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七、外部环境分析 (一)政策环境分析 n 国税总局公布《关于房企所得税预缴问题的通知》 4月16日,国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。 通知指出,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。 房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料 ...
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六、营销策划及客户服务管理
(一)本期基本情况
1、主要工作完成情况一览表
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序号 |
项目 |
工作进度及完成情况 |
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1 |
产品策划书 |
三 | ...
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吴江太湖明珠城项目
项目建议书
•前言•5月22日,中港联行总经理洪奇辉、上海欣胜波特公司总经理陈倍麟等一行四人,应邀赴吴江市明珠城进行了为期一天的项目实地考察。期间,双方进行了深入的沟通,产生了比较明确的合作意向。 应贵公司要求,我方特提供本项目建议书,列清我方提供的服务内容,介绍中港联行、上海鑫胜公司拥有的商业资源和专业能力,并就双方的合作方式、服务方式、服务周期以及服务流程作初步安排。 (说明:)由于国内商业地产发展起步较晚,目前本土咨询公司尚无全能的商业地产咨询策划能力,很多房地产策划公司在兼做商业地产策划,给行业的资质造成一定的负面影响。而中港联行拥有行业资源平台,有着丰富的专业领域团队与专家,如上海鑫胜咨询公司自成立起就一直从事商业地产领域的服务,分别在商业资源和专业深度方面各具有突出优势。如中港联行与新湖公司双方达成实质性合作,我方将秉着坦诚公开的态度,按照整合最佳资源,提供最优服务的原则,将在中港联行 ...
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专业市场的发展只有与产业集群相互作用才有生命力,才会释放能量。集群/集聚就是一种竞争力。批发市场的竞争力的主要表现在两个方面:它分别取决于当地生产企业的产能及产品的加工工艺。产地销的整合,带来的不仅是产品原材料成本、产品成本及其空间运输成本的压缩,还大大提升了生产商对市场的敏感度,从而使得商品在批发市场内表现出更高的性价比和适应性。专业市场与专业化产业集群式的特色制造业互为依托、联动发展,是浙江工贸联动的鲜明特点……
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芜湖策划提案
2007-9-5
第一章 芜湖总体市场分析
一、芜湖历史沿革
芜湖,位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公里;总人口220.26万人,市区65.88万人,流动人口10万人左右。
芜湖历史悠久,历朝历代均为商贾云集的商业重镇,尤以明清为最。明朝永乐年间,就有“十里长街”,以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸,成为全国四大米市之一;民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。
芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公 ...
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2005年7月1日起,开始正式施行的《公共建筑节能设计标准》明确规定,大宾馆、商场、办公楼等公共建筑不准修建整面玻璃幕墙,也不准修建“大飘窗”。一时间被众多商业地产开发商所钟情的玻璃幕墙面临一个进退两难的窘境。
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项目建议书
·前言·
5月22日,中港联行总经理洪其辉先生、上海欣胜波特公司总经理陈倍麟女士等一行四人应邀赴吴江进行了为期一天的项目实地考察。期间,双方进行了深入的沟通,产生了比较明确的合作意向。
应贵公司要求,我方特提供本项目建议书,列清我方提供的服务内容,介绍中港联行、上海欣胜波特公司拥有的商业资源和专业能力,并就双方的合作方式、周期以及流程作初步安排。
(注:如双方达成实质性合作,我方将按照整合最佳资源,提供最优服务的要求,将中港联行、上海欣胜波特两家公司的特长紧密结合,并统一在中港联行项目团队下为项目提供服务。)
第一部分 中港联行商业地产顾问服务机构简介
一、中港联行资源综述
1、多元组合的权威平台体系
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论商业地产咨询服务业的发展趋势
文/上海鑫胜企业发展咨询有限公司 熊琨
【引言】
过去几年中,随着城市化进程的不断推进,商业地产在中国获得了快速发展的发展机遇。2001年至今,全国商业地产供应年增长率达34%,越来越多的资金和投资主体被吸引到商业地产领域中来。但是,由于我国商业地产发展历史较短,相应的商业地产咨询服务业的发展尚处于初级阶段,且缺乏专业引领。由于商业地产的盲目放量,商业用房空置率在持续扩大。2007年,全国空置率上升到了33%,每年商业地产空置率的增长速度达到惊人的15%……
经济的持续增长,消费的不断升级,呼唤与之相对应的商业载体;在商业发展到一定阶段时,必然对商业平台提出更高要求。加快商业地产咨询行业的发展与进步,加快对商业地产项目的服务产业链资源整合,改善 ...
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在中国,无论是中心城市还是中小城市,各式各样的商业项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后,我们似乎有一种似曾相识的感觉:那就是在中国住宅房地产高速发展的阶段,绝大多数地产商都在遵循一个原则:概念即是销售。只要能卖,怎么炒作都行。现在的商业项目正在复制着房地产的概念化炒作。
事实上,商业地产不同于住宅地产,其最主要区别在于住宅地产开发是将其产品直接销售给终端客户,而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接(或者通过小业主)提供给经营者。商铺价值是通过商铺的持续良性经营实现的。对于开发商而言,应该关注如何合理开发商业项目,成功建设并能够长期良好运营;对于小型商铺投资商来讲,应该了解如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性,而这些又都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在发展着的商业地产市场里,具备商业地产开发的专业经验及技能,特别是熟悉中国国情的专业技能,对一个项目的成功开发至关重要。
随着商业竞争越来越激烈,不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解,不少 ...
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中国房产市场即将爆发一场强烈地震
转载自:吴其伦/新浪博客
今天下午,四川汶川县发生7.8级地震。地震不仅对当地造成一定的影响,重庆、山西、陕西、湖北、北京等地也都有震感。同样是今天下午,为加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长,中国人民银行决定从2008年5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,调整后高达16.5%。可以想见,中国房地产业即将爆发一场强烈地震。理由如下:
一、上调存款准备金率将令房产业界恐慌达到极至,从而成为引发房市地震的核心动力。
尽管管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业,可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时,银行在严格控制对房企贷款的同时,也将加大对应收本息的催讨力度。中国人民银行上海总部上周发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》,重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放,以及关注中小房企资金链压力等问题,并要求沪上银行务必严格按规定把握 ...
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尾盘销售六大必杀技
如何使尾盘尽快被市场消化掉?在日前的采访中,一些业内人士向记者传授了一些秘笈,仅供不同楼盘参考。 必杀技壹:隐性降价 招式全攻略:降价,几乎是每一位受访者都谈及的方案,也是业内所通行的办法。锦月房地产 ...
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2007年我国服装商业发展概况
(一) 2007年,我国服装出口增长放缓,服装内销商业经济持续增长,价格回落预示国内市场全面竞争时代的来临。
2007年前三个季度,全行业出口数量增长仅为10.34%,国内市场成为产业发展的最主要动力。2007年我国服装内销市场活跃,对产业拉动作用提高;服装类价格指数下降。根据国家统计局统计显示,2007年,1至11月社会消费品零售总额比上年同期增长16.4%,是1997年以来增长最快的一年。
纺织服装行业属于传统产业,其产品尤其是服装产品在全社会商品批发零售业中一直占有支柱性重要地位,其零售增长率在批发零售增长所占的比重近几年一直保持在10%以上,并处于前四位的位置上(前三位为“石油及制品”、“汽车”、“食品饮料烟酒类”)2007年1~10月,我国重点大型零售 ...
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从上个世纪90年代到新世纪,这十几年是中国大陆营销发展最快的一个阶段,也诞生了很多伟大的营销传播概念,它们或一举成就了一个企业、一个品牌,或一举转变了市场运行规则。经整理得出十大营销传播概念,这些看似简单而且“过时”却创造奇迹的营销概念,在大家都在“拼体力”(如渠道争夺战、价格战、促销战等)的时下,这些本不该被大家忽视却正在被大家忽视的经典案例综合在一起应该会给中国的营销人一些深刻启发的,值得新世纪的营销者们再度深思。 一、白加黑—治疗感冒,黑白分明 1995年,“白加黑”上市仅180天销售额就突破1.6亿元,在拥挤的感冒药市场上分割了15%的份额,登上了行业第二品牌的地位,在中国大陆营销传播史上,堪称奇迹。这一现象被称为“白加黑”震撼,在营销界产生了强烈的冲击。 一般而言,在同质化市场中,很难发掘出“独特的销售主张”(USP)。感冒药市场同类药品甚多,市场已呈高度同质化状态,而且无论中、西成药,都难于做出实质性的突破。康泰克、丽珠、三九等“大腕”凭借着强大的广告攻势,才各自占领一块地盘,而盖天力这家实力并不十分雄厚的药厂,...
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春申景城三期商务区项目咨询服务合同
甲方:上海莲申房地产有限公司
乙方:上海鑫胜企业发展咨询有限公司
鉴于甲方有意委托乙方完成春申景城三期项目咨询服务,且乙方已向甲方递交了《项目建议书》,表明了其拥有实施本案服务所要求的专业技术、专业人员和商业资源,愿意提供服务,双方同意按以下条款签订本合同:
一、项目名称
春申景城三期商务区项目(市场调研、分析论证定位、主题形象设计)咨询服务。
二、项目咨询策划、代理服务的内容、形式及要求
(一)项目内容:
按《项目建议 ...
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给武汉汉飞地产公司的沟通函
周董你好!
在体验经济时代,商业设施的硬件环境必须与其主题诉求和目标群体心理相匹配。从前期商业地产科学运作的角度讲,即一个商业地产开发者必须首先搞清楚自己将要提供的是一个什么样的产品,我们应提供什么样的业态业种组合,这从而有明确的目标来进行规划设计以迎合商家和消费者。如果这些商业运作的要素在建成之前不能得到明确,那么这个商业地产项目很可能是一个不成熟的产品,很难在激烈的零售商业竞争中建立完善的核心竞争力。
武汉司门口地区的直接客源可能是年青的学生群体,但是周边的城市商脉却是由首义广场、黄鹤楼等构成的历史旅游资源群。这两种文化元素在建筑表现上存在不可调和的部分,建筑形态和文化内涵的确定不能一味的由个人主观直觉判断,我们建议应触摸武汉市民的意愿后再作决断。
以目前贵方会议讨论意向方案为例,“C”字型的连体室内条状商业物业已经触犯了商业人流规律大忌。试想在视觉隔断、路线曲折的情况下,有多少消费者会 ...
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咨询不是谁都可以玩
2008年4月28日
大繁似简。很多事物看似通俗易懂,其实玄妙多多。咨询业也如此,所以,咨询的第一步就是澄清。
咨询的价值——从500万到830亿
提及咨询的作用,有个真实的故事总免不了要老生常谈:
就在朝鲜战争爆发前八天,美国民间咨询公司兰德公司通过秘密渠道告知美国对华政策研究室,他们投入了大量人力和资金研究了一个课题:“如果美国出兵韩国,中国的态度将会怎样?”而且第一个研究成果已经出来了,虽然结论只有一句话,却索价500万美元。当时美国对华政策研究室认为这家公司是疯了,他们一笑置之。但是几年后,当美军在朝鲜战场上被中朝联军打得丢盔卸甲、狼狈不堪时,美国国会开始辩论“出兵韩国是否真有必要”的问题,在野党为了在国会上辩论言之有理,急忙用280万美元的价格买下了该咨询公司这份已经过了时的研究成果。研究的结论只有一句 ...
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商圈发展现状及趋势 CBD(中央商务区)商圈是无锡商业的集中地,无锡经济的发祥地,大小商铺共有793家,空置26家,闲置率为3.3%。空置店铺分布为:县前东街13家,人民东路7家,崇宁路6家,其他闲置率为零。 店铺大小10-500平米不等,96%为租赁店铺,租金在1200-8400元/平米.年之间,平均为4100元/平米.年左右。从商铺的楼层分布看:一、二层主要经营餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等;三层及以上主要经营餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构等。 店铺总数 793家 面积 10-500平米 权属关系 96%租赁 租金 4100元/㎡/年 闲置率 空置26家,闲置率为3.3%。 店铺所 在楼层 一、二层:餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等; 三层以上:餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。 CBD商圈已经形 ...
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无锡商业地产发展分析研究报告
前言 岁月无声,2004年即将逝去。这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容,但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产,是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程,其难度远远超过普通的住宅开发。为把握无锡地产商业地产市场发展趋势,及今后更好地为开发商和顾客服务,提供了有力支持,无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查,最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。 2005年旺销楼盘 这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析,将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈,并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析,使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点,对把握商业地产发展态势起参考依据作用。 这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法,并做了大量的汇总和分析工作,非常具有实用价值。但是由于时间有限,数据无法及时更新 ...
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春申景城商务区项目定位沟通稿
一、定位原则
A. 体现差异化竞争策略
B. 打造精致商务商业
C. 遵循市场培育规则
D.可参照相关案例的提示:
大宁国际、联洋大拇指广场、海上海、金茂大厦是类似于本案定位意向的已存实体,它们可以对本项目具有重要参考作用。
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沧口体育场项目消费者需求调研
先生/女士/小姐:
您好!
感谢您关注山东鲁邦房地产有限公司投资开发的沧口体育场项目!它将与市民广场相结合,成为未来沧口地区规模最大/硬件最好的市民休闲商业广场。为了能更好地了解各位消费者的需求,我们特此进行本次问卷调查。请您畅所欲言,发表您的观点和建议。您的想法对我们的决策将起到重要的作用,谢谢您的支持与配合!
第一部分:李沧区市民的消费心理、消费行为、消费能力、休闲生活方式调查
1、您 ...
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