▲职工提取住房公积金的程序
　　办理提取的一般操作程序:
　　1）个人申请：住房公积金缴存职工持符合住房公积金提取情形条件的证明材料，向所在单位提出申请；
　　2）单位初审：对申请人是否符合提取情形及相应证明材料是否真实进行初审，核实后单位填写《济南市住房公积金提取申请书》；
　　3)单位申请：单位公积金经办人员将经初审后的职工申请证明材料与《住房公积金提取申请书》，向住房公积金管理中心办理提取申请；
　　4）中心核准：住房公积金管理中心对单位递交的证明材料进行查验，并按核准后提取的住房公积金金额转帐支付给申请单位，由单位支付给申请职工。
　　对因单位破产已领取住房公积金封存证明（包括领取封存通知书后单位破产）的职工，申请提取住房公积金的，由申请人持封存证明和符合提取情形的证明材料，直接向住房公积金管理中心办理提取申请，住房公积金管理中心开具现金支票给申请职工。

▲住房公积金的提取条件
　　职工有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金帐户内的存储余额
　　1）购买、建造、翻建

第1式 看位置

选房三要素：位置、位置、位置。房产作为不可动的资产， 所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。

第2式 看配套 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳

一、坐北朝南的房子
气场平和，财运减弱，但不至于衰败。宜守成，不宜创业。

二、坐东北朝西南的房子
大吉之象。是非常适合办公环境的流年方位。宜创业。多有发财升迁之喜。

三、坐东朝西的房子
身体康健、家庭幸福，但事业败落，有志难申。

四、坐东南朝西北的房子
不吉之象，尤其不利于中年女人。家庭不和，财运受阻。

五、坐南朝北的房子
衰败之象。多口舌纷争，是非不断，财运平平。

六、坐西南朝东北的房子
这是一个相对吉祥的人居风水方位。内在和美，外在平实，是非常适合家庭居住的流年方位。

七、坐西朝东的房子
生气勃勃。也是一个适合创业的流年方位。但家居这个方位，在流年上不是很吉利。中年男子健康多忧。

八、坐西北朝东南的房子
努力进取之象。有小成但也有小忧。中等格局的流年方位。回答的都是按照科学观的

水瓶座会疯狂shopping

双鱼座会大醉一场

牧羊座会到KTV嘶吼

金牛座会抱头痛哭

双子座会订机票出国散心

巨蟹座会打电话诉苦

狮子座会去海边吹风

处女座会闭关三天三夜

天秤座会吃尽所有美食

天蝎座会再找下一个情人

射手座会看遍所有电影

魔羯座会认真检讨反省

二手房小区中的中高档小区，一般都在市区内占据了绝佳的位置，而且在一个城市的进程中，高档小区也在一定程度上引领了以后的新楼盘发展方向。正因为如此，很多在二手房市场上位置佳，社区好，配套完善的房子，比一些新楼盘还要抢手。
但高档小区不是每个封闭式小区都能够称呼的，经常听见有人说“有保安，有绿化，再加点健身器材，就可以号称高档小区了！”其实不尽然。
      具备高档二手房小区的条件：社区所处位置一定要上佳，达到一定入住率及主流人群社区意思要高，周边配套要齐全而且方便，小区内环境及配套设施也是重点之一，房屋户型层高开间等房屋基本情况就更不用说了。

      我们罗列了在济南比较知名的小区，在大众眼中一般都可以称之为高档小区，但今天我们要在这其中，选择出真正意义上济南二手房十大高档小区。
      中润富华园，中联花园，文东花园，数码港，伟东新都，春

排名 楼盘名称 区位 物业类型 面积(平方米) 成交套数 成交均价 1 鲁能领秀城 市中区 普通住宅 109031.891 913套 4400元/㎡ 2 名士豪庭 历下区 高档住宅 98595.12 751套 6800元/㎡ 3 盛世花城 历下区 普通住宅 64541.34 596套 5400元/㎡ 4 鑫苑国际城市花园 高新区 普通住宅 63704.51 903套 5650元/㎡ 5 诚基中心 历下区 普通住宅 54155.87 1058套 14500元/㎡ 6 外海蝶泉山庄 市中区 别墅 53512.67 401套 5800元/㎡

1、问：职工在哪些情况下可以提取住房公积金?

　　答：职工有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金账户中的储存余额：

　　(1)在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时；(2)在离休、退休或到达离休、退休年龄时；(3)完全或大部分丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时；(4)户口迁出本市或者出境定居时；(5)非沪籍职工调离上海时；(6)职工偿还购房贷款本息时，可以提取住房公积金储存余额抵冲；(7)职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，也可以向公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。

　　其中(2)、(3)、(4)、(5)情形，职工提取本人住房公积金应以销户形式全额提取，所提取的金额为职工私人所有。另外，职工死亡或被宣告死亡时，职工的继承人或受遗赠人可以提取死亡职工的住房公积金账户中的储存余额，职工的住房公积金账户同时作销户处理。

　

诀窍一：贷足额度尽享利率优势 

　　以市民王先生夫妇为例：他们工作稳定，住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款 ，计划购置一套120平方米价值180万元的住房，以改善居住条件。首付款预计70万元，申请住房贷款110万元，以后每月归还住房贷款约5000元。根据王先生夫妇的想法，业内人士提出以下建议：

　　住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是低利率。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为7.83%，而住房公积金贷款年利率为5.22%，两者相差2.61个百分点。对一笔50万元15年期的住房公积金贷款和商业贷款进行比较，商业贷款比公积金贷款每月多支付约718元，15年多支出利息约129207元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步的拉大。因此，应尽可能地贷足公积金贷款。

　　诀窍二：巧用公积金归还购房贷款

　　贷款额度确定以后可就要考虑还款的问题了，怎样用公积金来归还贷款呢？怎么可以节省利息呢？

　　王先生夫妇首先想到了用公积

　诀窍一：贷足额度尽享利率优势 

　　以市民王先生夫妇为例：他们工作稳定，住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款 ，计划购置一套120平方米价值180万元的住房，以改善居住条件。首付款预计70万元，申请住房贷款110万元，以后每月归还住房贷款约5000元。根据王先生夫妇的想法，业内人士提出以下建议：

　　住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是低利率。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为7.83%，而住房公积金贷款年利率为5.22%，两者相差2.61个百分点。对一笔50万元15年期的住房公积金贷款和商业贷款进行比较，商业贷款比公积金贷款每月多支付约718元，15年多支出利息约129207元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步的拉大。因此，应尽可能地贷足公积金贷款。

　　诀窍二：巧用公积金归还购房贷款

　　贷款额度确定以后可就要考虑还款的问题了，怎样用公积金来归还贷款呢？怎么可以节省利息呢？

　　王先生夫妇首先想到了用公

实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；不能或不能按期办理产权过户的；购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；合同中约定的其他退房条件出现时。

根据《公证条例》等法律法规的规定，办理公证不是所有房屋转让的必经程序，但是有些房屋所有权转移必须办理公证手续。

    司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证联合通知》中规定，以下几种事项必须办理公证：一是继承房产，应当办理“继承权公证书”。二是遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。三是赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”。四是有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。

    除以上列举需办理公证的外，其他房屋转让许可不必办理公证即可转让，但是房屋转让必须有书面协议，按规定持有关证件办理转户手续后，房屋产权才发生转移。

房产中介怎么度过这个黑暗的时刻呢？几点意见仅供参考：
   1.公司的中高层一定要保持积极乐观的态度，给员工减压；
   2.稳定团队，加强和员工的深入沟通，鼓舞士气，稳定员工情绪，避免人员的流失；
   3.店内的销售精英,店长都要抓单子(注重买卖),其他经纪人着重的抓租赁的单子,开发房\客源.
   4.降低成本,考察门店的因素,人员

 房市总是起起落落，但是，仍有人可以两天卖出一间房子；有人用赛局理论创造成功率达九五％的销售佳绩；甚至利用危机入市，一年做出新台币三百亿元的生意。二○○八年全球十大顶尖房地产经纪人，来自美国、中国、日本、韩国、新加坡、澳门、台湾等地，七月二十八日齐聚台北，一场世界级的房地产界武林盛会登场。由全球最大，拥有一百三十万会员的全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors），与全球最大的商用不动产社群CCIM等所共同推荐的十位顶尖经纪人中，《商业周刊》特别率先专访了其中三位。了解这些世界级高手，对抗不景气销售心法究竟为何？

朱泳强——每两天就卖出一间房子

朱泳强：在别人撤退时，慢火细熬人脉
   房地产，每四十八个小时成交一笔，扣除正常睡眠时间，等于三十二个小时内要完成交易，谁能创造这样的

唐．史俊汉——说不，比说好，更容易让你赚钱。
——这是连续四年获选为美国《休斯敦经济周刊》（Huston Business Journal）最佳房地产经纪人唐．史俊汉（Don Stringham）的销售心法。

    他主攻市价在五十万美元到三千万美元（约合新台币一千五百万到九亿一千万元）的住宅房地产，这种对象在美国交易的佣金仅六％，一笔交易从开始喊价到完成，往往耗时三到五个月，比不上位于纽约市等大都会的商用房地产交易，一年只要成交一笔，就会有百万美元以上收入。

    师承「赛局理论」大师奈勒托夫（Barry Nalebuff）的史俊汉，是耶鲁大学的管理硕士。将赛局理论运用在在房仲销售上，一方抬价，一方杀价，就像一场赛局，看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。

说不！ 一度喝西北风的新手，如今年佣金达四千五百万元

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