原因 1　税费利息降幅杯水抽薪

　　尽管财政部对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，减少了0.5个百分点，同时央行也在两个月内降息3次，但不少看楼者认为，这些降低的税费和利息与楼价相比，依然是杯水抽薪。

　　原因　2　二套房贷款尚未松绑

　　虽然多家银行均出台了房贷细则，但对于第二套房的房贷政策仍未见松绑，业内人士认为，这将是制约楼市回暖的重要因素之一。

　　有消息称，银监会在各大银行房贷细则欲出台时，紧急重申原二套房规定不变，银行不应趁机将二套房列入"改善型购房"，并要求各银行严格执行去年出台的二套房贷款相关政策。

　　原因　3　房贷细则语焉不详

　　专家认为，由于央行对"普通自住房"和"改善型普通自住房"等都没有做出详细的界定，因此不少买家仍感觉迷惑，这也是令其暂缓买楼的主要原因。 


　　原因　4　购房者认为救市刚开始

　　目

格局规整紧凑，正大光明? 


　　上乘的住宅格局应是方正宽敞，通风良好。首先，各居室朝向以南北为宜，卧室和客厅至少有一间南向。各项数据显示，东西向的居室不仅采光通风不畅。另外,各居室形状宜方正规整,斜角布局虽然可以活跃空间,但不利于物品摆放,同时,斜墙会造成视线错觉。? 


　　布局公私分明,功能合理? 


　　公私分明、动静分区是指将户内公共活动空间(如会客、起居、洗衣、烧饭、用餐等)与要求安静的空间(休息、学习、工作、浴卫等)适当分开,避免相互干扰,以满足人们的心理和生理要求。从人的行为习惯来看,客厅应设在住宅的最前方,进入大门后首先看见客厅,而卧室、厨房以及其他空间应设在住宅的后方。另外,住宅布局还应注意厨房、卫生间是否洁垢分区,主卧、客卧是否公私分离。? 


　　居室面积合宜,比例和谐? 


　　随着生活水平的提高,我们对居室面积的要求越来越高,上世纪

天通苑东一区  178平  29/32   105万  毛坯

昨日，DTZ戴德梁行在北京发布了2008年第三季度北京住宅市场报告。据该报告显示，北京高档住宅租金价格依然保持增长，但三季度的成交量却有小幅下降。

　　2008年9月7日，北京市建委颁布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，自即日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。据此前规定，建筑楼栋外的公用部位计入公摊面积的一般包括仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化。该项政策意在刺激北京住宅市场，缓解开发商的艰难困境。

　　另外，《土地管理法》目前正由国土资源部政策法规司修订中，该法案将推动土地市场的进一步发展，促进土地的合理利用与开发。根据土地交易管理中心数据显示，08年底至09年新增土地供应中，规划住宅用地大幅减少，且多数集中在城郊8区县内。

　　由于奥运会的举办，加之早前的价格升幅，三季度北京住宅市场表现依然平静，购房者的需求维持在较低的水平上。据北京房地产交易管理中心的数据显示，8月

房屋性质分类名词解释 

　　房屋
 　　一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。  

　　商品房
　　是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。  

　　房改房
　　已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。  

　　存量房

（1）商品房：  普通住宅                             非普通住宅

          契 税：     成交价 *1.5%                      成交价*3%

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奥运前半年， 整个房产市场价量涨幅回落、宏观调控政政策深入执行，奥运会的短期因素难以扭转前有的局面，因此，后奥运经济下的房产市场将会延续２００８上半年走势，即价量涨幅回落，市场趋于平稳。

　　２００８年１月―７月北京二手房成交量与去年同期基本持平，但房源挂牌量下降１５％左右。他认为，这说明市场购买力和需求依然旺盛，并且供需配对比例在上升，之所以成交量纵向上看没有显著增长，只是受“拐点论”等大环境影响，购房者有所观望，成交周期延长结果所致。也就是说，交易周期延长会导致更多的购买力被隐藏，因此他预测，奥运后这些潜在需求会逐步显现，甚至有可能集中爆发。

　　奥运经济对北京房地产市场最直接的影响就在于轨道交通的建设，相继落成的地铁１３号线、４号线、５号线、１０号线以及机场线、奥运支线，几乎涵盖了京城所有房产交易热点区域，并对提升沿线区域房产价值起到了决定性的作用，甚至有些典型区域房产价值及成交量提升了三成以上。他还说，交通对于这些区域的房产交易能够起到强有力的长期支撑作用，因此奥运后房产市场依然有向上趋势，但基于奥运经济在前期显著带动了

9月16日起，北京市住房公积金贷款利率下调，1至5年的公积金贷款利率由4.77%下调至4.59%，5至30年贷款的利率由5.22%下调至5.13%。一年期已发放公积金贷款仍执行原利率。 

　　市公积金管理中心的相关负责人表示，9月16日以前发放的公积金贷款，期限在一年以内的仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的，9月16日后仍执行原利率，自2009年1月1日开始，执行调整后的利率。对于9月16日后发放的住房公积金贷款，将执行调整后的新利率。公积金管理中心规定，对于已经签订借款合同，而且放款日为9月16日后的住房公积金贷款，要在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才发放公积金贷款。 


　　如购房者贷款30万元、贷款年限为20年、调整前利率5.22%，每月需还款2016.6元；调整后利率5.13%，每月需还款2001.6元，每月将少交贷款15元，一年下来将节省180元。制表/陈新颖 


　　等额均还方式的月还款额参考表