宋会雍：2012年楼市走钢丝 与搜房同创造美好的2012

——2012年搜房网新春贺岁系列高端访谈

编者按：2011年是房地产严控年。在这一年里，调控政策层出不穷，房地产行业“黄金十年”结束，市场陷入僵局：土地财政“受挫”，地方政府博弈中央；成交量价齐跌，开发商如坐针毡；“买涨不买跌”，购房者观望情绪浓厚；临近年末，“降价潮”、“拐点论”甚嚣尘上，更为未来楼市增添层层迷雾。

2011房地产市场在风雨跌宕中一路走过，2012年将何去何从？在新一年楼市大幕拉开之前，搜房网特别策划2012新春贺岁系列访谈，以求倾听行业声音，力助楼市拨云见日。

传递思想，凝聚友情

2012楼市终极狂想接力棒第十五棒

您的博名是：宋会雍  海博派

您所在的城市：上海

传给您接力棒的博友是：付琦

搜房开博多久：2008年8月开通，已3年4个月

您对自己最满意的一篇博文是：楼市投机的好日子到头了

目前最喜欢哪个博友的文章：叶檀

最欣赏的一句话是：人生之不如意，十之八九

最喜欢的电影是：新基督山伯爵

确实，市场议价空间更加有弹性，但很多人同时会发现，这个弹性就是牛皮条，扯来扯去就是不断。涨五万、降三万，涨十万、降五万，这种捉迷藏，一再地告诉购房者，你被耍了。不光是投资客、包括很多持有配套房的业主，还真没有什么恐慌的心态出现。

由于没有房产税覆盖至存量房作配合，投资者继续持有空置房屋的压力并不会因为交易量收缩增大多少。事实上，二手房价普遍参照一手行情，在多数开发商心态稳定的配合下，投资客对于房价走稳甚至小幅上行非常有底气。

房价不松，投资客坚决不走

1）不是不想走，是没有地方去

在三轮政策出台的前夜，调控压力均已充分显现。因此每轮政策出台之前，市场总有密集换手出现。最突出的莫过于2010年底和2011年初的交易高峰，甚至直冲200

看看国内其他行业从混战走向成熟的历程，以及成熟房地产市场的演变，就能够基本预判未来国内的房企会剩下几家。为重塑形象，政府一再宣称不会再有救市。这句话权且只听一半，但至少在中央管理层直接把握的工具中，已经足够推动行业的整合优化。而且08年的危机经历，教育了所有国民并将之培养为经济学家，绝无可能容忍政府为私利再一次出卖大家。

如果认真跟踪万科等品牌开发企业的运营轨迹，即可发现真正着眼于未来的企业不太会用侥幸的方式来撑过一轮轮楼市危机。2008年万科曾经准备了充裕资金意图加快兼并扩张，但突如其来的“救市”让万科显得另类，不仅踩空买卖市场节奏，而且在土地市场中重新落入追赶。

1）降价仍需要品牌房企来发动

在现行的政策

自2011年以来，从上到下，中国楼市经历了3轮大型调控。效果怎样，市场各方各有各的评判，但管理层相当清楚其中深浅。房价作为焦点中的焦点，关乎政府的信用权威、执政水平，已经被列入禁飞区。尽管有土地财政的作祟牵制，但这一点从上到下，意见仍逐渐归于一致。

1）对土地财政的拷问与反思

在经济拉动过程中，土地财政不可或缺。但同样面对的是，国内商品住房存量与潜在供应的整体规模跟城市房屋消费群体的增长并不成比例。三四线城市中，商品房开发规模远远大过城市购房群体增长，这一问题已经逐渐浮出水面。所谓的农民工进城只是部分书房经济学家一厢情愿的臆想。即便农民工自身想进城，现行的房价也绝不是那些基础产业工人、建筑砖瓦工能担负得起的。农民工终究是农民工，绝大多数只是城市过客。单纯的数人头算需求，是一种变相的浮夸。

谈土地财政只能是眼前的事情，不可能吃一万年。放眼下一个经济周期，没有多少人仍会对此保持乐观。如果现在土地财政不刹车，未来最让各级政府头大的就是那些只入住20-30%的“鬼城”该如何管理，这实在

背景：

【建行浙江分行要求首套房贷首付四成 利率1.1倍】建行浙江分行日前下发通知，从5月5日起首套房贷利率在基准利率基础上再上浮10%，首付提高到4成。而在4月上旬中行浙江分行就已提高首套房贷利率至基准1.1倍。农行也很难申请到基准利率的首套房贷了。按照四大行以往的一致步骤，工行调整只是时间的问题。

点评：

根据上海中原研究咨询部在“5.1”房展会上所作调查显示，严重依赖银行信贷的自住购房者超过6成。尽管只有一成左右的客户因利率的不断上调修改置业计划，但把利率一次调整到1.1倍，相当于央行连续加息2.5次之多，其冲击力要进一步放大。可以预计的是，如果提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的刚需置业计划被打乱，楼市交易将再入休克状态。

房价迟迟不降，多轮“最严厉调控”落空，政府真的很憋火。但此次动粗动到了消费者身上，通过让购房者买不成房，把开发商饿得失血进而降价，以此，政府终于给了购房者一个“调控得力”的交待。但用牺牲消费者的方式来慰籍消费者，做法明显错乱

住建部政策研究中心主任陈淮4月16日在博鳌论坛上表示，中国住房还处于绝对短缺阶段，原因是城镇化发展，及现有城镇居民住房改善的需要。城市化达到了46%、47%的人口比重的数字,超过四分之一是虚假。“这部分人口社会身份有一个专有名词叫农民工。他们还远没有定居落户城镇，城门口还有2亿人准备未来十年搬进来。”

这段话放到平时，民众随便说出来，其实没有什么。但在当前调控僵持，市场情绪微妙的时候在特定出口讲出来，就值得推敲了。因为陈主任有特定身份，而且讲的这些话比较粗糙。粗话就会留有很多茬口，都是推敲把玩的切入点。除了粗之外，陈主任的话语中还带有很多的出发点上的偏颇之处。这是一类拥有政府背景的特殊群体，敢说、能说、立场模糊，专业粗糙、不求甚解。

从笔者多次参与政府话题所获得的认知来看，机构中高学历人才济济，但缺少面向社会、面向市场的窗口。长久下来，专业职能退化严重。很突出的是，很少有人深入市场去深切体味和感受，能着手组织业内对话已属关注民生。但说实话，在那种氛围中，虽然每次我都被鼓励“畅所欲言”，但

普通购房者需要注意的是，此次调控的着眼点在于遏制投资投机需求进入。对比前几年市场，整体需求收缩、价格松动是一种必然。在剔除了投资客这一巨大弹性因素之后，市场买卖流量、价格走势同样都会在政策消化过程中出现波动，但反弹幅度要大幅减弱。而且交易回升要更多建立在价格松动基础之上，以往那种“量价齐升”式的回暖只会有局部阶段呈现，但不具有可持续性，“量价齐稳”才是接下来更为主流的市场表现。在政策执行保持刚性的前提下，自住购房者无需再去费尽心力选择“出手时机”，或者在交易量回升之际努力“追涨”。应该说，眼下无论房源品质、议价空间、政策稳定性，都比以往更

房价调控目标本身事情不大。因为大家理性上都清楚，在国内现有语境之下，中央设局请君入瓮，地方ZF并不会乖乖画地为牢，给自己戴上一个紧箍咒。先在大限已过，仍有很多城市没有亮牌。追根溯源来说，这其中当然有利益支撑下的抗命冲动，更重要的是地方政府还就真没有对于房价进行量化管控的方法。

以前面对高房价，老百姓骂开发商身上没有流着道德的血液。而在房价目标门中可以看到，很多地方政府血液里面的道德也确实被土地财政冲得没剩多少，同时调控中缺少的还有原本应该有的科学精神。前者决定出发方向，后者决定能走多远。

高房价矛盾背后，其实有两层关系。由于保障性住房供应缺失，中低收入群体对住房改善无望；商品房价上涨速度超过收入增长，楼市成为有钱人的投资游乐场。在保障房层面，政府拥有定价权，而且拥有供应经济适用房、公租房、廉租房的自主权，矛盾焦点在于供应量，根子是职能失位。在商品房层面，投资客、开发商大举抢占市场空间，造成供应相对不足、价格追涨的紧张气氛，矛盾焦点在于价格，根子在资本投机。

房价调控目标看起来有章有度，但实际上，并未切中楼

连续多轮调控，总觉得缚手缚脚，并且市场很不给面子的连续反弹，各级管理层终于领悟到要重拾这一革命法宝。这是一种很大的进步。我们也可以预期在接下来的几方面能够看到改变，包括政策切入力度、政策执行流程的顺畅性、政策的稳定性和持续性等等。

闭门造车带来的问题是多方面的。就拿眼下这一轮调控中的限购令操作审查流程为例来说，在思路上，理应是先去查证自己有无购买资格，然后再进行置业选择。但我们的流程设计不是这个样子的，需要购房者先签订购房合同，再来查证自己是否有购房资格。说实话，这很别扭，每个购房者都觉得自己被耍了。

但要说政策制定者脑袋都秀逗了也不准确的。虽然有些别扭

春节前，楼市根本没有时间来品味限购令和房产税，但并不是说完全没有反应。由于限购令、房产税在出台之前，已经基本亮明了矛头指向，即家庭新增购房。所以很多的投资、改善力量集中发力，抢在政策之前将新增购房转化为家庭存量房。1月份的抢跑热潮，让大家看到一个截然不同于以往的新年起步。上海市二手住房当月成交20125套，环比增长7.74%，同比增长91.89%。

真正奇怪的在节后。按道理来说，一方面是春节假期的影响；第二是限购令房产税的全面落地；其三是新政执行是逐步明朗的，其间不少需求在等待具体操作程序，这些牵制因素都在延缓楼市交易步伐。最终，全市成交二手住宅7437套，环比减少63%，同比增长60%，是2007年以来，成交量最高的一个春节月份。跟媒体普遍反映的一片哀鸿

在严厉调控之下，2011年2月份上海一手住宅交易遭遇大寒，供应与均价也都有相应回落。本月成交1635套，17.78万平方米，环比分别下跌81.15%、82.80%；供应3443套、33.95万平方米，环比分别减少23.64%、23.32%；价格方面亦表现低落，20625元/平方米的交易均价较上月下滑12.88%，回到去年三季度的水平。

数据方面，2010年4月份调控风暴掀起之后的市场情势再一次重现。在连续几轮调控，市场各方心态更为理性的情况下，本轮交易停滞不仅仅是因为新政的打压，而有着更多的原因。

1、政策条文未能一次出尽。虽然有了2010年宽松版“限购令”的尝试，以及所谓房产税空转多年的经验，但显然在严厉版“限购令”和房产税真正到来的时候，相关机构并没有拿出真正有效明确的执行方案。尽管1月31日起，限购令即落地生效，但实际上，直到2月17日限售令发布之后，具体执行流程才算明确。具体到各区操作层面，其进展进一步被放缓，包括“子女与父母共有房屋，购房时如何计算套数”等普遍问题，各行政区给出认定方