海博派朱晓红先生的博客
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姓名:朱晓红
单位:上海网亨投资咨询有限公司
职位:副总经理、总编
访问人数:592146
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    朱晓红 公元一千九百五十五年生人 祖籍江苏 出生地安徽 十八岁参加工作 早年学过电工技术, 转攻新闻、文学、管理、营销、安全等。
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一位年纪很轻的同事在下班的路上与我谈心说,朱总你们整天写文章谈楼说市,就那么点事怎么那么复杂?那有那么多话要说,依我看你们是欲赋新词强说愁.虽然是在开玩笑,但我还是感觉到这是一种认识的误区.从表象上看,房价的走势确实很简单,无非涨、跌、停三种状态。而且放在一定的时间长度来看,房价是大涨小跌,涨多跌少,这已被无数的事实所证明。假如以五年为一个时间单位来考量,几乎所有的房子都在升值,只是升值的幅度大小不同而也!

看来复杂的不是房价的趋涨的走势,而是造成房价(趋涨)走势形成的原因。虽然,很多意见领袖有过很肯定的结论。但是由于认识的局限,情感上的好恶,利益上的取舍,所以很多观点、意见、说法都失之于偏颇。偏颇搅拌着情绪,就会视听混乱,就会产生错误思维下的一系列的行为!

有人说”成本决定房价”,强调的是面粉价(土地价)决定面包价,房价高低由政府说了算,政府把地价降下来,税收降下来,,房价就将下来了.他们认定,地方政府是最大的开发商,也是

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记实散文:柳园情思之一 (2009-11-20 13:50:54)

 

  柳园的左边是一条大沙河,河的源头是由马槽,果树,长冲三个山区的山溪会集而来的,平时河床宽约30米,水流平缓,河底是细细的河沙和光滑的鹅卵石,河里有一些野生的小鱼,用洗脸的毛巾一兜就可以兜上好几条,在岸边的沙滩上脚踩下去,就会汪出一泓清水。我记忆中的沙河湾畔的景象是:碧蓝的天空,翠绿的树林,清甜的河水,金灿的沙滩,再加上河边美丽可人的浣纱女……

  柳园的右边也是一条河,此河的源头也是来自大山里 ,此河只能算河沟,宽度只有扁担长,这条河穿村过街,为沿河的村民、居民们农业用水生活用水提供了极大的方便 。夹在两河中间的柳园虽然饱受河水的润泽,但在山洪爆发的涨水季节也会深受其害。记得,1969年那场洪水,柳园与两河几乎相连,成了一片泽国.上游水库里的大鱼从溢洪道里逃生出来,被大树拦截下来,有的被撞昏了头,有的因祸得福,幸免于难.那一年,居住在柳园里的人,个个都成了渔翁。

    我

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龙永图南京谈房价:剑指开发商.富人…..

龙永图是我心存景仰的一位官员,作为中国入世首席代表,他确实是显露了卓越的才华.然而,他退出之后,仍频频出镜,天天论坛的作派,在坊间颇有微词,使他的威信大打折扣.因为,没有人是百事通,行行都懂,事事皆精;没有人在什么问题上都有话语权.作为公众人物,应该在你熟悉的领域里深耕细作,不要在你不懂或者说不太懂的领域多说话,因为这会损害你个人的品牌.龙永图最近在南京谈房价,起到了”语惊四座”的受众效果,在网媒的传播下甚至达到”语惊四海”的效果.

 四海皆惊,惊在何处?

一是惊在龙永图对房地产市场规律了解甚少,仍停留在”土地决定成本,成本决定房价”的初级阶段;

二是惊在不了解政府的家底,认为”政府不是穷得叮当响,是有钱”,不知地方政府身背5万亿巨债,潜台词只是政府不作为!

三是惊在对解决住房供应的结构性矛盾认识不清,提出的(三分之二的房子由政府提供,三分之一的房子有开发商做)解决方法简单幼稚,大概是当领导当惯了,一拍脑袋就拍板.

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  序:全经联上海分盟副主席李骁约我写一篇有关豪宅方面的文章,这大概因为我是豪宅网总编,抑或是名片上多了一个头衔:豪宅研究院院长.名头之下,其实难符,往往给了很多人太多的期望,也会在后来给人以太多的失望.我是组织内的人,因此李主席之命不可违,所以草就一篇文章算是交差吧?<<上海楼市>>第十期刊登了我的一篇短文题目是:楼市是一个情绪的世界.在这里我想写得是:开发商集体迷恋豪宅市场未必是好事?


  小众市场的“豪宅”产品一向落寞,但2009年却出奇的红火,以至于楼市里的人将2009年定义为”豪宅年”,还有人惊呼:上海的豪宅时代来临了!这种定义,这般惊呼,是无名头的虚火,还是名至实归?对此,我不想武断的下定义,但我感觉到上海的开发商已经集体的迷恋上豪宅市场.

这种迷恋,对有些开发商而言是门当户对\郎才女貌\情投

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            如果说,上海的楼市是一个情绪的世界,那么预期就像是一座海市蜃楼。

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预期是推高房价的恶魔 (2009-11-11 11:44:54)
    上海的房价,由市中心-环线内-环线外近郊-远郊,一路涨下去,连价格洼地偏远小镇的房价也在呼呼地往上窜.
 
    房价上涨,涨得一些开发商心花怒放,涨得消费者心里发毛,涨得投资客投机客热血沸腾,涨得中低收入者心存恐慌,涨得地方政府......
 
    房价为何上涨?千百种说辞在网上铺天盖地,让人不知所云,也难择所措!连老泰山,丈母娘的意愿都成为房价上涨的理由.究竟是什么原因?最近和一些经济学专家,房地产研究机构的专家,房地产市场一线人员在一起探讨这个问题.尽管观点各异,说法不同,但几乎百分百的人都承认是预期在起关键作用.
 
    预期果真有这么大的能量?我们普通人以往只注重房地产消费因素,不太在意它的投资及投机属性.既然是投资品,甚至是投机品,它的价格变动跟供求关系及土
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  富关昆和我都听过张健教授的课,看过张健教授的书,但要说收获,我大不如他.且不说富老师过目不忘的记忆力和一听就明白的天赋,另一个关键点是他有丰富的房地产开发之经验.无论是对开发流程,还是房地产产品,房地产市场他都了然如胸,知其然也知所以然是他与众不同的地方,连张健教授都说他是老法师.
   富关昆认为我们国家的住房保障力度在逐步加大,已形成了由廉租房\经济适用房\商品房三个层次的住房供应体系.他指出,供应体系虽然构成,但供需结构性矛盾很突出,中低价位商品房\经济适用房和廉租房发展严重滞后.诸如,供给不足,住房市场供求信息不对称,政策与市场不协调等一些问题尚未得到根本解决.
   富关昆说,大工业化\城乡一体化\信息化\市场化\国际化进程加快,城市人口在膨胀,居民消费水平逐步升级,住房改善性需求快速增长.这些因素决定了住房消费需求在很长一段时间内仍将维持在一个较高水平,住房供应的压力很大,房价将呈现出居高难下的状态.
   对于房市\房
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参加搜房网顾村购房圈博客论剑大会

  楼盘注重细节,耳目一新

  刚才听了卞经理和高总对顾村板块的介绍,我有这样的感受。第一,比我想象的要好,首先我来之前看了外面的房子,不是我想象的。我来之前想,这里地段比较偏远,房子质量相对会比较差。但我一来了,感觉有一种耳目一新的感觉。特别是进了会所后,因为我们搞豪宅研究,对一些细节我们还是比较注意的。我们看过一些楼盘,但是去了会所一看有很多的瑕疵。单今天我们看了一下旭辉依云湾的会所内部,感觉还不错。作为中高档楼盘的会所,有这样的条件、有这样的管理,我觉得改变了以前的印象。

  这个地方的房子,可能会是一般白领阶层,参加工作时间不太长的会在这里买房子。中高档消费、改善性

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关于豪宅标准的探讨 (2009-11-5 9:51:42)
    豪宅的定义是什么呢?经过著名的定义学家 DAVID  H. 的潜心研究,得出豪宅的定义。

    1) 豪宅一定要有超过五个的卫生间。(一个卫生间、一个半卫生间或者拥有五个座便以上的公共厕所不在豪宅范围之内。)

    2) 豪宅一定要有三个以上的车库。(单车库、双车库或者将车停在 Drive-way 上的房子不能称为豪宅.)

    3) 豪宅一定有六个以上的卧室。(一个卧室、两个卧室或者由书房临时改装的卧室不能算作豪宅。)

    4)

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  11月1日上午9点许,我们一行6人由浦东分乘2部轿车前往佘山欢乐谷景区游玩.六人平均年龄超过四十岁,按常理不大会喜欢这类儿童少年游玩的场所.奇怪的是,六人无一例外地都对这个景点有兴趣.大文人夏乐平戏称这是"老夫聊发少年狂".
  欢乐谷里景点很多,有"蚂蚁王国"\金矿镇\飓风湾\香格里拉\欢乐时光\上海滩,其中许多惊险项目赚人眼球,让大胆的游人体验冒险.
   在众多惊险的游戏中,以"绝顶雄风过山车"最刺激.它的刺激指数与观赏指数都为五星级.有人说,不看这个游戏就等于白来欢乐谷,不敢玩这个游戏的是胆小鬼,敢玩这个游戏的是冒险英雄.不知是怕人耻笑,还是英雄情结在起作用.我们同来的六人,除一名女同志没玩这个游戏之外,其他5人统统的刺激了一把.从60米高的顶峰垂直跌落,那可是一种令人撕心揪肺的感觉,会有生死一瞬间的生命体验.
 
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  早年读过中山大学卢泰宏领衔主编的<<营销百年>>,对世界营销的发展沿革史有着大概的了解,书中有一句话我至今记忆在心:营销就像在大海中玩冲浪,顾客创造了消费海洋中的浪潮和走势。
     从这句话里,我感悟到:了解顾客,才能把握市场的浪潮和走势,才能顺势而为,取得营销的佳绩.不久前,和一位房地产专家谈豪宅营销.他说,豪宅营销有别于普通住宅的销售.首先要从生活型态(——破译消费者的新工具)研究开始.
 
  透彻了解消费者是营销中最大的难题, “生活型态”的概念不但提供了市场细分更理想的方法,也改变了把握消费者的思路和工具。

  1963年,威廉·莱泽引起了营销界的重视,他引入了令人着迷的“价值观”与 “生活型态” (VALS——Value and Lifestyle)。这一概念曾为社会学家所用。各种生活方式(价值观念与人生态度)比社会阶层(经济与社会现状)更为生动地向我们展示了人们的消费方式,营销学在此告诉企业某种生活方式下人的购买
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(翰予建筑设计公司总经理 黄杰进)

  曾名噪一时的佘山紫园,在本月18日迎来了一批特殊的客人——新浪乐居名博品鉴团。不同于以往强调天价的营销模式,此次,紫园将重心放在了产品推介上,一座座风格迥异的别墅吸引住了名博们的眼球。而这些“亿元别墅”又是何人设计创作的呢?

  10月19日,在上海普陀区真北路988号6号楼117座,我们有幸拜访了曾参与紫园别墅设计的沪上知名建筑设计师黄杰进(KCNG)先生。

  迎面向我们走来的上海翰予建筑设计有限公司的总经理KCNG先生,没有预期中设计师的长头发、黑框眼镜和小胡子,他身穿短袖T恤,黑色牛仔裤,一双白球鞋,留着有点自然卷的短发,简单而质朴。

  握手后,便一起参观他的公司,三百平米空间里,大约有十几位工作人

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     党的十七大报告曾经对改善民生提出了明确的目标:就业是民生之本,就学是民生之基,就医是民生之急,社会保障是民生之盾,让人民群众 “学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”,才能真正做到权为民所用,情为民所系,利为民所谋。国庆之后六常委密集考察民生,表明:
   一 胡总书记在国庆期间所说的“我们都希望国家富强、人民富裕,让我们一起继续来打拼”绝不只是一种姿态,而是已经开始落到实处。中央高层正通过进一步调研,为民生问题把脉。
 
   二 说明党中央对民生问题有很强的紧迫感。六十周年国庆刚过,就有六位常委深入基层考察,可见以胡总书记为核心的中共第四代领导集体,对保障和改善民生非常重视。这对于广大的弱势群体来说,确乎是一件令人鼓舞的事。
 
  三 给从根本上解决高房价、教育腐败、
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   报载:中国国际交流中心常务副理事长、原中共中央政策研究室副主任郑新立在北京表示,由国家发改委就业和收入分配司制定的收入分配调节方案已上报国务院待批。

郑新立是在国经中心举办的“经济每月谈”上做出上述表示的。他说,收入分配制度的调整对刺激消费起到非常重要的作用,中国需要通过收入分配领域的制度创新来提高居民消费率。

此前,有媒体报道称,国家发改委就《关于加强收入分配调节的指导意见》征求意见,诸项改革可能于今年年内陆续出台。报道还称,权威人士透露,对垄断行业收入过高问题的调节,将会是其中的重要内容。

同样是关于刺激消费的问题,全国政协委员、商务部原部长助理黄海在昨天的论坛上回答早报记者提问时表示,中国应降

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紫园印象:一 二 三 (2009-10-20 11:45:51)

周日(2009年10月18

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   "明日之家"是少年之梦,青年之羡,中年之愿,是未实现的憧憬.我已失梦,不羡,无愿!想想天下还有那么多的寒士,自己有遮风避雨的住所已经不错了.大概正是这种"安贫乐道"的思想,才使我远离富裕人群,远离富贵与浮华.
    个人可以选择这种低劣的生活质量,但发展的社会不能,对未来充满希望的青年不能,对美好生活有热切希望的人民不能.所以,对"明日之家"有一个美好的憧憬还是很有意义的.就算是为别人憧憬,我也尝试着作一次面向未来的"奢侈"之旅.
    如果说,对"明日之家"有什么设想的话?
    第一要求,就是回归自然,远离都市的繁华,远离水泥森林.居所周边环境应该是山清,水秀,蓝天,碧云,鸟语,花香,人静.假如屋后是国家森林,屋前是碧波荡漾的天然湖泊是最为理想;
    第二要求,就是生活便利:购物就近,就医方便,交通发达,相应的其他配套生活设
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楼价上升,穷人怎么办? (2009-10-15 10:33:45)
   今天在网上看到的<<张五常十论房价>>,虽然也只是一扫而过,但所说的内容大体能记住,而且看出他文必称斯科的那点自负,看出他化繁为简的文风,看出这背后深入浅出的功底,看出骄傲的他不炒剩饭的原创精神,当然也看出他不解大陆风情的书斋气......
    十论当中,张五常首先说,楼价上升主要原因是地价上升.这个观点无疑是对的,问题是地价高的问题怎样解决?让主要靠土地财政吃饭的地方政府降价,很难.如何寻解?大师似乎没有给到一个好办法.
   另一个让我感兴趣的问题是,楼价上升,穷人怎么办?大师给到的办法是:反对政府搞的廉租房,建议出售近乎免去地价的居房.这是不是最佳选择?博友杨红旭提出反对意见.如果让我表态,意见是肯定的:支持!但同样遇到的问题是,政府肯吗?
   其实用不着张五常这样国际级大师劳神?这等问题,只要地方政府富有牺牲精神,而且牺牲得起,就不难解决.如果一是不愿,二是不能.穷人也只有
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  在经济大潮中"国进民退"的现象已经凸显:山西煤老板群体性消失,取而代之的是国有企业;日照钢铁被山东钢铁重组;房地产行业央企大拿,总价排名六成高价地块都为国企所得......面对这种现象,民营企业应该何以自处?就这个问题,豪宅网总编朱晓红采访了民营企业家浙江圣大建设集团董事长陈萧耿.现以对话录的形式发表如下,以飨读者.
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   十月六日和爱人一起去了一趟无锡汤巷,看望早已离休的伯父伯母,晚间与早已闻名未曾谋面的三姐夫不期然而遇。已经“奔六”的三姐夫是搞房地产生意的,我是搞地产媒体的所以两人相谈甚欢。他是中国第一批搞房地产的,先是南下(海南)后来北上(北京)早几年返回无锡搞房地产开发。不知他赚了多少钱,但知道他对中国房地产行业很熟悉。
   对于房价他并不讳言,而且也觉得高得离谱。他认为,就房价收入比来讲现在的房价确实不合理,不仅一线城市的房价太高,长三角的二级城市的房价太高。对于房价高的原因,他认为与城市土地稀少有很大关系,与地方政府的土地财政体系有关系。他觉得,房价高将一些中低收入的人挤出了城外。地价高,已经将中小房地产企业挤出一线城市,在二线城市也渐渐地失去生存空间。对此,他认为:一不能怪政府,二不能怪大型开发企业,这是实力在起作用。
   中小房地产企业在一二线城市难以生存,以后路该怎么走?三姐夫说,到三级城市去,甚至下沉到乡镇去搞开发是不错的选择。他的一些同行在这方面已经尝到甜头
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  楼市是一个情绪的世界.在这个世界里始终涌动着三股思潮:一股是"乐观派",其主流观点是看多,看涨,习惯打市场的旗号;另一股是"悲观派",其主流观点是看空,看跌,习惯打民生的旗号;第三股是"理性派",其主流观点是,楼市有兴衰,价格有涨跌,门前时有西流水,未必总是向东流,习惯以供需关系为原点,分析影响楼市发展的原因和变化的趋势.渗透在三股思潮当中的还有,市场主导派,政策主导派,政府和市场共同主导派等观点流派.

  上海楼市里的乐悲两派,论阵容旗鼓相当,PK起来是各不相让,搅动得楼市天昏地暗.豪宅市场原本是房地产市场的细分市场,在整个市场当中是不起眼的"小众市场".未曾想到,在上海这样的一线城市,这个"小众市场"日见其大,新开的楼盘多数成为高价位的豪宅.自花木地段的星河湾楼盘创造日销售额40余亿的奇迹后,上海的豪宅市场迅速火爆.火爆的市场除吸引了很多的购买者以外,大受鼓舞的是开发商.受到鼓舞的开发商,

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