中国指数研究院 高级分析师 宋会雍

迪士尼还在走流程 关键看谁将最后接盘

我们觉得迪士尼运作是在走一个流程，就看最后是谁接盘，在前面上升的过程当中，每一家都是盈利，从政府的角度来说，他肯定不会亏的，政府会切块把楼盘出让给开发商，但是最后开发商能不能赢跟政府没有关系。这里有一个问题，各方围绕的概念就是迪士尼，他们的预期都是围绕在迪士尼，只有当迪士尼真正在发展的过程当中实现这个预期，大家的获益才会得到回报，最终都要从市场实现。其实人在投资的过程当中，预期会受到很多的干扰，现在楼市是属于旺盛的阶段，大家都非常愿意看到楼价进一步的上升，而且现在

  在享受到科技发展给生活居家带来舒适便捷的同时，科技进步也在另一方面展示着他对自然的破坏力。事实上，几乎所有的科技计划首先都被用来利用自然，索取自然，破坏自然。然而在一边破坏的同时，寻求独属的、带有点人造意味“自然空间”反倒成为了现代居住的重要发展方向，从根子上来说这是一种现代人居版的“叶公好龙”，只是如何把故事重新编纂的更完整一些。

畅想版的“明日之家”，只是着眼于某些层面，某些领域，观点未必严谨。但一个人的点子在大多数情况下都是片面的，作为集体智慧的重要组成部分，它又是必需的，所谓涓涓溪流、汇成湖海。

我个人认定人类将在不断破坏自然的情况下求得自我满足，住房仅仅是欲望满足中的一部分。住房的需求首先是舒适，其次才是自然与健康，虽然我们不停的强调自然、生态，但自然与生态其实一直被踩在脚下，除非这种舒适有确凿的证据表明它的代价是严重的健康威胁。比如五花八门的涂料、油漆、装饰小品、木材、门窗等等，这些工业化的产品生产线中不停的被加入各种各样的化学物质来呈现生活的美好，几乎所有人都知道其中化学物质的存在以及它们对人体的危害，但我们始终无法摆脱它的

 

中国房地产指数研究院分析师 宋会雍

行政区障碍打通后 周康形成了短期追涨

周康板块，原来属于南汇，在发展上离中心区域比较远，没有办法切入中心圈子当中。虽然挨浦东很近，但是会有些制约，比如一些交通通道没有完

  市场数据真真切切地表明，楼市在降温，上海6、7、8、9月份上半月商品住宅成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万、73.17万平方米。“两个中心”的热乎劲过去了，正如辉煌的婚礼过后是枯燥真实的柴米油盐；大虹桥甚至是纸面上的东西都还没有齐备。然而，缺乏新的拉动点并不能成为楼市滑坡的根本理由。人不可能放弃现实的生活一直在梦想的牵引下拼命奔跑。事实上，当梦想过于遥远的时候，绝大多数人多选择了放弃。当一个城市白领苦苦奋斗仍不能取得自有住房，他只能说服自己去改变居住观念，让自己一直到退休都还背着房贷包袱是一种人生欺骗。

独特的城市地位仍让很多人坚定的认为北京、上海能够超脱并独立于全国楼市，虽然楼市波动时这两个城市从来就没有幸免过。07-08年楼市的急涨缓跌也令多数人迷恋政策在楼市运行中的力量，却无视国内经济发展失衡，流动性泛滥，大量实体资金进入楼市的非政策现实。我们重新回顾一下08年前后的楼市政策调整，便可以发现近两年真正主导楼市冷热的并非房地产政策，而是宏观经济背景。楼市政策多数情况下都在资本逐利的驱动下被延伸利用或被冷落无视。让楼市资本摆脱野性，在宏

  面对大半年的火热局面，回头审视去年的“救市”，这就是宏观调控想要的结果么？房价再次快速攀升甚至超过07年，谁最幸福？恐怕最不会是鼎力支撑楼市“小阳春”的刚需购房者。“救市”把一扇曾经关着的门打开了一条缝，一贯的行为方式便再次重演：中央开一个小口，到下面就成为洞开的城门；仅允许放进来一条腿，实际进来的便是整个骆驼。

楼市对政策极为依赖，但楼市更取决于供求，当供求不那么合拍的时候，政策才频频闪现出来。07年楼市火热之后遭遇寒流，其中更多是市场的自然休整，“救市”让这一休整很不充分的草草结束并冲向另一个高峰。如果说“救市”尚算温和的中药汤剂，那么极度松弛的信贷便是如假包换的高效能伟哥，让心理上并不成熟消费群体全然不顾的冲进房地产市场。主流的是一种既不全局也并不长远的捆绑心态，赌的就是政府和银行的“无限责任”。

目前还没有确切的数据表明8万亿信贷中到底多少能够经历中间环节真正进入基础经济层，又有多少能够为经济回暖真正发挥效用，但从央企拿“地王”和重复性建设频频被披露等信息来看，流动性资金的肆意扩张并没有因为调控的紧张进行而收敛，甚至在信贷支撑下

  经历多年的成长，国内房地产开发企业已经很有些规模。特别是在近几年，随着楼市的不断趋热和房价的快速上涨，房地产开发企业在资产规模、开发收入等方面都取得了迅猛增长，房地产几乎成了国内最好赚钱的行业。以“地王”为标志，这种从外到内的快速膨胀在2007年前后达到了它的第一个顶峰。

与2007年的群雄逐鹿不同，2009年的“地王”争夺战中多出了更多国企甚至央企的身影，两个月的时间里，北京已有6块土地被央企拿走。这一波发生在楼市上的“国进民退” 使北京出让溢价率超过100%的地块比重在短短一个月之间由17%蹿升至56%。虽然这些央企成员普遍在房地产行业涉足未深，但并不影响他们决策的果断性和大手笔。曾经创造过“地王”辉煌的民营资本，这一回显然是小巫见到了大巫。

央企的豪迈出手不仅被业内视为“十余年罕见”，也让力图借势再创辉煌的民营资本牢骚满腹。毫无疑问的是，国有资本在与民营资本竞争的过程中存在着天然的优势，比如说资金后盾，比如说信贷环境，虽然这些央企未必直接出手，但通过下属的某些子公司来完成操作实际上是一回事。因此，任志强大呼“不公平”应该说是有充分理

  6月份新增贷款数据出来了，1.53万亿！整个上半年我国新增贷款达到7.36万亿元，远远超过年初业内预期。货币信贷的迅猛放量对“保增长”功不可没，但是也隐藏着诸多风险，不仅仅是通货膨胀，更会导致上层经济对下游的财富洗掠。

如果把国民经济比做一桌大餐，货币信贷便像美味的鲜汤，没有这道鲜汤整个饭吃的会乏味干涩。但美味的汤终究也还是汤，替代不了饭菜，两碗汤下肚，我们也可以拍拍肚子说饱了，但谁都知道这只是个水饱，撑不了多少时间，真正的饱还得靠养胃的饭菜。没有实体经济的大面积恢复，仅仅从整体数据上来定性经济回升显然是不够客观的，这相当于嘴硬说“水饱也是饱”。

冰冻三尺非一日之寒，结构失衡是我国经济以GDP为主导思想多年发展沉积的结果，失衡状态下的经济总量增长并不能客观反映出整体面貌，增长过快的同时也有可能在加剧失衡，这种增长加剧了结构矛盾，反倒成为一件坏事。

仅就楼市来说，无论国民经济其他领域如何难捱，它还从来没有放低那个高贵的头颅，在国民经济持续上涨的时候他可以借势提升，国民经济下滑时它同样可以置之身外。曾经被调控的对象成为“保增长

                                  ——兼论《上海市经济适用住房管理试行办法》的出台

 

如果没有莲花河畔景苑的倒掉，这几天的讨论热点应该是《上海市经济适用住房管理试行办法》的出台。汶川大地震的场景仍历历在目，但我们全然没有见到如此“有尊严”的倒下，现场照片可以清晰地显示那栋13层的楼几乎是怎样站起来，便怎样倒下去，甚至有不少的窗户玻璃仍保持完整。凌然之际能保持发型不乱，足以证明这栋楼主体结构的设计和施工单位都相当过关，发个货真价实的“鲁班奖”应该能说得过去。

但楼终究是倒了，几百户业主闹着退房，股东的身份也开始被人肉，动静越搞越大，线索不断往深处走。断裂的桩基础和令人起

  与天气转暖的按部就班不同，上海楼市自“小阳春”以来表现出强劲的爆发力，恍惚之间便直接跨入盛夏，07年的狂热在多数人尚未做好准备的情况下再次来袭。

这句话应该可以进入楼市名言榜——“不提价怕被笑话”，开发企业在解释新房源价格上调理由时如此表示。当楼市主角也摸不着头脑，营销决策开始随大潮逐流的时候，讨论成本特别是地价在房价中所占比重显然已是多余。板块中只要有一个项目带头，其它项目即可以此为定价标杆，让“涨”声响起来。

07-09年，楼市过山车般的表现不仅让购房者坠入云山雾海，众多财经评论学者同样唏嘘不已，“看不懂”已成眼下对楼市最常规的评判。3、4月份时，以80、90后为主体的年轻一代购房者让开发企业欢欣鼓舞，“自住刚需终于反弹了”。最近，这种声音消失了，开发企业开始重新面对出手阔绰的购房者，汤臣一品也在这种背景下打破了4年多的沉寂，6月22日成功签售5套公寓，其后仍陆续成交。项目企划主管将其解释为新房源总价的下调和大环境的回暖，汤臣一品这一价格高地已经不那么突出。事实上，能够制约汤臣一品这一级别产

  “90/70”政策松动不是近期的事情，上海、北京、南京等城市早已在“救市”过程中留下松绑伏笔，只是前一阶段土地交易中心门可罗雀，政策执行尺度悄然变化未受广泛重视而已。现在则不同了，腰包鼓起来的开发企业在土地市场重燃战火，让这一政策的存废开始充满变数。

“90/70”政策出台的长期着眼于提高土地利用效率，在同样的建筑面积中多出套数，供更多的家庭容身，让市场供求总量上的落差通过套数进行些许平衡。但在开发商眼里完全不是这个概念，同样的建筑面积，同样的建造成本，更多的户数意味着更多的入住人群，意味着更庞大的配套支撑，意味着整体品质的下滑。房地产项目有这样的特性，其核心价值主要体现在地段上，但居住人群均衡素养的同样是项目品质的重要水准线。当某一个区域中特定人群聚集达到一定程度，该片区的城市价值便开始受居住人群的水准主导。这就是为什么郊外会有高端富人区，城市中心也会有贫民窟。

因此，“90/70”政策自一出台便受到开发企业众口抵制，为了保证整体品质，开发企业相对更乐于围绕着富人的需求来造大房子，上高配置，富人置业考虑的更多是需求，而不是钱的问题，富人

  保护消费者“后悔权”，是一个很好的提法，谁也有不理性的时候。眼下营销手法日益翻新多样，体验式营销盛行，坐在温情满满的样板间里，谁也保不准畅想未来美好生活的时候被貌美如花、温文尔雅的售楼小姐就势鼓舞，签下销售合同。这种认同实在当时的环境下有感而发，也许回到家里左思右想回过味来，或者哪里欠妥，便有反悔之心。购房属于大额支出，能给予购房者后悔权，对于楼市理性消费，善莫大焉。

愿望和现实总是有差距的，好得想法没有强力的保障，还不如没有。《消费者权益保护法》签发多少年来，让人感觉憋屈的重大案例不少，如大头娃娃、有毒奶粉，年年的3.15，依旧岁岁年年的过。法律是有不完善的地方，但如今就是这不怎么完善的法律执行好了也还真有点难度，有法必依、执法必严总能撞上几道南墙。

购房不像买菜，可以一手交钱一手拿菜，用不着签署买卖合同，口头协议都犯不上。买房就不一样了，即便你痛快的签订合同，等见到产证，办好按揭少说也得个把月，退房更是得再倒着走一遍，还得看开发商脸色。没有哪个开发商在退房环节上兴趣盎然，搭上功夫不说还得倒吐钱，即便他放弃了对你的争取也一定懒得理你。

  国内的物业税长得什么样？我没有见到，因为我们还没有征收。作为国际上较为通行的税种，我只能通过了解学习国外的物业税来了解它的大概，在很多讨论物业税的场合也通常借用美国、加拿大等相对成熟的操作模式来借用到国内房地产身上来进行模拟评价。前几日的一个论坛上我曾向列席嘉宾请教过国内物业税的征收建议，笔者认为，虽然物业税在国际上操作的已相当纯熟，但引入国内市场仍需慎之又慎，集思广益、试运行、评估、推广，一个环节都不能少，考虑到其中阻力，个人感觉3-5年都难见执行。

上面的认知当然是在谢百三教授就物业税发表评论之前，拜读了谢教授的大作之后才发现自己终究是才疏学浅。谢教授不管国内物业税长得什么样子，自己先弄出个靶子，然后挥杆打倒，物业税就被冠上了“鸡飞狗跳，天下大乱”的罪名，令吾等大开眼界。这等学术风范真是有辱复旦声誉。不过倒也有所启发：什么时候想胡说八道了，也作参照来这么一出，至于读者骂不骂，我不经常上网的，帖子后面的评论很少看……   这当然是p话。

谢教授一定很看好地产股而且持有不少，所以会对物业税如此愤然：“

物业税专题之二——城市房租
　　
　　谈物业税和房租关系之前，首先来解释一个问题，租金的决定性因素是什么？社会剩余价值（体现为社会平均收益率）！次要因素是什么？供求！为什么这么说？西方经济学家已经围绕绝对地租和级差地租做过几百年的理论与实践论证，在这里我直接引用并放至文章尾部，就不做详细展开了。
　　有的朋友说，物业税征收，房东成本增加，因此房租要增加。这个观点不全面，只看到了成本因素，没有看到供求因素，这种声音尽管表达了绝大多数房东的期盼：不管你政府怎么收税，我的收益我捍卫。但并不是这么说就一定能成为现实，这要从当前楼市格局来综合判断。
　　高房价加上供不应求，让地方政府、开发企业喜在眉梢。08年的窘迫在“金三、银四、红五月”一路走来已化为无形，存量房的日渐稀少更让开发商重新打起涨价的念头。然而，表面上的火热，并不能掩盖当前楼市发展的畸形，高空置率就是其中的一面镜子，交易数据上售罄不代表夜晚就能够万家灯火。沿着黄浦江、沿着中环线晚上跑一圈就能够发现那些售出好几年的楼盘至今人气仍稀稀落落。这是一个普遍现象，投机、投资与自住混杂，这让统计

 

近期关于物业税的讨论沸沸扬扬，聚焦在“高房价”的周围，各方利益形成了相当鲜明的对峙姿态。求胜心切也使得很多朋友对物业税向对自己最有力的那一方面理解和解说，对物业税的认识也出现了多种版本，甚至连“70年土地使用费”都给挂起钩来甚至等同起来。在这这种荒谬走样的认知基础上，辩论结果可想而知。每个人都是boss，都在说自己的话，用各种变异版的“物业税”对高房价做着攻击或维护，物业税在很多场合已经不再是物业税，而是武器。