退潮的时候才知道谁在裸泳。这个时候，作为理智的开发商应该是想方设法的跑量，而不该再是绞尽脑汁涨价攫取最大利润——如果本轮调控再无法稳定房价，随之而来的，必然是政府更为“恐惧”的、甚至是针对行业“毁灭式”的打击管控：限购、加息、提高首付、区别性利率、房产税……甚至限制购买二套都有可能。

可预期的是，随着这轮需求被释放完毕、政府对房地产调控的持续，年底银行房贷惯例收紧，开发商还贷压力持续增大，购房观望情绪再度扩散……“金九银十”之后，房地产的冬天又会到来。

流言止于智者，流言难改真相。因此，随着开发商现金流的逐步枯竭、年底应付款应还款压力的增大，以及政府在土地闲置查处、土地供应加大、保障房供应比例扩大……我们应该有理由相信，本轮房地产调控不再继续是“空调”。

调控政策到什么时候全部落地？杭州楼市的未来又将何去何从？带着这些问题，记者查阅、调研了大量数据，并采访了一系列的开发商与业内专家。通过调研采访、剥茧抽丝，杭州楼市未来的走向开始逐步清晰。

因此，为了让杭州的房地产行业有一个更为健康、长远、持续的发展，为了让杭州的城市建设、社会发展更为长效、和谐，就必须遏制当前的非理性投资、遏制房价的非理性上涨。 而要遏制投资、抑制房价上涨，作为政府，首选可以做、而且应该做的就是取消对购房的补贴政策。

在这一政策下，我们很快会发现，刚性需求由于房价过高而且首付实际上升，已经基本买不起房；改善型需求由于二套房贷上升到50％，加之对楼市未来的不确定性，也会暂缓买房计划。但对那些投资客而言，由于流动性充沛，他们买房基本不需要银行贷款、或者他们有办法通过银行曲线贷款，再加之受人民币升值及中国经济通胀预期，不少的热钱会涌现进来——在这样的投资市场里，短时间房价还会上有上涨的冲动。

正是基于类似的考虑，短时间的热钱涌入一定会多起来；而热钱一多，房价和股市肯定会上涨——对于国内的投资客而言，如果预期未来的房价还会上涨，现在岂不是很好的买入时机？再加上对通胀的预期，投资客们哪能再安得下心？

今天有两则新闻很有意思，一个是“胶囊公寓”，每间不足两平方米;还有一条是“我国千万富豪87.5万人,主要从事房产业”……但愿新华社连续五天针对房地产及土地财政的时评，能掀起新的“土地革命”！

追逐利润是一个企业永恒的天性。这么多的企业或扩张到房地产行业，或转制为房地产开发企业，无非都是为了利润——因为当前房地产开发可以轻松赚钱、可以赚到大钱。因此，从纯粹市场的角度来看，在巨大的利润面前，央企们纷纷按捺不住拿地开发，无可厚非。 因而，如果中国目前畸形的社会经济体制没有改变，房地产开发一枝独秀、无穷暴利的格局没有改变，要真正杜绝别的央企不染指房地产行业就难言可能；即使管束住了众多的央企不参与，其实也难改变当前“房价奇高空置率奇高”的畸形情形。

在这一系列繁复的博弈中，市场就容易陷入现观望状态，房价的上涨就有可能变成“滞胀”；而博弈最终的结果，也就决定了未来一段时间楼市及房价的走势——政府打压收缩的力度大，房价就会出现如08年下半年那样的回调；如果打压政策只“打雷不下雨”，房价就会像05至07年的持续上涨……

12月底的中央经济工作会议决定：“积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇居民户籍限制”；随之而来的，将是世界历史上最大规模的城市化进程。而在这进程中，众多二三线城市的房地产发展，无疑都会迎来巨大的发展——尤其对二三线城市，特别是珠三角一带、环渤海区域及江浙一带经济发达的沿海省份，块状经济相对发达，吸纳能力更为强大的二三线城市的商业地产；甚至四线城市的商业地产将迎来喷发式的发展机遇。 而最早进入这一区域二三线城市的绿地集团，无疑是最大的获益者。

1月10日，杭州市政府出台《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》，因在房地产明显过热的市场，仍然出台较大幅度的“刺激”政策，引起了国内媒体、地产同行的广泛关注。而杭州市新政出台几个小时后，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，杭州的新政和国务院的通知，在某些条款上，是有一定抵触存在的，更是引起业界的热议。 杭州新政发布后的几个小时，我在博客中接连发表了三篇文章：《杭州房产新政解读（一）：新政出台背后的勇气在哪里？》、《杭州房产新政解读（二）：杭州房产新政的6大“利好”》、《杭州房产新政解读（三）：新政在延缓楼市的健康调节》——分别就新政出台的原因、新政对购房者、开发商的利好条款、新政对杭州市场的影响做出分析……文章引起了业内人士及部分媒体的关注。

蓄积的泡沫越大，迎来的调控就越剧烈。如果杭州楼市由此而形成价格再继续虚涨，并且“有价无市”，到一定高度，随着更多调控政策的出台（加息、物业税、取消种种购房优惠），杭州楼市出现剧烈动荡、甚至崩盘，也不是没有可能。 因此，对普通购房者，面对这一政策，如果不是到了非买房不可，还不妨把你手中的这一点钱，暂时留下来，寻找一个更为安全、长远的投资渠道——甚至在上半年，投资股市可能就要比投资楼市要合算得多。

在杭州购买一套100平米的房子，总价差不多在150万～200万的样子，按照以前营业税，5.5％的税率优惠，在09年购买2年以上的普通住房，可以享受到越8.25万～11万的优惠。但现在，5年以下的按照限制1.3％的总额补贴，则可以享受到1.95万～2.6万的优惠；另外不在差价部分的仍然可以享受到营业税的优惠（2改5后，普通住宅不到五年的按照差额征收），两者加起来，绝对不会比原先的优惠少很多。而如果现在购买的普通住在年限已经超过5年的话，购买者不但可以享受到原先5.5％的营业税优惠，还可以另外再享受1.3％的购房总额补贴，显然更为合算了，“叠加”效应非常明显。

为认真贯彻落实国务院常务会议精神，进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，改善广大市民居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，进一步促进我市房地产市场健康稳定发展，提出如下意见：

被押后十天的新的房地产“刺激”政策终于出台了。这可以说是今年全国房地产市场中第一个大幅度针对房地产行业的“刺激”政策。此前，南京、上海等地2009年的“救市”新政已经陆续停止、或者明显降低了优惠力度。 听闻杭州市出台的政策在对房地产发展的总体“刺激”力度上，不但没有较2008年的24条有所减缓，反而在某些条款上，更有力度，杭州业界一片沸汤，其它城市的从业人员者则大呼“看不懂”。 认真阅读今年的新政，仔细比较与2008年出台的“24条”的区别，再对照其它城市的房地产政策，笔者对杭州市政府在房地产方面政策制定上的胆识、智慧，及对中央政策度的领悟能力、消化能力、变通能力，不得不十分佩服。

本文导读：国土资源部屡屡表态要整治土地闲置、严打开发商囤地，那么，有哪些办法来整治囤地呢？本文从分析土地闲置的根本原因着手，得出根本的原因就在于地方政府存“私心”、不作为；第二是因为地方政府缺乏执政为民理念，缺乏健全科学的政府投资、规划、建设和监督管理制度；第三才是开发商自身的利益驱动……因此国土部首先应该自我理顺，查明原因，制定细则，严格执行。不只要“打雷”，还要真正“下雨”，让“囤地”的开发商看到闲置土地的法律责任和风险，也就可以真正根治土地“闲置”之顽疾。

2010年的第一天，一定要记录些东西——明年上半年房价滞胀、下半年房价会适当回调，当前各地房价正在做顶部。另外由于各地卖地收入都不低，2010年的土地市场必然会明显降温！

本文导读：日前，观点网就瑞安房地产将分拆部分业务单独上市的消息采访鄙人，我就自己知道的一些情况表述了自己的一些观点。 瑞安是一个很有“意思”的企业，他们上市很能“折腾”，过程很复杂，也很周折，上市过程中因为受到市场、社保案等影响，几易时间。 最近一段时间，瑞安建业和瑞安房地产在二级市场的表现并不是太好，11月份有媒体传出现金流紧张，要找银团贷款的消息，但真实如何，并未有权威认定。不过从他们的中期半年报来看，他们的负债率还不是很高。其中过程估计也很“微妙”…… 如果要了解更多信息，就看这篇报道吧——

本文导读：财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，部分专家、媒体解读为调控房价，在我看来，此举“醉翁之意不在酒”，而是有另外的现实原因。 另外财政收支增速背离、地方财政“捉襟见肘”及保障房建设迟迟未能按目标完成，是这一政策出台背后难言的“苦衷”。