奥巴马推再融资计划促房市复苏

据“今日美国”报道：奥巴马今日公布了一项旨在让上百万屋主再次融资的计划，即使这些房子的价值已经大大低于当年市价。

白宫称这项计划将为屋主们平均每年节省3000美元。

奥巴马说：“现在全美有至少1000万的屋主由于不可预计的房屋贬值而承担超过房子本身价值的贷款。在弗吉尼亚的福尔斯彻奇(Falls Church)，房屋的价值与高峰期相比已经下降了四分之一。虽然房价回升还需要一段时间，但我们现在可以开展行动为还贷款的人提供些及时的救济。”

但这项新计划存在潜在问题。耗费50亿到100亿的计划需要向几家大银行缴纳防止增加联邦赤字的费用。而政府之前提出的费用都未在国会通过。

奥巴马在短短20分钟的国会演说中提到现在需要的是实际行动，而不只是单单等待国会的回答。

这标志着奥巴马正在努力解决2007，08年出现的经济衰退造成的问题。自房价暴跌后，上百万的房主背负起大大高于房屋市值的贷款。

奥巴马警告说还需要好几年房价才能回升。他说：“这是一个巨大的泡沫，当泡沫破裂时会造成极大影响。”

而这项计划也会对包括佛罗里达，内华达和亚利桑在内的几个州11月举行的总统选举造成巨大影响。

这项计划包括两种选择：屋主们可以用银行存款或者以更低的利率将银行按揭年限由30年改成20年。作为鼓励政策，这项计划将取消交易费。

在提交新计划的同时，奥巴马提到2009年2月开始的努力已经帮助近100万尽责的房主重新做按揭，平均每月帮助他们节省300美元，但这些努力并未达到预期效果。虽然按揭利率是半个世纪以来的最低点，一般在这种时候房主们都会尽可能重新按揭，但这次太多的家庭因达不到要求无法这样做。

此项计划并未得到共和党支持。他们贬低说这项计划与之前提出的计划没什么不同，房屋市场情况不但没有好转反而更加恶化了。

奥巴马继续履行他在上周国情咨文中许下的承诺：“虽然政府无法解决自身的问题，但那些负责的房主不应该坐等房屋市场探底时才得到救济。”

该计划将扩大“可负担的家庭再融资方案”（HAMP），其中将会为向联邦政府支持的房利美和房地美贷款的借款人提供再融资机会。约100万房主是联邦政府支持的房利美和房地美贷款的借款人。

这是奥巴马政府避开国会做事的其中一个例子，而奥巴马说这样的事情还会继续发生。

奥巴马说此项计划的其他内容还包括：

1.一个旨在简化房主按揭手续的草案。奥巴马开玩笑说，即使他和他的妻子米歇尔都是律师，他们在第一次按揭时都很难明白按揭内容。

2. 把更多的法拍房屋出租。因为很多家庭知道，那些挂在屋外写着“代售”二字的牌子会拉低整个社区的房价。

3.努力保证失业的人不要再失去房子。

“租房热”凸显美国楼市新动向

据MSNBC报道，私有房屋的空置率在去年第四季度下降到2006年以来的最低点，因为租户入住的数量超过屋主腾出的新空置数量。根据商务部的数据，第四季度租户新入住的房屋比一年前增加74.9万，而屋主自住的房屋减少9.1万套。

由于法拍潮没有出现放缓的迹象，美国自有住房比例继续下降。去年第四季度住户自有房屋只占66.0%，比一年前减少0.5个百分点。那也是自从1998年第二季度以来的自有房屋最低比例。

租房需求稳步上升造成住房供应进一步紧张，也推动租金上涨。建筑商报告，多家庭住房成为房屋市场的唯一亮点。尽管新家庭组成低于历史平均水平，但多数新家庭正在成为租房户。NAHB经济学家克劳（David Crowe）说，在买主相信房屋市场已经触底并增强信心之前，这种趋势还将继续下去。

尽管抵押贷款违约和法拍比例居高不下，去年最后三个月空置房屋比例下降。部分原因在于银行试图按照它们已收回的房屋销售步伐确定新法拍数量。让违约房主待在自己的房子里，银行在把法拍屋推向市场之前可以减少维修费。

另一方面，全美空置房屋比例虽然在去年第四季度稍微下降，但它仍然处于历史上较高水平。审计总署（GAO）去年11月发表的另一报告说，根据人口普查数据，非季节性空置资产数量从2000年的不到700万上升到2010年4月的1000万，增幅高达51%。

住房拥有率看来还将继续下降，直到法拍步伐放缓。到目前为止，公私各方修改房贷条件、允许违约屋主待在自家房屋的努力还没有跟上新出现违约步伐。由于买房需求疲软，这些新增空置房屋将继续重压房价。

根据抵押贷款银行家协会的数据，到去年第三季度末，600多万使用抵押贷款的屋主违约或者处于法拍，他们占房贷用户的12.6%。核心逻辑（CoreLogic）说，去年第三季度，大约22%使用抵押贷款的住宅属于房价低于房贷的“沉水”资产。

IHS全球观察经济学家纽波特（Patrick Newport）说，加上目前的高失业率和就业不足，人们预计房价会进一步下降。我们认为法拍屋、供应量过大和需求疲软还会把房价再压下5%到10%。

陈志国：中国高房价50年不会变

先说说关于楼市的两个“不可能”——

一是国家调控政策不可能在短时间内发生改变。近一个时期由于楼市低迷，一些地区房价已有明显下跌，因此就有观点认为，调控政策会放松。这是不可能的。楼市虽低迷，房价虽下跌，但此情大范围出现基本是从去年四季度后半期开始的，也就是大致从接近年尾开始的，到现在满打满算不过两三个月的时间，持续的时间还很短，同时房价下跌的幅度还不够，尤其是地区之间的不平衡，有些地方跌多一些，有些地方跌少一些，有些地方没有跌，甚至还有个别地方仍在上涨。虽然楼市的畸形状况有所好转，但房地产调控政策还只是初见成效，或出现了向好的苗头，距离健康发展还相差很远。事实上，现在只是以高压手段在急功近利地解决问题，真正的长治久安的可操作性措施还没有看到。如果在这种情况下就松手，调控必将前功尽弃，而且会引发房价的大幅度反弹，肯定再创历史新高。因为这种浅尝辄止的调控给人的感觉是国家对于房价上涨根本没辙。所以高层领导多次强调“坚定不移地抑制房价过快上涨”。

二是房价不可能在短时间内持续大幅度下跌。由于楼市低迷，房价下降，有些人就期待房价大幅度下跌，一跌再跌，最好拦腰折，再折。这些人的预期太过了，对于房价大跌的幅度和欲望太强了。关于高房价形成的因素我前面说过很多：刚性需求的旺盛，趋城若鹜的迁徙，卖地财政的困局，人多地少的国情，价格上涨的预期，投资渠道的狭窄，贫富差距的拉大，舆论导向的偏离，投机暴利的驱使，等等，虽然随着调控政策坚持实施，舆论导向有所好转，投机暴利有所抑制，人们对于房价上涨的预期有所降低。但其他因素依然存在，大多问题没有从根本上得到解决。如果说有所改观的话，时下人们只是处于等待观望期，一旦感觉风向转变，该出手时便出手。更何况房价下跌过度，对于国民经济的负面影响也是巨大的，调控也会是循序渐进的。尤其是地方政府的“卖地财政”不改变，宏观调控措施越往下执行的阻力越大。

再说说美国楼市的两个“应该知道”——

一是应该知道美国人的房产观念。近些年来，美国楼市持续低迷，有人认为完全是金融危机经济衰退造成的，而在我看来，除了这方面的因素以外，与其房地产观念、投资预期、政策法规有很大关系。我的感觉，美国经济衰退给老百姓造成的收入降低幅度并没有想象的那么大，绝大多数人依然安居乐业。从美国人的平均工资与房价之比来看，绝大多数员工两口之家在三到五年内就可以买房，十年内可以还清按揭贷款。但很多人没有选择买房，而是租房。有数据显示，美国35岁以下的年轻人住房私有率仅为39%，45岁至54岁年龄组住房私有率为73.6%。美国房产要交地税，卖掉房产要缴纳交易税、盈余税。拥有住房还有一笔暗藏的开支，如草地的施肥除草、浇水修剪、房前屋后栽种不同季节的花草树木，以及深秋后清理树叶等。此外，自购住屋维修方面更是常年累月花钱，如厨房，地毯，后院等，开销往往都在上万美元。税收、经常性的管护开支，也大大降低了房地产增值盈利的预期。美国年轻人找工作范围很大，固定住房并不方便迁移。老年人因为管护精力不足，不少人愿意卖掉原有自住房而租住公寓。

二是应该知道美国的房产政策法规。据美国《侨报》援引房地产税务专家玛丽?维加尔（Mary Vigal）女士的话说：现在有必要在中国社区普及房产投资的法律知识，尤其是针对那些“非美国居民”的国外买家。许多中国人到美国购房，因并不在美国居住，便将房屋出租来获取投资收益。但根据美国税法，对于“外国人”房东的租金收入，需要缴纳30%的租金收入税，而且要自觉仔细地向税务局申报。有一部分“外国房东”由于不了解相关规定，或许还不知道自己已经成为“违法者”。也有的中国投资者将房产作为资产留给自己的子女，若将来子女来美读书或生活，则可以拥有一定的生活基础。但是，美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人，任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收；再加上地产税和各种管理支出，将来留给子女的也许不是“遗产”，而是“遗患”。

最后说说维持高房价50年的两个“新情况”——

在这个问题上，我的观点是有变化的。开始我觉得中国的高房价在未来20年内会得到根本改变。这个观点源于我对于中国家庭由“聚合——裂变——聚合”的分析。中国古有“四世同堂”的美俗，家大业大，儿孙满堂，一大家子在一个大院里居住，这是“聚合”。而后大家庭栓不住了，子女结婚成家就要单门独户，这是“裂变”，构成了最大的刚性需求。再到“80后”呢，城镇家庭以独生子女为主体，婚后一对夫妻一套住房，两对老人两套住房，而这三套住房最后归属于一个家庭，这是新的“聚合”，住房显然是供大于求了，高房价当然就此打住。然而现在出现了两个新的情况——

一是农村人口进城大提速。过去经常说“十亿人口八亿农民”，农村人口是有宅基地的，农民住房与城镇商品房是完全不同的概念。而现在“农转非”速度惊人，前不久有消息称，中国“城市人口首超农村人口”。这意味着过去“八亿农民”中起码有三亿进城了，而现在总人口不是十亿，是十四亿，那起码要有五亿农民进城。有人说这些新居民都是有房住的，户口变了不一定都进城。而我看到的情况更加严重。我去过江苏扬州的一个村，村子并不在城郊结合部，村民都是标准的农户，但全村所有人家都在城里买了商品房，年轻力壮的人全在城里干活，只有老人和少数妇女在家看守房屋和田地。这种情况在农村普遍存在，尤其是大中城市周边及东南沿海工商业经济发达地区更甚。这批大规模进城的农民家庭人口基数远远超过现有城市居民。从发展的角度说，农村人口进城理所应当，而从房地产供需来说，促使房价上涨的压力就很大很长远，因为这个数字的绝对值太大了。

二是小城镇人口向中心城市大转移。由于经济发展，人们收入水平提高，加上社会财富二次分配中存在的一些问题，贫富分化越来越严重，在小城市的富裕家庭中，随着子女到中心城市读书就业成家，经济境况也提供了他们到大城市购房的条件，由于众星捧月的效应，这个数量也是很大的，且在不断扩大，这就步步推升了中心城市的房价。加上前面说到的诸多因素，中国的房地产价格会长期处于相对高的位置，如果没有强有力的政策疏导和干预，这种状况50年不会变。顺便说一句，城市市区面积范围的不断延伸扩大也在波浪式的推高相关地区和城郊结合部的房地产价格。

前面提到美国楼市，有些观念和政策值得中国借鉴。要动态提高拥有房地产的成本支出，降低房地产转让出售的利润空间，使人们自觉形成集约化的住房观念，使得房地产更多划归生活必需而非投资暴利渠道。尽管美国目前仍未摆脱金融危机的困局，房地产业依然相当萧条，但其房地产政策基本没有大的改变。而中国房地产调控才初见成效，只有政策的持续性坚持，才能取得预期效果，继而逐步改变人们的观念和习惯甚至生活方式，让中国房地产业走上健康发展的轨道。 

纽约市2011地产销售猛增80%

据《Crain 纽约商业网站》报道，尽管2011年最后一个季度销售放缓，但根据Massey Knakal Realty Services地产服务公司周二（1月17日）公布的一份报告显示，整个纽约市2011年的地产销售量同比猛增80％，达256亿美元，是2009年地产低谷时期的4倍。地产交易总数在2011年上涨了25％，高达2122宗。

但是和2007年房地产高峰时期相比，2011年的销售量仍只占当年662亿美元的60％，交易量也远远低于2007年的5018宗。

公司董事长Robert Knakal说：“虽然市场仍有不稳定的表现，我们（的房地产业）正在走向积极发展阶段。”

根据报告，曼哈顿地产销量上升87％，至217亿美元，接近240亿美元的7年平均水平。

以销售额增幅计算，表现最好的地产市场是纽约皇后区。其销售额增长139％，共13亿美元，仅皇后区广场就有4.15亿美元的销售；布鲁克林的销售额同比增长49％，至15亿美元；布朗士增加37％，总额计6.77亿美元。

单次交易超过5000万美元的交易在2011年出现强烈反弹，全市共计84宗，比2010年几乎增加一倍。单次超过1亿美元的交易为50宗，比去年28宗大幅增加。

Knakal表示：“预计2012年将是一个地产交易发展的大好年”。他预测，销售额将达到 410亿美元到450亿美元，比2011年增长60％至75％。其中部分原因是部分业主急于在2013年增收资本利得税率前出售掉手中的房产，另外，欧洲经济问题恶化也可能成为影响纽约房产的因素之一。（编译：席芮芸）

中国游客将在美扎堆贺龙年

美国侨报报道：龙年将近，大量中国游客将涌入加州及内华达州欢度春节。为让中国游客在美过个好年，加州、拉斯维加斯市及比华利山市等官方旅游机构将分别举办庆贺活动及千人过大年晚会，一些活动内容将申请吉尼斯世界纪录。华裔旅游业者预估，今年利用春节假期来洛杉矶及拉斯维加斯等旅游点过年的中国游客将比去年增加二至三成。目前，中国游客尚未抵美，业界却已出现了旅游车、宾馆床位及导游严重短缺现象。

继去年成功举办过中国游客加州过大年活动后，加州旅游局今年将在迪斯尼乐园举办中国游客加州庆龙年新春活动。加州旅游局中国代表处的周宇表示，1月20日至29日期间，将有超过650名中国游客在加州观光游览。这一活动是加州旅行及旅游协会、联合航空及迪斯尼乐园联合主办的。

周宇表示，大年初三，这批客人将在迪斯尼乐园聚餐、与米老鼠合影并观赏焰火以及舞龙舞狮表演。这批客人全部来自中国北方，他们的团费略高于普通游客的团费，这批中国游客将在四星及五星级饭店下榻。

拉斯维加斯会展及观光局中国代表处的陈嫣雯表示，为庆贺春节，拉斯维加斯会展及观光局将在拉斯维加斯的费利蒙天街举办“龙年聚拉斯，天街庆新春”活动。届时将有700名中国游客与拉斯维加斯市市长一起为这一活动剪彩。陈嫣雯表示，这一活动内容将申请记入吉尼斯世界纪录。

“龙年聚拉斯，天街庆新春”活动将从大年初二拉开帷幕，整场活动持续5天。陈嫣雯表示，届时费利蒙天街的沿街树木和建筑物将装点上春节饰品，以让客人感受浓郁的春节气氛。初二晚游客可在世界最大的“天幕”下欣赏中国传统真人舞龙直播及点睛仪式和电子焰火表演。此外，现场还有身着盛装的游行队伍前来向中国游客恭贺新禧。据拉斯维加斯会展及观光局统计，2010年赴拉斯维加斯的中国游客增长了38%，预计到2015年，中国游客将增长219%。目前，中国已成为拉斯维加斯亚洲游客的最大客源地。

位于洛杉矶西部的比华利山市旅游局也将在春节期间推出庆贺“中国龙年”的活动，这是该市首次举办此类活动。比华利山市旅游局的苏洁表示，这场庆贺新春的活动将于腊月27晚上开始，为了烘托气氛，市府将把专卖高端奢侈品的罗蒂欧大街装扮一新，洛杉矶中国城的鼓乐队将在现场表演，此外还有舞龙舞狮表演及向幸运儿发放红包活动。

华人旅游业业者杜明表示，今年春节期间到洛杉矶及拉斯维加斯附近各旅游点观光的游客将比去年增加20%至30%，总人数将达到6万。这位大正国际旅游集团董事长说，今年春节期间的中国游客高峰期将从20开始，游客的行程主要包括观光、购物以及走访学校。由于今年游客过多，行程集中，目前业界已出现找不到旅游车、订不到宾馆房间、找不到导游的现象。

中心城市别因限房价而兴排外潮

为抑制房地产价格过快增长，限购令不断推出，从一线城市向二三线城市扩展，限购令中的一大项是限制外地人购房，尤其是中心城市，这不能不使人忧虑：中心城市会因限房价而兴排外潮，甚至会借限房价而掀排外潮。

中国的一二线城市是全国或各省市区的政治、经济、文化中心，交通枢纽、信息枢纽、物流枢纽，在国家经济发展战略中，也在着力培育区域经济龙头，发挥引领、辐射、扩散功能，带动区域经济发展。中心城市人流物流密集是客观的不可避免的，否则何谈“中心”；中心城市的房价高于其他地方，交通比其他地方拥堵，也是客观的不可避免的。

限制外地人购房与中心城市功能相悖。中心城市是指在一定区域内和全国社会经济活动中处于重要地位、具有综合功能或多种主导功能、起着枢纽作用的大城市和特大城市。中心城市的城市性质以多职能综合性为主，除包括生产、服务、金融和流通等作用外，大多是政治和行政管理中心、交通运输中心、信息与科技中心和人才密集之地。按其影响范围大小，分为全国性、区域性和地方性等不同等级。20世纪80年代以来，中国经济学界通常把对国家或省级地区经济社会发展起主要基地作用的大城市或特大城市称作中心城市，它们构成了全国经济活动网络的主要连接点，对全国国民经济发展起主导作用。

国家中心城市发端于2005年，建设部根据《城市规划法》编制全国城镇体系规划时提出这一概念。考察指标有七大项：综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等。2009年2月，在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，确定了国家五大中心城市。上海是东部的中心，北京、天津是北方地区和环渤海地区的中心，广州是珠三角地区的中心，重庆是中西部的中心。中心城市的一切功能，辐射、带动、引领、扩散等等，都必须通过往来交流实现，拒其他地区人流于中心城市门外，是限了房价还是限了经济均衡发展？

中心城市的发展壮大凝聚了多少外来者的心血和汗水，为什么说不让进就不让进了？某些城里人见不得乡下人，某些大城市人见不得外来人。上海的老弄堂里如果没有倒马桶的，居民一天生活都困难。整个大上海，如果没有大量外来者在各个岗位上辛勤工作，城市一天也不能正常运转。这些外来的蓝领、白领、金领，难道买一套蜗居的资格都没有？

限制外地人购房包含很强的地区歧视。记得北京抑制房价上涨的第一步是一刀切地砍掉了各地驻京办事机构。理由无非有二：一是减轻住房需求，二是治理某类不正之风。其实这些很难说服人。各地为什么要设驻京办事处，因为首都呀，我们的管理体制决定了地方很多大事非得“跑部进京”不可，外地牌照的车辆都开不进去，有一个办事处，很多事情就可以不再专程派员前往，即使有往来，衣食住行也方便很多，对于地方，既是提高办事效率，也是节俭开支。从这个意义上说。撤销地方办事处不如撤并国家机关部委办局，简政放权让利，地方“跑部进京”的项目少了，机构自然减下来。至于不正之风，首先得从上面治理，受贿无门，行贿自然不通。好办法首先要正党风，其次依然是简政放权。

限制外地人购房会产生新的社会问题。举一个例子：现在有不少家庭，子女大学毕业后在大城市工作，结婚生育，老人孤单要从老家进城，既是老人照顾子女，也是子女照应老人。但子女住房偏小。问题就来了，孩子有房不能买第二套房，老人是外地人不能买房，本来简单的事情变得很难办。当然农民工的问题，外来子女入学入托的问题，因住房而影响工作安置分配等等问题更多。因为一个抑制房价生出那么多新问题，起码是下药不对症。

抑制房价要从根本上解决问题，不要习惯在普通百姓身上打主意。