秋凉已起，楼市的冬天还会远吗

郭文婧

   “金九银十”的美好记忆，并没有在今年的楼市重现。本来对“十一”超长“黄金周”大抱希望的开发商，也是失望到了极点，据相关报道，商品房的成交量不仅没有上升，而且创下新低。北京、上海、广州等具有指标意义的城市每天的成交量都在两位数以内，武汉在10月8日还创下了仅成交16套的年内新低。

楼市成交量的“惨不忍睹”，发出了一个明确的信号：2009年上半年的楼市回暖仅仅是“回光返照”，现在的“价升量缩”可能就是“盛极而衰”的征兆，秋凉已起，严寒的漫长的冬天估计也已经不远了。

在论证这个判断之前，让我们来比较一下中国楼市和外国楼市的规律。“土地资源的有限将导致房地产市场长期向好”的判断，在一个大的历史跨度里面，或许是有效的，但在一个经济周期里面，它是站不住脚的，这一点已经被日本、美国、香港、英国等地的房地产发展实践证明了，不用赘述。中国的房地产市场，绝不会独立于市场规律之外，也必将遵循市场经济的基本规律，价格围绕价值上下波动。不同的是，房地产行业在其它国家基本上都不属于国民经济的支柱产业，也不是国家财政的主要来源，国家的输血支撑力度十分有限，因此其价格波动规律是和宏观经济形势相一致的。而我国，由于房地产行业属于国民经济的支柱产业，国家财政，特别是地方财政，在相当程度上，对“土地收入”有一种依赖性，所以，我国的房地产行业就是典型的“政策市”，在调整周期上就会和宏观经济形势相反。宏观经济不景气，发展房地产，带动相关行业，增加财政收入，保证GDP的增长；宏观经济景气了，政府的税源大增，也就到了该对房地产市场进行宏观调控的时候了。

纵观我国这一轮的房地产市场，2001年到2005年是平稳发展的黄金5年，2006年、2007年是偏离理性的2年。偏离理性，也就意味将进入调整期。从2006年7月27日公布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》开始，各种房地产调控政策更是接踵而至，让楼市本已经进入了一个新的调整期。可是，一场史无前例的国际金融危机中断了调整的进度。面对出口不畅、实体企业纷纷破产的现实，国家对房地产的宏观调控变为了扶持，于是房地产市场放慢了调整的脚步，出现了反弹。

与此同时，一些相关的因素共同作用，导致了2009年楼市的“回光返照”。其一，国家为了应对金融危机，刺激经济增长，在2009 上半年就累计新增人民币贷款7.4万亿元，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬估计有1万亿元的银行贷款通过各种渠道流进楼市，成为追逐短期投机利润的热钱。其二，各个城市开展大规模的基础设施建设，特别是地铁、道路、商场、广场的建设，增加了楼市升值的话题，在开发商的广告和媒体的宣传之下，相当一部人基于“从众心理”纷纷买房，也推动了房价的掉头向上。其三，金融危机中，中国经济表现的“这边风景独好”，人民币不仅没有贬值，还迈出了国际化的步伐，加上西方国家施加人民币升值的压力，西方国家的一些热钱纷纷进入中国“避险”，一部分资金进入楼市对房价回暖也起到了推动作用。其四，包括我国在内的各国广义货币供应量的大规模增加，诱发了人们对通货膨胀的担忧，尤其是对恶性通货膨胀的忧虑，不少人便投资房地产，期待保值增值。

弄清楚了2009年这轮房地产“回光返照”的原因，再看一些相关的信号，基本上就可以对我国房地产行业的趋势做出一个基本判断。

10月8日，澳大利亚央行行长斯蒂文斯称，“经济很可能将在未来一年时间里呈增长趋势，通胀水平接近于目标，严重的经济滑坡风险现在已经过去。”于是，澳大利亚成为金融危机之后第一个加息的国家，澳大利亚央行决定将基准利率从3.00％上调至3.25％。虽然现在说澳大利亚的决策十分英明还为时尚早，但目前世界主要经济体的相关数据确实显示宏观经济有向好的趋势。

再看国内，今年7月以来，银监会、国土资源部、国家发改委先后对房地产市场发出加强监管的信号。8月4日，国家统计局撰文提醒政府必须警惕房价高涨。8月5日，国家税务总局表示将把房地产业的税收作为监管重点。8月5日晚，央行发布的《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。8月10日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在参加首届中国地产高端峰会时提出了稳定楼市四点建议。10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”，明确建议年底调控。信息越来越多，越来越直接，越来越强烈。看来，随着我国宏观经济的进一步趋好，注重民生的中央政府，调控楼市的利剑只是在等待出鞘的最佳时机了。10月12日，中国社会科学院发布了《中国经济形势分析与预测2009年秋季报告》，报告预测今年中国GDP增长速度将达到8.3%左右，今、明两年不会发生明显的通货膨胀，似乎更加确认了调控的可行性和必要性。

市场是公平的，你曾经有多疯狂，可能就会在某个时候让你体会多悲凉。房地产市场的调整不可避免，2009年上半年“回光返照”的透支，将使得这一波的调整可能更加猛烈，调整的时间更长。如果宏观经济不出问题，房价跌倒百姓能够承担的合理水平，房地产企业在尸横遍地中完成的了重组洗牌，可能才是这一波调整的尽头。

政府对房产：爱恨交加

——境内外宏观环境分析报告

文|青蛙

一、国际宏观经济环境

国际经济遭遇经济衰退周期。目前已经触底，趋于稳定，境外消费信心在慢慢恢复。但是何时能够走出衰退尚不明朗，美国失业情况仍然严重，估计尚需五年左右的时间才能逐渐经济上升通道。另外，美国储蓄率的持续上升将影响对中国的进出口贸易。但是美国会是影响最小的国家之一，最先复苏的可能还是发达国家，特别是美国经济。

在以美元为核心的世界货币体系中，美国经济的衰退使得美元购买力平价下跌，同时，美国也通过过度的货币发行方式，用“通胀税”的方式将经济危机造成的大量损失由各个持有美元资产的国家来埋单。大量美元的发行，也使得过多的货币追逐商品，石油、金属材料等工业品资源价格处于一个上升的趋势。随之而来的是热钱通过贸易、投资等形式再度涌入国内，进一步推高房地产、股市的泡沫。可以考虑未来股市稳健性的投资机会。这种经济泡沫也很可能表现为原材料价格的上升，形成输入性的通过膨胀。美元的大量发行，让全世界为美国经济埋单，美国通过货币发行权进行世界经济资源的掠夺。美国也可以通过这种主动性的贬值，使得国外产品进口成本的增加，以保护其国内经济体的竞争力。

为了维护中国经济的利益，目前人民币采取紧盯美元的方式，所以美元贬值对中国出口经济的复苏也是有很大帮助的。相对而言美元对欧元将继续贬值，人民币对欧元也会出现相同的汇率走势。所以汇率波动对中国经济的影响短期来讲会比较小，甚至可以从中受益。

二、国内宏观经济环境

国内目前面临双重打击：国际经济衰退导致出口大量下滑所导致的危机与国内经济结构的矛盾（主要是指因为养老、教育、医疗等因素造成无法有效激活内需，内需拉动不足），会让经济危机更加漫长和严酷；

目前国内经济的三驾马车：

1、出口

出口因为国际环境的因素而下滑，目前从拱墅区的出口支持力度可见一斑；出口贸易会随着境外经济的企稳逐步恢复，当时间仍然漫长，美国市场应相对较快（可结合我们海外市场布局及节奏考虑）。但是由于各国经济衰退后，保护主义势力抬头，类似特保案这样的贸易保护将可以产生抑制出口的效果。我们需要注意这种以技术、环保等方式出现的贸易壁垒。

2、投资

目前推动GDP保持在8%以上的主要动力来源于国家投资，民间实体投资几乎没有。如果民间投资没有被有效带动（省发改委专题召开过这方面的研讨会商议如何拉动民间投资），国内经济复苏就不大可能；目前经济繁荣的假象主要是由于大量信贷资金的投放所致，有人形容是“黑暗前的黎明”。明年、后年如果政府投资、加大信贷投入等措施作用消耗殆尽后，若经济还没有真正有效恢复，那才是可怕的局面。大量信贷资金投向固定资产，固定资产又无法转换成有效的投资和消费，那么就很有可能会出现“滞涨”的局面。即经济衰退、通货膨胀同时出现，那时候任何财政政策、货币政策都将失效，这回事真正的麻烦。且信贷资金大量流入政府和国企，民营经济生存环境进一步恶化，出现“国进民退”的局面。民间投资很弱，大都持币观望。除了投资房地产、股市，而房地产和股市也已积累了较大泡沫，积聚了一定的风险。

3、内需

要拉动内需，必须解决很多深层次的社会问题，包括养老、医疗、教育等老大难的问题，需要触及很多既得利益者，所以改革任重道远。内需能否有效拉动，还要看这方面的改革的进展；

    指标貌似中国经济开始复苏：

1、中国股市在2008年11月开始回暖；

2、中国楼市在2009年上半年逆势增长了,而美国楼市是狂跌；3、汽车的销售，美国上半年下降了35%，中国增长了15%；

4、奢侈品的销售，全世界大幅下挫，而在中国的情况却大相径庭；

     这些繁荣泡沫背后的动因：银行信贷现金大量涌入市场，企业不敢投实业，都投入了股市和楼市，造成股市与楼市的疯狂。这又使得市场通过资产再分配增加了贫富差距。激活了部分富人阶层的高端消费。高端房产、奢侈品都出现上涨，但是真正的消费需求没有被激活。这些都酝酿着危机前更大的泡沫。

三、相关行业的经济走势判断

1、房地产

房价过高导致诸多社会问题政府并不是没有看到，房价绑架经济，同时抑制了大量内需，对境内内需启动非常不利。但是目前而言政府对房地产市场不敢轻举妄动，核心原因有二：a、房地产牵涉很大的政府利益，土地、税收是政府的第二财政，需要靠此进行政府投资和搞政绩工程，所以他们的利益和房地产商是捆绑在一起的。B、目前出台过于严厉的措施，如果导致房地产市场的衰退，那么经济的唯一热点也将消失。政府对房地产市场是处于又爱又恨的局面，控制房地产过热是必下的一步棋，只是何时为之的问题。今年至明年上半年房价基本会处于稳定的状态，如果经济复苏，政府有可能采取措施平抑房价，如果经济仍未复苏，政府将不会有什么动作。目前政府通过收紧银行放贷的方式，给地产暗示了一个信号：让他们不要再继续抬升房价，但是作为拉动经济的一个重要筹码，目前而言还是鼓励其发展的。房地产会是政府调控经济的一张牌，何时出牌，怎么出牌都只是一个机会的问题。

前些日子喜得宝地块拍卖，并没有出现预期中的地王，各个房地产商都谨慎竞价也说明了这一点。各个房地产商对未来预期并不好，目前都是实力雄厚的大企业在做囤地开发。

目前房地产市场已经进入洗牌，垄断的行业竞争格局。进入房地产市场需谨慎。

2、金融

目前信贷资金较上半年会有所紧缩，但是政府为破解融资难的难题，各种金融渠道创新层出不穷，金融业竞争会更加激烈，可能会进一步影响到小贷公司的经营。

在目前经济尚未复苏的情况下，货币政策仍会持续宽松，利率会持续低迷，对小贷公司是个挑战。但是产业政策的倾向性，仍然会出现局部行业缺钱的情况，市场机会还是有的。

杭州购房者心理价格探测

 张少博

 行为经济学中，有一个术语叫做“价格锚”。它指出当人们在购买某样物品之前，对这个物品已经有一个心理价位区间，当实际价格高于这个区间时，他会认为“比较贵”，反之会认为“比较便宜”。顾客的心理价位就像一个“锚”，固定着购买行为之“船”的大致位置，所以称之为“价格锚”。这个锚并不是一成不变的，顾客的心理价位会受外部信息或者交易经历的影响而发生上下偏移。这就是为什么精明的商家在降价促销时，一定要标出原价，他实际上是在拉高顾客的心理价位之锚，对比之下让顾客有更大的实惠感，早早掏腰包。

那么在杭州房地产市场，顾客的心理价格是怎么样的呢？为了更加确切地把握杭州顾客的心态，杭州第十六届房交会上，汉嘉机构特意进行了相关调研。本次调研共访问550余人，收集有效问卷共485份。

无论房屋单价还是总价，顾客总有自己的心理预算，这个价位通常是一个区间段。根据汉嘉咨询的研究数据表明，杭州购房者心理价格的区间的波动幅度约20％，如某人购房的心理预算是80-120万，围绕着100万上下波动20％。这数据说明，杭州多数购房者对自己想买什么价位的房子还是心中有数的。

调研中，杭州购房者对购房总价的心理价位平均值为125万。由下图可见，13.4％顾客的心理价位在70-89万，30％的顾客在90-109万，代表首次置业人群的主流价位，27％顾客的心理总价在150-209万，代表改善型需求的主流价位。（计算中除去了总价40万以下或者300万以上的特殊值，和单价在3000元以下，35000元以上的特殊值）

对比最近四次房交会上汉嘉的调研数据，如下图可见，购房者的心理总价变化与房地产整体形势吻合，从08年上半年开始下跌，到09年上半年触底反弹。到09年10月的房交会上，顾客的心理总价高达125万，超过了08年上半年的心理价位。今年半年的反弹速度高达28.8％，远远超过了同期杭州房价的实际涨幅（5-9月，杭州房价涨幅7.9％），这个指标清晰地反映出目前杭州购房者焦虑、亢奋、甚至恐慌的心态。标准值是反映群体差异程度的一个统计指标，从下图中心理总价的标准差逐次递增可以看出：杭州楼市在进一步分化，购房者心理总价的差异性在变大。

本次房交会中，购房单价的心理价位平均值为1.6万，有1/4的购房者可承受单价在1.2万以下，有1/4的购房者可承受单价在2万以上。历届房交会对比来看，购房者心理单价也经历了“V”型变化。平均单价09年5月跌至谷底9031元/平米后，半年之后升值15981元/平米，飚升幅度高达77％，令人咋舌。数据见下表。

 普通购房者对房价的感受准确吗，与实际市场价格的差距大吗？调研数据表明，虽然顾客心理价格与实际市场状况趋势一致，但仍然有一定的差距，比如08年10月顾客的心理单价为1.0万元，而当月实际成交均价约1.4万元。普通人的心理价位与实际情况存在差异，可能有两个原因，一是购房者主观上希望房价较低，这种倾向会影响对房价的客观判断；另外一方面从市场发生变化到顾客产生认识，存在一个时间差，也就是说购房者对实际房价的感受可能有滞后性。

应该说顾客的心理价位和市场的实际价格之间，是相互影响的。顾客心理价位持续较低，说明市场信心不足，必然会拉低实际的成交价格；相反实际房价上涨，也会提升购房者的心理价位，就是说会改变顾客心里的价格锚。

抢房记

徐鑫

一直在关注这个楼盘，自登记后，隔三差五打电话过去套近乎，生怕错过开盘。大钱都不敢花，就等买它了。
2009年9月18日、19日，这两天数字都比较特别，估计和预感开发商会选这种日子开盘，前两天已去过电话，说是这个周末开不开盘还不确定，今天一早又打电话过去问，确认是开盘了，叫我明天早点去。哪里还敢等到明天，立马就去了。

风风火火的赶过去，先纳闷，现场售楼部怎么没什么人，静悄悄的，偶尔有散客过来，售楼小姐爱理不理，说只接待预约客户，只顾忙着给自己预约客户打电话；只听到什么，带35万、65万，明天过来预订什么的。找了一圈没找到，我的售楼接待小姐不在现场，赶紧打手机，原来在第一世界酒店，原先倒是说过的在那里开盘，我一时心急忘了这回事。

开盘接待处，也没什么人。原来今天只是安排签约大户型的，本来户数也不多。
我预定的是116的二房，算小户型，预交65万，要明天才开盘签约。
我的客户经理说内部关系户都已预订差不多了，劝我先回，明天早点再来。我还是留下观察，看看有没有变化和情况。反正是早已铁了心，花了不少时间和精力，非买不可了。

到了傍晚，排到我这个户型，我的售楼小姐说，‘只有2楼和15楼顶楼可选了，要马上定下来’，我说，‘那就定15楼了；如果有楼层好的，其他户型也行’！
最后回复我说，各户型都没有挑选了，这还是照顾我的！
难怪，前一阵一直跟我说，其实3楼5楼，看湖景最好；因为本身湖不大，才10万方，楼层高了反而不好看，太小。

价格比传说和我预期的要低

这个楼盘是50年产权酒店式湖景公寓，精装修标准3000，物管费加能耗费约4块，据说距1号地铁终点湘湖站约900米。
宣传均价1.3万，户型越大越贵。大户型南北通透，两梯两户；中小户型南北不通透，两梯四户或五户；地下两层车库。

我这套朝北面湖，顶层15楼。单价1.21万，比我预想的要低不少。毕竟是一期，为低开高走留下了空间，绿城实际还是厚道的；如果超过1.4万，我恐怕就不会领情了。

记得有媒体采访该项目老总的视频，在被追问到开盘价格时，似乎就为难和不好意思回答了，有点羞羞答答的样子，笑呵呵地反问了一句‘一万总要的吧’？
呵呵，真象个文人羞于谈价啊！不过，人文归人文，生意归生意。后来，通知和筛选意向客户，也还是涨过两次价的！随行就市不含糊！

兵马未动，粮草先行

我算是置换吧，为买这个楼盘筹集资金，作了两手准备，一方面出掉美都广场一套单身公寓；另一方面，抵押贷款套现一套。前后耗时近一个月，直到上周才尘埃落定，到账了一手。这样就万事俱备只等开盘了。

非住宅都不温不火，涨幅和住宅真不好比。美都广场到现在牛市风头上还是1.1万多；滨江的新城时代广场价格比去年居然还跌了！只有那个星光国际公馆，价格倒还是在飙升，不知道到时候二手房市场会不会认同。一日被蛇咬，十年怕井绳。反正以后再也不投资非住宅和小户型了，实在是没有收租待涨的耐心了，除非是绿城品牌的。据说近几年，杭城十大升值楼盘，绿城占五席。

这年头花钱还要受罪。怀揣80万（车位15万），对绿城小意思了；人家钱多的不在话下，看到有带150万没预约的，同样一边凉快轮候去，对不起，一视同仁。

 也有些许遗憾

这个楼盘层高3.3米，15层顶楼高过周边的建筑。可惜这一湘湖未来标志性建筑，作为景观休闲房产，酒店式公寓，双体10万方的大体量，不做屋顶花园，白花花的一大片平台空间浪费了，不好看、不协调！不环保节能！
对着沙盘，琢磨良久不解，后经询问工程部和老总，回答说，‘有保温隔热层，中央空调，所以不需要做屋顶花园，屋顶花园对设计和承重结构都有要求，成本很高’。
如果是计较成本，这可不是绿城原有的推倒重来追求精致完美、眼里容不得一粒沙子的风格。

周边建筑，湖畔宽邸，都统一做了屋顶花园，另外底部两层架空通透等等，为何南都宋城都舍得花钱和投入？
当然，羊毛最终还是出在羊身上的。换句话说，其实成本不是问题，包括地价和装修都是可以转嫁和品牌溢价消化的。

其他外立面看去像酒店写字楼，外观缺少一点居家的氛围和亲切感，和居家型的定位有些牵强。

一期的户型很多朝西北面湖的没有阳光，二期对应的户型则朝东南面湖有了更多的阳光，户型更好；但据说要明年3、4月才认购。

不过，这个楼盘目前签的是预约转让协议，因为还不具备分户转让条件；签订正式转让合同还会产生税费，并全部由客户承担，其实是二手房的交易，绿城是净价到手。这是事先没有说明的。当然，正是因为这个复杂的原因和50年产权（现在还剩42年）的性质决定了它的低调，定价甚至明显低于周边的住宅！
这是个缺憾，也是个机会，反过来说，低价是让利，剩余50%尾款到交房前才交，让客户感觉捡了便宜：交款时限长达近2年，为投资客留下了余地和时间，为更名炒卖埋下了伏笔。

上市公司是大熔炉，难免落入俗套，绿城自打上市以后，似乎少了一些人文和理想主义色彩，多了一些铜臭的味道。行业的领导者，不会轻易改变自己卓越的理念，随波逐流，颠倒利益顺序。
凤毛麟角阿里巴巴的理念是客户第一，员工第二，股东第三。

后记

有网友问，我是不是通宵排队去了?
本来是有这个准备和决心的，可是他们明确劝告我说那是没用的！都是事先根据身份证，按部就班对号入座的，能拿到就不错了。汗啊，急也没用。想要好的楼层，无计可施；只好临时抱佛脚，用苦肉计，感动上帝了。据说有温州人大约晚上2点赶来的！
一天下来，才剩8套房源。有放盘出去的，抢到的概率很小，有人不爽发发牢骚也难免。

资深炒房客：观望

文/张初亮

    这是一位专业级别的投资客，每次投资都做到逢低买入逢高卖出。

他投资的商铺与住房遍布全国，他曾经投入几个亿操作炒商铺。在楼市处于低谷的2009年3月，他曾一次性购买了杭州下沙某楼盘十几套房子，按目前的该楼盘价格，单单就这十几套房子已经让他赚入千万元。然而他始终强调，炒房只是他的副业。

面包车换宝马

第一次听说周先生，是从其外甥的嘴里。周先生的外甥是位不太有钱的货车司机，在杭州打拼多年一直租房子居住。杭州的房子价格年年涨，这位货车司机只好年年选择观望，直到2008年9月，万科房产打折风潮席卷全国楼市，这位货车司机依然犹豫不决。

“我舅舅劝我现在好买了，他说这是一个很好的时机。我舅舅是一位专业的投资客，名下的房产无数。”2009年6月，货车司机在周先生的推荐下，买下了下沙某个楼盘的一间小套，均价5000多元每平方米，如今这个楼盘均价已达14000元每平方米以上。

“他当年开着面包车进杭州，买下一套房子，之后就一直投资房产，现在已经开上宝马了。”货车司机对其舅舅的钦佩之情溢于言表，从某种程度上说，周先生已经成了该家族中的一位传奇人物。

在杭州百脑汇商场，初次见到周先生。眼前的他穿着一件白色短袖衬衫，脸色白皙，其貌不扬。当时周先生正为购买一套汽车电子狗而与老板讨价还价，听说如果刷卡购买需要另付20元手续费，为了省这20元，周先生又一路跑到楼下的银行取现金。这整个过程一直比较无趣，不过周先生所说的一句话却让人印象深刻：“钱用出去的时候，就要让它的收益最大化。”之后的日子里，这句话不断在周先生的嘴上重复，重复得如同这是他的座右铭。

60年代出生的人，大部分都是吃了些苦的。周先生在家里兄弟姐妹四个中排行老二，读书到高中毕业即开始随乡亲们前往深圳打工。改革开放带来经济上的迅速繁荣，强烈震撼着周先生的内心。几年后，周先生带着打工赚来的一些钱，另外东借西凑地借了一些钱在家乡操办起了实业。这份实业让周先生迅速发家致富起来，并且一直坚持到如今。即便炒房为他带来的利润以亿元计算，但这份实业依然让他始终坚持，“炒房只是我的副业”。

周先生在2000年以前第一次买了杭州的房子，他并不是杭州人，当时买下房子只是为了给一家三口有个居所。“当初的确开着面包车来杭州的，不过我的面包车也不差啊。”对于外甥的评论，周先生微笑着反驳道。这个微微有些发胖的男人脸上表情不多，自2000年，周先生开始不动声色地进军房地产投资。

据说前几年中央有位高官在一次会议上警告开发商们，要吸取经验教训调整好房价，维持楼市的良好环境，当时底下有位大胆的开发商轻声而清晰地说道：“楼市的教训就是没有教训。”会上顿时笑声一片。的确，中国的开发商们日子实在太好过，2000年以来，除了偶尔的短暂调整外，房价一直高歌猛进。早年投资房地产的投资客们，也因此赚得盆满钵满。因此而诞生的“投资客”、“炒房客”、“温州炒房团”也街知巷闻。

“其实很多炒房客只是全凭运气，包括那些温州的，就像股票一样，大盘猛涨的时候，没有谁是不赚钱的，但也有赚多赚少的问题，这点我和他们不一样，花钱就要花得利益最大化。”周先生如此评价自己。坐在英菲尼迪FX50S里的他说起炒房来，脸上的神情显得生动了许多。09年6月，周先生刚刚卖掉了自己的宝马530，换成了英菲尼迪。“车我其实不在乎的，开面包车也无所谓，但与人谈生意与人交往，车就是个门面，就是实力的象征。那辆宝马太旧了，所以换了这辆新车。”

这位“专业”投资客，买房子可不是瞎买的。在买某个楼盘的房子前，对其规划，交通、商业配套等等都经过详细了解。还能通过规划局的关系，了解到该楼盘区域未来几年的发展规划。“杭州的房地产市场，这几年基本上买哪里都是赚的。但假如我买的房子从100万元涨到了200万，而你买的房子从100万涨到50万，虽然我们都赚了钱，可对于同样的100万元钞票，你其实少赚了50万。这就是我和一般投资客的区别，我会根据我的眼光和判断，把钱投出去，收回来的时候，就一定获得最大收益。”

周先生一直对自己的资产守口如瓶，外人很难知道他这几年的投资到底收入多少。以他自己的口吻说，“做富翁没什么了不起，做负翁（负债的负）才了不起。”据周先生介绍，他是某商业银行最早的一位VIP客户，也拥有四大国有银行的VIP资格。“光是我个人名下的贷款就有几千万，这和我的公司无关的。我每张信用卡的贷款额度也都是几百万元以上。”

说起周先生最辉煌的战例，就是曾经动用几亿元吃下某代理公司，而这个公司几乎拥有全国各省的商铺。那段时间周先生成了空中飞人，在全国各地飞来飞去处理商铺。他说：“这些商铺几乎都赚到钱了，现在已经处理得差不多。投资商铺风险系数要远远高于投资商品房，那需要更高的技巧和更精准的眼光。一般人我是不建议投资商铺的。”如今周先生只保留了一些高收益的商铺，比如上海中山路上，就有几家商铺至今跟着周姓。到外地投资的做法，周先生也并不是很赞成，因为外地毕竟人生地不熟，这和周先生投资之前详细分析楼盘区域规划的习惯非常冲突。

所以除了那些保留在外地的商铺以外，周先生的投资之路，基本上在杭州和上海。2008年杭州楼市的降价潮和杭州政府的救市政策，让周先生感到“百年一遇”的投资良机到了。在刚需们观望、投资客们收手，连“温州炒房团”也开始偃旗息鼓的时候，周先生果断出手。这一出手，预计又将为其带来以千万元为单位计算的收益。

果断抄底

2007年8月，美国次级贷款恶化在全球引起了一场金融风暴。该年年末，万科房产老总王石抛出拐点论，给原本观望氛围渐浓的中国楼市再掀波澜。许多原本在楼市里杀红了眼的投资客们纷纷跳上岸，深怕潮水席卷了自己的身家财产。随着万科率先降价的楼盘吸走了楼市最后一批资金，买涨不买跌的买房人陷入彻底观望。销售整月不动的一些开发商原本紧绷的资金链也开始出现问题，原先号称打死都不打折的一些楼盘，纷纷降下身段，开始了打折促销。

在杭州的降价潮里，下沙的一些楼盘是最明显的，原本期待单价冲上万元每平方米的楼盘，开始以5000元每平方米的价格出售。然而买者寥寥。杭州市政府也适时推出抢救楼市的二十一条政策，包括契税财政补贴和交易税财政补贴等多项优惠措施。尽管如此，杭州的刚需们买房热情依然不高，投资客也静坐一旁隔岸观火，不过周先生显然不属此列。静观了一阵的他，果断出手了。

果断意味着迫切。周先生曾经开着他的英菲尼迪四次进入杭州下沙的某个楼盘，只为了抢到看中的6套房子。随着下沙海天城的降价，下沙的其他楼盘也纷纷降低价格销售。此前周先生已经买入了下沙三个楼盘共计20余套房子，不过听说某一线江景楼盘以6000元每平方米售罄一幢后，周先生坐不住了。当下驱车赶到该楼盘，询问该楼盘下次何时开盘。

此时已是2009年5月杭州房交会前夕，杭州楼市有了回暖迹象，开发商预计二批开盘7000元每平方米的价格让周先生感到痛失良机，但他没有后悔莫及，“7000元还是很便宜，投资一定有钱赚。”周先生留下电话，一再嘱咐销售小姐要及时通知开盘时间。

或许因为摸不清市场，该楼盘的经营者对开盘时间一直含糊其辞，大致定在了房交会前，此时离房交会还有一个星期的时间。这段时间周先生每天都会打电话给一位已经“熟识”的销售小姐，迫切心情由此可见。房交会前两天，由于担心该楼盘搞“突然开盘的把戏”，周先生两度驱车前往，并通过关系见到该楼盘的营销经理，希望可以预先定下6套，“我不要定多，只要6套就可以，你们要是愿意，整幢卖给我都可以。”然而这个要求被开发商拒绝，前次开盘房源当天售罄，已经让开发商看到楼市回暖迹象，不再需要“配合”这位大客户了。

2009年5月15日，杭州第九届人居展（房交会）拉开帷幕，这是一次判断杭州楼市后市走向的重要展览会，楼市何去何从在业内依然拥有多种声音，而此刻的周先生已经为其下沙购买的第21到第26套房子感到焦头烂额了。从来不去房交会的他，为了见到其看中楼盘的领导，不得不驱车赶到房交会现场。该楼盘的一位副总终于口头上答应了周先生，承诺到时一定会让其买到房子。

此刻的杭州，气温已经开始炎热，站在和平会展中心外的周先生顶着骄阳，不断用纸巾擦着脸上的汗水：“这个楼盘真的很难搞，非常不合作。我前个月买他们隔壁楼盘的房子，都是随我挑的，开盘前我想要哪几套，就定下哪几套，楼市正是因为我们才火得起来。”不过这位开发商的座上宾还是被该楼盘“忽悠了”，房交会第二天，该楼盘早早开盘，等周先生从城南赶到楼盘现场时，第二次开盘的一幢房子100余套又几乎售罄，只剩下一、二层的零星房源。

表情并不丰富的周先生当场冲着该楼盘的销售主管发火：“你们是骗子是不是？不欢迎我来买房我不买就是！”把售楼书狠狠砸在桌子上的周先生却并没有转身离去，而是转而开始向销售主管讲道理：“我也是看好你们楼盘才来买房的，这样让我买不到房子你们无论如何也说不过去，至少也应该及时通知我开盘时间，而不是等卖了一个多小时才通知我吧？我赶过来也需要半个多小时啊。”

此刻销售现场还有几十位同样没有买到房子的客户逗留，随着时间的推移，人数越来越多。销售主管口气软下来，表示等会可能还会推出一幢房源，希望周先生可以等一等，但具体时间没有确定，当天开不开也需要等领导通知。至于周先生预先确定6套房源的要求，也被这位销售主管直接拒绝，理由是“对其他客户不公平”。

无奈之下的周先生开始打起一直接待他的那位销售小姐的主意：“等会如果开盘，你直接冲过去，帮我把最上面的6套房子定下来好了，买好了一定请你吃饭。”在该楼盘原本的销售程序里，是由客户看中房源，再由销售小姐告知销售主管，由销售主管在销控表上贴上红色标签，以表示该房源被预定。那位销售小姐说自己看不到销控表，确定不了房源，而且到时如果大家疯抢，自己的要求未必会被销售主管采纳，可能会被其他销售小姐抢先。她婉言拒绝了周先生。

此时，前一天在房交会现场流的汗水有了回报，周先生致电房交会上遇见的该楼盘副总经理，说了自己的要求，那位副总经理倒是好说话，让周先生随销售主管进办公室看了销控表，预先确定好了房源，销售主管从而也答应，到时先受理负责周先生的那位销售小姐提出的要求。然而具体什么时间再推房源，连那位副总经理也表示不得而知，只能让周先生在销售中心等着。

早上九点赶到销售中心的周先生，一直等到下午一点依然没有发现自己一直紧盯着的工作区域抬出销控表。一天未吃饭的周先生饥肠辘辘，不断喝着销售小姐递上的热茶，越喝越饿。“后来大概下午两点多钟销控表才抬了出来，大家一窝蜂地全冲上去了，我要是不事先做好工作，一定抢不到那6套好房源。”周先生事后颇有些苦笑着说。不过，这6套7000余元每平方米的房源，在此后短短的几个月时间里，已经涨到了17000元每平方米左右。

观望、观望

“我在后来涨到1万元每平方米的时候，又去买了几套那个楼盘的房子，还是赚了。”坐在茶楼悠闲地喝着茶的周先生，此刻才有了一些亿万富翁的样子，“不过我现在不买房子了，谁叫我买我都不买，最近倒是出手卖了一些。”随着6月以后杭州房价飙升，周先生开始收缩买房战线，逐渐选择观望与“出货”。10月房博会以后，则彻底选择观望了。

说起2008年和2009年的上半年，周先生