张宇良的博客
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    由于时间和工作等关系,原则上不能接受采访,不出席颁奖大会,不参加年会和各类峰会!!仅以论市为主,不涉及其他!在这里,大家畅所欲言,百花齐放!本博客所有文章均是原创,希望媒体及网友们尊重笔者的版权,避免引起误会,本博客欢迎大家的光临,如有需探讨和互相学习、交流之处,但请跟我联系,若博友转载,请注明出处,若有平面媒体转载,请寄样刊。有事情请留言或直接跟我联系。邮箱:745595078@qq.com 或QQ:745595078 电话:13281088982 谢谢 !
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 收紧二房,从自控风险到被动防范,不等于颠覆救市政策. 

   关于二房是否收紧的问题,似乎是老生长谈了!众所周知,二套房是07年放房价疯涨的元凶之一,同时也是08年楼市低迷的直接原因之一。而在09年,二套房还没有来得及大展拳脚时,就要胎死腹中。为何?因为中央在08年底出台新二套房政策的根本用意,是让银行自行控制风险,并灵活引导改善性需求和良性的投资性需求入市。而当下,中央很显然对银行已经失去了信任!

   对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平的住户,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而在出台这个新政策的时候,楼市还处在将死未死之时。银行自身出于风险的控制,也会自觉的控制风险,虽然打打擦边球,踩踩红线,但由于购房者也是小心谨慎,二房潜规则的危害并不是很大。

   随着楼市成交量回暖,各市场主体对未来的市场预期逐渐乐观,

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为什么中央调控对房地产的态度是“明紧暗松”?为什么购房可以免税、减费、购房入户、享受社保?为什么把刚刚实行一年的“二套房”政策做了修正?为什么地方政府千方百计救市,甚至动了加收租户利税的歪主意?

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                  一明一暗新调控,剑指地王肠梗阻 

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   笔者对于政治意味浓厚的东西,一向不大感兴趣。只是由于要在这个圈内混,就不得不硬着头皮看那些新时期的“八股文”、千篇一律、酸味扑鼻的讲演稿……
 
   莲花河畔的大楼自杀事件,由于设计到敏感的东西,或者说必然涉及到敏感的问题,笔者只是发出了几个疑问……
    近期,成都市房管局炒了盘“回锅肉”,而且是一盘炒了许多次的回锅肉,却引来不少议论。大概意思如下:7月3日,成都市房管局正式下发《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》。从
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在这个传统淡季到来的日子,一些关乎饭碗的问题,赫然摆在同仁面前:

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 回顾上半年的救市政策,成都模式刀刀见血

 

     适逢07年“9.27”新政的疯狂狙击,全国楼市渐入低潮,成都自然未能幸免。就在旧伤继续恶化之时,成都楼市又遭遇大地震重创,真可谓是“雪上加霜”。至此,以房产中介大洗牌为开端,行业调整降临蓉城。于是精兵简政、削减开支、价格战等开始蔓延。出于全局经济的考虑,从08年的下半年起,中央打出救市“暗语”,地方政府也随之呼应,促成了少有的上下团结。于是乎,害人害己的二套房被部分解绑,苛捐杂税也减的减、免的免;政策补贴火力太差,一度也曾给“蓝印户口”招魂,这一切都旨在拉动需求,拯救楼四于水火之中。
    比如,部分松绑二套房、减轻购买成本、补贴、户籍政策、适度宽松的货币政策等等。再比如成都:2008年央行5次降息,使得商业贷款和公积金贷款,使贷款利率大幅降低。其次,首付降

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    惊闻新地王诞生于6月30日,以为“专业人士”把小数点整错位置了,反复要求核查,但最后的结果还是40.6亿,而且货币单位是人民币!自以为还是见过点世面的,却还是被这个数字惊了一下!!锁定北京广渠路15号,最后得知楼面单价15320元成交,中标方是中化方兴。
    何方神圣?竟敢如此大胆!在全球金融危机方兴未艾之,国内经济还是“半口气”之时,竟敢争做这个出头鸟……再往下查,发现“中化方兴房地产成立于2004年6月,是中化集团公司在香港注册的全资子公司。不由得要把这家公司跟之前的成都中泽置业,联系在一起。(奥运村地块,以19.6亿元成交,楼面地价达1.52万元) 
    央企背景,前者中华方兴,属于中化集团公司在香港注册的全资子公司。后者中泽置业,属于中国电子信息产业集团。
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   成都,这座拥有千年文明历史的城池,正在伴随着知识经济的号角声,试图再次领跑国内各大都市。
    城乡统筹试点区的敲定,是成都强悍崛起的政策通行证;一批优质商务办公楼的拔地而起,则提供了良好的发展载体;加上成都宜居的居住环境,都必将让成都在未来的城市竞争中脱颖而出。
    笔者几年前将事业的起点选定在成都,除了儿时的“天府情节”外,还有对这座“盆地江南”的纯粹好奇。如今,风云际会,成都在伴着1.8万亿的重建、试点政策、以及自身实力的支撑下,正在赶超国内其他大都市,忍不住要记录这个充满传奇色彩的过程,并记录今日成都的雄心,和未来成都的辉煌!

一、逆市受捧,彰显城市魅力!

    成都甲级写字楼市场

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    关于被放倒的十三层大楼,只想知道相关的监管部门那里去了??
 
    房地产关乎住户的安危,在售房之前一定要扪心自问,看看能否对得起自己的良心!?
 
    当踩了红线,标榜物美价廉的楼房轰然倒下,在前方等待的,还有法律的严惩……
  
   
     对于这样的事情,只能说无语了……
 
 
   
解析地王幕后的推手! (2009-6-28 18:42:21)
     继5月21日,广渠门地块以10.22亿被富力拿下后,短短一个月之后,身价达19.6亿的新地王现身。6月27日,位于朝阳区奥运村乡的某地块,经46轮竞价后,被成都中泽置业以19.6亿元竞得,扣除2万平米安置房用地,楼面地价约为15217元 /平米,超出此前广渠路10号“地王”15140元/平米的楼面地价,成为北京今年单宗成交总价最高的地块。
     频频上演的地王战,将直接促使周边项目更加乐观的估计市场,调高价格将不可避免。新一轮的“地王”推动房价上涨,变的无限接近。
    圈地战是表象,房企资金链的好转和对市场形式的乐观估计,才是地王的本质所在。为解开地王的身世之谜,笔者将简单分析地王频出的几大原因及对未来市场的影响:
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   随着国内市场经济的逐步发展,本着“顾客就是上帝”的理念,消费者的地位和权利理应得到完善和更多的保护。但是就房地产市场本身来讲,“后悔权”在目前还不具备实施的可行性。

    这场讨论的实质,还是房地产市场固有的几大弊病:比如政策的干预性过强、政策干预的方式方法不得当、市场信息不对称等。 前两者是由于宏观环境的初级阶段和调控经验的不足,以及受到利益分配的影响;而信息不对称的问题则属于行业特性,并不是修改一部法律就可解决的,而是需要相关配套的完善,和房地产市场全面的发展和成熟才能够逐步完成的。

    首先,后悔权的要害在于适度。其实,任何形式的文化,终究都是关于“度”的文化;任何为人处世的原则,归根结底是

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    适逢五月的“春交会”,成都楼市在红五月里尽情释放,斩获颇多,并一再刷新历史记录。同时,随着天气渐热,楼市也开始进入时间上的"休整期"。这本无可厚非,也属于正常现象,但近日确有楼市“二次触底”的说法,其依据是6月前两周的成交量环比下滑。

   “6月第二周,成都主城区商品房成交面积16.46万㎡,成交套数1852套,成交面积环比上升了8.43%,成交套数环比上升了0.98%。继6月的第一周成交市场温度下降后,第二周楼市成交继续调整。之所以被称为降温,是因为近期的周成交量,大都在20万平米之上。”

但笔者认为:单就从两周的成交量来判断楼市的走向,其根本错误就在于犯了“以偏概全、以点带面”的错误。!

    另外,房地产行业由于从规划到建设,周期长、过程繁杂,因此短
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     房价居高不下,并有反弹趋势,导致许多购房者,把目光转向了价格低廉的“小产权房”。并且这股风有从深圳、北京、成都等城市,蔓延到全国的趋势。真可谓“明知山有虎,偏向虎山行”。
    事实上,这是一种明目张胆的违法买卖,就像是在某些偏远山村,村民不知“贩卖人口“也是违法一样。但对于业内同仁来讲,小产权房的先天不足,确如同“和尚头上的虱子”。

 

一、“小产权”房,实为“三无产品”

    其实何止“三五”,简直可以说是“七无产品”:首先,小产权房缺少“土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可、施工许可证、销售许可证”四个证书;其次,小产权房缺少“项目竣工验收合格证、住宅交

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   说明:“地王术”,是笔者生造出来的一个词汇,主要是指政府,围绕房地产市场的一系列规划、调控等政策措施。存在的就有合理之处,从结果为导向的角度来看,“地王术”利大于弊。

   作为一方诸侯,要想在“组织严密、等级森严、垂直体系”的政坛加官进爵,则必先学会统领全局的“地王术”。

    由于在地方,土地财政占到总财政收入的百分之五、六十以上,而房地产又和其他行业有着紧密联系,自然也就导致了“亲儿子”的待遇,自然也就成为一个地方经济的核心和重点。   接受过正统唯物主义哲学的“一把手”和“N把手”自然懂得抓主要矛盾,也就是抓土地矛盾。在敛财无道的“河蟹”社会,土地出让金确实是一根救命稻草!

   由于成都有着特殊的使命---“城乡统筹试点”,更由于成都特殊的遭遇---“大地震”,从而使得这种“地王术”的抄作程序可以全面的展现。现就“地王术”的背景,

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明智企业不跟风涨价! (2009-6-11 20:16:46)
   在通胀预期的基础性作用带动下,楼市借助房产增值和保值的无可替代性,正酝酿新一轮涨价潮。而高端住宅已经从理论和事实,两个方面验证了楼市将迈入“自杀式”大反攻时代。
   5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%,降幅比4月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比4月份扩大0.2个百分点。建住宅销售价格同比下降1.3%,降幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比4月份扩大0.4个百分点。与4月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有60个,其中涨幅
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