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二手房市场的消费群体也日益呈现年轻化趋势。年轻，意味着热情和变化，同时也意味着错谬和盲动。住宅是一种昂贵的个人资产，置业过程中的错谬不仅会让我们蒙受沉重的经济损失，并且会对生活品质产生难以挽回的消极影响。

从2006年开始，我们针对二手房置业的主要误区，进行了专题研究。在关于置业满意度的相关调查中，有67%的消费者对已购住宅品质表示“不满意”，而对住宅的家居生活适合度的满意率只有37%。在对生活环境需求的调查项目中，对于区位、交通环境、房型等细化的住宅期望，73%受访者表示并不清楚如何确定最符合需求的置业标准。

通过深入的调查和研究，我们发现，二手房消费者在置业需求与行为上，存在着下述2个主要误区。

主要误区1：未来家居生活的愿景过于模糊。

调查显示，有87%的消费者对未来家居生活的愿景过于模糊。造成愿景模糊的主要原因是：不知道构成未来家居生活愿景的基本要素是什么。所以无法对未来家居生活作出全面而清晰的描述，容易出现对未来家居生活的期望过高的现象。

 在调

建设部、中国人民银行、银监会三部门联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及附件《房地产抵押估价指导意见》，一方面明确了房地产抵押估价在金融机构抵押贷款风险防范中的重要作用，另一方面则指导实施房地产抵押估价，更好地服务于房地产抵押贷款风险防范，同时也确立了房地产估价行业在社会主义市场经济中的重要地位。

    笔者认为，风险无处不在，房地产抵押估价也是如此。防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，对房地产估价业也意义重大。防范风险首先得认清风险，包括抵押贷款风险和抵押估价风险，然后才能防患于未然。

    一、房地产抵押贷款风险

    导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺诈、房地产市场波动。

    1、抵押物导致风险，指借款人违约时，处置抵押物所得不能清偿全部债务，债权人的利益不能从抵押物处置中获得保障，具体表现在：(1

简要内容：外行人买房，首先要选好房子的“大邻居”，即关注大部分业主的收入水准和素质水准。人以群分嘛，如果多数业主都属于特别有钱而有闲的阶层，你会觉得没有成就感；如果你的邻居、甚至是你相邻的几栋楼的住户本身根本无力购房，仅仅因为某某原因才与你共享同一小区，你就等着无休无止的头痛吧——今天这家可能喝酒行令到深夜。

首先声明，我是个比较彻底的购房外行，所以只能以外行人的视角来总结我买房的得失。至于房屋的结构、真正的内部品质，我无从谈起。特别说明的是，我的所谓秘笈只针对工薪阶层，大款们对此毫无参考的必要。

外行人买房，首先要选好房子的“大邻居”，即关注大部分业主的收入水准和素质水准。人以群分嘛，如果多数业主都属于特别有钱而有闲的阶层，你会觉得没有成就感；如果你的邻居、甚至是你相邻的几栋楼的住户本身根本无力购房，仅仅因为某某原因才与你共享同一小区，你就等着无休无止的头痛吧——今天这家可能喝酒行令到深夜，明天可能某家在院子里因办丧事吹吹打打、在院子里撒纸钱或在大街上弄些纸人纸马，后天可能哪个男人光着膀子拿条凳子坐在院子里与另一个男人大声说着脏话，让你不是滋味。

　　第一，地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

　　第二，房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪80年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。

　　第三，户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐

　　一戒：客户未及时确认房主的真实身份

　　按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于客户而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意，以达到最大限度的规避资金风险。在此“链家地产”市场研发中心认为最有效的方法无异于委托资信好，品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份