6月份以来，一些开发商从新政的余震中逐渐回过神来，开始明里暗里地降价促销。无论是高端项目，还是非高端项目，开盘价格只要低于市场预期线的，均受到热捧。相比之下，那些还在迟疑中观望的项目，成交量则明显停滞。盘点一下目前杭州的房价，会发现在2009年疯涨的几个板块，今年的房价都在陆续回归，基本回落到了2009年初的价格水平。开发商以价格换市场的策略初见成效，近期几个楼盘的热销更是令许多购房者热血沸腾，然而，杭州楼市真的回暖了吗？

杭州楼市即将步入分化复苏阶段

 潘与 余文 

新政出台两个月  市场处于反应期     

自从4月17日调控政策出台之后，买卖双方纷纷陷入观望，连续两个月内，观望氛围日渐浓厚，房产商与购房者都决定“观望观望再说，不急着入市”，一度市场跌至冰点。

5月中旬的第十届杭州人居展上，各开发商无奈地交出了史上最惨淡成绩单。4天人居展，开发商们耗费几十万、上百万元参展，结果只换来成交33套、预定31套的史上最差成绩单。在国家调控政策出台不足一个月之际，杭州举行的这次人居展无论人气还是最终的结果，都无法与历届人居展相比。

 对于浙江这样一个民营经济特别发达的省份来说，有关三套房、外地购房者的限贷政策的出台无异于掐住了杭州楼市的经济命脉。因此住宅人气也跌到尘埃，这时候入市的真正是最“刚需”的那一部分。房交会上，只剩下本地刚需在苦撑人气，而真正出手的还是少。毕竟形势谁也看不清。

5月的最后一个周末，终于有原筑壹号、九龙一号、锦昌年华等9个楼盘推出了新房源，打破沉寂。而现场人气和预定成绩均甚为潦倒。

开发商也看不清形势，因此在这段时间，他们不开盘，不降价，不促销，甚至不投广告，完全处于僵持状态。

从近3个月的成交数据来看，新政对4月份的影响不是很大，因为4月后半月开始调控，前半个月已经走掉不少量。相比较之下，5月份的杭州楼市就非常低迷，一个月总成交量才1000余套。6月份延续了这种低迷态势，总成交仅1400余套。这样的成绩无法企及任何一年4、5月份的成交量。众所周知，楼市照样存在季节性规律，平常年份，5月旺，7、8月淡季。如此看来，今年这种季节性规律已经被打破。

进入6月  复苏迹象开始显现

调控两个月后，开始出现复苏的迹象，这在政策和市场两方面都有体现。

6月4日，三部委二套房标准发布也就是楼市复苏的政策性标志。该标准实际上是“新国十条”的解释性文件，表面上二套房的界定严格了，但对三套房和外地人贷款的规定都稍有松动，即二套以上购房，权利下放给银行，外地人购房按照二套房标准执行。该政策一出台，二套房和外地人购房政策两个阀门一松动，便引起杭州市场发生了一些微妙的变化。

6月下旬开始，杭州房价开始出现大面积松动。6月20日，九堡两楼盘罗兰春天和相江公寓的开盘，也就是杭州楼市复苏迹象的市场性标志。两楼盘的低价开盘标志着杭州市场已经进入明显的复苏期。

罗兰春天首开，推出291套房源，开盘均价为15000元/平方米。凡在开盘当天签下认购协议书的客户按揭可打9.8折、一次性付款9.6折，另外在某银行存3万元并参加了17号预选房的客户还可享受总价再减26800元的优惠。该楼盘相关负责人介绍称，此次开盘价格最低的房源单价约13400元/平方米，有10套左右。以罗兰春天单价13400元/平方米、90平方米一套房源来计算，如果购房者一次性付款9.6折后，再享受总价26800元的优惠，那么这套房源的实际购买单价约为12566元/平方米。

罗兰春天这一折算下来的开盘最低价，堪称领跌九堡板块。在九堡区域内，丽江公寓4月底推出的一批一线江景精装公寓，在售均价为32000元/平方米；悦麒美寓在售房源均价22000元/平方米左右；圣奥·领寓4月推出的压轴房源，价格也在2万元/平方米以上。而目前九堡的热点二手房楼盘魅力之城和红苹果，其二手房成交均价在15000元－16000元/平方米之间，加上交易税费，实际购买价格为16000元－17000元/平方米。相形之下，罗兰春天此次的开盘最低价一下子成为板块新低。

紧邻丽江公寓的郡原·相江公寓，也于6月20日首次开盘推出440多套房源。定价方面高楼层和低楼层房源拉开了较大的价差，价格自15000元－23000元/平方米不等，其中位置略差的1号楼均价为17000元/平方米，2号楼均价为19000元/平方米，9楼以上可以看到江景的房源价格较高。

“这次推出的房源是小户型，主力客群为本地刚需和投资客，而这部分人群出于自身实力和投资成本的考虑，对房源总价尤其敏感，所以我们卖得最快的就是这批总价较低的房源。”相江公寓一位相关人士介绍。

两楼盘开盘后，市场响应积极。截至当日晚21：30，透明售房网数据显示，罗兰春天预定80套，相江公寓预定113套。算是4月中旬以来比较少见的好成绩。截至8月5日15点，罗兰春天已售139套，相江公寓已售142套。

不难发现，以上两楼盘存在一些共性：第一，均位于九堡这一热点区域。第二，均为靠低开盘。开盘价格明显比前一段时间同地段楼盘价格低了10%-15%。

丁建刚分析了此时买卖双方的心理。在购房者看来，新政已经出台2个月，自从二套认定政策之后，就再没有新的政策出台。因此他们对政策预期渐渐趋于稳定。开发商这时候的心理也趋稳。到6月底，他们开始觉得有必要行动了，因为此时购房者心理趋向稳定，同时二套房贷等政策有了微妙的变化，实际执行过程中有了松动，因此他们预计这时候努力会有结果。于是有楼盘开始降价促销。这些楼盘的促销活动收到明显的效果以后，其他楼盘也就跟进了。

7月开始  复苏迹象转为明显

       截至7月31日22点30分，透明售房网数据显示，2010年7月杭州主城区商品房总成交量为2380套。看一下近三年7月份的成交数据，2008年7月份杭州主城区商品房成交总量为1966套，2009年7月份，杭州主城区商品房成交总量为5590套。也就是说，今年7月份成交数量相比去年，下滑了近6成，但比2008年7月份的情况要好，还不算很低迷。

       而环比今年5、6月的成交数量，7月份则又创下新高，市场呈现出明显复苏的趋势。4月17日“新国十条”出台，杭州楼市温度骤降，成交量从4月的4842套跌到5月的1010套，跌幅达79%。6月成交量也仅为1409套，相比5月有小幅回升，到了7月，成交量2380套，涨幅比较明显，创近三个月新高。

      7月份成交相比较6月份，上涨了近千套。原因在于：一方面二套房、外地购房等政策松动以后，这部分人开始入市。另一方面，开发商或靠低开盘或明着暗扣，市场坚冰渐有融化之象。

未来市场分化将加剧

丁建刚认为，市场分化将加剧，在成熟区块，地段和价格因素凸显，在价格敏感区域，价格因素将凸显。

6月20日，九堡的罗兰春天和相江公寓靠低开盘已经收到不小的成效。7月份又有丁桥颐景园的例子印证了这一观点。

7月10日首次开盘的丁桥颐景园推出了357套房源，均价12000元/平方米。这一新盘定价也属于靠低开盘，其开盘均价是丁桥板块目前各个在售楼盘中较低的价格，加上开盘当天有一系列优惠活动，个别房源的单价甚至跌破万元，这对丁桥板块的价格体系而言，甚至可以算是一次撬动。这次颐景园开盘起价为9723元/平方米。记者在现场的销控表上看到，大部分房源的单价都在11000-12000元/平方米，总价大多是110万元左右，一些楼层较低或者是中间套面积较小的户型价格更低些，个别单价不到10000元/平方米，总价几乎都不到100万元。该楼盘证实了，在价格敏感区域，价格的确是硬道理。

以上几楼盘只是价格敏感区域如下沙、丁桥、闲林等区块的小缩影。6月上旬，在新政调控6周之际，每日商报记者对杭城约90个在售楼盘进行价格调查发现，以各种各样的方式明折暗扣的楼盘数量约30个，占到在售楼盘总数的1/3。一月之后，7月中旬，再一次房价调查发现，折扣楼盘数量占到在售楼盘总量的比例已经扩大至5成。

成熟区块，指的是主城区，主城区7月开盘的楼盘当中，比较引人注目的便是绿城和滨江的两个项目，西溪诚园和万家星城。

7月6日开盘的万家星城当日预定达8成，该楼盘于7月19日续推的房源开盘首日预订率也达到6成以上。7月8日，西溪诚园二期明礼苑推出5幢小高层住宅，共计416套房源，截至8月5日15点，这批房源已售314套，去化率已超过3/4。

这2个楼盘基本没降价，表面上看，甚至价格还略有上浮。但实际上，两楼盘开盘价格还是比业内预期的低。比如，西溪诚园预期在33000-34000元/平方米，而万家星城的开盘价格也是看涨的。但西溪诚园明礼苑开盘均价在32000元/平方米，略低于预期，万家星城也属于平开，比去年开盘的价格仅高了500元/平方米。

丁建刚认为，这两个楼盘之所以能取得较好的销售成绩，主要还是地段和品牌因素。比如万家星城所处的地段，倘是别的开发商开发的产品，很难卖出20660元/平方米的价格。品牌溢价的情况是存在的。

新的价格体系正在确立

以保利东湾为例，保利东湾实际上已经拉出了下沙沿江一带房源的底线，200多套房源已经引来五六百人抢购，说明接受度很高了，不可能再降价，这就是新的价格体系。

7月下旬，保利·东湾存5万抵15-25万元的折扣，加上开盘当日的折扣，这批房源最低折扣可至8.41折，这一定价使得下沙沿江房价回落较多，即新的价格体系正在逐步确立中。这样的让利促销，也引爆了市场。开盘当天，170余套房源引来五六百购房者，保利方面不得不临时加推了110套房源。不止如此，保利东湾这次开盘还使得绝迹已久的摇号现象重现杭州楼市，足见场面之火爆。截至8月5日15点，保利·东湾10号楼已售277套。

丁建刚老师认为，保利东湾的热销，至少说明了：第一，这样的定价得到了市场的认可；第二，当下市场还是有相当一部分的刚性需求存在。当然，这样的地段应该也有一部分投资客，估计投资客所占比例约为2-3成。

记者在开盘现场已经看到有外地牌照的私家车，这说明投资性需求客户已经入市，当然比例不比去年，去年东部区域的楼盘，投资客比例几乎都占到5成以上。

目前新政有紧有松

二套房不太可能松动是因为——二套房政策07年就开始了，但现在的政策更严格。07年的时候首付4成，利率1.1倍，如今提高至5成，利率1.1倍。所以说二套房政策可能成为一种常态（差异化利率）。

三套房和外地人购房有松动。三套其实一直没有被禁止过，只是表述很巧妙——“可根据风险暂停”。三套房政策也极有可能成为常态。

至于杭州房价走势，丁建刚认为难以预测。短期来看，要看市场房源的供应量和成交量。从长期来看，取决于政策，因为楼市说到底还是政策市。如果没有新的政策出台，这样的复苏势头可能会持续；分化将会加剧。

不少人认为，今年楼市将重现2008年的情景。丁建刚认为，如今的形势跟2008年相比存在一定差异。

在他看来，没有任何一次的楼市有可比性。而且目前上涨的动因较大，是政府压制住不

满洲里

如何用涂料在草原上造一个欧洲城市

       文/ 杨广宏

       从满洲里大饭店15楼的拱形窗向外望出去，是一片如海市蜃楼般的奇异景像。晚上八点明亮的天空映着城市褐红、粉紫和土黄的建筑群，一轮苍白的月亮悬在哥特式或拜占庭式的帽子上。

几个街区外，便是广袤起伏的呼伦贝尔大草原，几千年来东胡、鲜卑、契丹、女真、蒙古和汉族征逐驰骋的神奇土地。但这个城市只能记取近100年的繁华，沙皇、李鸿章、东清铁路、伪满洲国、中国最大陆路口岸……那仓促岁月中的喧嚣与纷乱，都真切地写在城市建筑的表情中。不过，当嘉里、碧桂园等地产大鳄开始觊觎这片富得流油的塞外边城时，一种更浓重的身份危机已经笼罩在草原上空。

洞穴和蒙古包，跨不过100年前的那道时间鸿沟

       对于多数江南人，满洲里是一个容易被误读的城市。比如说，有人以为这个城市在黑龙江，有人以为它曾经是伪满洲国的首都，有人以为这里满大街都是日本文化的影子。而事实上，满洲里属于内蒙古自治区的呼伦贝尔市，位于中、俄、蒙三国交界处，其城市风貌也基本上是这三国文化的杂糅。

       满洲里的城市形成于100多年前。1891年，沙俄开始修筑西伯利亚铁路，几经谋划，与李鸿章签订了《中俄密约》。清政府允许俄国修筑从赤塔经过中国东北连接乌苏里的铁路，史称“东清铁路”。1901年秋，东清铁路进入中国后的第一个火车站建成，定名为“满洲站”，俄语读起来就是“满洲里亚”。这就是“满洲里”名字的来历。

       100年前弱国外交对城市命运的播弄，固然令人感喟；但若以更大的视野来观照，几千年来这片民族熔合之地的风云际会，才是最为惊心动魄的。

       满洲里地区周、秦时为东胡居地。西汉时为匈奴左贤王庭辖域。东汉、三国、晋时为鲜卑居地。南北明朝时先后为柔然、突厥辖地。隋时从属于突厥的南室韦居地。唐时为西室韦居地，受辖于上京道乌古敌烈统军司。金时为塔塔儿居地，受辖于东北路招讨司。元时受辖于岭北行省和林路。明时为蒙古人居地，受辖于奴儿干指挥使司斡难河卫海刺儿千户所。清时为蒙古族居地，1734年后受辖于呼伦贝尔副都统。

       被认为是鲜卑族起源地的噶仙洞，就位于离满洲里100多公里远的地方。如今在中国56个民族的家庭中已经消失的鲜卑民族，在魏晋南北朝时期真可谓是叱咤风云，无论是拓跋、慕容、宇文还是段氏，都建立过大大小小割据一方的国家。在中国人的历史演义或武侠小说中，仍然回荡着这几个传奇姓氏的踪影。若是仔细考证起来，隋唐两朝的皇族，身上或多或少都有鲜卑族的血统。

       从噶仙洞这个地名就可以看出，鲜卑族是一个喜欢洞穴形式居所的民族。后来拓跋氏的北魏统治中原留下的云冈石窟等遗迹，多是在山体洞穴内凿成，再次证明了鲜卑人对洞穴的迷恋。这个居住传统没有给今天的满洲里城任何启发，不知道是不是启发了几千公里外延安冬暖夏凉的窑洞。

       成吉思汗的先祖蒙兀室韦部，早年也生活在满洲里附近。后来在首孛儿帖赤那的率领下，迁移到了外蒙古高原肯特山区。十二世纪末叶，当成吉思汗登上政治舞台统一蒙古草原时，又打回了呼伦贝尔，满洲里地区便成了他纵马驰骋的战场。

到十四世纪中叶，以朱元璋为代表的农民起义推翻元朝统治，建立了明朝政权。元顺帝妥欢帖睦尔被迫退回蒙古草原，占据东自呼伦贝尔，西至天山，北抵额尔齐斯河及叶尼塞河上游，南至长城，满洲里地区亦在其统治下。此后的半个世纪内，满洲里地区成了元残余势力与明朝互相厮杀的大战场。明成祖朱棣曾两次亲征满洲里，把克鲁伦河改称“饮马河”，将呼伦湖改称“玄冥池”。真是苍茫大地，沉沉浮浮!十五世纪初的蒙古草原战火纷飞，蒙古各部封建割据；明军北伐的铁骑经常出现在蒙古草原上。

由于连年内战，蒙古草原上的元代驿站消失了，城郭荒废了，蒙古牧民过着动荡不安的原始游牧生活。80多年的中原生活，不知为什么没有在元蒙遗老的精英中留下深刻的记忆。他们似乎无力在草原上再造一个宏伟的城市；洁白的蒙古包边，风吹草低依然只见牛羊。大都皇城那巍峨壮丽的宫殿连同奢靡精致的生活艺术，一起被遗落在历史的尘烟里。

直到100多年前的某一天，一个新的异质文明随着一条铁路涌进这里，为这个城市打开了另一扇窗。

拗造型的涂料房子，在戏仿中找到与欧洲的亲缘关系

       夏日晚上的八点，天边冷艳的霞光还在草原上空缱绻，满洲里步行街上的夜生活却才刚刚开始。走着走着，前面的人流突然就躁动熙攘起来，人们自觉而迅速地在街中央围成一个大圈，大功率的三用机刚刚蹦出第一个坚定的重音，十几对上了年纪的男女便相拥旋转起来。舞曲是十多年前的口水歌，舞姿是杭州人俗称的“劳保舞”，没有想像中的俄罗斯节奏和金发白肤的参与者。这是属于满洲里人自己的市民生活，几乎每隔几十米就有一幕；城里随处可见的步行街，为他们提供了无穷无尽的舞台。

据说，满洲里的市中心还保留着100年前规划的格局。所以这里最古老的四条大街都非常窄，现在只能设计成单行道。俄罗斯人为这里制订了现代化的网格状城市结构，整个城市呈狭长状，从南到北是一道街、二道街、三道街和四道街四条东西向平行的主干道，然后由若干条南北向的竖向道路与之交叉成“井”字形。

       现在的满洲里辖区面积700多公里，人口30万左右。尽管城市向北拓展，现在已经有了五道街、六道街，但整个城市依然非常袖珍玲珑。我在GOOGLE地图上量了量，从一道街到六道街，整个城市的南北纵深只有500米左右，所谓“骑着自行车一不小心就冲出了城”；东西向尺度略大一些，大约有3.5公里长。如果算上城市向西拓展的内蒙古大学满洲里学院、套娃广场、满洲里体育馆等延伸段，则满洲里城的宽度大约可以达到7公里。

       一座城市的魅力，与其绝对的尺度似乎并无必然的联系。满洲里就属于那种“浓缩就是精华”型的城市，其异国风情的浓郁和街巷闾里的繁错，令每一个第一次到这里来的国人错愕。街上涌动着各种肤色的人群，到处可见五彩缤纷的俄罗斯旅游品，套娃、咖啡、巧克力、水晶杯、树皮画、望远镜、首饰盒，这些来自异域的旅游品吸引着游客的眼球。街道两边云集着许多中西餐馆，西餐以俄式居多。商店无论大小，店牌都用中文、蒙文和俄文标示，有些俄文名显得更加醒目夸张。

在满洲里闲逛一点儿也不会无聊。因为街上总有那么多灯光璀璨的异国情调的建筑可以看。这个百年小城的建筑风格老得很有腔调，但外立面却新得诡异。据说是2007年的时候整个城市为了迎接某次盛会，全部重新粉刷一新。在城区改造中，城市管理者“有意识”地运用起欧式建筑元素符号，一道街是俄罗斯建筑风格，三道街是法国古典主义建筑风格，四道街是意大利文艺复兴建筑风格，五道街是巴洛克建筑风格。具有浓郁俄罗斯建筑风格的木刻楞房溶于各式建筑中。

乍看之下，满洲里未免有些时空错乱。它既有100年前城市规划的时光痕迹，又簇新得如此俗艳；它的欧陆风情因边境城市的身份而具有合法性，但又充满中国城市随处可见的折衷主义。如果单看城市的风貌，满洲里其实非常像澳门，天际线上满是明艳的黄色、绿色、红色、蓝色甚至紫色的涂料房子，镶着花边，戴着帽子，还经常做一些凹进凸出的拗造型，看起来嚣张、轻浮又廉价。

对于被绿城的石头房子宠坏的杭州人来说，怕是不容易接受这些以廉价材料建造起来的欧式建筑。我很难确定满洲里为何会形成这样一种建筑风貌，而同样受俄罗斯建筑影响的哈尔滨、大连和齐齐哈尔却留下众多经典的砖石建筑。也许是当地建筑材料的限制？也许是边贸城市居民强烈的飘泊感？也许是若干年前一场城市改造拆光了所有旧物，或是把它们全都掩藏在厚厚的涂料背后？

整个城市，就像一席永不落幕的俄罗斯“宴舞”

就像一个轻浮的人也可以很有吸引力一样，一个轻浮如满洲里的城市也可以很有魅力，只要它在全球化的世界中能迅速被人辨识。

当大多数中国城市里都充斥着玻璃幕墙的写字楼、成片的高层住宅区，以及像鸟蛋或圆桶的大型公共建筑时，你会突然发现满洲里的个性弥足珍贵。它那么骄傲、那么自信地建造起一幢幢欧式的房子，完全是出于此地居民的生活经验和历史脉络，而不是开发商刻意的策划。这些欧式建筑也许不够尊贵和优雅，但充满了蓬勃的草根精神。它的样式也许来自一个边贸商人对俄罗斯城市的零星记忆，也许来自于一个昔日牧民对蒙古包的怀旧。

这些建筑不仅反映了三国文化在此地的碰撞，也反映了一个惯于锱铢计较的商贸城市对于建筑艺术的实用主义态度：一切美好的东西，都应以最低的代价和最快捷的方式为我所用。

如果你有空欣赏一场满洲里俯拾皆是的俄罗斯“宴舞”，你就会发现它和这里的建筑是如此气息相通。这样一场由异国的帅哥美女在豪华玻璃穹顶下演出的歌舞秀，极尽声色之娱。节目不羁于俄罗斯民间舞蹈、法国康康舞、美国爵士舞或是中国流行歌曲《月亮代表我的心》，只要台下那些吃着烤全羊和红菜汤的观众有喝采声就好。但是热闹的一小时看下来，你会发现演员其实少得可怜，以至于两个节目之间换装的时间，舞台上总要短暂地陷入空白……

整个满洲里何尝又不是一席永不落幕的俄罗斯“宴舞”？浮华、热闹、声色犬马、热钱涌动。每思及此，你就会用一种宽容的眼光，去仔细打量如罗马万神殿一般的满洲里市体育馆，如蓝色积木一般的俄罗斯艺术博物馆，在满街拜占庭风格的大穹顶、蒙古包风格的灯笼式屋顶、法式的大陡坡顶和哥特式的尖顶包围之中，它们竟显得如此协调，仿佛草原上奏出的一段魅惑的和音。

美国建筑师文丘里写过一本很有影响的著作《向拉斯维加斯学习》。通过分析拉斯维加斯的脱衣舞表演——不是其粗俗，而是其活力，他赞扬了流行文化中那种下等酒馆似的充沛精力。也表达了对堆砌折衷主义风格的拉斯维加斯建筑的敬意。

从某种意义上说，满洲里正是一个文丘里构想中的后现代城市。在一个多元文化的世界里，各种不同的群体拒绝融入到一个大熔炉中，而要顽强保持自身独特，所以唯一可行的风格就是拼合。在这里，建筑师们是自觉地使用历史因素，改造它、扭曲它，以不同的方式来汲取它，同时又以含糊性和反讽性来浸润它。总有这样一句潜台词：“是的，我是在使用一个拱，但这是我的拱，所以它是我的，而不是历史的。”

相比100多公里之外另一个草原大城市海拉尔那惊人的乏味，满洲里浑身都散发着生物性的、带着肉体芬芳的诱惑。这种魅力是属于城市的，不是郊区，也不是县城。在满洲里老城里，你找不到一个红绿灯，整个城市好像就是为这里的行人设计的。有时候回想起来，就在那种没有交通灯的状态下穿越马路，真是挺危险的。但是当时置身城

永耀说房

奥运会之外，为什么还要残奥会？

——分层级供应模式将解决楼市“两难”

“奥运会之外，为什么还要举办残奥会？”

脑子里突然跳出这么个不伦不类的比方，是由于最近笔者多次撰文论及同一个话题，即：贫富差距巨大，造成楼市购买力的严重不平衡。购买力的强弱，就像奥运会运动员，也分正常健康与残疾两类，所以无法同场竞技。

本文由此继续展开：购买力强弱，源于贫富差距，而这一现状短时间显然无法解决，那么，政府是否应该考虑改进住房供应制度，通过供应制度的改革，倒也许只需要两三年时间，就能明显缓解目前楼市的尖锐矛盾。

目前的楼市调控至少存在三个“两难”，而分层级供应，“两难”有可能迎刃而解。

“一难”是房价的调控力度。一方面，住宅是关系国计民生的最大宗生活必需品，家家户户都离不开；而另一方面，楼市确实存在着购买力严重不平衡的现象。调控力度大小很难把握，杭州这样的城市，即使房价即使下降一半，依然还有有夹心层感到支付压力，遑论贫困家庭、低保家庭。而且，某种意义上，房价整体调低了，富裕阶层具有更强的购买能力，更容易抢更多的供应量。

“二难”是国民经济发展与房价上涨过快的矛盾。房地产在国民经济中所占比重已经达到10%，而以房地产为核心的庞大产业链，更涉及了数十个。因此每次针对房地产的宏观调控，都会引来一种“投鼠忌器”式的担心：调控房地产会累及国民经济增长。

“三难”是“土地财政”的尴尬。在现有财政体制下，在近年的城市化进程加速期，大进大出式的“土地财政”，其实是正常现象，甚至是必然现象。“土地财政”目前之所以被诟病，是由于地方政府既然从土地上获得了巨大收益，就应该解决房价高企让大部分百姓买不起房的困局。

据浙江省房地产协会最新公布的2010上半年度楼市报告，浙江多个城市60平方米住宅的平均总价，已经超过了家庭年收入的8倍；购房家庭维持基本开支之后，实际供房的年限将长达30年至65年。另有一组数据，说的是7月份前半月的全国城市房价排名，有11个“均价超万元”城市，浙江省占了五个。

业已存在的严重的贫富差，带来了购房置业中的购买力严重失衡；贫富差距在得到社会保障体系的庇护后，反而不影响到基本生存；而居住问题，其实也关系到公民的基本权利，如果不解决好，同样会带来一系列恶果。基本生存已经实施的“分层级保障”，完全有必要推而广之到住宅供应制度上。

提出的“分层级供应”其基本依据是：如果对明显不同的购买群体，不加区别对待，“眉毛胡子一把抓”，就不可能解决问题。而事实上，所谓的“高房价”，只存在于中低档次的住宅市场，而真正的高端楼市，反而不存在“高房价”。稍稍想想就能明白，这一看似矛盾的判断：高端房源向来很少按揭贷款，向来对价格高低不敏感；而中低端住宅，多半是组合贷款（商贷+公积金），经常有客户为总价高出三五万元，而不得不放弃。

“受不了高房价”的呼声，一向只是中低端住宅的消费人群发出的，政府真正需要解决的，也只是中低收入、低保人群的居住压力，是解决普通住宅、保障住宅的价格及供应难题。尤其是杭州这样的城市，居住魅力十足，如果政府非要为高端住宅的价格去多操心，不但自作多情，还吃力不讨好，政策的实际效果还将远远偏离目标。

搜索资料得到一个意外发现：“分层级供应”概念有人提过，这倒并不意外，我意外的居然是在经济相对落后甘肃省提出来的。资料上没能看出甘肃省是否真正实施了，凭我对房地产的了解与关注，应该只是人大代表们的“纸上谈兵”。而就在我上一篇“购买力失衡与物业税”的文章刊发之日，倒是从中央人民广播电台听到了北京市政府提出的新政策：要区别对待高、中、低档楼盘，即价格上““保障低端、支持中端、放开高端””，似乎与本文所所说的“分层级供应体系”非常贴合。

“住宅分层级供应体系”完全有望解决楼市的“两难顽症”。

       发达城市集中在沿海地区，原本土地本就稀缺，而财富偏偏集中，土地与住宅价格持续上涨，是市场的一般性规律，如果是优质地段的高端住宅（包括环境资源优良的郊区低密度住宅），价格放开就是了，有人卖有人买，促进内需，整体上当然是好事情。但要对这些多占用土地资源的富人业主，政府要加收物业税或者高消费税，并将这笔额外收来的费用，反哺补贴中低端住宅的供应。对于普通市民购买普通住宅，政府则有必要扩大补贴及保障范围，除了兴建廉租房、公租房、共有产权房（注：经济适用房不提倡），还可采用购房直接补贴的方式，但一定要扩大受惠面，要补到真正的需要的市民家庭身上。

可以想像得到，住宅分层级供应，采取有区别政策，将使调控目标更明确，措施更到位；房价即使继续上涨，但做好了中低端消费群体的居住保障，也就无须担心与经济发展形成正面冲突；“土地财政”的尴尬形象，也将因保障制度的完善，受惠面的扩大，而得到根本扭转。

让富人去参加昂贵的“奥运会”吧，只要别妨碍普通市民的“残奥会”，何妨各呈精彩！