仿佛很多闪光点，似有千言万语，但铺卷开来，却有一一否定。首先反映出来的是，自己是否有资格来做这篇文字，其次是如果要写，应该站在什么角度来写，这里涉及到笔者自己对自己的反思，以及反思过后能够给予的建议和看法的合理性有效性有用性；其三是看这篇文字的朋友同学们是否愿意接受或者能够接受的问题。

今天这个时代，有两个典型的描述语：太平盛世和兵荒马乱。这是一个极端的社会，这两个定性描绘语后面反映的是居于社会不同层次，不同生活状态的人对首先是未来，其次是现在现状的一种感慨。前者的观点是典型的进取者

移动的财富—读【下城】所感

这是一本描写美国CBD历史的书籍，也是整个美国城市化和CBD进化的一部历史。因为是本阶段性史书，本书没有描述和解释美国CBD的形成，而是从靓丽的CBD繁荣开始了全书的行程。全书围绕着影响下城的核心因素交通开始，从轻轨，地铁，城市快速公交到后面汽车的全面涌现对下城的影响构建了整本书的骨架，辅之以经济大背景与郊区化背景对下城的冲击来展开全书的行文。

在研读本书的过程中，我们最大的兴趣首先是，我们的CBD是否会重蹈美国CBD的历史过程，从兴盛到衰落，毕竟我们的CBD才刚刚大幕开启，这对我们明天是否有足够的借鉴意义。对于这点，笔者看完本书以后，也一片疑惑。两个国家的土地制度与税收制度的背景的完全差异，让这种对比失去了最为基本的逻辑支撑。美国下城的兴衰，一方面是城市发展过程中，区域城市承载的能量极限和围绕着土地极限的提高

无形经济与有形城市的搏斗

——【明日之城】观后感

这是一本关于城市规划的思想史纲，整本书里充满了各种不同的悖论，同时困惑与规划知识作为一门学科，规划工作作为一项单独部门的各种悖论。这同时也是一部规划名人思想透析史，对田园城市开始的规划的初衷以及最终变异演变的社会背景做了一次全面的整理，但本书的最后一章，却无法站在规划角度去结尾，而只能站在城市社会学边缘去嘘嘘感慨，同时也对规划学科以及工作的无限迷茫中结尾。

城市规划的目的和环境是什么，规划作为一门学科最根本的问题是找不到自身存在的价值观和哲学依据，以及规划目标和手段的背离。后人谈及田园城市的时候，对有形的田园城市规划孜孜不倦乐此不疲，但田园城市越向后发展，越发将规划本身存在的合理性给否定掉。

当然笔者并不是专业的规划工作者或者实践者，对规划工作和规划学科的理解肯定会存在着与专业人士巨大

中国房地产进入长冬周期

（本文为地产商学院2011年第三期专栏文章的原文）

（一）

首先要说明的是，这是一篇旨在探讨房地产行业周期的文章。任何行业都不可避免的经历着产生，成长，成熟和衰退四个周期的共同规律。因此本文不代表唱衰和唱空房地产行业的任何一个派别。

本文拟从历史的角度以及宏观的角度对各种要素率先进行剖析，其次再是围绕今天的房地产市场和现状进行剖析，最后一部分是简明扼要的结论。

（二）

探讨房地产行业周期的时候，我们首先关注的是供需两个核心要素，进而在分析和推敲决定需求方的城市化和人口红利以及信贷要素；决定供应方的房地产企业的企业利润率和收益率，以及产品供给的技术门槛，最后我们要关心的是房地产行业的基准原材料土地供应。在两者的分析完成以后，我们最后要分析的是房地产产品的属