成都房地产太熟悉不过的是杨豪2000年提出的置信生活方式，时间很快，2011年成都房地产不得不开始有了一个新的概念：龙湖生活方式。

一切都是那么的偶然而必然。

置信的战略已然发生了变化。而重庆的龙湖同样操起了当年成都购房者熟悉的口号。这两个企业都是品质生活的倡导者。然而从战略和可持续发展的角度来看，龙湖更具有战略性和整合服务性。

龙湖地产3月21日年报显示，2010年龙湖地产实现合同销售额为333.2亿元，同比增长81.5%，销售总建筑面积245万平方米，同比增长30.2%。

龙湖地产的“区域聚焦，多业态”发展战略，显示了龙湖高层的多变灵活的格局眼光，在宏观调控压力相当大的2011年

需求，决定市场。市场。不相信口号。

2011年，温家宝继续提出抑制房价的中央政府的决心。党报、党媒们在加大了对地方政府GDP施政和土地财政舆论攻势，国家房产税从原先的两大试点城市增加到四个的背景下，各大中开发公司仍旧把2011的销售目标上调，同样表明了他们对市场和政策的一贯态度。

主流开发商阵营的2011指标明显调高

2011年房地产在政策层面消息面上大多都较为偏负面。一是各大城市继续执行“限购”政策。二是房产税从原先的两大试点城市增加到四个。

　　“房地产市场仍会持续从紧的调控措施，至少在上半年会从紧，并根据经济运行情况，特别是通胀压力进行适度微调

自《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日发布以来，业界各种质疑声就不绝于耳。

随着最近几个月的各地房产交易量大幅萎缩，各种影射调控措施的声音也开始越演越烈。如：强调房地产对经济增长的拉动作用，强调买房是一种不应受限的人权等等。一些和房地产关联密切的行业如钢铁、建材价格的滑落，也被某些人看成是调控的副作用。

到了7月上旬，这些声音终于化成一股反调控思潮，以假新闻的方式通过媒体放大到全社会。

7月10日前后，个别媒体爆出官方开始调研评估房地产调控政策的效果，暗示高层担心房地产市场紧缩政策可能影响经济发展，打算放松调控。接着，诸如“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等“反调控”消息也纷纷出笼，短短几天就形成一股“房地产市场调控政策可能终结”的声浪。

好在中央政府官方这次反应还算及时。7月12日，住建部、银监会等权威部门出来辟谣，强调将继续

5月5日，成都房交会开幕同一天恒大地产率先降价打折，宣布将在全国范围内对旗下40个楼盘以8.5折进行降价促销。

在恒大宣布降价后，万科相关负责人向媒体含蓄地表示，新开楼盘将响应政府号召，以平价销售。

4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了“新国十条”。此通知从严格实行差别化信贷，增加土地供应、改革土地出让模式，发挥税收调节作用、加快制定税收政策，加强市场监管完善信息披露制度等几方面入手，提出了10项具体调控政策，意在遏制各地楼市疯涨势头。

就成都而言，新政出台后，新旧房交易量出现了明显变化，购房者观望情绪浓厚，对于房价下跌预期增强。

面对新政下的情绪观望，开发商方面却不减少推盘热情。5月，成都将有20多个项目入市销售。其中有近七成为老项目，大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目。开发商加紧推盘速度以期减少新政的影响。

尽管5月楼市开盘价格继续保持，但是市场已经明显出现了“价高成交偏低”的局面。预计5月成都交易量将出现五成左右的回落。

高价楼盘上演5月加速套现

2010年的春节，原本属于少数富裕阶层的度假活动，逐渐成为大众化休闲的趋势。

海滨度假、山地度假、高尔夫度假、滑雪度假和温泉度假等不同资源类型的度假村及度假地产项目已遍布全国。

金融危机时代，“海地产”投资峰潮令三亚房价疯狂攀升，涌现出雅居乐 •清水湾等知名度假大盘。

对自然资源和健康生活品质的认同、对人生价值的重新定义，都代表着当代高端人群对休闲度假生活的崭新定位。

青城山，前山、后山.大多成都人儿时春游的记忆之地。那时叫春游。好像记得都是要在山上住上一晚，感受山中那空灵的仙气和野兽的嚎叫。

长大后逐渐少来了。青城山的记忆停留在道教圣地、青城天下幽的官方记忆了。成都人的习惯都好像逐渐被青城山的运动型登山、邀约朋友在青城爬山、休闲聚会所代替。

2010年，大家都不约而同的把焦点又聚集在青城山高端别墅上来。

关键词：升级。

都江堰震后的城市升级进程。

都江堰未

12月14日召开的国务院常务会议，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，提出四项调控措施：
一、要增加普通商品住房的有效供给；
二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；
三、要加强市场监管；
四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。通知的要点有两条，

一是地方政府必须将土地出让土地出让收支全额纳入地方基金预算管理；
二是明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

第一条：土地出让金在地方财政中占据越来越大的比重，当然应该纳入地方预算，向地方人大述职，而不是像以往那样在黑箱中操作大笔资金。这种举措在地方财政管理上不得不说是中央政府的一大举措。

第二条，不论是提高房贷首付比例，还是提高土地出让

■不要试图为上涨或下跌找寻理由，根据市场买卖力量和价格行为走势来决定操作行为。

■不要去捕捉房价的最低点和最高点，因为我们是投机。

■投机者不要夹杂希望， 恐惧等个人情绪和意愿。

■最值得关注的，房价上涨，必然伴随活跃，成交量放大，好区域和楼盘，资金进出顺畅，像植物生长欣欣向荣。

当前成都市场的回暖主要由日益走高的地价、优惠政策（银行利息收紧、营业税等）变动刺激、投机需求入市造成。核心应该是投机需求。

目前的投机需求构成主要：资本市场热钱、炒房者、通过房子增值保值的机构或个人。

判断目前的房屋走高的投机需求主要是通过购买这些物业的个人购房数量已经远远超过了改善性住房的边界需求。

由于信息和财富的拥有不对等，大家对未来中国经济

近来成都房价上涨很快，投资客户呈现大量入市的状况，一些高价项目的热销，反映了这部分资源受到了投资客户的追捧。房地产投资的1年半左右的收益达到30%以上已经见怪不怪。

经历了2008年的低迷，2009年的小阳春，年底的涨价后，投资者们认为在现阶段入市几乎是稳赚不赔的“投资行为”，更坚定投资行为的正确性。大笔资金入市。市场上个别项目甚至已经达到超出开发商预期的疯狂。

现在的投资市场，投资者没有其他更多选择的投资品种，手里有资金的人如果做生意的话，项目不好会有风险，怕拿不回来钱，而证券市场风险大，加上目前的通货膨胀压力越拉越大，所以他们大多把买房子当成投资的重要渠道。

我初级算了下，同比去年下半年开始主城区的房价至少有1200以上的涨幅。而最近的南部个别版块更是离谱。去年开出来8000多左右的同等品质房子最近包装后开出来已经接近13000甚至以上.

年初业内人士交流时，几乎很少人认为楼市有投资炒房现象；到了年中，楼市投资购买行为仅在15%—20%，七成以上购买都是自住型需求；近期，预计至少有4成需求属于投资行

最近搅乱人心的是豪宅，它迷惑了你的内心。盲目的抬高了成都的房价走高冲动。

动辄10000元/平米起价，多辄超过20000万/平米的楼王，让人有逛车展的感觉。看上去很美。

景观（那种最贵就吹那种）、精装（怎么高档怎么身份怎么来）、物管（最高级的定制管家）、区位（最身份最高尚的）、配置（都是世界名牌）。。。。一切都只为两个字“暴利“。

营销讲细分。我们看到的是市场的最高端，最高端的人群他们怎么贵，买不买单是他们那群人自己去忽悠的事情。
丽府、誉锋们怎么去瓜分他们的市场我们不管，但媒体和好事者不能拿不同的人群和产品定位在我们整体的房地产市场来鼓动。被
逐利的开发商们各自挠心，色心萌动。这样就很可怕了。

但当前的情况不容乐观：最近起拍的几块地，起拍价甚至超过了07年最火爆的时候（容积率反而降低了）。银行、政府的首套房利率优惠收紧加快的短期的价格追随性跟涨。这些都有某种说不清楚的利益交织。

高成本意味着高房价。产品的价格在怎么样也就是那样。6000成本的东西你让它的成本接近10

开发商说政府的高地价是房屋高价的祸首。政府说房地产市场的过度投机是祸首。

于是有了二套房的抑制投机。结果呢。高房价仍然盛行。利益交织在一起。

老百姓只能是各种不对称信息炒作下摇摆不定，追随性下单。

目前的焦点：二套房利息的收紧（刺激了房价的升高\新一轮地价的攀高刺激房价升高）

房奴是中国老百姓的必然命运吗？政府在房地产市场中究竟是否尽到他的政府职能了呢？

观点：

政府必须直接介入房地产市场。充分利用社会资源和政府资源来让房价回到合理的范畴。

房价高涨已经严重影响中国经济的竞争力和老百姓的生活品质,因此房地产是后金融危机和通货膨胀时代最需要改革的产业。

政府直接介入房地产市场,在房地产市场的直接反应:

一部分以合理价格出售,买房者的资格要公示,接受监督（合理高效的审核制度）;（满足中低收入者购买）

另一部分用来出租,提供平租房;（将房子打包上市,实现证券化）

在中国队新任教练郭士强上任的时候，我就有一种预感，这个曾经我印象中在四川队待过一阵子的球员若干年摇身成了中国队的主教练。困惑。不是我先入为主，确实对中国篮协第一个看不懂。

凑巧看了中国队半决赛和小组赛的两场和西亚队的比赛，再次感觉中国篮协在玩火。郭士强尽力了，毕竟他只有这个能力。

在决赛看了第一节基本对中国篮协和郭士强感到愤怒。郭士强和将郭士强“赶鸭子上架”的篮协官员们，他们在这场球后都该下课。

伊朗队主教练赛前就用轻蔑的口吻来评价中国男篮，他认为中国男篮主要依靠球员个人能力，没有整体的配合，除了郅联一无是处。

虽然我和每个中国人都不喜欢伊朗主教练的这种腔调，但今晚比赛的过程和结果证明，他对中国男篮的这番评价可谓一针见血，伊朗队理应蝉联冠军，因为他们就是强者。而对于中国男篮来说，今夜的耻辱需要他们用很长的一段时间去洗刷。

男篮的惨败，可以说是许多因素综合作用的结果，但这其中有一个人难辞其咎，他就是主教练郭士强。这位曾师从尤纳斯并号称拥有40套战术的教练，在中国男篮的亚锦赛征程中却充分暴露

在围绕融资、投资、运营而展开的、以资本为中心的房地产开发产业链格局中，房地产金融显然是此产业链的核心。

来的房地产行业必然与融资、投资模式创新密切相关。

房地产行业关系民生。完全按照市场化发展在以稳定为核心的中国似乎不太可能。随着政府调控职能和运营的周期性风险的加大。房地产市场目前正处于逐渐理性回归的一轮调整中，同时也是一个资源重新配置的过程。这个过程会淘汰一些抗风险能力较差的企业。国内房地产行业长期向好，但面临系统性整合与转型，行业分化与市场发展将促使房地产商更注重专业开发能力与管理水平的提升，更注重以客户为导向，提高产品品质。这将推动房地产业资本与资源的结合，从而促进整个行业操作模式与产品水准达到更高层次。随着房地产市场集中度的提高、房地产行业整合的加剧，多元化融资手段的重要性正在资本主导的房地产市场日益凸现。

　　
未来作为具有投资银行功能的房地产投资基金公司将作为“金融工具系统集成商”，将以比银行更灵活有效且直接的方式参与房地产市场，并日益成为私募投资者、房地产商融资的重要合作伙伴。

7月24日10点过，09年成都期待的第二轮具有理性意义的两块土地的再次尘埃落定。

领馆路地块，65亩地块以1860万/亩被保利拿下。

多宝寺地块，28亩地块以640万被万诚房产竞得。

第一反应，合理、合符逻辑，理性的回归。

这两块地之所以那么被成都的房产界关注，是基于当前的新二套房政策出台和其良好的指标和地理位置。保利地产，国有背景，目前在中国的各大城市可以说都是重拳出击，保利的近期目标就是万科。今年上半年，保利地产签约面积252万平方米，同比增长164%；实现签约金额210亿元，同比增长168%。同期万科累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别比去年同期增长31.2%和27.5%。保利土地储备已跑在万科的前头。截至今年3月末，保利土地储备面积达2570万平方米，而万科的土地储备总面积仅为1793万平方米。保利在融资方面颇为顺利，去年7月成功发行了43亿元公司债，今年6月30日定向增发80亿元获准。为保持扩张速度，保利明年还可能进行其他方式大额融资。

背景：近期颁发的银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，均执行4成首付、1.1倍利率。通知明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。

59号文件：房地产市场面临的二大核心问题

问题一： 后续政策会否继续出台？
二套房贷开始全面收缩，这究竟是地产新政的开始还是结束？是否利率会接着上调呢？对于开发商贷款方面是否也会有多变化呢？
银行业内人士表示，倘若房价继续出现快速拉升的状况，不排除可能会出台利率上升的政策。但是由于整个宏观经济目前尚未完全恢复，基准利率上升，影响的面太广了，所以更值得关注的是7折利率在何时会取消的问题，因为7折利率是针对房贷的单一性优惠，倘若政府要对房地产进行调控，很可能会从取消7折