年底促销“回购”成风，说明了什么？

今年年底楼市流行“回购”，从11月24日绿景香颂三年原价回购计划开始，一路蔓延过来，12月3日启动；12月3日，十二橡树庄园5%增值回购；12月20日，承翰来座山回购，增值10%，时间缩短到2年；12月21日，港澳8号回购，1.1倍。12月22日，振业峦山谷3年原价回购；12月24日，广兴源圣拿威回购推18个月月供返还计划，3年包交易税费。来座山力压12橡树庄园全国首推2年10%资产增值计划等等，年底回购成风是营销创新的匮乏，还是对未来楼市发展前景的信心满满，抑或是资金链极度紧张，不惜大胆承诺以保证现金为王。

在谈回购问题之前，先看一下成交量，随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量低迷，而供应量随之增加，消化周期将逐渐加长，市场风险在持续加大。虽然部分新盘降价带动了一定数量的销售，但由于第四季度新房上市量过多，新房库存高达２．９万套，存量新房消化周期将逐渐加长，高位库存加大了新

年关将至，回乡置业潮能否上演？！

 曾经被仰望，悄然被超越，深圳地产的尴尬

江山代有才人出，各领风骚几十年，这话用在楼市里实在太贴切了，因为房地产这个行业发展太快，也因为房地产的区域性，最终会导致市场在差异化中异彩纷呈，尤其是以品牌开发商为代表，以区域文化为特色，各地此消彼长，不断推动市场向前发展。

在这一过程中，深圳一度是全国市场的标杆和榜样，因为深圳作为最早的房地产市场化试验田，最早的商品房、中介、招拍挂都是从这里诞生的，从早年的“四菜一汤”到“四大光明”，再到后来的园林景观、样板房、产业化都是从这里发端，05年以前没有来过深圳考察项目，基本上不能算业内人士，所以深圳以前一直是中国房地产的样板房和领头羊，春秋两季的房展会和住交会成为全国的风向标，但这一地位很快被不断打破，近年来深圳地产更是被不断边缘化，领导地位已经丧失殆尽。

大变局下的楼市，转型、整合将成为主旋律！

如何看待未来的政策阶段性回稳，并不担心房调继续严厉，而是担心会过早回调。从房价的泡沫表现看，房调政策最起码应该坚持到2012年的上半年。

即便房调未来阶段性回调，但楼市能恢复什么程度，仍是疑问。同时，房调回稳，将是阶段性的权宜之策。对住宅市场长期的政策打压，仍将持续。可以说，长期看，纯住宅项目的投资价值将走弱。



“资本、产品与房企运营创新”刻不容缓，未来房地产“新黄金十年”，商业地产的前景无疑是明朗的，但从当前的市场表现与房企的实力、资源条件看，并不是大多数中小房企都可以涉足其中。对很多中小房企，商业地产看起来很美，但在未来两年却实际面临更多的险滩。

在产品领域，内在与住宅关联紧密的养老地产、旅游地产、产业地产，相对商业地产，对多数房企的操作更为现实。同时，未来房企在产品上的能力，将关系竞争的核心与企业生存，“产品主义”将

今年也是个人资产重组的绝佳机会！

机会总是为少数人准备的，这句话我不记得是谁说的了，但很深刻，尤其是对投资而言，机会总是藏在险绝之处，所以永远不是大多数人能掌控的。

楼市、股市本质都一样，真正能赚钱的永远都是少数，就像老板不是人人都能当的一样，机会不是每个人都能抓住，其实机会往往经常在身边出现，过去有，现在有，以后还有，房地产市场年年都有机会，越是大起大伏机会也就越多，深圳就是一个机会之城，利好不断，机会总有。

房地产发展近20年了，一方面享受了世纪红利，一方面也是起起伏伏，但每次起伏都是机会点，今年也是这样，调控到这个份上，大格局已经很清晰了，房地产由单轨进入双轨，随着经济结构的转型，房地产的经济地位将逐步下降，市场门槛越来越高，兼并整合成为主旋律，但市场区域性还是很明显，同时市场细分也成为趋势；与此同时城市化和城市更新还将继续维持房地产的快速发展，这一周期还将持续10以上。

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