利益交换，并不是一个贬意词。大到国家交往，小到夫妻相处，上至探索火星，下至挖煤采矿，无不充斥着利益的交换。很多人以为利益交换是中国特有的产物，其实不然，既然从宇宙的角度，物质是守恒的，那么从地球的角度，利益交换是世界的，在我们不太熟悉的美国，利益交换的表现往往更让人感受到好莱坞式剧情的跌宕起伏，甚至惊心动魄。

    先让我们从火星回到地球，从世界看回中国。房地产毫无疑问，是利益交换的集群，交换的主体是永恒不变的利益，不过交换有时并不是平等的，交换的对象也不是固定的，交换甚至可能是被迫的。

    前不久，北京的中石油被爆“团购门”，以低于市场价的9000元/方，也就是几年前的价格，批量购买北京太阳星城的房子，在房价已经暴涨的北京，普通民众一方面义愤填膺，另一头低估为啥买到9000元/方的人不是我，自然同志们就热衷为“团购门”勾画出利益交换的结构图来，其主

    今天公布的第三季度经济数据，一如所料，漂亮非常。GDP增幅由09年1季度的触底，已经连续两个季度上升，第三季度8.9%的增幅宣布了两件事：第一，09年中国经济复苏，甚至反转已经得到确认；第二，09年经济增长保8任务，可以讲提前完成。在百年一遇的金融海啸冲击下，中国能如此快速和有效地将形势逆转并保持，可见中国的国力以不可同日而语。当然，这是需要付出代价的。原本需要进行的经济结构调整被迫延迟，投入的大量信贷拉动基础建设可能在未来冲击银行的资产体系，与房地产紧密相关的事项是，由资本引起的楼市、股市的资产价格泡沫与统计数据的通缩并存，由此，中国的经济数据在左右手互博的情况下，CPI和PPI的降幅减缓，又引起了通胀的担忧。不过，整体而言，中国的经济数据和实体经济还是往好的方面发展。

    这样也就势必牵涉到另一个问题，历史上所有政府的挽救经济政策都要面临退出的问题，退出的时机往往选择经济形势刚好复苏的时候。中国虽然在本次财政和货币政策的放松好像持续

    人们买房子的目的究竟是为了什么？最近，我一直在问自己这个问题。如果买房子是为了改善居住条件，那么租房子也能办得到；如果买房子是为了保障货币在通货膨胀下的保值，甚至是财富上的增值，那为什么不直接投资股票和黄金；因此，很多人得出了这个结论，买房子既能改善居住条件，又能有投资回报，抵御通胀，我想在看这篇文章的您也是这样认为的。

    其实，有这种想法一点都没错，不过，很多人忽略了一个因素，就是成本问题。无论您是买房还是租房，买房的支出和利息、租房的租金是硬成本；买房、租房后家具电器的添置、装修、管理费、灯油火蜡等这是必要成本；另外，您还要选择一种生活方式，买房、租房后是每天省吃俭用，交通工具基本不用的窘况，还是把钱花在美食、旅游、购物等提高生活素质的方方面面，由于大多数人不是亿万富翁，因此，您也会在大多数情况下必须作出一种选择。我想，买房子的目的可能就是在让人选择一种生活的方式。

 &nb

    中国改革开放30年，房地产行业得益于时代赋予它的角色和定位，它的迅速发展和国家的进步紧密地联系在一起。房地产造就了一大批实力超群的公司，也发出了福布斯、胡润的个人财富排行榜的入场券。但无论是以前还是现在，公司还是个人，一提起房地产，人们总是冠以“爆发户”的头衔，作为内心对房地产行业的蔑视。

    实际上，几乎所有一流的企业家，都在企业经营过程中，贯彻一流的企业文化运营。用一种价值观，一种理念，来赋予企业独特的品质。而这一点，也许正是现在骄奢淫逸、挥金似土的暴发户阶层所难以理解，也是最缺少的东西。

    一个企业的可持续发展很大程度上决定于其企业文化，房地产行业大至万科、中海、富力、小至说给大家一百遍也难以记得名字的小公司，他们的发展建立在两个字——利益，因此，他们的企业文化可能在表面上冠冕堂皇，但实质上，是围绕在利益的周围，进行那变化莫测的资本游戏，普通人

   原以为自己会成为一名科学家，小时候总是不切实际地这样幻想；到了读中学的时候，金融贸易是热门专业，还是努力学习，天天向上比较有盼头；当我读上了大学外语专业，IT热潮又扑面而来，要不要转专业呢，每天这种念头在我脑海中盘旋。不过大学以前，房地产行业倒是从来没有想过。总觉得，房屋只是居住，把平方米化成人民币，把人民币又铸成水泥砖，一个字“土”。

   土其实一点也不“土”，中国的传统文化中，一曰水，二曰火，三曰木，四曰金，五曰土。水曰润下，火曰炎上，木曰曲直，金曰从革，土爰稼穑。润下作咸，炎上作苦，曲直作酸，从革作辛，稼穑作甘。说明房屋最后会化作美满的生活，这不是中国人世代传承下来的美好远景吗。再世俗一点，金生水，水生木，木生火，火生土，土生金，房子无论是居住还是事业，都能带来额外的“财富”啊，这一点的体会，还要从我第一次购房的经历说起。

   刚毕业没多久的我，原本对房子的需求不大，可我女朋友单身一人来

     楼面地价22409元/平方米，上海长风地块以70亿元的价格被中海地产收入囊中，超过2万元一方，名副其实是目前为止国内真正的地王。这次地王涉及的热点还挺多，中海地产国企的背景可能又引发房地产“国进民退”的第二次大讨论；这么高的楼面价会否引发楼价的继续疯狂；地王会否过度透支未来的房价增幅，等等。这些问题都是地王所引起，我个人的看法是，“不要迷恋地王，地王只是传说。”

      如果从另外一个角度看地王，地王只是政策调整的风向标。国土资源部最近公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数地价占房价比例在15%-30%之间，平均为23.2%，其中，最低比例为5.3%，最高为58.6%，通常来说，地价房价比超过30%，说明地价是推高楼价的主要因素。按国土资源部的逻辑，平均23.2%的房价地价比，地价不是高楼价的主要元凶。

   近日，广州市国土资源和房屋管理局制订和发布规定，禁止出售和购买小产权房，一经查实，将没收购房款项。昨天，广东电视台就小产权禁售后，现有小产权房应怎样解决的问题采访了我，本人籍此表达一下对小产权房的看法。

   小产权房的诞生和发展是政府相关部门规划混乱，法规不明，房地产市场缺乏规范，房价高企及购房者风险意识薄弱等因素的综合产物。在90年代初期，全国曾出现过房地产开发热潮，当年街、镇、村、开发企业以各种形式参与集资房的建设，以一次性付清租金的形式向有关系村委或者村个人租用土地，基本上租期都在50年左右，然后通过规划局和建委等部门，办妥相关的规划许可证和建筑许可证来建房。问题是，随着城市化的进程，城中村的改造势必将原来城中村的土地纳入到城市行政区域范围内，而未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的小产权房就不能具有和商品房同样待遇和性质。

   最近楼市热议“拐点”是否到来，理由是在经济回暖基本确认的情况下，政府主导的固定投资“救市大戏”已经让房地产市场的暴涨超过了本身政府赋予它的角色内涵。无论是货币政策的微调、二套房贷的收紧还是股市的高位跳水，给了大家对楼市降温的无限遐想。我想，“拐点”是否到来，取决于对“拐点”的理解，我对拐点的理解是，中国楼市小拐点不断，大拐点不见。

   何谓大拐点，我们从美国的楼市和日本的楼市发展历史发现，楼价及楼价的升幅与经济的发展及GDP的增幅契合度极高。那么，他们楼市的拐点往往伴随的经济的上下而产生。

    本人曾在《如何寻找房地产热点》一文中提出，未来广州的定位很可能是物流中心，巧合的是，最近广州市政府提出要打造亚洲物流中心的方向，由于物流的概念与经济的关系比较复杂，本人尝试用较为简洁的语言表达一下物流中心定位对广州房地产的影响。

1、 广州物流业的跨越性发展有利于土地功能的细分。

    广州先天上有成为物流中心的优势，以北面新白云机场的空港物流平台、南面南沙港的国际远洋集装箱物流平台、辐射珠三角的区域性道路运输枢纽物流平台、贯通南北的铁路枢纽特大型货物物流平台，形成空港、海港、道路、铁路复合型现代物流集聚基地。而物流基地转变成为物流中心，必须具备完善信息网络，科学的仓储和货物管理，超强的吞吐能力及匹配的货物运输能力，还有不可忽略的不同平台之间资源的共享和整合。要达致以上要求，就需要大量土地建立信息化的物流控制中心，标准流程下的多功能仓库，不同平台和运输工具衔接的中转基地，大型器械及运输车辆的停放

    说起近几年的房价，飙升的速度比台北101大楼的号称37秒不换梯、不间断到顶的速度还快，不过坐过这个电梯的人无不例外产生耳鸣、眩晕的症状，楼价在基本没有间歇的上升中，自然催生了高房价，虽然08年房市被扎了一针，充其量也只是让身体抖动了一下，就像在广州上中信的88楼，电梯虽然不能类似台北101的扶摇直上，在40几楼稍移玉步换个电梯，同样能登顶。

    我04年曾经在北京的通州看过一个别墅项目，当时4000多块的价格是无人问津，项目几经换手，09年的今天，房子还是以前的房子，只是项目名称变得有文化了一些，围墙高了一寸，树木多了几棵，却卖到了40000元一平方，每逢周末看楼的名车挤满了售楼部，看来销售情况还不错。广州的房价上升幅度，相对其他大城市，还算比较“温和”，03年的豪宅珠江帝景、东湖御苑7000多的均价，当时对于工作没几久的我，只能望楼兴叹；现在7000多的单价，能买到的房子别说和珠江帝景、东湖御苑方圆10公里内都扯不上边，要想7000块

   如果把09年的房地产市场做一个比喻，就像一道闪电划破了寂静的天空，而这道闪电是划破黎明前的黑暗，还是暴风雨吞噬日光的前夕，暂时还不得而知。09年的房地产市场的繁荣，是宏观政策和货币政策极度宽松下，资金本应从银行流入工厂和农田却拐了两道弯，流入了资产和资本市场，也就是房市和股市。这也说明了，要挽救经济，保持GDP的增长，房地产作为可想、可行、可控的首选不动摇。从短期的情况看，房地产火爆的气氛很容易得出以下的结论：

1、  具有政治任务的房屋价值远比只有市场价值的房屋高；

2、  房屋抵御通胀的结论从纸上搬到了售楼部；

3、  人们对房屋的购买力与本身财政状况关系不大，倒是与“买涨不买跌”的心态关系较大；

4、  房屋作为投资品堪比投资股票，换手率大家差不多；

5

背景：

2009年7月23日,易居(中国)控股有限公司(纽交所代码：EJ)与新浪网 (纳斯达克代码：SINA)联合宣布双方达成协议，易居旗下的房地产信息咨询业务将与新浪房地产网络业务合并，并准备向美国证监会秘密递交上市说明书。目前，易居的房地产信息咨询业务由易居的全资子公司克而瑞控股有限公司运营。根据双方协议，新浪的房地产网络业务将被全部注入由新浪控股的子公司新浪乐居(2008年后三个季度新浪乐居未经审计的新浪房地产的广告收入大约为3100万美元)。克而瑞将向新浪发行新股，交换新浪在新浪乐居中的股份。交易后新浪将占克而瑞总股本的39%(除公开发行股票外)。这次交易的最终完成取决于克而瑞在美国成功上市。交易完成之后，易居将成为克而瑞的控股股东，而新浪将成为第二大股东。这一交易已经得到双方董事会的批准。

    易居和新浪如此深度的合作，是意料之中。早在2008年，新浪分

   楼市、股市运行至今，其升幅之大，已远远超出了大多数人的预期。到了现在这个阶段，经济基本面开始有了改善，但资产泡沫却迅速形成，以至未来楼市、股市的走向形成了“三岔口”，令人头疼并难以琢磨。无论是收紧二套房贷还是银监会、人民日报的风险提示，都清楚地向人们显示，此时的状况有点不正常，而在中国的资本市场，正常的情况却又很少出现，这都为后市的走向埋下了伏笔。

   在我们用经济学的角度去看问题的时候，所有问题变得很清晰，有逻辑，有根据，但基本上在每次预测中，大多数人都失去了再次预测的信心，然而，预测还是要继续。近100年的世界经济发展告诉我们，经济是有一定规律的；中国30多年的改革开放又告诉我们，经济不仅仅是经济，它很可能是政治因素、宏观经济因素、微观经济因素、人们的心理因素综合博弈的结果。既然是这样，那我们的预测又何妨加入点其他因素呢？

   国庆60周年，多么令人振奋又敏感的日子，不知道在国庆前，楼市和

  最近，收紧二套房贷的消息闹的沸沸扬扬，纵观全局，所谓收紧二套房贷之说完全不成立。首先，二套房贷在行政上从来未放松过，出现普遍二套房首付两成，利率7折的状况，只不过是将“枱底交易”作为支持国家政策的借口，而现在的“收紧”，看起来更像是用轻抚的手段来表达对孩子犯错误的纠正。追根溯源，在没有正式文件批准下的“放松”，是因为政府知道，单靠刚性需求，是无法支撑楼市拉动经济的结果，现在的“回归”，是因为政府也知道，如果投资需求过于炙热，不仅资产泡沫膨胀失去控制，更令人惧怕的是，刚性需求在投资需求的热烈拥抱下，连呼吸的空间也被剥夺，从而形成社会新的矛盾，新旧矛盾的交织，引来的必将是严重的政治问题。

  然而，以抑制房地产投资的所谓“收紧”，并不意味这流动性会马上消失。最主要的原因是，现在的流动性，政府不希望它消失，因此才会有如此的房贷微调，既不影响全局，又达到稍微撇除泡沫的功效。问题是，现阶段市场的本质是希望泡沫适度存在？还是回归价值本源？如果是后者，也不会出现市场行为的激烈争论。另外，从近几年的

    在搜房一次业内论坛的讨论中，其中一位嘉宾提出一个问题：她个人觉得，包括搜房在内的媒体过于集中报导或引用业内人士的观点，导致“楼价上涨，供应量不足”的现象被夸大，这样的结果是，房地产行业达到了自己的目的，而普通消费者却有被误导的可能，这位嘉宾提倡媒体应该引用真实情况和倡导正确的方向。

    的确，现在的媒体和舆论已经有点混沌，搜房作为全国最大的房地产门户网站，受关注的程度自然非同一般，在这里，汇集了企业、业内人士、专业人士、购房者、已购房者、想购房者、甚至吸引了一大批为了达到自己种种目的而采取种种方法来露脸，抓狂，不知所云的过客。因此，我特别理解这位嘉宾提出这些问题的深意。

    有人开始指责包括搜房在内的媒体（当然这是少数）正在给一些为主流价值观所不符的观点和信息披上一层合理甚至时尚的外衣。对此，我个人表示严重的不同意，搜房拥有如此的影响力不仅是因为它专业、信息

    股市已经突破了3100点，而楼市在两个月内，地王频生，据不完全统计，全国在这段时间已产生10个地王，仅6月，北京的土地出让收入就超过百亿元。如此看来，中国经济回暖的速度比想象中要快，要急，在楼市和股市的表现，更是只能用“火热”来形容。

    相比之下，企业的利润，失业率，内需和外需的种种指标显示，现时实体经济依然糟糕。股市楼市的上升，显示出资产市场的规律与实体经济却并不同步，也不尽相同。从经济学的角度，支撑这一轮楼市和股市上涨的主因，是当前过剩的流动性。由于百年一遇的金融经济危机，各国决策层和央行无可避免“大放水”，降低利率，向市场注入流动性，以刺激经济的发展。中国也参与到了这一轮救市的大合唱中，而且中国政府比其他国家更有财力推出积极的财政政策来刺激经济。由于保经济增长对中国的社会稳定具有特殊意义，可以肯定的是，在全球经济和中国经济稳定复苏到相当程度之前，中国宽松的宏观经济政策格局不会有大改变。

   中国的文化源远流长，博大精深，其中儒、释、道代表了中国传统文化的主流。所谓强者尊儒,智者信道,慧者崇佛，儒释道虽然流派有别，但本质同源，顺应潮流，天人合一是他们共同倡导的精髓。什么叫顺应潮流？就是水从高而下，不要逆势而为；什么叫天人合一，就是要懂得下雨的时候懂得用雨水滋润大地，在阳光普照大地的时候懂得吸取太阳的精华。古代出圣人、贤人，圣人的意思是他具有领会自然、融合自然的本领，如果能力差一点，就称为贤人。

   中国发展到现在，传统文化毫无疑问被遗忘掉了。在房地产市场上，顺应潮流的意思是，不管经济形势如何，多人买房就加价，存量不够就封盘；天人合一的理解是，政府给你赚钱的机会你不仅要赚，而且要赚得更多；经济形势不好也要赚，而且要赚得更绝。现代只有聪明人和傻子之分，而且他们都不约而同地出现在买卖房子的空间里，是曰：不买房子的是傻子,不提高价格卖更傻！

   如此看来，下半年房地产市场，必定继续经历疯狂

    城建集团以楼面地价超过一万五的单价拍得珠江新城的最后宅地，无疑是近期广州楼市的热点。由于媒体、行业人士的过于关注，普通市民也成为第三方群体加入到这个关注的行列之中，一时间，对城建如此价格拿到的土地，是否风险过高，是否会影响到未来楼市的走势等问题与评论此起彼伏。对于此次事件，我的看法是，一个房地产企业再正常不过的行为。

    一个拥有上市公司，历史悠久，兼有国企背景的房地产公司，可以肯定的是，所有商业行为都经过深思熟虑，断然不会头脑发热高价投得一个风险无限，盈利有限的项目。可能大家过于关注土地的价格以及今后销售的价格，却忽略了一个商业事件从来都不会孤立地存在，当然，城建集团的目的和算盘本人无法得知，只有在此发挥一下想象力，联想一下高价拿地背景的N种可能：

    第一种可能，城建集团在珠江新城区域或在地块的

前言：

房地产市场之所以受关注，不仅是因为国人对居住要求的特殊情结，更重要的是房地产在中国依然充当投资商品的角色，买卖房地产的人们也因资金实力、买卖目的等因素而分类。很明显，最普通的购房者都会关心自己买的房屋是否便宜，以后会不会升值，因此，寻找未来房地产的热点，是很多房屋消费者关心的问题，本文我会结合自己的观点作出一些分析，分析的目的并不是去证明未来的对错，本人希望读者看到的是分析的逻辑、思维和内在联系，能使普通购房者开始留意各因素的变化而形成自己的判断，而不是盲目地去跟风和受他人影响，购房者本身理性地思考房地产问题，才是房地产市场健康发展的基础，这也是我写这篇文章的主要目的。

  既然要寻找热点，我们可以先看看哪些地方不再是热点或热力开始慢慢消退。我的第一个看法是，珠江新城区域很有可能“热度不再”。很多人都认为珠江新城是现在和未来广州豪宅的标杆，原因是珠江新城地处广州中轴，CB