这是一个令人不安的年代，房地产市场在经过前期的大幅上涨之后，终于步入了一个低迷盘整期，这也让许多投资者没了方向。

怎么办？其实市场的萧条并不可怕，对于购房者来说反而可以利用这个机会做好准备，而寻找未来“看涨型”房产就是最佳的解决方案。

楼市调整让人心慌

“股市又创新低了！”随着人们的一阵阵惊呼，上证指数的下跌再次撞击着人们的心理承受底线。与股市仿佛一条船上的两个兄弟，近期的房地产市场也受到了各方的关注，它的一举一动也让许多投资者忐忑不安起来。

一位老读者目前给记者来信，他在信中写道，房地产市场去年涨得让人看不懂，但今年的市场却似乎变了天，完全成了另一番景象。他说：“其实我本来今年也有购房的打算，但看到市场这样的走势就有些举棋不定了。想等房价跌了再买，但一直等下去终究也不是个办法，我究竟该怎么办呢？”

这位读者的话非常具有代表性。

许多投资者也都存在着同样的疑惑。面对当前徘徊不前的楼市，市场的跌宕起伏让许多购房者都没了方向，买了房怕房价跌，不买房又着急，这似乎是一个无法解决的难题。那么，究竟有没有两全其美的方法呢？答案是肯定的！记者在这里给出的建议是，在市场低迷期反而要做好购房准备，寻找“看涨型”房产就是一个好方法。

的确，今年以来全国各地的房地产市场都出现了价格盘整的局面，有些地区房价的“高台跳水”更是惹来了各方的的关注。日前，深圳市国土资源和房产管理局发布“2008年1～7月深圳房地产市场分析报告”官方权威数据，结果显示，今年1～7月，商品房空置面积165.68万平方米，同比增加近三成，其中住宅空置面积更是同比增加超过九成。深圳全市新建商品房销售规模继续下降，市场观望气氛浓厚，而此前传出的因房价下跌而“断供”的传闻，更进一步强化了人们的恐慌心理。

同样，北京楼市降到“冰点”的销售量丝毫也没有回暖的起色，而房价环比回调也已是公开的秘密。虽然目前北京商品房整体销售均价依然处于“高位盘整”，但有观点认为，如果成交量持续低迷6个月以上，行业内就很可能出现明显的价格调整，只有价格理性回归，才能释放真实需求。而上海楼市的成交量也是一月不如一月，根据佑威房地产研究中心发布的统计数据，7月份，上海商品房的成交量约为101.96万平方米，比6月的143.15万平方米下降28.77%。其中，商品住宅的成交量约71.81万平方米，比6月的104.26万平方米下降31.12%，与去年7月的217万平方米相比，降幅更是高达66.91%。

在新房市场低迷、二手房市场疲软的大背景下，各地楼市无疑都惨淡地结束了2008年上半年。而且根据业内专家的分析，货币紧缩政策在下半年不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观，这无疑给了房价更大的压力。

楼市个性化正显现

市场的现实无疑是残酷的，它不仅给后市走向带来了诸多迷茫，也让购房者变得更为谨慎小心。不过与此同时你有没有发现，当前的房地产市场已经出现了明显的分化走势，个性化的特征正非常清晰地显现出来

首先我们可以发现，不同城市的房价走势出现了明显的分化。今年以来深圳房价出现了让人心惊的“跳水”行情，而与此同时上海房价却是波澜不惊仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同区域之间的房价也表现出了明显的分化，比如在上海不少外围区域房价出现调整的同时，一些中心城区优质项目的价格却仍然保持了上扬的走势。

对此，北京师范大学经济研究中心主任钟伟提出的一个观点颇值得大家关注。他表示，目前房地产市场的显著特征是分化和重组，包括：不同区域市场的房产价格将明显分化；不同物业类型的价格会分化明显；城市核心区和远郊区的价格走势会出现分化；开发商队伍将出现明显分化。这种分化的走势也是由深层次的原因造成的，深圳前期的暴涨早已脱离了其自身的需求，现在就必然会遭到市场本身的抱负。而这种情况在单个楼盘上就表现得更为明显了，那些具有较高含金量的房产明显表现出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人们所“看涨”。

一位业内人士的说法颇为形象：“在特殊的市场环境下，楼市正在出现两极化趋势，其基本的表现就是，好的产品热卖，差的楼盘乏人问津，而且热卖的楼盘价格会更高，滞销的楼盘即使降价也难以吸引人气。”其实在此前发生的那波楼市大潮中，楼盘的价格总体的表现是一个齐涨的状态。但经过这一轮市场的洗礼，未来楼市即使走出调整进入复苏的状态，也不会再是简单的共涨局面，价格分化的态势将会清晰地表现出来，有些楼盘会脱颖而出，而另有一些则将止步不前。由此一个非常值得关注物业类别不由得进入了我们的视线，，那就是集合多方面优势的“看涨型”房产。

这一点在中国港台地区的房地产市场都可以得到佐证，比如香港地区虽然经历了1997年之后楼市的大起大落，但我们发现在后来的复苏期中，不少在低迷时期购买的优质房产价格都远远跑赢了“大盘”，对此香港的地产界元老施永青也是非常认同。

提前做好购房准备

可能与许多人想像中的不同，市场的低迷盘整期反而是购房者“有机可乘”的阶段。以上海楼市为例，1999～2001年和2005～2006年都处在市场低迷盘整期，但反过来历史也已经证明，这两个时段都是购房的最佳时机。所以对于当前的市场投资者没有必要恐慌，而应该提前做好准备，捕捉随时可能出现的购房时机。

在2007年购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，这样的“盛况”将很难出现了，购房者在将来也就有了更多的选择空间。而从这几年楼市的运行特征看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点，在爬升阶段价格的上涨往往会相当快速，以一步到位的形式体现出来，然后在相关政策的作用下，进入下一阶段的盘整期。而在今年由于受到宏观经济层面的影响，楼市降温的速度还是相当快的。

其实，在市场低迷盘整期内购房选择空间大，给了购房者较为从容的挑选余地。与此同时在房价上，这个阶段同样会出现调整的机会，从而给了购房者更多的实惠。比如一部分持房者担心房价不稳定，前期投资的收益达到目的而放盘。由于大多数买家持观望心态，市场成交量减少，投资客为了将房产早点变现，所以就会采取降价手段。另外一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理，在大家都不买的情况下，择机购房就少了很多的竞争对手，能够买到适合自己的超值房子。

所以归根到底，对于购房者来说最关键是不要跟风，要相信自己的判断，尤其对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。在交易量紧缩、价格盘整的大背景下，购房者应该多走、多看，就有机会找到超出心理预期的房源。

“看涨型”房产是首选

行文至此，其实已经完全可以对那封读者来信提出的问题给出答案了。目前虽然处在市场低迷期，但买房现在就可以准备起来了，寻找“看涨型”房产就是首选的解决方案。

那么，“看涨型”房产究竟是什么样的呢？这次本刊记者特意采访了各路知名专家，他们都从不同角度对这类房产给出了定义，相信我们读了后面的文章后会有不小的启发。其实归根结底，那些在低迷盘整期价格稳定，而在市场复苏期表现突出的楼盘，就是“看涨型”房产。目前买房无论是自住还是投资，都应该考虑选择这样的楼盘，它能使你规避市场风险，从而立于不败之境，而有些投资者由于没有能够很好地把握住这一点，从而招致了不必要的损失。由此，如果能循着“看涨型”房产这条主线去购房，往往就能收到事半功倍的效果。

其实对于这一点，在房地产市场已经有了不少成功的实践者，这次本刊记者采访到的俞坚就是其中的一位。他在大学学的是经济学，后来又有了多年管理工作的经验，这使他更能发现房地产市场背后所隐藏的规律。在上世纪90年代，他就开始关注上海楼市了，但他与普通投资者最大的不同之处在于，俞坚更能发现各类房产未来的潜力点所在，他比别人看得更准，相信在读了他的故事后我们也会学到不少实用的理念。

当然，发现此类房产最为关键的还是要能找到其看涨的因子，在这里记者提出了这样几条思路：首先可以考虑的还是地段

新住房保障管理办法将于9月1日起实施三个办法的六大变化

8月4日，市政府发布了第197、198和199号政府令，出台了《青岛市廉租住房保障办法》、《青岛市限价商品住房管理办法》和《青岛市经济适用住房管理办法》，三个办法将于9月1日起正式实施。

调整保障范围

在保障范围上，新的管理办法对我市廉租住房、经济适用住房、限价商品住房的申请条件 进行了调整，其中廉租住房保障范围由原来的最低收入家庭调整为低收入家庭。

廉租住房保障范围为家庭人均月收入低于610元、人均住房建筑面积低于10平方米；经济适用住房的保障范围为家庭人均月收入低于1277元、人均住房建筑面积低于10平方米；限价商品房保障范围则为家庭人均月收入低于1916元、人均住房建筑面积低于20平方米。

变化之二：

建设模式“配建”为主

在建设模式上，新的管理办法明确了廉租住房和经济适用住房建设要以“配建”方式为主。配建项目招拍挂或建设用地招拍挂前，要将保障性住房配建数量、建设标准等内容作为土地出让附加条件。配建的保障性住房与其所属项目实行统一规划、统一配套、统一建设、统一管理。配建政策的优势在于有利于保证廉租住房和经济适用住房的持续供应，有利于区域的合理布局，有利于方便保障对象居住和生活。

据介绍，2008年，我市计划在市内四区配建廉租住房15万平方米、不少于3000套，建设小户型经济适用住房32.5万平方米、5000套。而截至七月下旬，市内四区共提报保障性住房配建项目31个，其中廉租住房配建项目26个，房源3333套，经济适用住房配建项目14个（其中9个项目同时配建廉租住房），房源5098套。目前，我市共11个配建项目已确定建设主体，其中已开工建设的配建项目共7个。

变化之三：

优化管理体制

在管理体制上，新的管理办法由原来的“市住房保障中心”一级管理，调整为“两级管理、三级审核”，即市住房保障管理机构负责相关政策的研究制定、保障资源的统筹调配、保障资格的审查备案和协调指导各级住房保障工作等；区住房保障管理部门负责做好本辖区住房保障的复核、公示、动态监管等具体工作；街道办事处负责做好住房保障受理、初审、日常监管、年度复核等项工作。

变化之四：

套型面积标准“由大变小”

新的管理办法对各类保障性住房套型面积标准进行了调整。新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。经济适用住房套型面积标准控制在65平方米以内，取消了原办法规定的套型不超过85平方米的规定。按照目前的房屋价格水平，充分考虑到中等收入家庭实际的经济承受能力，将限价商品住房套型建筑面积调整为不超过85平方米，改变了原办法规定的不超过105平方米的大套型标准。

廉租住房保障面积标准2人以下家庭为建筑面积30平方米，3人家庭的保障面积标准为建筑面积40平方米，4人以上家庭的保障面积标准为建筑面积50平方米。经济适用房和限价商品房则要求以经济适用住房或者限价商品房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房或限价商品房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。

变化之五：

限制上市交易时间为5年

新的管理办法对这三类保障性住房的上市交易时间规定进行了调整。

据介绍，按照建设部的规定，此次调整将原办法规定的经济适用住房限制上市交易年限由10年调整为5年。经济适用住房自房产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。限价商品住房自房产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。

不仅如此，新经济适用住房管理办法还明确规定五年内因特殊原因确需出售或者购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定以及合同约定回购，但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。而上市交易的经济适用住房，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。

变化之六：

“细化”处罚方式

无论购房者，还是开发企业，双方一旦出现不法行为，都将受到相应处罚，新的管理办法对相应处罚方式进行了细化。

对隐瞒真实情况或者提供虚假资料申请廉租住房保障的，记入不良信用记录，申请人2年内不得再申请住房保障；以欺骗等不正当手段获得廉租住房保障登记的，申请人5年内不得再申请住房保障。对采用弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料等欺骗方式申请经济适用住房和限价商品住房的，取消申请资格，并记入不良信用记录，5年内不得再次申请。同时，利用经济、行政、司法等多种方式，对已骗购保障性住房的，收购或收回住房，并依法追究其责任。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

开发建设单位有隐瞒房源、违规销售经济适用住房和限价商品住房行为的，5年内不得从事经济适用住房和限价商品住房的开发建设，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

开发商破产，断供案在楼市升跌中浮现，“零首付”内幕开始显山露水……昨日(8月18日)上午，招商银行蛇口支行起诉漾日湾畔断供业主刘英、傅泳栋一案在深圳市中级人民法院开庭审理。

    据悉，这是深圳楼市近期出现断供事件以来公开审理的第一案。

    开发商伪造首付款收据 申请贷款

    两名被告称，国基地产在2003年漾日湾畔开盘发售时极力游说他们买房，不仅欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字，还骗取了他们的个人身份资料用于申请银行房屋贷款。事后国基地产公司在被告不知情的情况下伪造了首付款收据，从招商银行成功申请到了贷款并挪作他用。同时，国基地产也一直在帮被告供楼。

    2005年3月，国基地产资金链断裂，无法如期继续按月还本付息。2005年9月，以被告名义贷款的房产已经连续断供6个月，招商银行蛇口支行此时打电话通知被告还款。

    此时，已经无力回天的国基地产向贷款银行出具了一份盖有国基房地产开发有限公司公章的《付清按揭首期款及全部房款》的声明:承认之前的买主已经向国基地产支付了房产的全部首期款并通过银行按揭的方式支付其余房款，所有房屋产权完全归属业主。

    傅泳栋回忆起当时的情景是，在接到银行催款电话之前，银行何时发放贷款，贷款金额多少，他们毫不知情。同时银行工作人员也口头承诺:国基地产的房产已经抵押给了招行，产权清晰，只要原业主继续供楼，不再追究首期款，并且可以很快办理好房产证。

    于是，被告接过了国基地产供楼的接力棒，自己才真正意义上担负起了供楼的责任。但是，国基地产答应帮业主办好房产证的承诺却迟迟没有实现。

    2006年9月，国基地产因为背上了9.06亿元的巨额债务宣告破产，成为当时全国房地产最大的破产案。

    国基地产破产后，深圳市中级人民法院指定的破产清算小组入驻国基开始清算工作。而此时，国基地产所属的漾日湾畔1133套住宅已基本售罄，但没有一套成功办理房产证。

    两位被告前往清算小组申请办理房产证，被清算小组告知在国基地产的账目上没有其房产的首期房款缴纳记录，无法办理房产证审核手续。

    由于房产证的办理遥遥无期，自2007年10月起，被告与多名业主选择了停止继续供楼进行抗议。今年5月，招商银行蛇口支行陆续对断供业主提起诉讼。

    住房按揭合同是否有效?

    招商银行蛇口支行的代理律师在法庭陈述中表示，购房合同和按揭合同都有被告的亲笔签名确认，说明按揭合同有效，被告业主没有履行借款合同的义务，存在违约责任，所以要求被告偿还银行贷款本息并且银行享有依法处置抵押物的权利。

    被告则指控银行参与了假按揭，银行在整个过程中存在监管不严、违规放款等失职行为。根据合同法第52条规定，以合法合同掩盖非法目的，合同无效。同时，银行在放款时也没有任何通知和本人进行确认。所以，被告认为假按揭合同应判无效，应该撤销。

    国基公司破产清算小组也作为本次庭审的第二被告进行了陈述，清算小组负责人赵健承认国基公司在销售过程中的确存在通过假按揭从银行套现，通过清算小组的调查，被告在第一次断供前确实不知晓已贷款事实。

    “选择断供不明智”

    一位不愿意透露姓名的银行个贷部工作人员告诉记者，因为个人住房贷款收益稳定、成长性好，成为各家商业银行的必争之地，所以各商业银行在争抢市场份额的过程中存在“冒进主义”。我国银行经营个人信贷的时间不长，业务操作流程、风险控制往往和市场脱节，所以对房地产开发商、地产中介以及借款人的审查不到位。“当然也不排除银行工作人员的内外勾结行为。”

    中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，业主选择断供是不明智的。如果业主选择断供，那么银行可以依照合同向银行提起诉讼，查封断供房产。断供业主的个人信用也将受到影响。至于合同之外的事情，比如银行工作人员存在失职和违法，可以调查清楚事实，对其进行处罚，触犯法律者应该追究其法律责任。

    由于涉及调查取证等方面的问题，深圳市中级人民法院宣布择日对此案进行宣判。

7月23日，亚洲领先的酒店投资与咨询服务机构——仲量联行酒店集团，在北京发布了其对中国酒店市场的最新展望，即《中国酒店市场摘要2008》(下称“报告”)。这份最新的调研报告预测，在中国高速发展的经济及2008年北京奥运会、2010年上海世博会等大型活动的推动下，中国酒店和旅游市场将面临空前增长。

    仲 量联行高级副总裁吴嘉保在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“为满足不断攀升的市场需求，国内各地纷纷兴建酒店，来自国内外的投资者对国内二、三线城市的关注程度正在逐渐升温。”

    借奥运东风“酒店地产”如火如荼

    根据世界旅游组织(WTO)的预测数据显示，到2015年，中国将成为全球最大的入境旅游市场、第四大出境旅游市场以及最大的国内旅游市场。届时，前来中国的海外入境过夜旅客将达1亿人次，而国内游客也将超过28亿人次。

    报告指出，2007年，北京共接待海外游客440万人次，国内游客1.4亿人次，分别较上年增长11.6%和6.1%。而随着2008年北京奥运会的举办，北京正在迎接旅游大军的“洗礼”。

    专家指出，2008年正在成为中国酒店业发展决定性的一年。而早在“奥运年”之前的若干年，地产资本已经在为奥运发力做准备，乘奥运东风挺进“酒店地产”。

    根据报告，2007年开业的酒店项目客房总数达到2511间，其中富力、绿地、万达、华润置地，以及金融街、华侨城、合生创展等实力雄厚的房企，在酒店投资领域都有大手笔。此外，在城市黄金地段重金开发建筑综合体的企业，如北京银泰中心的开发商银泰置业、华贸中心的开发商国华置业、财富中心的开发商香江国际等等，都为项目配套了高档酒店。

    据悉，截至2007年底，北京共拥有806家星级酒店，其中五星级酒店42家，四星级酒店114家。截至今年3月底，2008年开业的酒店项目客房总数达到12927间，计划2009年及以后开业的酒店项目未来总供应量在14923间左右。在2008年开业的酒店不乏首都机场希尔顿酒店等高端酒店。

    二、三线城市酒店开发开始“升温”

    随着中国居民可支配收入的快速提高以及中产阶级的出现，以休闲度假为主的旅游目的地市场将进一步发展。以三亚为例，市场上迎合个人旅游生活方式的度假酒店需求正在不断走高。2007年，五星级酒店的入住率达63.2%，较前一年增加8.9个百分点。在未来两年内，随着更多高端国际酒店品牌的进驻，还将有超过1800间酒店客房投放当地市场。

    据了解，从投资金额对比，外资占到国内酒店投资很小一部分，本土投资十分强势。吴嘉保向记者透露，境外投资者的投资回报要求一般在10%，相对于国内本土投资者较高，后者根据不同投资者和投资方式有所不同。

    记者从多方了解到，境外投资者、港资目前广泛关注的城市在于成都、青岛、昆明、三亚、西安、珠海、重庆和无锡。一位与境外投资者合作、目前正在考察二三线城市项目的王先生告诉记者，目前二、三线城市酒店市场的发展势头，对他们来说，就是机会来了。实际上，投资商在过去几年在二线城市大规模拿地，就是在以行动表明自己的立场。

    “随着二、三线城市的增长前景看好，且土地价格和开发成本继续保持吸引力，投资者正在北京和上海以外的市场寻求投资机会。”仲量联行安瑞达先生在接受《中国经济周刊》记者采访时指出，“鉴于目前市场上已有的酒店供应以及待售的开发土地有限，外国的投资者已经将目光转向以合资企业的形式开发酒店项目，或投资于国内的酒店管理公司。”

近段时间,有关名人易中天涉嫌在二手房交易中摆脱中介私下与卖主交易的"跑单"飞掉佣金的传闻在网络上引发了热烈讨论,同时也让"跑单"这一在二手房交易过程中经常出现的现象再次浮现在公众的视野中。

一些中介人员在接受记者采访时也表示,碰到客人"跑单"的情况,"除了自认倒霉以及提醒自己在处理下一笔业务要格外留意外,我们也没有更好的办法。"那么,为什么"跑单"这种现象会在二手房交易中频频出现?交易双方"跑单"的行为又是否有潜在的风险?

本地市场常有"跑单"现象

"在平时的工作中,我们有时也会遇到＇跑单＇行为。"近日,不少房地产中介人员在接受记者采访时纷纷表示,"尽管我们会尽力避免这样的事情发生,但仍然难以杜绝。"

东鹏地产副总经理杨东卉告诉记者,部分买家和业主通过中介人员联系上后,往往不顾诚信的基本原则,总是试图将中介人员甩开,自己私下交易,从而拒绝支付中介费,也使得中介人员的辛勤汗水付诸东流。

不过,让中介人员欣慰的是,不讲诚信的买家或是业主毕竟只是少数,大部分买卖双方都是遵循诚信原则的。

"我们也碰到一些买家,他们被业主要求私下完成交易,并且业主答应把低于中介费的价钱加到房屋总价上即可。"杨东卉告诉记者,"即使这样能省下一点中介费,但很多买家都会拒绝这类业主的要求"。

害群之马影响中介名声

记者在本地一些买卖房屋的网站上看到,部分求购房屋或是放盘的业主都会在备注一栏上写上"中介勿扰"的字样,显示出了对中介较为强烈的排斥和不信任感。

一位准备购买二手房的林先生告诉记者,自己准备通过网络淘一套合适的房子,但只会和业主接触,不与中介打交道,因为"自己有被中介忽悠的经历。"有在网上放盘的业主也向记者表示,担心自己的房屋被中介吃差价,自己只会与买家联系。

"出现这样的情况,主要是中介行业中少数害群之马所为,他们的做法也影响了中介行业的形象。"杨东卉向记者表示,"除了这方面的因素外,少数买家或业主缺乏诚信,只接受服务但又不肯付出中介费是造成二手房交易中出现＇跑单＇现象的主要原因。"她还表示,为了避免出现"跑单"的现象,他们不得不尽量避免买家与业主见面,"人们总是习惯于呼吁中介公司必须诚实守信,却往往忽略了应该用同样的标准去要求交易双方。"

"跑单"交易存在风险

不少房地产中介公司的相关负责人表示,房地产中介人员在二手房交易过程中付出了很多辛勤的汗水,所做的绝不仅仅是"促成见面"这么简单,"从盘源的查找、确认,到顾客的寻找,直到最后促成双方的成交,经纪人必须付出很多的时间与精力,而中介公司提供服务所收取的佣金,亦是中介人员辛勤劳动后应有的回报,而且,也是房地产中介公司生存和发展的必需。"

有房地产中介人员也告诉记者,房地产中介行业工作时间长、业绩压力大,酷暑寒冬照样满街跑,而且,他们带客看房多次才有可能成交一宗交易,相当辛苦。

杨东卉则提醒买卖双方,"跑单"虽然看似可以省下一笔中介费,但却在无形中承担了很大的风险,有可能损失的不是中介费那么简单,而是几十万元的问题,"交易过程中关于交易流程、法律咨询乃至繁复的交易环节和手续等,对不熟悉的人来说,每个环节都可能蕴含着风险,而对正规、大型的房地产中介公司来说,由于有专门的人才,就可以减少风险,充分保障买卖双方的权益。"

 近一年的房地产市场调整态势未见结束迹象，供求双方的分歧也是日渐加大。一些开发商“拿着鸡毛当令牌”，以房价下跌要挟金融安全和经济发展，大呼政府“救市”；一些购房人则是“棒打落水狗”，以房价虚高不利经济发展和社会稳定，预言房价暴跌。此间观察家称，房价暴涨暴跌都不利于房地产市场的健康稳定发展，各方对房价的预期应该在尊重市场规律的基础上作出正确预判，而不是一厢情愿地去猜测。

    目前，房价下降的预期已在一定范围内、一定程度上形成，并给开发商的经营造成了普遍的压力。在货币政策从紧的宏观调控大背景下，开发商融资门槛提高、资金使用成本上升，资金链条一度紧绷；而在观望气氛下，购房需求急剧萎缩，开发商销售回款速度锐减，资金压力难以缓解。这从房地产上市公司中报公布的每股经营性现金流多数为负值中可见一斑。

    在此情况下，一些开发商喊出了“要做楼市调整中的‘猪坚强’”之类的“豪言”，并发出了放松房地产信贷政策之类的“壮语”，呼吁政府“救市”。有的话语甚至带有明显的威胁性：倘若房价一再下跌，致使房地产商大量破产的话，“要死也是银行先死”。

    但更多专家相信，房价并不是“救市”的“令牌”。从本轮宏观调控来看，从紧的货币政策并不是仅针对房地产行业，而是基于宏观经济过热和通胀加剧的风险。从本轮房地产调控来看，政策出发点在于维护房地产市场的长期稳定发展，挤出前期发展过快的泡沫，防止房价上涨过快带来的经济、社会危险。从本轮房地产行业调整来看，房价上涨过快势头已经得到遏制，涨幅开始逐月回落，但绝对价格仍处高位；住房保障体系逐步完善，市场结构日趋合理；商业银行的房贷不良率处于低位；行业内部整合加速，资源配置更优化。

    所以说，开发商与其妄想“救市”，倒不如考虑“自救”。纠正房地产暴利观点，调整前期预期过高下的企业发展战略，灵活安排楼盘销售策略并加强成本控制。比如，万科在半年报中表示，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，将原定年度开、竣工面积目标分别下调165万和103万平方米。

    而从购房人的角度来说，房价也并非是“落水狗”。从收入比上来说，目前调整中的房价仍属高位，前期房价泡沫过大将促使后市进一步调整，人们期望房价进一步下跌也在情理当中。但从一些房地产论坛、博客上各种豪赌房价暴跌的言词来看，一些购房人对房价下跌抱有的预期过大也不合实际。仅从调整幅度较大的深圳楼市来看，房价仅是回到去年上半年水平，而且关内外的房价差距明显。一项调查显示，关于未来三年房地产行业的发展趋势，仅13%的经济学家认为“进入大调整期，投资下降，价格下跌”，70%的认为是“房地产企业和产品结构性调整，增速放缓”。

    房地产走势目前依然面临较多不确定性，房价究竟如何演绎也很难判断。但房价既不是跌一点就需要政府“救市”，也不是一定会跌到你所期望的价位，我们判断的视角不应该仅拘泥于自身利益。

借个火 热心观众 你丫干嘛 假冒伪劣 实在是憋不住了

另人.............

建材市场将在涨价潮带动下提价

在多种因素的影响下，建材或将再次集体涨价。记者昨日走访城区建材卖场了解到，涂料油漆价格已较年初平均上涨了10%以上，而不少陶瓷经销商也先后收到厂家的调价通知，因其库存即将见底，后者或不得不做出相应的上浮以求得生存。但也有业内人士认为，卖场普遍喊涨，其实醉翁之意不在酒，“而在激活消费市场，度过目前的淡期。”

涂料油漆价格纷纷看涨

家住景湖春晓的刘小姐告诉记者，为了早日装修新房，日前前往东莞各建材市场挑选建材时发现，涂料、油漆等的价格比年初均上涨了10%以上，卖场的优惠力度也明显减小，“如果以10万元的装修预算来看，将至少多支出近1万元，这无疑让家装压力陡增。”

据东城区多乐士专卖店的刘老板证实，该店日前确已收到相关的涨价通知，并从8月1日起正式调价，“这也是7月之后的第二次上调，当时曾就部分油漆上浮了5个百分点，但水性漆未作调整”。他表示，二次调整后原价680元/桶的多力士油漆，则提价至714元/桶，“消费者每平方米将多支出两毛钱，完全在可承受的范围之内。”

记者从相关渠道获悉，目前市场上嘉宝莉、立邦等知名涂料品牌，也纷纷酝酿新一轮的涨价浪潮，预计都会在8月份有10%～15%的涨幅。

陶砖价格即将跟风上调

陶砖作为家装耗材的大宗消费品，消费者对其价格最为敏感。在多款建材纷纷调价之际，陶砖是否也将跟风涨价?

罗沙新兴装饰材料城一家经营佛山瓷砖品牌的商家告诉记者，自年初以来厂家就不断要求提价，但因运输成本、人力成本相继提高导致压力很大，从而又不敢贸然涨价，只能苦撑，“当目前已到了不得不涨的地步，按收到的调价通知，陶砖价格将比年初上涨近10%。”南城区和东城区的部分建材经销商亦表示，现在的压力很大，如果厂家再继续涨价，他们也不排除涨价的可能。

“为应对价格上涨，我们5月份就从厂家采购了上千万元的瓷砖，通过批量库存暂时稳定了瓷砖价格，”华美乐建材超市策划总监幸勇称，但目前来看这批瓷砖即将消化殆尽，“我们目前正密切注意厂家与东莞建材市场的价格走向。”他表示，未来几个月部分品牌瓷砖价格上涨将不可避免。

多种因素推动建材价格看涨

就建材价格8月上调的原因，业内人士分析认为，其涨价压力主要由多种因素促成，首先受整个宏观经济的影响，石油等能源性原料和木材等原材料涨价，影响到油漆、各种胶类价格上涨，而有色金属涨价，则影响到水龙头、五金件等价格上涨。

同时，因佛山产业结构调整大批陶瓷厂先后外迁，从而使得东莞经销商运输成本上升库存增加，再加上房市低迷，建材销售一直处于不温不火的境地，让经销商资金周转困难。

另外，在产业升级大环境的影响下，经销商的人员工资、房租、水电等都比去年有了大幅度的增加，这使得其经营成本提高了不少，最终不得不以涨价应对。

经销商或集体调价应对压力

“迫于东莞建材市场普遍疲软的压力，很多瓷砖经销商一开始都依靠库存化解涨价压力，”某不愿透露姓名的瓷砖经销商说，目前库存将尽，厂家的提价压力不得不正式面对，商家只好迫不得已而为之，“否则卖得越多，亏得越多。”

幸勇亦表示，此前没有采取提价的方式，主要通过内部消化来稳定市场，一般是通过减少成本支出或者压缩自己的利润来维持更多的销售量，“但经销商的承受力毕竟有限。”

东莞百安居(查看地图)市场部经理郑丽荣则声称，因为原材料涨价幅度过大，该卖场提价也势在必行，但“不会立即采取明显的提价行动。”

针对卖场即将实施的调价行为，百安居、华美乐等专业人士建议消费者，要合理支配装修费用，减少涨价带来的影响，尽量趁价格未涨之前便开始装修，以免价格上涨后增加预算，从而加重家庭的经济负担。但亦有业内人士认为，卖场普遍喊涨，其实醉翁之意不在酒，“而在激活消费市场，度过目前的淡期。”

 截至昨日24时，共有24家房地产上市公司公布了半年报。据统计，截至今年上半年，这24家上市房企共借款约960.68亿元，与去年同期约586.19亿元相比，增加了63.89％。

    “从房地产市场情况来看，缺钱的房企还是很多。”昨日，五合智库总经理邹毅在接受《每日经济新闻》采访时表示，从部分上市房企的财务报表来 看，目前他们的投资已趋于保守，准备“收好柴火过冬”。

    上市房企面临融资难

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授昨表示，房企仍面临严峻的资金考验。

    从借款结构上看，长期贷款比较受房企青睐。长期借款可减缓还债压力，开发商会尽量扩大长期借款在借款结构中的比例。比如万科A、保利地产等，通过发行公司债募集资金。对于能够借到的短期资金，也不拒绝。上市房企应是行业佼佼者，但年中报仍显示出那么高的借款额，说明整个行业的资金确实紧张。

    邹毅认为，开发商如银行贷款下降、销售回款不佳，自有资金又不足，资金紧张肯定是必然的。

    从开发商近期发布的借款公告来看，借款利率已在10％甚至更高水平，公司债、公开发行、定向增发等融资方式，因为受到证券市场低迷的影响，也并不乐观。下半年，融资困难仍是开发商面临的一个严峻问题。

    “收好柴火过冬”

    邹毅指出，仅借款额并不能完全真实反映上市房企的资金情况，同时还要看速动比率、流动比率等指标。

    根据WIND资讯统计数据，上半年，27家上市房企的平均流动比率为2.318，速动比率为0.825，较去年同期均有不同幅度的上升。

    也有业内人士指出，流动比率、速动比率仅反映账面上的问题。若以此来推断房企不缺钱，太片面了。

    邹毅认为，从公告来看，开发商的战略计划正在趋于保守。这种保守不是资金的问题，而是市场资金预判的问题。现在不拿地，就是由于他们对市场的预期有所转变。开发商趋于保守，或许是要把现金都揽在身边，“收好柴火过冬天”。上市房企在上市公司中的比例相对较低，而都是行业佼佼者，如果他们的资金真的不紧张，市场就不会出现那么多的项目抛售现象。

    同步播报

    上海部分楼盘拼“降价”

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，降价销售是当前开发商快速回笼资金的唯一方法。事实上，上海部分楼盘已开始展开价格大战。

    昨日，佑威房地产研究中心的数据显示，7月22日万科金色雅苑成交均价为15470元/平方米，比上半年的18083元/平方米的均价跌去2613元/平方米，跌幅为14.5％；7月25日，大华阳城贵都的成交均价为14476元/平方米，比上半年16348元/平方米的均价跌去1871元/平方米，跌幅11.5％。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在目前楼市供过于求的情况下，大量在售房源出现不同程度降价将不可避免。最近新开的一些楼盘实际售价都远低于网上的报价，这说明了开发商对楼市的预期在发生巨大的改变。

    缺钱房企忙抓内部控制

    “现在我们运作的项目大概是6个，有3个项目资金不到位。”昨日，由《每日经济新闻》协办、每年一届的第四届中国房地产高管（CFO）高峰论坛上，朗钜实业申小姐的话反映了目前房地产行业的困境。

    “国内6万多家地产企业中，目前项目尚在运转的只有1.8万多家，很多企业由于资金链断裂，相关项目开发或中止或放缓。”致力于专业房地产管理软件开发的明源软件给出了这样的统计数据。该公司副总姚武透露：“公司所了解的4000多家客户中，大部分区域目前的销售情况已不到原来销售目标的五分之一，房地产业已进入‘以销定产’的局面。”

    明源软件提炼了新的关于全面预算管理的思想。姚武表示：“该成本预算并不能解决资金吃紧的现状，不过在内部节源和运营落实方面的作用不容小觑。”据悉，目前资金链比较充裕的碧桂园也十分重视公司的内部控制，上月“牵手”明源软件建立全套的ERP系统

住房和城乡建设部近日发文，要求各地制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消“毛坯房”。上海市相关主管部门透露，到2010年全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%～70%，其他地区力争达到30%～40%。

    但在我看来，“全装修房”恐怕会因为种 种问题难以被消费者接受，从而难以成为市场主流。

    一是批量装修完成的房子，装修质量问题也许会大增。有专家分析，由于目前国家强制的质量检验标准多是针对“毛坯房”，并没有针对全装修房材质、施工及验收的专门标准，因此，开发商通过招标圈定的装修企业，在大规模装修施工过程中，往往会偷工减料，以次充好，并虚报装修成本，甚至以表面看起来精致的装修掩盖内在的建筑质量问题，这几乎司空见惯。

    二是批量装修扼杀了装修个性。开发商批量建设统一的“全装修房”，虽然可提供所谓的“菜单式”装修，从南京等地的实践经验来看，全装修做得比较好的楼盘，最多也只能做到3个装修风格，不能让业主彻底“解渴”。假如业主对“全装修房”不满意，可能还会“拆掉重来”，如此一来，是不是反而会制造更多的建筑废弃物，造成更大的资源、能源浪费呢？

    三是房屋纠纷恐怕会增多。出了装修问题，开发商与装修企业之间互相推诿，互踢“皮球”，业主又该怎么办？会不会只能陷入扯皮纠缠之中而维护不了自己的权益？

    在我看来，取消“毛坯房”还为时过早，制定完善的“全装修房”装修、验收等标准，比取消“毛坯房”更重要、更急迫。（何勇海）

昨日(13日)，记者从国土资源部相关渠道获悉，日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》（下称《土地报告》）出炉。该报告指出，今年上半年全国土地供应总量同比减少25.27%，对两年后全国房地产市场总量和结构将产生有利影响。同时，报告统计分析指出，今年上半年的土地供应对GDP 增长率拉动大致为0.68个百分点，并建议土地调控与金融调控同步化。

    “今年全国土地供应波动起伏明显，上半年工业用地大幅缩减，将会直接影响到经济发展。”报告指出，在国际经济和宏观经济的背景下，今年全国土地领域和土地市场运行面临一系列的矛盾和问题。

    据统计，2008年上半年全国土地供应的波动幅度在25%左右，而这似乎可能对未来经济发展产生不利影响。

    “建设用地供应量受多种因素的影响，小幅波动是不可避免的，但20%以上的大起大落是不正常的，对固定资产的投入，GDP的产出和资本的运行都会带来不利的影响。特别是工矿仓储用地比重大幅回落，直接影响国民经济的增长。”报告说。

    但报告同时指出，今年全国土地供应波动起伏，即供应量大降，却有利于两年后房地产市场的健康发展。

    报告指出，“由于土地供应转化为可上市的房地产新产品一般需要两三年，所以2001年至2003年土地的过量供应带来了2005年至2006年的房地产业过热发展；2004年加强对房地产的宏观调控，导致当年土地供应的锐减，形成2007年前后房地产业与房地产市场新的局面。近年来，土地供应量仍在不断上升，2007年达到新的峰值，可能在2009年至2010年形成新的房地产业和市场的热潮，这是值得严重关注的问题。”

    鉴于此，《土地报告》指出，2008年上半年，由于国际国内市场形势的变化，加之土地调控政策的作用，全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。但是，“我们认为，这并不是不好的现象，而是经济发展规律的要求，同时，有了一个逐渐合理的土地利用结构和开发节奏。”报告说。

    报告最后指出，目前是我国经济社会发展方式转变的关键时期，整个土地管理和土地市场必须满足宏观调控的需要，并建议土地调控与金融调控耦合化、一体化和同步化。

  中国经济经过连续三十年的两位数的高增长，经过近几年奥运经济的投资拉动，经过几年的CPI的持续上涨，经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值，经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温，奥运后，中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变？

    对于中国 地产业来说，这个节点和猜想也许尤其重要。众所周知，中国房地产在上述经济和政治背景下，走过了高歌猛进的八年，房企和其产业链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后，严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶层的分化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫，对金融安全构成威胁。

    对奥运后中国房地产业即将出现衰退的观点无非基于下面几个理由：第一，国际经验说。即大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；第二，货币政策说。由于治理通胀是央行首要目标，所以从紧的货币政策不会改变；第三，拐点说。经济和地产周期到了衰退期；第四，和谐说。房企暴力、房价高企，已经影响社会和谐和稳定。也许还有其它理由。可是，你综合分析一下就会发现不合理之处。

    从政策因素看：在主要城市房地产出现非理性的暴涨后，国家采取多种方式为房地产降温，无论是两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费，还是二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房，都是为了房地产的降温而做出的遏制上涨政策，国家的政策就是要让房价在合理范围内缓慢平稳的增长，引导房地产行业健康发展。但是，发展是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。

    从社会因素看：由于美国次债危机的影响，国内通货膨胀的巨大压力，半年来使大多数购房者无力购房；房地产降价论更是将舆论导向房产商；社会舆论的极大传播使一部分购房者在等候房地产商降价，使得购买双方出现了“僵持”的胶合状态，同时也孕育了更多的市场需求等待释放，在持续高通胀和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后，我们也许会看到房地产的“报复性反弹”。住房市场的民怨是政府的问题，当政府实现中底收入民众“住者有其屋”的职责后，房地产就只是经济问题和市场问题。

    通过以上简要分析，我们可以得出结论：北京奥运后对中国房地产市场的悲观论在政策预期、经济预期和社会预期上是不成立的。中国改革开放三十年，房地产及相关产业对GDP贡献巨大，中国社会经济结构转型当然需要摆脱对地产业的依赖，但是，这个过程是漫长而痛苦的。奥运后的中国，继续保持增长和就业，避免可能的金融危机和经济衰退，仍然是中国最大的政治。

    北京奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点，但这个节点几乎没有悬念。

    阵痛过后，中国房地产业会继续繁荣。

       国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》。

    会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。科学制定并严格实施土地利用总体规划，关系国家和人民的长远 利益，必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持保护耕地和节约集约用地的根本指导方针，统筹土地利用与经济社会协调发展，不断提高土地资源对经济社会全面、协调、可持续发展的保障能力。

    新修订的《纲要》围绕全面建设小康社会的总体目标，从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，提出了坚守18亿亩耕地红线的目标，到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。围绕规划目标，《纲要》明确了土地利用的主要任务：一是保护和合理利用农用地。严格控制非农建设占用耕地，严格落实补充耕地的法定义务，加强基本农田保护和建设，提高农用地综合利用效益。二是节约集约利用建设用地。严格控制新增建设用地规模，引导城镇用地内部结构调整，加强农村宅基地管理，提高基础设施用地效率，重点加强对城乡建设用地扩展边界的控制。三是协调土地利用和生态建设。加强天然林、天然草场等基础性生态用地保护，强化土地生态环境整治，因地制宜改善土地生态环境。四是统筹区域土地利用。根据各地区土地资源条件、利用现状和潜力，加强各类主体功能区域的土地利用调控，实行差别化的区域土地利用政策，强化对省级行政辖区土地利用的调控。五是完善规划实施保障措施。严格执行保护耕地和节约集约用地目标责任制，强化土地利用总体规划的整体控制作用，健全保护耕地和节约集约用地的市场调节机制。推进土地利用规划立法，从严制定用地标准和供地政策。

    会议强调，各地区要根据《纲要》确定的主要目标和任务，组织修编好各级土地利用总体规划。要严格依据土地利用总体规划，从严审查各类规划用地规模和标准，凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局；加强规划实施动态监管，切实落实土地用途管制制度。地方政府主要负责人对本行政区域内土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。

 

    1、您如何看待眼下一些地方为“调整”楼市所采取的措施或表现出的态度？

    A、看到房价下跌，地方政府坐不住了，本质就是“救市”。75%

    B、房地产对当地经济发展很重要，所以地方政府自己“托市”。20%

    C、是为了稳定房价、稳定楼市而采取的“治市”行动。5%

    2、您是否支持地方各自出台购房优惠政策?

    A、支持。9%

    B、不支持。88%

    C、要视情况而定。3%

    3、您认为地方采取的措施会促进销售量增长吗？

    A、会。10%

    B、不会。74%

    C、说不清。16%

    4、您认为地方采取的措施会对房价产生什么影响？

    A、促进上涨。41%

    B、促进下跌。37%

    C、没什么影响。22%

    5、您认为银行信贷额度调增是不是表示货币政策有所“松绑”，并可使房地产企业“松一口气”？

    A、是，银行对房地产企业放贷可以松一下了。24%

    B、不是，本次调增采用“区别对待”的方式，房地产企业未必能从中获得好处。67%

    C、说不清。9%

    深圳国土资源和房屋管理局日前发布7月房地产市场分析报告，在6月提出过“救市”建议的深圳市房地产研究中心不再把“矛头”指向政府调控政策，而是希望深圳“在适当时机，结合实际情况，出台一些促进市场健康、稳定发展的措施，以促进房地产市场的活跃”。事实上，一些地方已经开始行动。如成都出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》；另悉厦门、长沙等城市也出台了新政，从本月开始实行购房优惠政策，包括购房入户、降税、购房补贴等。与此同时，全国性银行信贷额度调增5%、地方银行增10%的消息似也给房地产企业注入了一针强心剂。如何理解这些现象？本期的《上海证券报·地产投资》等进行了相关调查。

今年上半年，全国重点一线城市的房地产市场经历了房价跳水、成交量低迷的寒冬，与此对比的是，越来越多的全国知名地产企业已经把目光转向了广阔的三四线的城市。数量众多的三四线城市抓住大好时机，出台各项优惠政策，欢迎大型房企的加盟。“目前正是三四线城市房地产市场大发展的良好时机”，7月29日，吉林省通化市副市长王振才接受专访时表示，三四线城市的房地产市场处于未完全成熟阶段，属于上升期，可发展空间还非常大。

    中国房地产报：有越来越多的地产企业向三四线城市发展。当地政府如何应对这样的局面？

    王振才：三四线城市还属于欠发达地区，房地产行业还不是它的支柱产业，行业发展也不成系统，占当地的经济总量也不多。包括通化市在内的绝大多数三四线城市，其房地产市场还处于自然发展状态。

    目前这些城市已经意识到了这个问题，现在很多三四线城市都在重新修编城市的整体规划，并把房地产行业做为一个重点来考虑。这对当地的房地产市场和外地大型开发商来说，都是非常大的机遇。

    以通化为例，当地开发商实力有限，眼界也不够开阔，对运作大型的集中连片的住宅小区还没有经验和实力。政府非常希望吸引外来的开发商，通过引入先进理念和成功经验，拉动当地房地产行业的发展。

    中国房地产报：在吸引外地房企上，通化市政府出台了哪些举措？

    王振才：在一级市场上，通过土地、税收等方面的优惠政策吸引外来投资者的进入。比如土地出让方面，通化全部是“七通一平”的净地进行招拍挂，每亩大概在50万~60万元之间，相比一线城市动辄上亿元的地价，优势显著；税收方面，在地方留存部分给予50%的优惠；各种行政事业收费，则给予50%的减免政策。

    在二级市场上，积极启动二手房市场，只有二手房市场启动了，才会促进旧房换新房需求的释放。因此，针对规范二手房市场方面出台法规，比如通过理清二手房产权关系、规范交易方式等举措，启动二手房的交易市场。