——兼论《上海市经济适用住房管理试行办法》的出台

 

如果没有莲花河畔景苑的倒掉，这几天的讨论热点应该是《上海市经济适用住房管理试行办法》的出台。汶川大地震的场景仍历历在目，但我们全然没有见到如此“有尊严”的倒下，现场照片可以清晰地显示那栋13层的楼几乎是怎样站起来，便怎样倒下去，甚至有不少的窗户玻璃仍保持完整。凌然之际能保持发型不乱，足以证明这栋楼主体结构的设计和施工单位都相当过关，发个货真价实的“鲁班奖”应该能说得过去。

但楼终究是倒了，几百户业主闹着退房，股东的身份也开始被人肉，动静越搞越大，线索不断往深处走。断裂的桩基础和令人起

  与天气转暖的按部就班不同，上海楼市自“小阳春”以来表现出强劲的爆发力，恍惚之间便直接跨入盛夏，07年的狂热在多数人尚未做好准备的情况下再次来袭。

这句话应该可以进入楼市名言榜——“不提价怕被笑话”，开发企业在解释新房源价格上调理由时如此表示。当楼市主角也摸不着头脑，营销决策开始随大潮逐流的时候，讨论成本特别是地价在房价中所占比重显然已是多余。板块中只要有一个项目带头，其它项目即可以此为定价标杆，让“涨”声响起来。

07-09年，楼市过山车般的表现不仅让购房者坠入云山雾海，众多财经评论学者同样唏嘘不已，“看不懂”已成眼下对楼市最常规的评判。3、4月份时，以80、90后为主体的年轻一代购房者让开发企业欢欣鼓舞，“自住刚需终于反弹了”。最近，这种声音消失了，开发企业开始重新面对出手阔绰的购房者，汤臣一品也在这种背景下打破了4年多的沉寂，6月22日成功签售5套公寓，其后仍陆续成交。项目企划主管将其解释为新房源总价的下调和大环境的回暖，汤臣一品这一价格高地已经不那么突出。事实上，能够制约汤臣一品这一级别产

  “90/70”政策松动不是近期的事情，上海、北京、南京等城市早已在“救市”过程中留下松绑伏笔，只是前一阶段土地交易中心门可罗雀，政策执行尺度悄然变化未受广泛重视而已。现在则不同了，腰包鼓起来的开发企业在土地市场重燃战火，让这一政策的存废开始充满变数。

“90/70”政策出台的长期着眼于提高土地利用效率，在同样的建筑面积中多出套数，供更多的家庭容身，让市场供求总量上的落差通过套数进行些许平衡。但在开发商眼里完全不是这个概念，同样的建筑面积，同样的建造成本，更多的户数意味着更多的入住人群，意味着更庞大的配套支撑，意味着整体品质的下滑。房地产项目有这样的特性，其核心价值主要体现在地段上，但居住人群均衡素养的同样是项目品质的重要水准线。当某一个区域中特定人群聚集达到一定程度，该片区的城市价值便开始受居住人群的水准主导。这就是为什么郊外会有高端富人区，城市中心也会有贫民窟。

因此，“90/70”政策自一出台便受到开发企业众口抵制，为了保证整体品质，开发企业相对更乐于围绕着富人的需求来造大房子，上高配置，富人置业考虑的更多是需求，而不是钱的问题，富人

  保护消费者“后悔权”，是一个很好的提法，谁也有不理性的时候。眼下营销手法日益翻新多样，体验式营销盛行，坐在温情满满的样板间里，谁也保不准畅想未来美好生活的时候被貌美如花、温文尔雅的售楼小姐就势鼓舞，签下销售合同。这种认同实在当时的环境下有感而发，也许回到家里左思右想回过味来，或者哪里欠妥，便有反悔之心。购房属于大额支出，能给予购房者后悔权，对于楼市理性消费，善莫大焉。

愿望和现实总是有差距的，好得想法没有强力的保障，还不如没有。《消费者权益保护法》签发多少年来，让人感觉憋屈的重大案例不少，如大头娃娃、有毒奶粉，年年的3.15，依旧岁岁年年的过。法律是有不完善的地方，但如今就是这不怎么完善的法律执行好了也还真有点难度，有法必依、执法必严总能撞上几道南墙。

购房不像买菜，可以一手交钱一手拿菜，用不着签署买卖合同，口头协议都犯不上。买房就不一样了，即便你痛快的签订合同，等见到产证，办好按揭少说也得个把月，退房更是得再倒着走一遍，还得看开发商脸色。没有哪个开发商在退房环节上兴趣盎然，搭上功夫不说还得倒吐钱，即便他放弃了对你的争取也一定懒得理你。

  国内的物业税长得什么样？我没有见到，因为我们还没有征收。作为国际上较为通行的税种，我只能通过了解学习国外的物业税来了解它的大概，在很多讨论物业税的场合也通常借用美国、加拿大等相对成熟的操作模式来借用到国内房地产身上来进行模拟评价。前几日的一个论坛上我曾向列席嘉宾请教过国内物业税的征收建议，笔者认为，虽然物业税在国际上操作的已相当纯熟，但引入国内市场仍需慎之又慎，集思广益、试运行、评估、推广，一个环节都不能少，考虑到其中阻力，个人感觉3-5年都难见执行。

上面的认知当然是在谢百三教授就物业税发表评论之前，拜读了谢教授的大作之后才发现自己终究是才疏学浅。谢教授不管国内物业税长得什么样子，自己先弄出个靶子，然后挥杆打倒，物业税就被冠上了“鸡飞狗跳，天下大乱”的罪名，令吾等大开眼界。这等学术风范真是有辱复旦声誉。不过倒也有所启发：什么时候想胡说八道了，也作参照来这么一出，至于读者骂不骂，我不经常上网的，帖子后面的评论很少看……   这当然是p话。

谢教授一定很看好地产股而且持有不少，所以会对物业税如此愤然：“

物业税专题之二——城市房租
　　
　　谈物业税和房租关系之前，首先来解释一个问题，租金的决定性因素是什么？社会剩余价值（体现为社会平均收益率）！次要因素是什么？供求！为什么这么说？西方经济学家已经围绕绝对地租和级差地租做过几百年的理论与实践论证，在这里我直接引用并放至文章尾部，就不做详细展开了。
　　有的朋友说，物业税征收，房东成本增加，因此房租要增加。这个观点不全面，只看到了成本因素，没有看到供求因素，这种声音尽管表达了绝大多数房东的期盼：不管你政府怎么收税，我的收益我捍卫。但并不是这么说就一定能成为现实，这要从当前楼市格局来综合判断。
　　高房价加上供不应求，让地方政府、开发企业喜在眉梢。08年的窘迫在“金三、银四、红五月”一路走来已化为无形，存量房的日渐稀少更让开发商重新打起涨价的念头。然而，表面上的火热，并不能掩盖当前楼市发展的畸形，高空置率就是其中的一面镜子，交易数据上售罄不代表夜晚就能够万家灯火。沿着黄浦江、沿着中环线晚上跑一圈就能够发现那些售出好几年的楼盘至今人气仍稀稀落落。这是一个普遍现象，投机、投资与自住混杂，这让统计

 

近期关于物业税的讨论沸沸扬扬，聚焦在“高房价”的周围，各方利益形成了相当鲜明的对峙姿态。求胜心切也使得很多朋友对物业税向对自己最有力的那一方面理解和解说，对物业税的认识也出现了多种版本，甚至连“70年土地使用费”都给挂起钩来甚至等同起来。在这这种荒谬走样的认知基础上，辩论结果可想而知。每个人都是boss，都在说自己的话，用各种变异版的“物业税”对高房价做着攻击或维护，物业税在很多场合已经不再是物业税，而是武器。

  我写这篇文章，不是站在第三方的角度。因为在周年我也会穿上庆典T恤，与搜房控股所有兄弟姐们们一起祝愿搜房的明天更美好！

十年之前，我不认识搜房，搜房更不认识我。我只是大学操场上摘了眼镜踢球的一个家伙，或者打打排球，周末了就拉mm去蹭场电影或者看看泉水爬爬山。不了解人生有什么目标，明天将去哪里，尽管现在想来有些无所事事，但那时似乎郁闷的事情还挺多。

十年的历程足以改变人生走向，亦如搜房的成长。虽然我没有机会见证搜房的起步，但一个从无到有的直至壮大且拥有良好口碑的搜房是令人尊敬的。搜房的成长中把握了很多机会，也拒绝了很多诱惑，坚持、专注的秉性一直得以延续。给自己戴上一副客观的眼睛来看，我会对搜房比较看好。我不想用“作为**人而骄傲、自豪”的话语来让人反胃，但我很喜欢中指研究院以及搜房其他机构这群年轻有活力的兄弟姐妹，认识你们，真的很好！

在搜房博客中，我属于比较晚来的，去年8月底才开的博客。近期忙得天翻地覆，无暇顾及更新，深感愧疚，做过的保证都被狗吃到肚子里去了，甘受编辑们责罚的同时，唯有多出作品、多出精品，方能加入众人队伍“

  有人对后市很是看好，3、4月份的成交上扬给了他们充分自信的理由，但这并不代表他们对未来没有担忧。在前几天的一个会议上，我有幸见到了复旦大学的华教授，虽然他仍坚持房价继续上扬的观点，但他隐去了后面很多话。他并不是没有看到现在很多实体企业倒闭，他同样认为是由于这个因素，楼市才出来这么多现金买楼，房价也才能够在经济寒潮中胜似闲庭信步，风景这边独好。后面的话很重要，但他没有说，其实很多专家都在刻意回避这个问题，实体经济倒了，哪来的社会财富支撑一个健康的楼市；当一个国家的实体经济都开始抛却本业，冲到房地产领域的时候，这种仅仅属于楼市的风光还能持续多久？心中存有了那一点点暧昧，不少人选择了逃避，这层窗户纸干嘛非得由我来捅啊？！

也许有朋友会搬出GDP来说事，国民经济不是已经触底了么。在这一点上，我们有必要分析一下上海的GDP增速是怎么下降到3.1%的，这可是多少年来从来没有见到过的低位，全国倒数。这并不奇怪，在现阶段，只要摘除了固定资产投资的拉动，我们的GDP数据立马现原形。

话题回到自住购房者身上来，这也是目前对房价最为不满的一群人。投资客不考虑

 

最近网上流行一个关于中美房价收入比的对比，算来算去最终结果是美国房价收入比是中国的4.69倍。还到处张贴，生怕别人不知道。如果它的计算正确，那我们真正是“无比幸福”，对房价指手画脚甚至是谩骂攻击开发商和地方政府，都是彻头彻尾的“不识好歹”、“身在福中不知福”。真的这样吗？当然不是，为了用它的矛攻它的盾，计算中笔者将尽量沿用它的计算方法，只是在某些方面明显颠倒黑白的地方进行补缺。

闲话少说，我们直接看其中的“亮点”：

1、美国人都是光屁股的，中国人生来都是有房子的

假如一个税前收入10万美元的美国家庭,买了一套28万美元的房子,按照所谓的国际标准,其房价收入比为2.8,正好是所谓的美国的房价收入比.同样,一个公开收入10万人民币的中国家庭,原有一套花2万元买来的现在价值40万元的房改房(

     对于现在的楼市，特别是5月份的情况已经不重要了。从市场的走向来说，3、4

  2006、2007年土地市场的过度亢奋带来的是难以甩掉的包袱，绿城、仁恒，甚至万科等一干地产巨头都在“抢地论英雄”的豪迈中成为“地王”的俘虏。王石也承认，在那样一种躁动的氛围中，去做出高度理性的决策基本上是不可能的，不光是头脑难以冷静，也缺乏敢于脱离群体盲目行为的勇气。

地王项目在2008年大都选择了蛰伏，但明显拉长的市场调整周期和庞大的财务成本都清晰的表明：地王项目早开发要比晚开发更好。经过了一年多的思索与等待，特别是在银行信贷放松的有利条件下，地王项目终于开始解封。杭州的“昆仑公馆”、蒋村地块、“隐寓”近日撩起面纱，包括绿城终于甩掉新江湾的地王包袱，都触动了楼市敏感的神经。

地王的“高贵”血统，注定了这些地块上只能造天价豪宅，也只有尽可能的压缩地价在总开发成本中的比重，才能缩短项目在起跑线上的落差。毫无疑问，经济寒潮期并非推出豪宅的最佳时机，但开发企业已成骑虎之势。一方面，国内经济调整期眼见要延长，楼市回升缺乏有力的宏观支撑。国际金融风暴的外因仅仅是激发和暴露了国内长年累积下来的深层内因，并非当前困局的主导者。信心和鼓励解决不了现实

  不同于商品房成交的升温，上海春节后土地市场相对冷场。公开数据显示，截至3月12日，2009年上海市共推出67幅土地。其中，有19幅地块无人竞拍，有44幅地块仅一家企业竞拍，有3幅地块两家企业竞拍，只有1幅地块引来三家企业竞拍。若不是多家国企介入拿地，估计场面还会更加冷清。

目前关于市场回暖沸沸扬扬，特别是有些项目取消优惠甚至价格上调，让不少购房者重新陷入彷徨。楼市调整这么久了，只看到成交量大幅下滑，却没看到价格下跌。现在不仅成交量回升，价格也眼见要跟着反弹，坚持许久的观望者不免焦躁与迷茫，不少购房者也变得失去耐心，为2月底以来成交回暖潮再添一把火。

面对迅速释放的刚需，开发企业当然愿意借机来宣扬市场“回暖”、“信心”，以吸引更多的购房者进入。但事实上，开发企业对楼市的信心只有到了土地市场上才能得到最准确的反映。“面粉贵过面包”的心跳让我们重新回味了一把“人有多大胆，地有多大产”，当开发企业不热衷于土地市场的时候，楼市如何能够如部分媒体所说的已经“回暖”？一个无法回避的背景事实是，随着近几年土地价格上涨加快，土地升值带来的收益逐渐超过了单纯

  任志强挨骂了，因为他说房子不贵，而且举了很多例子来证明他的观点，比如大白菜、比如人均收入这几十年来的涨幅。小沈阳曾经这样解释过“善良”：别人在吃咸菜喝粥，咱们在吃肉，咱们没有能力赠给别人一块，但是咱们尽力不吧唧嘴，这也是一种善良。在全国人民勒紧裤腰带也买不起房子的当口，你任志强不仅满嘴油光的冲大家使劲吧唧，还剔着牙说肉便宜，也太损了点。这德性要是上了大街，挨骂是轻的，找抽才是真的。

你一个卖房子的，允许你王婆卖瓜，自卖自夸，但你也就只能说你自己的货好，别扯上全社会的事。房子贵不贵到底谁说了算？在政府还不容许市民自己盖房子，同时又不给大家保障房子的时候，我们只能找政府住房保障范围之外的最低收入者来做标准。政府现在能保障多少呢？可以确定的是，按照当前的建设速度，一个人等一辈子恐怕也等不到，要是再考虑上建筑寿命，情况还会更加糟糕。

国土部发布的报告显示，全国平均房价逼近4000元/平方米，当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。这个数字把问题说明得还不够清楚吗？是不是还要考虑一下统计局在居民收入调查取样的范围才够真实

  一场自上而下的保障房建设“全国总动员”在长沙拉开序幕，为未来3年我国保障房建设定下基调。3月30日的会议中，国家副总理、相关部委主要负责人，各省市主管高级官员悉数到场，这可能是近几年围绕房地产业规格最高、范围最广的一次动员会议。

未来3年全国住房保障规划方案尚待国务院审批，但透过此次会议可以发现，短期内难以挖掘新的经济增长点，房地产业对投资与消费的巨大拉动依旧是国民经济“保8”的重要依托。开发企业的国民经济“救世主”地位将被动摇，那种开发企业倒闭将导致整个国民经济衰退的说法再无事实依据。当中央与地方政府开始承担起民生住宅责任，以实际行动来拉动投资和消费时，没有理由进一步出台“救市”政策来体恤开发企业。保障性住房对商品房市场的冲击主要取决于地方政府对制度执行的严格程度。

商品房市场一直对保障性住房心怀恐惧，其主因有三个：一是低收入被保障群体的生活品质、氛围会严重干扰区域商品房市场的高端形象，区域生活氛围的下降将直接冲击区域“高高在上”的商品房房价。保障性住房分配制度中的纰漏与执行中的灰色操作，会直接争夺商品房市场的客源，尤其是在当前政府操作