在一次次调控无效，楼价越调越高的尴尬情况下，今天总理在国务院常务会议上提出新的调控措施，简称新国八条。为什么说新国八条威力十足？甚至可以称为有史以来最严厉的调控政策。

    一、二、五、七条，主要还是集中在保障房建设和供应问题，地方政府职能对房价的监控责任问题，老调重弹，关键是落实执行的程度，我认为与以往的调控程度相当，并不是本次新政的重点。

    三、四条，是从税收、首付上做文章，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加大了二手房交易的成本，但若成本转移到买家身上，房价依然没有下降的可能；第二套首付60%，一定程度上抑制了投资的需求，但也误伤了改善性需求，但总体来说，就三、四条来说，对房地产市场的影响不大。

    本次新政的亮点第六条，而这第六条是核心的第六条，是

    遏制房价过快上涨，让房地产市场健康发展，近年来这些说法不仅是中央一直在强调的问题，也是普通老百姓热切关心的话题，但市场关注虽大，但购房者却无法对市场、房价有真正的话语权，相反，他们总是在被动接受中埋怨。这也表明了一个问题，房地产市场没有出现买方市场的特征。

    提到房地产买方市场，一个重要的衡量指标是可以与发展商议价。多年来，房地产价格的议价权在发展商手里，如果用数据来衡量的话，发展商对住宅的定价与本身资金流有关，与手里的土地可开发面积有关，而资金链、土地库存又和政府的监管和调控密不可分，由此可见，购房者只能是旁观者和接受者。

    当然，上面所述是一个抽象的结果，它的背后则有着复杂而丰富的内容。什么是房地产买方市场？转向买方市场缺的是什么？这些问题在目前都值得研究。

    在我看来，房地产向买方市场转变最缺的就是制度——有利于购房者的法律、规定和严格的市场管理。换句话说

   周日下午收到一则短信，话说北京出新的调控政策，第二套房首付提升至60%。我心中为之一震，如果此消息属实，我必将其定义为史上最奇怪的房地产调控，因为我搞不清楚它是调控价格还是调控需求。

   假设我们现在的房价高是因为供需不平衡造成的，那么抑制需求短时间或许能达致供需平衡，但抑制需求不等于消灭需求，抑制的需求一旦被延后，只会造成未来更大的供需不平衡。

   假设我们现在的高房价是因为比例少数、绝对多数的投资者、投机者撑起的，那么把二套房首付提高到60%，理论上确实能把投资者、投机者的比例降低，但在财富分配极不平衡的中国，这种比例的降低能改变财富的分配法则吗？答案显而易见，六成首付可能把一部分富人挡住了，但还是有数量庞大的富人能够支撑起多套房的六成首付，正常改善性需求被无情地阻挡在外，而大多数的普通购房者无论首付多少，都无法成为购房游戏的参与者。结果是，购房依然是少数人的游戏。

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   杀猪要交税恐怕大家还第一次听，是的，“杀猪税”不仅要收得快，而且要收得多。别看我们09年房价高了，股票升了，收入也涨了，这是要付出代价的，毕竟，财富的突然提升意味着某些方面的非突然失衡。想想，09年资产价格的上涨无疑得益于经济刺激政策的大力推行，信贷的水龙头大开，这说明一个问题：经济增长的代价是财政赤字，过快的经济增长伴随的是巨额的财政赤字。因此，要保持2010年经济的持续发展，政府，特别是地方政府的财政压力前所未有的大。

   那么政府如何去找钱来应付如此之大的财政压力呢？老调重弹，解决财政压力的法无非是开源节流，节流在中国政府的“现实汉语词典”里早已删除，那只好开源。开谁的源呢，政府？（哪有拿自己开刷的）穷人？（想刷但挤也挤不出）大财团？（你敢挤我我就BYEBYE），那不用说，肯定找那些有点钱又想赚更多钱的中产阶级身上。所谓“杀猪”，杀的不是猪，是吃猪的人。据可靠消息，2010年政府会出台一系列的杀猪政策，其实

   以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！

   过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。

   又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地

   温总理终于在国务院常务会议中提出了需要遏制部分城市房价过快上涨的势头，说明了09年楼价的上涨幅度，远比以投资拉动经济造成的资产价格上涨的预期高出很多。如果从租售比的角度，北京、上海等城市已超1：500，部分热点区域已达1：700，深圳租售比约在1：450，以一线城市中房价最低的广州，租售比也有1：400，远超过1：200的合理线。从收入比与房价比的角度，就更离谱了。就算单从纯价格的横向比较，北京、上海的房价已充分与发达国家的房价接轨。由此引起的巨大泡沫，不仅不利于中国的长远发展，更影响国家的政治和谐，此时，正是国家需要发出声音和表示行动的时候。

   其实，很多专家早已预期，政策的微调正是对房地产调控的开始。不过，完全决定结果的不是调控的态度，而是调控的力度。此次，温总理在国务院常务会议中提出的建议，完全是态度的体现。具体表现在：

1、  遏制部分城市房价过快上涨的势头有两重含义，其一，国家

    利益交换，并不是一个贬意词。大到国家交往，小到夫妻相处，上至探索火星，下至挖煤采矿，无不充斥着利益的交换。很多人以为利益交换是中国特有的产物，其实不然，既然从宇宙的角度，物质是守恒的，那么从地球的角度，利益交换是世界的，在我们不太熟悉的美国，利益交换的表现往往更让人感受到好莱坞式剧情的跌宕起伏，甚至惊心动魄。

    先让我们从火星回到地球，从世界看回中国。房地产毫无疑问，是利益交换的集群，交换的主体是永恒不变的利益，不过交换有时并不是平等的，交换的对象也不是固定的，交换甚至可能是被迫的。

    前不久，北京的中石油被爆“团购门”，以低于市场价的9000元/方，也就是几年前的价格，批量购买北京太阳星城的房子，在房价已经暴涨的北京，普通民众一方面义愤填膺，另一头低估为啥买到9000元/方的人不是我，自然同志们就热衷为“团购门”勾画出利益交换的结构图来，其主

    今天公布的第三季度经济数据，一如所料，漂亮非常。GDP增幅由09年1季度的触底，已经连续两个季度上升，第三季度8.9%的增幅宣布了两件事：第一，09年中国经济复苏，甚至反转已经得到确认；第二，09年经济增长保8任务，可以讲提前完成。在百年一遇的金融海啸冲击下，中国能如此快速和有效地将形势逆转并保持，可见中国的国力以不可同日而语。当然，这是需要付出代价的。原本需要进行的经济结构调整被迫延迟，投入的大量信贷拉动基础建设可能在未来冲击银行的资产体系，与房地产紧密相关的事项是，由资本引起的楼市、股市的资产价格泡沫与统计数据的通缩并存，由此，中国的经济数据在左右手互博的情况下，CPI和PPI的降幅减缓，又引起了通胀的担忧。不过，整体而言，中国的经济数据和实体经济还是往好的方面发展。

    这样也就势必牵涉到另一个问题，历史上所有政府的挽救经济政策都要面临退出的问题，退出的时机往往选择经济形势刚好复苏的时候。中国虽然在本次财政和货币政策的放松好像持续

    人们买房子的目的究竟是为了什么？最近，我一直在问自己这个问题。如果买房子是为了改善居住条件，那么租房子也能办得到；如果买房子是为了保障货币在通货膨胀下的保值，甚至是财富上的增值，那为什么不直接投资股票和黄金；因此，很多人得出了这个结论，买房子既能改善居住条件，又能有投资回报，抵御通胀，我想在看这篇文章的您也是这样认为的。

    其实，有这种想法一点都没错，不过，很多人忽略了一个因素，就是成本问题。无论您是买房还是租房，买房的支出和利息、租房的租金是硬成本；买房、租房后家具电器的添置、装修、管理费、灯油火蜡等这是必要成本；另外，您还要选择一种生活方式，买房、租房后是每天省吃俭用，交通工具基本不用的窘况，还是把钱花在美食、旅游、购物等提高生活素质的方方面面，由于大多数人不是亿万富翁，因此，您也会在大多数情况下必须作出一种选择。我想，买房子的目的可能就是在让人选择一种生活的方式。

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    中国改革开放30年，房地产行业得益于时代赋予它的角色和定位，它的迅速发展和国家的进步紧密地联系在一起。房地产造就了一大批实力超群的公司，也发出了福布斯、胡润的个人财富排行榜的入场券。但无论是以前还是现在，公司还是个人，一提起房地产，人们总是冠以“爆发户”的头衔，作为内心对房地产行业的蔑视。

    实际上，几乎所有一流的企业家，都在企业经营过程中，贯彻一流的企业文化运营。用一种价值观，一种理念，来赋予企业独特的品质。而这一点，也许正是现在骄奢淫逸、挥金似土的暴发户阶层所难以理解，也是最缺少的东西。

    一个企业的可持续发展很大程度上决定于其企业文化，房地产行业大至万科、中海、富力、小至说给大家一百遍也难以记得名字的小公司，他们的发展建立在两个字——利益，因此，他们的企业文化可能在表面上冠冕堂皇，但实质上，是围绕在利益的周围，进行那变化莫测的资本游戏，普通人

     楼面地价22409元/平方米，上海长风地块以70亿元的价格被中海地产收入囊中，超过2万元一方，名副其实是目前为止国内真正的地王。这次地王涉及的热点还挺多，中海地产国企的背景可能又引发房地产“国进民退”的第二次大讨论；这么高的楼面价会否引发楼价的继续疯狂；地王会否过度透支未来的房价增幅，等等。这些问题都是地王所引起，我个人的看法是，“不要迷恋地王，地王只是传说。”

      如果从另外一个角度看地王，地王只是政策调整的风向标。国土资源部最近公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数地价占房价比例在15%-30%之间，平均为23.2%，其中，最低比例为5.3%，最高为58.6%，通常来说，地价房价比超过30%，说明地价是推高楼价的主要因素。按国土资源部的逻辑，平均23.2%的房价地价比，地价不是高楼价的主要元凶。

   近日，广州市国土资源和房屋管理局制订和发布规定，禁止出售和购买小产权房，一经查实，将没收购房款项。昨天，广东电视台就小产权禁售后，现有小产权房应怎样解决的问题采访了我，本人籍此表达一下对小产权房的看法。

   小产权房的诞生和发展是政府相关部门规划混乱，法规不明，房地产市场缺乏规范，房价高企及购房者风险意识薄弱等因素的综合产物。在90年代初期，全国曾出现过房地产开发热潮，当年街、镇、村、开发企业以各种形式参与集资房的建设，以一次性付清租金的形式向有关系村委或者村个人租用土地，基本上租期都在50年左右，然后通过规划局和建委等部门，办妥相关的规划许可证和建筑许可证来建房。问题是，随着城市化的进程，城中村的改造势必将原来城中村的土地纳入到城市行政区域范围内，而未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的小产权房就不能具有和商品房同样待遇和性质。

   最近楼市热议“拐点”是否到来，理由是在经济回暖基本确认的情况下，政府主导的固定投资“救市大戏”已经让房地产市场的暴涨超过了本身政府赋予它的角色内涵。无论是货币政策的微调、二套房贷的收紧还是股市的高位跳水，给了大家对楼市降温的无限遐想。我想，“拐点”是否到来，取决于对“拐点”的理解，我对拐点的理解是，中国楼市小拐点不断，大拐点不见。

   何谓大拐点，我们从美国的楼市和日本的楼市发展历史发现，楼价及楼价的升幅与经济的发展及GDP的增幅契合度极高。那么，他们楼市的拐点往往伴随的经济的上下而产生。

    本人曾在《如何寻找房地产热点》一文中提出，未来广州的定位很可能是物流中心，巧合的是，最近广州市政府提出要打造亚洲物流中心的方向，由于物流的概念与经济的关系比较复杂，本人尝试用较为简洁的语言表达一下物流中心定位对广州房地产的影响。

1、 广州物流业的跨越性发展有利于土地功能的细分。

    广州先天上有成为物流中心的优势，以北面新白云机场的空港物流平台、南面南沙港的国际远洋集装箱物流平台、辐射珠三角的区域性道路运输枢纽物流平台、贯通南北的铁路枢纽特大型货物物流平台，形成空港、海港、道路、铁路复合型现代物流集聚基地。而物流基地转变成为物流中心，必须具备完善信息网络，科学的仓储和货物管理，超强的吞吐能力及匹配的货物运输能力，还有不可忽略的不同平台之间资源的共享和整合。要达致以上要求，就需要大量土地建立信息化的物流控制中心，标准流程下的多功能仓库，不同平台和运输工具衔接的中转基地，大型器械及运输车辆的停放

    说起近几年的房价，飙升的速度比台北101大楼的号称37秒不换梯、不间断到顶的速度还快，不过坐过这个电梯的人无不例外产生耳鸣、眩晕的症状，楼价在基本没有间歇的上升中，自然催生了高房价，虽然08年房市被扎了一针，充其量也只是让身体抖动了一下，就像在广州上中信的88楼，电梯虽然不能类似台北101的扶摇直上，在40几楼稍移玉步换个电梯，同样能登顶。

    我04年曾经在北京的通州看过一个别墅项目，当时4000多块的价格是无人问津，项目几经换手，09年的今天，房子还是以前的房子，只是项目名称变得有文化了一些，围墙高了一寸，树木多了几棵，却卖到了40000元一平方，每逢周末看楼的名车挤满了售楼部，看来销售情况还不错。广州的房价上升幅度，相对其他大城市，还算比较“温和”，03年的豪宅珠江帝景、东湖御苑7000多的均价，当时对于工作没几久的我，只能望楼兴叹；现在7000多的单价，能买到的房子别说和珠江帝景、东湖御苑方圆10公里内都扯不上边，要想7000块

   如果把09年的房地产市场做一个比喻，就像一道闪电划破了寂静的天空，而这道闪电是划破黎明前的黑暗，还是暴风雨吞噬日光的前夕，暂时还不得而知。09年的房地产市场的繁荣，是宏观政策和货币政策极度宽松下，资金本应从银行流入工厂和农田却拐了两道弯，流入了资产和资本市场，也就是房市和股市。这也说明了，要挽救经济，保持GDP的增长，房地产作为可想、可行、可控的首选不动摇。从短期的情况看，房地产火爆的气氛很容易得出以下的结论：

1、  具有政治任务的房屋价值远比只有市场价值的房屋高；

2、  房屋抵御通胀的结论从纸上搬到了售楼部；

3、  人们对房屋的购买力与本身财政状况关系不大，倒是与“买涨不买跌”的心态关系较大；

4、  房屋作为投资品堪比投资股票，换手率大家差不多；

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背景：

2009年7月23日,易居(中国)控股有限公司(纽交所代码：EJ)与新浪网 (纳斯达克代码：SINA)联合宣布双方达成协议，易居旗下的房地产信息咨询业务将与新浪房地产网络业务合并，并准备向美国证监会秘密递交上市说明书。目前，易居的房地产信息咨询业务由易居的全资子公司克而瑞控股有限公司运营。根据双方协议，新浪的房地产网络业务将被全部注入由新浪控股的子公司新浪乐居(2008年后三个季度新浪乐居未经审计的新浪房地产的广告收入大约为3100万美元)。克而瑞将向新浪发行新股，交换新浪在新浪乐居中的股份。交易后新浪将占克而瑞总股本的39%(除公开发行股票外)。这次交易的最终完成取决于克而瑞在美国成功上市。交易完成之后，易居将成为克而瑞的控股股东，而新浪将成为第二大股东。这一交易已经得到双方董事会的批准。

    易居和新浪如此深度的合作，是意料之中。早在2008年，新浪分

   楼市、股市运行至今，其升幅之大，已远远超出了大多数人的预期。到了现在这个阶段，经济基本面开始有了改善，但资产泡沫却迅速形成，以至未来楼市、股市的走向形成了“三岔口”，令人头疼并难以琢磨。无论是收紧二套房贷还是银监会、人民日报的风险提示，都清楚地向人们显示，此时的状况有点不正常，而在中国的资本市场，正常的情况却又很少出现，这都为后市的走向埋下了伏笔。

   在我们用经济学的角度去看问题的时候，所有问题变得很清晰，有逻辑，有根据，但基本上在每次预测中，大多数人都失去了再次预测的信心，然而，预测还是要继续。近100年的世界经济发展告诉我们，经济是有一定规律的；中国30多年的改革开放又告诉我们，经济不仅仅是经济，它很可能是政治因素、宏观经济因素、微观经济因素、人们的心理因素综合博弈的结果。既然是这样，那我们的预测又何妨加入点其他因素呢？

   国庆60周年，多么令人振奋又敏感的日子，不知道在国庆前，楼市和