张宇良的博客
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今天的主题主要是告诉大家,政策进入倒计时,年底之一部分政策会“应运”撤出,至于原因,笔者已经在“楼市局势四部曲”的前三部,于已经较为详细的分析了政策转向的大致时机、明年楼市大势,以及最关心的房价的涨跌问题,如果你自己再综合自身的情况,具体问题具体分析。

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畅想2010年楼市 (2009-11-2 22:50:08)

为什么要畅想2010

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政策转向,为时过早 (2009-11-1 20:40:11)
    近年关,各项或明或暗的“救市政策”,进入倒计时,是寿终正寝还是继续存在,成了一个充满争议的话题。事实上,回首此轮政策的出台背景、调控的目标、以及完成情况这三个方面,再结合转向的必要性和迫切性,调控政策是否转向,立等看见:
 
一、此轮调控的背景,原因

    之所以重提此轮调控的背景,完全是为了重申调控目标,再结合调控目标在当下完成的情况,推测出救市政策的准确“死亡时间”,从而为大、小决策提供依据。  这轮扩张性的调控,或者说是鼓励消费型的调控,是处在一个楼市泡沫的顶峰时期,处在一个内忧外患时期(全球性金融危机),处在一个经济是“硬着陆”还是“软着陆”的特殊时期(楼市泡沫)。因此才有了2008年的一系列组合拳:

   1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开

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要裸奔,还是要精装? (2009-11-1 20:32:08)
 

   跟毛坯房这种初级产品相比较,精装房算是房子里的“极”品。但并不是每个项目都是精装房,为何?

    因为,对于开发商来讲,做精装房不外乎两种下场,一种是画龙点睛,而后一飞冲天;另一种是狗尾续貂,到最后落个“四不像”,由于市场环境没有必须冒险的必要和足够的利润诱惑。因此,在成都楼市,精装房并不是市场的主流。这也跟楼市整体还处于“粗放型”向“精细化”过度的阶段有关。

   由于08年的楼市极具颓势,从而在08到09年曾经形成一股“精装房”,如同“楼市本没有精装房,开发商实在卖不动了,也就有了精装房”一样的道理,那股风大多是被“买方市场”给逼出来的。

   但是,“一乱一治”之后的成都楼市,就有一些开发商恋上了精装房,从万科·金域西岭、龙湖·三千城、恒大城、恒大绿洲、叠翠峰、万景峰、成都雅居乐花园再到萧邦、金色海蓉、三千城……操作手法也从开始的同质化现象严重,到如今的向差异化方向发展。由于圈子就这么小,谁都不希望自己

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铭博纳百川,有容乃大 (2009-10-29 21:08:22)
  
   举凡一群人,当实力和势力强大到一定的阶段,都免不了要成帮成派;举凡参天之仙物,都有不凡的DNA,放到经济层面讲,就是伟大的公司,要有优良的“企业文化”。

    之所以扯到“帮派和企业文化”,都是因为29日下午,参加的一个叫“铭博派”的诞生仪式。当时人声鼎沸,没有来得及问“铭”的含义,回来一查,原来如彼:

   “铭”是古代刻在器物上(多见于青铜器,墓碑,石等载体上)用来警戒自己或者称功德的文字,后来成为一种文体。这种文体一般是用韵的,内容大多数简短,特别是刻于器物上申鉴戒的铭文,铭文常由生活中一些小事上升到对生活的哲理性认识,言简意赅,雅俗共赏。文字短小精悍却构思精巧,内容朴素而义理深邃,形式活泼且易诵易记,对我们观察生活、思考生活、表现生活有很大的启示,很值得我们反复阅读、玩味。铭不仅是古文字

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博客论战,以和为贵! (2009-10-26 20:59:25)

    纵观三大产业,无数行业,最具争议的,一定非房地产行业莫属!

    从知名教授登报道歉,到“王老大哥”曾因“只捐十元钱”而沦为千夫所指,从任老兄“荣登”“年度最欠揍的十大人物”的第二把交椅,到“牛哥”数N年如一日的“唱跌”,这个既是暴利也不是暴利的行业,就从来没有消停过。

    最近,楼市确实够闲的,以至于都没有激情了;楼市最近也够淡的,甚至淡出“鸟”了!

    先看楼市:拐点之

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   首先,在“垂直结构,组织严密,等级森严”的行政体系下,几乎所有的城市,所有的领导班子都信奉“鸡地屁”为纲,当然,这根我们的管员考核制度有关。

   其次,举凡旧城改造或者说城市升级改造,可大致划分为三个境界,用一个歪版的广告词概括就是:

1、"乌龟壳上盖房子",打一药品名称。     答案--盖中盖。

2、"乌龟把壳上盖的房子拆了,又盖了一座房子"。   答案--新盖中盖。

3、"乌龟把壳上盖的房子拆了盖,盖了又拆"。  答案--巨能盖。

“盖中盖”顺其自然,适时改造,合乎规律,造福于民!   笔者赞同。

“新盖中盖”适度则造福于民,过度则劳民伤财!       笔者视具体情况,具体赞同。

“巨能盖”很可能“弊大于利”,政

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GDP向上,楼市向下 (2009-10-22 8:48:27)
    随着温总主持的国务院会议的闭幕,四季度阶段性的调控重点应声而落。“国务院常务会议指出,今年后几个月,要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。”

    可以看出,“保稳定、调结构”依然是阶段性目标,但“管理好通胀预期”则是个新亮点。整个新亮点有两方面的含义:

1、经济基本面并非处于通胀期,而是强烈的通胀预期,这是大背景;

2、经济基本面有向整体通胀发展的可能,这是可能的趋势

    事实上,这个会议是因为两方面的原因而定调,一是楼市等资产类行业结构性过热;二是消费、出口等行业还是相对的结构性过冷。而总体来看就是,楼市已经一枝独秀;而经济基本面还在艰难爬升。

 从国际宏观背景再到国内经济环境的现状,从楼市自身的问题到经济结构性的调控,从这轮调控的背景和这轮调控的主要目标,简单概括就是“GDP向上,楼市向下”。

 

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    几件事

 

 

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    这个楼市黄金周处在“金九银十”的夹缝,也是兄弟城市雄风不再的时候,然而成都楼市仍是屹立不倒!据悉,上海、深圳、南京等城市都是“差强人意”,唯独成都楼市等极少城市还不“服软”,五天拦金25.86亿,这毫不逊色于5月份的成都春季房展会。
    据统计,截止下午五点,展会五天各参展企业共接待客户200070组,成交各类房屋4871套,成交面积46.99万平方米,成交金额25.86亿元。其中商品房成交4581套,成交面积44.63万平方米,成交金额24.37亿元;二手房成交290套,成交面积2.36万平方米,成交金额1.50亿元。
    事实上,楼市行至7、8月份时,也就是在经过上半年一轮轮的冲杀,刚需为主导的国内绝大多数城市,都出现疲态,并纷纷服软,成交量下滑,观望之势再起时,唯有成都等极少数城市,依旧热情不减当月,在全国商品房连
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   如果说前三季度的楼市,基本处在一个从底部“爬升”的态势,那么四季度的楼市无疑会呈现:阶段性“滞涨”的特点。

    在“落实投资、拉动内需”的政策基调不变背景下,楼市的变数只在土地市场。言归正传,分析楼市为何会出现“滞涨”的局面:

 

首先,高位房价让楼市在短期涨不动了。

   以成都为例,1-8月,中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米,同比下降1.5%,但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点,月均环比增幅达2.4%,至6月市区商品住宅单月均价已达5832元/平方米,8月份,中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米,同比基本持平。二手房方面,7月成都二手房成交均价高达5900元/平米,达到2007年的高位。房价是不是过高,仁者见仁智者见智,但房价相对处于高位运行,则是不争的事实。

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60年一遇的大庆,引得国人热血沸腾,但行至“银十”的假日楼市,由于遭遇高位房价的“狙击”,以及市场已经形成的观望气氛,则以尴尬开场!

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   就目前来看,高位运行的房价,已经成为阻碍楼市继续前行的一道高门槛.

   房价高的是否合理,由于受到区域经济的差别,还有不同阶层人士收入的区别,定是“仁者见仁智者见智”,很难有一个定论,但房价反弹过快,并参考之前房价高度,以及经济基本面依旧艰难爬升的背景来讲,处于高位运行仍然是不争的事实。

   8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%,涨幅比7月份扩大1个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与7月份相同。同比增幅继续扩大,环比增幅已不再增加,同时,在短短数月的时间内,不仅赶超07年最高峰时期的房价,还不算抹掉的“打折、送礼、送优惠”等等活动。少则300、500、多则1000多元的单位涨幅,大大超前于高于经济基本面的好转。

然而,伴随房价反弹的却是成交量的回落。

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    眼下又到楼市黄金周,面对风云变幻的市场风云,不少购房者迷茫了!到底该不该买房、以及如何买房等这些问题,让购房者很是疑虑。这一方面是因为房地产市场的信息不对称、专业性较强,另一方面也是“专家、学者、企业家”、媒体等等的争论造成的思想混乱。

   如果笔者回答“应该买房”,那么肯定会被 “套牢”的受害者,以及一些网络流氓辱骂,真是“白吃萝卜干操心”;如果回答“不应该买房”,则会被业内的一些同志冠以“叛徒”的高帽,大家“低头不见抬头见”的,得罪谁都不好。因此,关于是否该买房,真是很难回答的一个问题!

   为了既避开锋芒,又能提供一些力所能及的购房建议,笔者采取“只提供信息,点到为止”的原则,分别就“金九银十”期间的楼市特点概括为“六高看点”,对敏感的拐点问题,明确提出了“近期无拐点的三个原因”,并回答了大小共九个问题,以及对于楼市未来走向等都做了分析,参见其他博文,旨在尽可能的提供一些信息,把决策权完整的留给购房者。今天就“水到渠成”的提醒购房者,

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