啊辉的博客：
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小姐裸照
楼市变化万千，就在北京二手房市场传出“成交量下滑”等消息的同时，随着9月北京十多万大学新生的入学，新来北京的部分大学生和他们的家长成了新的购房主力军，四环以内以及远郊区县轨道交通沿线的小户型成了他们投资京城楼市的首选。
“四五十平方米的小户型，总价100万元上下，首付5成，其余的贷款，还得好出租。这样的房子有哪些房源可看？”在链家华清家园门店，记者看到一位中年人在咨询房屋经纪人。交谈后得知，这位郭先生来自湖南，儿子刚考上北京语言大学。早在湖南老家的时候，全家就计划好了，借送孩子来上学的机会，在北京买套房，“反正钱存在银行利息也少。儿子在这读四年大学，其间可以把房子出租；儿子大学毕业后，要是留京就正好可以住，不留京就再卖掉。”
在同一家店里，记者还遇到和郭先生抱着相同目的的张女士夫妇、童先生和他的北京亲戚。他们虽然都感慨北京的房价太贵，但还是表示没有见过北京房价真正跌过，买了肯定不会吃亏。
链家、中原地产等中介总结这类购房人群的需求特点：四五十平方米的小户型；总价在100万元上下；好出租。房源一般锁定在城中心的学区房，四环以内的小户型，或者远郊区县轨道交通沿线如通州、回龙观等地区的房子。“新生买房使得小户型的房价更坚挺，不仅没受新出台的几项政策影响，反而价格还出现上涨态势。”
除了新大学生购房投资外，近日比较活跃的购房群体还包括大学毕业生。记者在中大恒基松榆里店就遇见一位北工大的毕业生登记购买周围二手房产。这位王姓同学介绍说，在他认识的非北京本地学生、而选择在京工作的同学中，有20%的人考虑买房。
而有意思的是，不管是大学新生还是毕业生，这两类购房人的相同点是都是背后有家庭“支撑”，算“啃老一族”。“这也能解释为什么北京购房需求总那样旺盛，购买力总那样强盛，每年，类似这样的新大学生和新的大学毕业都是在以十万计的数量出现，这些人都是家庭购房，都是‘啃老一族’，并不缺乏首付和月供。”
京城二手房价首现下降
根据昨天北京市统计局公布的最新数据，8月份，二手住宅交易价格同比下降2.2%。9月新政出台后，因为增加的交易成交，成交均价继续持下滑趋势。二手房中介人士认为，这是9月1日北京银监局“84号文”即整治二手房“阴阳合同”。这一政策出台带来的结果，也是今年北京二手房市场首次出现价格调整。值得关注的是，上周二手房市场成交量也出现明显下滑，政策导致的集中过户效应在上周下半周已经淡化。据房地产交易管理网数据显示：上周成交量为5220套，环比前一周总套数下降达41.2%。
一度消失的地产中介重新高举牌子路边揽客，国土局办证大厅少了几个月前的熙熙攘攘，曾经趾高气扬的售楼小姐态度明显和缓……8月份以来，楼市“价升量跌”情景再次上演，“金九银十”恐成泡影，楼市拐点之争也被推上风口浪尖。
最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均
出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？2007年底情景再现，还是继续曲折前行？
销售低迷是否因供应不足
“感觉楼市又到拐点，我已经推迟了购房计划。”深圳的余先生已经看房有半年之久，正欲出手，碰巧赶上楼市成交萎缩，拐点之争再起。
像余先生这样陷入“观望”态度的购房者不在少数。中国指数研究院数据信息中心监测显示，在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，不到三分之一，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。
在2009年北京秋季房展上，参展项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差无几，房价却较春季房展飙涨了30%至40%，首日成交额和成交面积也较春季房展下降了30%和47.6%。
杨红旭表示：“今年3月到8月的房地产市场偏热，成交量非常大，已经透支了‘金九银十’的能量，难再现热潮。”杨红旭称，自2005年以来，上海已连续四年都没出现明显的“金九银十”现象。
对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者“观望”的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投资和投机。
就在业内热议“金九银十”成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出“铜九金十银十一”之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周，较上周下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。
万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时，万科关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。
国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。
投资回升能否持续
随着楼市成交下滑，被视为房地产市场晴雨表的地产股8月份成为领跌主力。而9月以来，地产板块却成了领涨明星，截至9月15日，11个交易日内地产板块涨幅高达22.87%，位列所有板块之首，资金重新流向地产股。
专家指出，房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。国家统计局最新数据，2009年8月份国房景气指数回升到100.08点，房地产开发投资分类指数为97.75、房屋施工面积分类指数为94.45及土地开发面积分类指数为93.25，均呈现了良好的变化趋势。但开发商对后势依然比较谨慎，体现在开发投资指数、施工面积指数及土地开发面积指数均在100以下，房地产行业还未完全复苏。
从房地产开发投资角度看，房地产开发投资同比增加，但同比增幅仍在回落。国家统计局显示，今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比前7个月提高3.1个百分点，但比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比前7个月提高2.7个百分点，但比去年同期回落20.8个百分点。
与投资相呼应的开工面积增长明显，前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比前7个月提高1.0个百分点。
房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示，受土地推出量影响，9月份第二周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米，环比上升4%。地块竞争激烈，溢价水平在100%-200%之间的有9宗，溢价水平超过200%的有3宗。
尤其是大型房企在抢地大战中屡摘地王。中海地产于9月10日以70亿巨资拿下了南京长风地块，楼面地价高达22409元/平方米，溢价率达129%，夺下“中国地王”称号。同一天，招商华侨城以5.3亿元斩获深圳宝安区尖岗山一地块，楼面地价高达18875元/平方米，成为深圳新“地王”。而在9月8日，保利地产通过150轮举牌，以15.92亿元拿下了南京河西金沙江地块，溢价幅度高达87.29%，楼面地价为7553元/平方米。
万科也加入“抢地”行列，9月7日万科击败中建、北京城建和远洋地产等企业，最终以22亿元价格拿下北京房山区长阳镇地块，比起拍价8.37亿元高出约14亿元，溢价约163%，楼面地价约合6450元/平方米。
资金链会否再成掣肘
深圳房地产专业人士尹香武表示，二套房贷政策严格执行，投资楼市的杠杆效应大幅度下降，将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点，导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力增强，不会贸然降价。
另有专家指出，除二套房贷政策收紧外，今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。
从110家A股上市房企半年报来看，房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。
各家房企的资金状况明显充裕，存货大幅降低。截至目前，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24%；预收账款高达1428.19亿元，较2008年底的919.51亿元增加55.32%；同时存货大幅减少，由2008年年底的4624.09亿元降至1428.19亿元；经营活动现金流量净额为401.60亿元，而去年同期该指标为-334.76亿元。
房企的资本结构也有一定好转，除ST公司外，上市房企平均资产负债率为58.48%，同比下降了1.01个百分点。
杨红旭认为，市场成交量出现拐点，6月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑，9月份还将延续这个势头。但是价格拐点还早，变化快的话可能今年年底，也有可能出现在明年一季度。
全国工商联房地产协会会长聂梅生表示，开发商的资金链已经接上，资金链不紧绷，就可能不降价，慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整，但不会出现深入下跌
之争也被推上风...
与小区相隔30余米的工地。
居民楼楼体与地面脱离。东方早报记者 赵昀 图
位于文轩佳苑小区施工方称倾斜率在容许值内 有关部门将再次检测
住宅楼外地面明显沉降，居民家中内墙出现裂缝。近几个月来，上海五角场政通路95弄文轩佳苑小区5至8号的居民一直担忧自家住宅的安全问题，并认为沉降和裂缝与一处30多米外的工地施工有关。
墙体现多条裂缝
“家里到处是裂缝，实在很担心。”小区居民称，“沉降最严重的楼体与地面已脱开近10厘米。”居民们称，5号楼为单独建筑，6-8号楼联成一体。两处建筑的沉降现象最近几个月更加严重了，一户居民家中的墙上甚至出现了近20条裂缝。居民韩女士认为，小区南侧正在施工的五角丰达商务广场，是造成沉降的“罪魁祸首”。
据了解，五角丰达商务广场由上海和济房地产有限公司开发。“施工前我们就考虑到可能对周边建筑造成影响，因此请来权威单位先期做了检测。”公司副总经理陈晓鸣出示了一份上海市建筑科学研究院房屋质量检测站今年3月9日的检测报告，器中显示5-8号建筑外台阶3月3日检测时已现裂缝及沉降，大部分相对沉降量约20毫米。同时，5-8号住宅楼向北倾斜，倾斜率均在上海市工程建设规范的容许值千分之四内。
陈晓鸣认为，工地打桩是在今年2月26日，因此居民楼沉降、开裂不能完全归咎于工地。施工方在工地基坑周围设置了多个沉降报警点每天监控，“从检测情况看，房屋结构目前是安全的，不存在倒塌可能。”
五角场街道市政科负责人邵学华表示，今年8月，市政科牵头邀请上海房屋质量检测站对这两处建筑的倾斜情况重新进行了检测，检测结果与3月时基本相同。“沉降状况最终评估，要在大楼完工后沉降稳定下来时进行，届时将再请权威单位做检测。”据施工方透露，工地竣工时间约为2011年3、4月间，对周边地质影响较大的基坑施工约在今年12月结束。
施工结束后将修复
施工方表示，施工结束后将根据检测状况进行善后。“即便是对房屋结构没有影响的裂缝，也会不管新旧，帮助修复。”五角场市级副中心建设和管理委员会办公室副主任牟娟也表示，近期将委托权威单位再次进行检测，并希望居民中能产生民意代表，以便进行选择检测单位、商讨善后方案等事宜。
连续高涨的房价似乎已经出现了回调的苗头。在经历了连续多月的上涨后，顾村板块“公园7号”、浦东周康地区绿洲康城亲水湾等少数楼盘出现了优惠促销。虽然促销力度不大，但却是今年春节以来市场上罕见的公开促销。
对此，有业内人士认为，上述楼盘的促销活动，可以看成是房价由涨转跌的苗头；但另一些分析人士对后市依然看涨，现在部分楼盘降价可能仅是一个阶段性的价格回调。
“优惠再小总比涨价好”
尽管绝大部分新开楼盘还是“涨”声一片，可是在这个节骨眼上，有少数楼盘悄然开始了优惠促销。
位于顾村板块的绿地旗下的“公园7号”，前期正推出教师节的促销活动，参与者可获得最高4万元的优惠。
记者昨天下午来到绿地“公园7号”售楼处，售楼人员介绍说，该楼盘刚推出了一批房源，均价11000元/平方米，现在买房的话，不需要额外的手续，就可以在总价上优惠3万元。如果是教师节当天买房，凭教师证的话，还可在原3万元的优惠基础上，再减1万元，即最高优惠4万元。
与超过百万的总价相比，3万元的优惠幅度不算大。可是，现场有看房者表示，这已经是最近少见的“及时雨”了，“优惠再小总比涨价要好。”
近期有优惠促销的楼盘也并非“公园7号”一根独苗。浦东周康地区的绿洲康城亲水湾8月29日开盘推出的10号楼，装修小高层房源，价格在1.5万－1.8万元/平方米之间，最近几个周末（9月5-6日、9月12-13日）也推出了95折优惠。
就全市而言，根据易居中国的统计，在8月10-16日那周创下19603元的商品住宅历史最高均价之后，豪宅的成交潮也随之退却，商品住宅的平均成交价格已经持续4周回落，上周均价仅为15353元/平方米。
促销楼盘之前已普涨
零星的楼盘价格促销消息意味着什么？难道房价会像去年那样到达顶峰后开始出现下跌？对此有业内人士认为，上述楼盘的促销活动，可以看成是房价由涨转跌的苗头；但另一些分析人士对后市依然看涨，认为现在部分的楼盘降价可能仅是一个阶段性的价格回调。
记者从易居中国独家获取的资料中获悉，本市146个在售新盘中，8月的均价与1月相比，上涨的占了绝大多数，达到131个，下跌楼盘仅有14个。其中上涨幅度最大的新江湾城某楼盘涨价幅度达到了61％。近来优惠促销的绿洲康城亲水湾和绿地“公园7号”，价格在半年时间内都有大幅度的上涨。其中绿洲康城亲水湾的成交均价由今年1月的9072元/平方米上涨至8月份的13714元/平方米，涨价幅度接近五成。
“很多楼盘已经大幅度涨价，虽然现在给出了优惠，但相比涨价前而言，现在的价格依然非常高昂。”易居中国分析师薛建雄认为，上述楼盘的降价促销仅仅只是噱头，优惠的幅度与之前的涨价幅度相比只是“毛毛雨”，谈不上房价整体到达拐点。
近期还有一些跌价楼盘，很多都是去年初上市的，当时价格就处在相对高位。年初卖掉的都是小区中央高楼层的好房源，到7月后就是尾盘，如小区边上，或是靠马路的房源，价格自然就低了。
市场“最热阶段”已过
不过无论如何，优惠促销在几个月前还是难以想象的，当时周末新开的楼盘，不管地段，普遍会比前期房源涨价10％－20％左右。而9月以来，市场人气已经明显不如6、7月份了。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，市场最热销的时候已过去，成交量自7月开始持续下滑，接下来价格也会有相应的松动。只是不同区域，不同开发商松动的时间早晚有别，幅度有别。
记者注意到，出现优惠促销的楼盘都位于外环以外。“郊区房产抗跌性能最差，一般楼盘先从这些区域开始，可以看作房价变化的苗头。”杨红旭说。事实上，郊区房产的波动性要比中心城区房产强很多。在前几次上海房价下跌周期中，降价最多的板块大多位于郊区，有的地区房价降幅甚至多达三成以上。因此，郊区房价也被业内认为是上海房地产市场价格趋势的晴雨表。
“那是因为郊区供应相对于市区充足，当市场调整时，这些区域往往成交量下滑地最快，因此楼盘促销也最早出现。”杨红旭说。
值得注意的是，马上就要迎来国庆黄金周8天长假和“假日楼市”房展。展会期间往往就是各楼盘展开促销的舞台。加之9月以来，成交量依然在下降中，因此展会前后促销楼盘预计会有所增加
