最近，随着地产市道的急转直下，地产传媒尤其是纸媒似乎比地产贬值速度更快。地产商似乎也不再相信地产纸媒广告的力量。

聪明的开发商终于明白，地产传媒从开始忽悠人买房变成忽悠地产商买广告了，而在当下的市道，价格才是硬道理，忽悠的时代过去了。于是，一时洛阳纸贵的地产传媒开始贬值和甩卖了。

其实，在地产销售速度急速下降的市场，推广和广告的作用应该更加重要。地产传媒在楼市复苏的等待过程中不可代替。问题在于我们的地产传媒需要率先改变思路和实施转型。

第一，地产传媒要改变其地产商代言者的形象，更多地回归到媒体本应做到的市场中立客观的角度，甚至要归位到读者角度。

第二，地产传媒要改变其江湖化忽悠化的小丑形象，更多回归到专业化财经化的行业形象。

第三，地产传媒要改变其八卦化预言化的失信形象，更多回归到资讯化量化的技术形象。

第四，地产传媒要改变其妖魔化和娱乐化的社会形象，更多回归到投资理财的财经形象。

第五，地产传媒要改变承包体制和由此产生的短期行为，更多回归到社会公共产品的属性。

总之，地产传媒的泡沫正在破灭，包工头和巫师办地产传媒的历史时代过去了，接下来还是报人和专业人士办报的时代。

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摘要：全国楼市深陷观望泥潭几近一年，且短期内似乎无望自拔，成都、长沙、西安等一些地方政府终于按捺不住，最近纷纷出手“救市”。然而，地方政府“救市”政策却遭到市场方面普遍质疑，甚至认为是与中央政府意图相背离的“不当”政策。

    最新统计显示，今年一至七月，全国商品住房销售面积二点七七亿平方米，同比下降超过了十分之一，同期，北京等一线重点城市期房、现房销售面积同比下降过半。

    为促使楼市回暖及恢复市场信心，近几个月，一些地方政府相继吹起“救市”风潮：五月四日，石家庄出台商品房优惠税率措施；六月十五日，成都市政府推出降低住房公积金贷款首付比例等十项措施促进房地产市场发展；七月二十二日，长沙出台降低二手房交易税、给予二手房购房者补贴等四大政策托市。其后，福州、厦门、沈阳、重庆、河南、常州等地相继出台了放宽土地出让、调整公积金、减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列“暖市”政策。

    尤其是九月七日，西安出台“减免房地产企业的城市基础设施建设配套费，并对今明两年的购房户按购房款总额给予一定比例财政补贴”的《关于恢复房地产业发展的若干意见》，将地方政府“救市”推向高潮。

    西安市出台“救市”政策第三天，即出现九月以来成交量最低点。截至目前，地方政府准备“拯救”楼市的举措，并没有发挥预想效果，却招来市场的一片质疑与批评。

    “二00八年全国性房地产市场调整对地方政府财政收入影响巨大，加之紧缩的信贷政策致使中小企业的大规模死亡，造成税收困难。”一位业内人士透露，一些地方政府频频“救市”的举动表面上是高举民生牌，降低交易成本，补贴买房人，实际上是稳定房地产市场，避免影响到地方财政收入。

    这位业内人士甚至担心，从全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，高房价仍让众多百姓望而却步，“救市”显得为时过早。特别是国家明确表示一系列从紧的土地政策在今年下半年并不会有所放松的情况下，地方政府就急于出台“救市”政策，很可能使中央的房地产调控政策被化解。

    “今年以来房地产市场出现调整，是宏观调控和市场自身变化共同作用的结果，总体上符合宏观调控政策预期。”国家信息中心经济预测部高级经济师周景彤接受记者采访时说，地方政府的“救市”行为，与国家调控房地产政策意图和百姓的期盼相背离，其实质是拿纳税人的钱补贴房地产商和少数人。

    周景彤表示，在国内外环境总体趋紧、房价过高已脱离普通购房者承受能力的背景下，今明两年房地产市场必将继续调整。政府要坚持“稳”字优先，应把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要促进房价理性回归，也要防范由多重因素叠加导致市场出现过度调整。同时，政府要加快保障性住房建设进度，扩大保障性住房覆盖范围，清理相关税费，减轻自住购房者负担。
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摘要：  融资渠道“堰塞”，遭遇销售淡季，房地产商今年的日子过得有点“拮据”，甚至用手头很紧来形容都不为过。

    中报数据显示，保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头资金链全线收紧，负债率大幅上升。房地产企业每股筹资现金流量为0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元。同样是2008年中报数据，在报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的每股经营活动产生的现金流净额分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。虽然行业融资环境不好，但为了维持正常的生产经营，房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资，以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。

    房地产企业融资难，已经成为不争的事实。特别是受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，自筹资金、发行债券、增发新股、定向配售等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。

    本报数据中心提供的资料显示，今年增发新股的房地产类上市公司主要有金融街、名流置业、栖霞建设、福星股份，增发数量最多的为金融街，达到30000万股，发行价格为27.61元/股。而非公开发行股票的房地产类上市公司包括首开股份、美都股份、泛海建设、世荣兆业、香江控股、上实发展、华丽家族、ST天华、苏宁环球，除了华丽家族是采取网下定价发行，其余的均为定向配售。其中配售最多的是首开股份，发行数量为55000万股，最少的美都股份也达到6300万股。

    与增发不同的是，公司债的发行同样惹人注目，房地产企业发债蔚然成风。西南证券的债券研究员郇超则表示，公司债缓解了房企资金紧张的压力，可能会成为他们的“救命稻草”。

    而事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力，手头举债的公司同样不在少数。经记者初步统计，今年发行公司债的公司主要有：金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；金融街拟发行56亿元公司债；泛海建设拟发行32亿元公司债等。

    中原证券研究员魏博认为，分析其原因，一是监管层的政策导向，另一方面大量避险资金从股市转移到债市，两者都为公司债的顺利发行创造了条件。

    确实，在去年，地产公司发行公司债融资，就已经得到国家相关部门的支持。银监会高层去年6月份就曾表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权受让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品，比如说公司债。

    相比股权融资，债券融资在程序上更快捷、成功率更高，比银行贷款成本更低、限制更少，因此公司债成为地产行业在宏观调控背景下扩大资金链的首选，郇超称。

    此外，还有分析人士指出，公司债的发行适合房企的现实需求，当前宏观政策紧缩、房地产销量下降、房企融资渠道减少，公司债发行可为房企开辟另外一个融资渠道。

    这也难怪，今年会有这么多公司通过发行公司债解决融资难问题。

    然而，虽然公司债大量发行并不能让所有的房地产公司都能从中分得“一杯羹”，能享受此份“殊荣”的也只是万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，中小企业房企的踪影则很难觅到。

    难道是中小房企有更好的方法解决融资难问题？答案当然是否定的，不然，为何一些大型房企不去走那条路。

    寻根究底，还是相关的硬性规定让中小房企停走发行公司债融资这条道。《公司债券发行试点办法》规定，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十。

    鉴于上述规定，部分信用级别不达标和净资产额偏低的房企就很难通过公司债的发行审批，而据记者了解，大多数中小型房企都被这个“紧箍咒”所套。

    地产行业人士指出，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不是很高，加之其它条件的限制，真正能够发行公司债的多是一线地产企业，多数中小房企在目前的情况下，想分公司债的发行这杯羹还是有点可望而不可即。

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摘要：近日，地产大鳄万科在楼市重镇“长三角”地区实施降价，部分楼盘折扣达到8折，甚至7.5折，为多年罕见。万科降价效应立显，刺激成交快速攀升。

    专家认为，这既说明当前楼市尽管成交极度萎缩，但刚性需求仍然旺盛；同时也向开发商传递信号，只有价格真实下降，才能打动消费者入市。楼市调控应尊重市场自身调
节功能，在行业竞争和买卖博弈中促进行业理性发展。

    “降价效应”席卷长三角

    从8月30日起，万科上海宣布旗下8个楼盘联手优惠促销，平均降幅达到9折左右。位于浦东三林路、靠近2010年世博会址的“金色雅筑”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。据销售人员介绍，只要签约并在3日内付清3成房款，就可享受总价10万元的优惠，一次性付清房款还可以在这个基础上打9.9折。经多次降价，“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米1.8万元降至每平方米1.4万元左右，降幅约为20%。另一个位于外环松江区的楼盘白马花园，最高折扣也达到8.5折。

    在杭州，万科启动了为期12天的“青年置业计划”，旗下“白鹭郡东”“白鹭郡南”“魅力之城”和“逸品阁”4个楼盘共226套房源价格做出下调，最低折扣达到7.5折。

    9月6日，降价风暴登陆南京。万科“金域缇香”针对会员推出部分70平方米的特价房源，折后总价在58万-60万元之间，均价在每平方米8500元左右。与此前每平方米1.1万元的报价相比，价格下降超过20%。

    数据显示，尽管万科8月份销售面积和销售金额比去年同期均下降三成以上，但比7月份分别环比增加了31.7%和30%。

    万科上海公司公关部李嫣表示，从8月30日到9月7日，上海8个楼盘共认购了337套，销售金额达到5.67亿元。万科南京公司相关人士徐朝晖向记者证实，仅9月7日-8日，“金域缇香”认购套数就达到102套。

    杭州万科售楼处则上演了一出悲喜剧：一边是老业主情绪激动要求退房，甚至冲砸售楼处，另一边却是新业主踊跃成交，促销活动首日就有约130套房源被认购。

    市场刚性需求仍然旺盛

    复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科此次在长三角范围内大举促销，一方面自然是为了尽快回笼资金，占取市场主动，另一方面，“试探市场”的意味也非常浓厚。从其促销节奏看，都是一开始拿出部分房型或位置不是很好的房源降价打折，如果销售良好，表明市场接受这个价格，进而不断放出后续房源。

    上海房地局官方网站“网上房地产”的数据显示，自启动促销以来，万科“金色雅筑”的销量迅速回升，8月份签约数为150套(有2套撤销)，比7月份增加61套；截至9月11日早上，“金色雅筑”当月签约套数已达165套。

    上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波认为，万科降价后立即刺激成交量回升，表明市场刚性需求仍然非常旺盛，一旦买卖双方在价格这个问题上达成平衡，购房需求就会迅速释放。

    尹伯成说：信贷收缩、市场观望仍将持续相当长的时间，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。但房子不是股票，不会出现买涨不买跌的情况，当价格回调到一定幅度，就会得到刚性需求的有力支撑。

    博弈将促房价走向平衡

    万科降价在业界引发巨大的震动：在很多人看来，万科此举无疑拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，实力雄厚、管理控制能力较强的开发商将渡过难关，并扩大市场份额。

    万科公布的半年报显示，公司2008年6月末净负债率仅为37.1%，持有的现金达到153.7亿元。与此同时，其市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。

    尹伯成认为，过去几年，房地产市场几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个好价钱，这显然是不正常。去年以来的楼市调整将加快行业分化和优胜劣汰，降低房地产行业的利润的预期，提升房地产开发、管理水平，有利于楼市健康、可持续发展。

    对于老业主来说，万科降价使其资产价格缩水，退房呼声不断，不少老业主甚至到售楼现场，劝说看房者不要签约，但这并没有影响现场成交。

    专家认为，房地产市场有其自身规律，价格涨跌属于正常的调节手段。正是通过行业竞争、买卖博弈，才能促进市场不断走向平衡和理性发展。 
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摘要：金九银十”又至，全国房价“跌”声四起，楼市面临深度调整，这次调整的幅度有多大，持续时间将有多久？

8月中房上海各项价格指数出现近年来首次下跌，该指数办公室9月11日发布报告认为，在内外宏观经济环境的影响下，上海房地产市场调整已成定局。

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，从整体上看，上海房价的调整幅度可能在10%左右，但不排除少数楼盘大幅降价。

长城证券有限责任公司地产研究小组近期发布报告预测，中国内地楼市本轮调整将持续两年左右，目前仍处在调整前期，报告中指出，上海等一线城市调整幅度在30%左右，二线城市调整空间在10%～30%内。

问题一：房价降了吗？

9月6日，中投证券发布的房地产市场月报显示，从近三个月来看，上海住宅成交均价依然坚挺。

9月10日，佑威房地产研究中心发布报告称，在上海成交活跃的212个新盘中，仍是涨的多跌的少，与上半年平均售价相比，7月8月两个月售价上涨的楼盘占55.2%，下降的为44.8%。该中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房价达到了历史最高点。

房地产行业正在发生改变，目前已是各方共识，但仅从成交价格来看，上海目前仅是部分楼盘售价高位下调，其价格与普通购房者仍有较大的心理差距。

早在今年2月，市场已有“跌”声传出，当时就有专家指出，房价降的只是涨幅。上海房地产研究专家顾海波称，“这就类似将一只股票的价格快速拉升到上涨9%，然后让它回调到6%。卖的人说，我降了3个点了；事实上，它涨了6%——就看以哪个时点为参照。”

不过，以薛建雄的观点，房价如果与经济增速保持一致，即为相对平衡的状态，考虑到通胀、利率等因素，如果房价的涨幅低于经济增速，就意味着楼市进入下行通道。

在楼市低迷时期，开发商同样有钱可赚。薛建雄举例说，1998年至2003年，包括上海在内的全国楼市低迷，但上海的超级大盘中远两湾城在1998年的开盘价是3500元/平方米，2002年已卖到7000元/平方米，利润超过100%。

问题二：开发商会竞相降价吗？

近一个月以来，各地纷纷传出降价促销的消息。8月28日，万科在上海宣称，8月30日至9月14日期间8个楼盘推出特价房源，并喊出“直降10万”的口号。

但据佑威房地产研究中心统计，今年7月和8月，在174个公寓项目中，有79个项目在降价，占比超过四成；31个别墅项目中，有21个项目降价，占比超过七成。

进入“金九银十”后，酝酿跟进降价的开发商将更多，在国庆假日楼市期间，预计将会出现更大规模的降价楼盘。与万科“大张旗鼓”地降价不同，更多开发商并未公开承认降价。

曾抛出“百日危机论”的SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹宣布，从9月1日起，SOHO中国旗下所有在售项目平均提价5%左右。但记者调查发现，其实仍能按付款方式给予折扣优惠。

事实上，在降价促销早期，开发商借此取得了良好的战绩。今年2月21日元宵节当天，上海万科对旗下10个楼盘240多套房源进行九五折促销，当天成交170套房源，回笼资金2.57亿元。

薛建雄说，跌幅超过10%的22个楼盘主要是去年涨幅过大的，但外环以内品质好的楼盘仍将保持价格坚挺。

6月19日，国泰君安房地产业分析师孙建平发布了《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》的报告。报告称，部分企业资金链断裂不会表现为群体性的恶性降价行动，资金链断裂或者濒临断裂的企业变卖项目比降价清盘的概率大。

孙建平认为，降价清盘的投资回报率，并不比变卖资产高，很多时候变卖项目能够为资金链断裂的企业保留项目参股权，有机会分享到未来利益。而龙头企业也不会轻易放弃通过并购的方式来整合行业资源的机会。

此外，因赈灾、建设保障性住房、经济下滑、地价房价下降等，今年地方政府的财政压力比往年大很多。地方政府也不会坐视房价大降。

问题三：调整幅度多大？

今年年底是不是购房时机，市场分歧较大。一部分人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而且保障性住房供给力度不断加大，分流了一小部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在宏观调控的大背景下，开发商不得不选择降价卖楼。

但也有人认为，大量年轻人等待购房置业，房价稍降就会有大量的真实需求涌现，推高房价；另一方面，大量的热钱来到中国，必将选择保值和投资价值同时具备的房产作为投资选择，加上通胀背景下所有商品都在涨价，房价没有理由下跌。

长城证券地产研究小组认为，房价仍将高位运行，可能以实际房价下跌完成调整，总体调整幅度不会超过30%。

长城证券地产研究小组成员万知分析师表示，目前的楼市调整仅是挤泡沫，若大幅回调必将有需求支撑，大可不必担心楼市崩盘，调整结束后，房产将开始一轮新的牛市。在长城证券报告中，分析师一致认为，当前，房价要调整到合理位置，一线城市将有30%左右的下调空间。二线城市调整空间在10%～30%内。

研究小组参考日本和中国香港的经验发现，一线城市的房价收入比将在10～12间达到高位平衡。二线城市的房价收入比在8～10倍的范围内是较为合理的。

截至2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，房价收入比将下降到10～12的范围将有30%左右的下调空间。二线城市，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10%～30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。

薛建雄则认为，上海房价降幅可能在10%左右，由于有三四个月的统计滞后因素，反映到国家发改委的数据，要到明年二三月才能体现，届时上海房价涨幅可能会出现负数。
问题四：调整持续多久？

对于本轮调整的时间各界也是看法不一。部分较为乐观的人士认为，随着“金九银十”的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖；而一些对楼市未来仍担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，滞销的供给需要9个月左右时间来消化，本轮调整不会这么快结束，至少要持续到明年上半年。

长城证券地产研究小组成员认为，中国楼市的本轮调整时间将持续两年左右，目前仍处于调整前期。一般楼市的调整需要经历缩量——房价滞涨——下跌——放量四个阶段。

支撑上述结论的依据是，上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。

薛建雄分析这轮楼市波动时指出，预计今年10月份上海房价调整到底。上海房价自去年高涨后，今年二季度出现了最后一小波的冲刺，在6月初达到历史顶峰。

不过，他同时认为，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增长速度还是可以预见，房价在这一轮下跌后，重新保持与经济相当的速度上涨还是可以预期。

“排除地区环境、产品品质等外部原因之后，房价的底部应该是在去年房价的1.2-1.3倍的水平之上。”薛建雄认为，经过2005年那轮房价调整之后，房价长期稳定，因此去年初的价格可以反映出上海楼市的实际购买力，加上2007年、2008两年的经济增长，房价比去年高出20%～30%应该是市场可接受的合理空间。

2008年，本轮紧缩型房地产宏观调控警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。杨红旭称，如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新一轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之“救市”。

问题五：政府会托市吗？

8月27日，央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严控建设用地贷款管理。

对此，宏源证券分析师杨国华认为，在市场传言政府可能会放松对房地产行业的信贷调控之际，《通知》成为对这一传言的有力否定，政府对房地产投资过热继续调控的政策短期并不会松动。

最近，潘石屹表示，中国的住宅市场已经下滑到灾难边缘，中国的房地产行业需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上能够享受和其他行业一样的待遇；在税收上面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭条件能够适当放松，回到前几年的水平。

也有业内人士认为，深入的调整持续时间过长将造成诸多不良影响，政府有可能会在下一步刺激成交量，着力点会是在二手房市场。与此同时，今年上半年以来，各地频繁发生“退地”和“拖欠出让金”事件，上海也首次出现了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地态度不一。

9月初，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，规定从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。补贴对象不分户籍，且未区分第一套还是多套住房、大小户型。同时，还对2009年6月30日前按期开工的商品房项目，给予城市基础设施配套费减免优惠。

无独有偶，河南省政府、沈阳等地也近期也出现了类似的政策。8月底，沈阳市宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。河南省政府也宣布，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20-30年；从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率等。

据报道，9月9日，深圳市市长许宗衡在做客当地电台节目《民心桥》时明确表示，支持房地产稳定地发展，确保房地产市场的健康和发展，政府也负有不可推卸的责任。深圳坚持加大有效的土地供给，盘活现有的土地存量，完善商品住房和社会住房需求的结构性调整，满足市民的需求。

上海市房屋土地资源管理局、上海银监局、上海建设交通委以及上海市公安局在内的诸多政府部门均启动了针对房地产市场的调研，严密监控市场一线动态。不过，分析人士认为，短期内，上海出台政策的可能性不是很大。

对于地方政府应否“救市”，市场存在两派观点。支持“救市”论者认为银行资产中房地产相关贷款太多，楼市持续萧条众多贷款将变成坏账，影响我国金融系统安全，政府必须挽救楼市。坚决抵制政府救市者则认为，地产危及金融安全为时尚早，救市则变相支持开发商牟取暴利，不利于日后的监管。

长城证券发布的地产研究报告则认为，“如果房地产业真的出现崩溃乃至引起一连串的金融、经济问题，那么政府有必要采取一些政策，但事实上，我国房地产行业的短期调整并不会引发银行业危机甚至金融危机，政府没必要救市。”

对于地方“救市”，业内人士提示三大风险：其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩；其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱，蕴藏深层次的金融风险；其三是“救市”政策在执行过程中可能被弱化，反而浪费更多政府资源与工作精力。

问题六：外资抄底良机？

今年1月，英国高富诺基金以12亿元收购高档酒店式公寓“华山夏都”；2月凯雷集团以19.9亿元收购了服务式公寓项目“济南路8号”；同月韩国未来资产基金以9.63亿元收购了酒店式公寓的翠湖天地御苑18号。

在寒流即将降临房地产市场之际，海外各路基金似乎充满期待。海外部分资金经理认为，出手中国房地产的机会已到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示着未来长期的丰厚收益。

今年年初开始，境外机构再次唱空中国楼市，量子基金的共同发起人之一吉姆·罗杰斯