转发一篇老文章，转自“天涯论坛”---“经济论坛”--“海啸后的希望”于2011年1月份发表的一篇文章，对照万科最近的麻烦不断，推断可能黄雀在后。再对照世联董事长陈劲松先生去年的预言：随着一家标志性房企的倒下，中国的房地产调控会告一段落。不可不慎！

2011年，进入9月，市场急转剧下，随着政策调控的拳头越收越紧，金九银十成破铜烂铁，房地产行业在震怒中度过了惴惴不安的下半年。2012年，业内多数的估计是悲观心态，多数是唱空楼市，话说得是不错，但从微观看，笔者认为未必。龙年房地产走势，我认为有三点趋势可以预测。

一、2012年是领袖型开发商的黄金年，房地产行业市场份额集中将会加剧。

2012年上半年市场还会冷淡一段时间，导致开发商降价的心意已决，随着小阳春开始，万科、恒大、碧桂园、绿城、万达、远洋这样的领袖型开发商可能会纷纷主导降价，并且降幅较大，比如15-20%，一下会达到消费者的心理价位，导致他们会打破观望。并且，届时国家可能会出台比如首套住房按揭成数降低、首套房利率打折、银行信贷稍微宽松的情况，更加刺激刚性需求和首改需求的客户出手。市场在龙头企业的带领下，会迎来短暂的黄金期。在这个黄金期内，龙头型开发商疯狂出货，降低库存，品牌带来的性价比会让老百姓趋之若鹜。与之相反，小开发商的日子可能会更加难过，部分实力不济，口碑不佳的开发商逐步退出历

尼日利亚的酒店

说起非洲，很多中国人的印象就是落后和贫穷，但我要说的是，如果这样理解非洲，那就大错而特错了。2008年汶川大地震的时候，非洲的莫桑比克向中国捐了4万元人民币，感动了无数的中国人，我们都认为莫桑比克是世界上最穷的国家，那里大部分人都没有鞋子穿，国家领导人去联合国开会都凑不齐路费。4万元，彻底感动了中国人，也让非洲贫穷的观念根深蒂固。但我要说，我们都错了。

从尼日利亚回国，我们在飞机上碰到一个青岛的小伙子，从莫桑比克回来。他同村的老板在莫桑比克开超市，还搞房地产，我问他：“莫桑比克是不是特别穷啊？你怎么还去那？”小伙子冷笑了一声，“人家富得流油呢，还穷？”后来回国，在网上一搜索，果然，只要在莫桑比克呆过的中国人没有不骂这个国家的老黑的，欺骗了中国人民的感情。中国每年给他们援助和投资的款项都以亿元计，中国有难，他们非常有策略的返还了4万元，数额居世界第一，这个效果远远要好于捐款400万元。

其实，这就是非洲的洲情，整个非洲的贫富差距都是惊人的，极少数的人控制着绝大多数的财富。非洲大部分底层百姓是很穷，但是富人的

尼日利亚之囧

从尼日利亚回国已经一周了，我在登录QQ时还有心理阴影，别又登不上去了吧？尼日利亚的网络是让我们最深恶痛绝的事情之一。他们国家的整个基础设施非常落后，不但网络用的光缆，电视的有线都是没有的，在这里全部得靠卫星，就是“小锅盖”来接收信号，信号差，掉线是常有的事，打开一个普通网页也得需要一两分钟甚至更长时间，登录QQ时，就看见小企鹅在那呼扇着翅膀，但就是上不去。一般情况下，得重新登录个六七次终于上去了，内心觉得像中了彩票。不过好景不长，过几分钟又掉下来了，只能又去叫小企鹅重新呼扇翅膀。登录尚且如此费劲，就更不用说发邮件、传文件了，只要超过10兆以上的附件，我们都会失去耐心，那就等到凌晨，夜深人静的时候再发吧；如果超过30兆，那，就别发了吧。

除了网络外，停电也是常有的事情。在阿布贾，每天至少停电4-5次，并且没有任何征兆，说停就停了。停电的场所包括国际机场这样重要的场所，说停就停。这还是首都阿布贾，如果是小地方，就更加恶劣。在尼日利亚，说有的公共场所和富人的别墅、公寓里，都配有柴油发电机，随时准备发

回国之后，几乎每个见到我的人都会问：“非洲那边很热吧？”“诶，你怎么没有晒黑？”其实，阿布贾一点不热，可以说，比中国绝大多数地方都舒服多了。阿布贾属于热带季风气候，全年平均温度为26-27℃。尼日利亚没有像中国春夏秋冬的分野，一年只分旱季和雨季；每年的4-10月为雨季，11月至次年3月则为旱季。我们去的时候刚好为雨季，每天至少下一场雨，气温大概为22℃，昼夜温差小，非常凉爽。多数时候，阿布贾的雨都是善解人意的，一般都是当夜乃发生，且是狂风骤雨，来得快去得快，既给人雨水和清凉，也不影响人们的白天劳作。

曾经有人说，非洲是上帝造物时遗忘的一个角落，尤其是东非大裂谷是地球表皮一个永远的大伤疤；但尼日利亚却是上帝唯一眷顾的地方。的确，与非洲大部分陆地遍布沙漠相比，尼日利亚却是到处绿洲。

雨季的时候，阿布贾整个城市都是满目含春、绿茵遍野。祖马石（下图一）、阿索岩（图二）、城市之门（图三）、大清真寺（图四）、雄鹰广场（图五）都是有名的去处。还有满大街都是漂亮的火焰树（图六），可惜的是，我们去的时候，过了花季，只能看到绿色

阿布贾的“大师”

从沈阳出发，折腾了将近41小时，终于到了驻地，已经是尼日利亚时间晚上11:30（北京时间凌晨4：30）。迎接我们的是一顿热腾腾的面条，我们也知道了一个新名词：大师。

在尼日利亚，有十万以上中国人，也产生了一个新的职位：大师。大师都是国内来尼日利亚做厨师的人，他们来这边之后，除了做厨师之外，还负责中国员工的吃喝拉撒等后勤事务，包括生活物资采购、生活设备修理、管理黑人佣人和司机等下属。我们驻地的大师是一个30岁的重庆小伙子，原来在国内做川菜厨师，来尼日利亚后，跟在老大师后实习了8个月，就来我们这个驻地独当一面。手下管理了七八个黑人厨师、佣人，安排厨房、后勤等所有事务，我们房间里热水器坏了都要找大师安排人修理。

在国内要炒菜，在这里则不用，只需指挥4个黑人做菜就可以。因为尼日利亚的中国人多，也培养了一批黑人厨师，如果有幸能挖到一个成手，就减少了自己很多的教学工作。在尼日利亚，会炒中国菜的黑人厨师非常吃香，不但工作容易找，薪水也能达到当地白领水平。我们驻地的基层黑人员工工作满十年以

19小时的飞行

讨论已久的行程终于敲定下来，6月20日-7月18日，为期一月，我将飞赴尼日利亚为首都阿布贾的一个顶端别墅项目做咨询。

北京时间6月20日下午3:35，我们一行四人乘飞机从沈阳起飞，到达首都国际机场T2航站楼后再换乘免费大巴，约20分钟后到达T3航站楼。晚上11:55分，我们乘阿联酋航空公司的空客A380从北京到迪拜，迪拜经停3.5个小时后，换乘阿航的波音757从迪拜到尼日利亚的最大城市拉各斯；到达拉各斯后，我们再转乘DANA航空公司的航班从拉各斯飞往首都阿布贾。从北京到拉各斯全程约13000公里，飞行16小时，拉各斯到阿布贾，500公里的路程，一个小时就到了。

到达首都机场T3航站楼，过国际安检通道之后，我们上了机场内小火车，小火车行驶了将近5分钟的样子才到达我们所在的E登机区，花费270亿，为奥运会建成的这个机场是世界上最大的单体航站楼，南北全长有2900米，确实太大。到达我们的登机口，一眼就看见了号称世界最大的客机---能载客555人的空客A380，两层的飞

年终岁末，一本2010年6月于香港出版的《地产霸权》引起了我的注意，该书作者潘慧娴女士曾经为新鸿基老板郭得胜的私人助理。她的主要观点是“以长江实业、恒基兆业、新世界、新鸿基等为首的六大财团控制了香港经济，导致香港产生了一个‘亲地产商’的政府，从而使香港房价居高不下，中产阶级怨声载道。”

凤凰卫视的梁文道在解读地产霸权时举了一个小例子，说香港的公开土地拍卖会，拍一个特别小的、不起眼的小地皮，长江实业这些大集团他们也派人进去也举手，但其实他们并不是真的想要那块地皮，而是在非常恰当的时期举一举手，把那个地价抬高一个亿、两个亿，甚至三个亿，这样，给市场的讯息就是你看这个土地交易非常旺盛，投资的都觉得未来地皮会越来越贵，盖的楼房出来也会越来越贵，于是这些大地产商现有的囤积起来的这些楼房的价值就这么一个两个简单举手动作就可以进一步推高了。

中国内地的房地产开发模式一直在效仿香港，是典型的所谓“香港模式”。看到上面的例子，所有业内人士估计都会“会心一笑”，这不就是中国内地的生动样本吗？

中国内地的现实情况是，以招（商）

在楼盘滞销的时候，“团购”往往是很多开发商寄予期望的捷径，实际上，“团购”在实战销售中也确实能奏“奇功”。不过，“团购”却是一件“娇贵”的物件，它对“生长环境”具有很高的要求，否则往往不能帮忙反而添乱。很多业内资深的操盘手提到“团购”都觉得其只“可远观而不可亵玩焉”。“团购”添乱的表现有二：

（一）破坏楼盘价格体系。

“团购”一般会采取比正常市场价低的价格，这个价格如果泄漏，楼盘销售前期的业主多半会寻上门来讨要说法，而此后的销售，如何定价也非常麻烦。

（二）引发市场自发蓄水，形成更大观望。

针对“团购”，开发商一般会根据人数规模的不同约定不同梯级的优惠，更大的利益刺激必将促使更多的消费者加入。这样一来，市场进入自发“蓄水”状态，开发商的价格不但被压低，而且销售周期也在“团购”的组织等待中被拉长。更关键的是，因为加入人数的不断增多引发更大的优惠期望值，这种价格谈判的“滚雪球”策