现在很多人都说深圳房价是大跌，然后开始说什么要断供，要发生美国一样的次贷危机，我觉得地产商现在的实力依旧强大！还是能够在不断的控制媒体的声音，说明地产商依然有的是钱来做媒体公关啊！

我的博客是站在商业选址的角度来写的，今天就从这个角度出发来谈房价的问题：

现象：

2007年12月，那个时候记得楼市好像已经进入所谓的寒冬了，那个月我在外面做项目，就是保利地产在深圳开发的南山区的保利广场，当时天虹百货，Jusco，Carrefour都已经开业了，我在那个附近扫街，当时感觉楼市依然火爆！因为一个楼盘的地商有20间铺，那么地产中介站到18间！里面全都是打着领带，穿着丝袜（这个基本上是深圳男女中介的着装）的中介，如果没有那么多的利润，他们怎么可能租得起房子呢？ 怎么可能养着那么多的人呢？

现在媒体都说深圳房价调整了那么多，那么中介又怎么样呢？保利我没有去， 但是我看其他的中介都活得挺好的。说明中介的生意依然好做。

从选址角度的讲，如果一个住宅小区的底商有90%以上是服务于社区的各类

近期从网上找了一些东西,感觉还是坚持原创吧! 你在这里看到的完全是原创的东西.

首先声明:这篇文章没有任何轻蔑的味道,出发点还是告诉大家怎么找一个好的位置.

职业乞丐我自己的定义就是有劳动生存能力,但是还是将乞讨作为一种最重要或者全部的生活来源. 由于职业乞丐将乞讨作为生活的手段(不是生存的手段),因此他们是要选择收益最高的地段的, 这样的地段一般有这样的两个公共属性:

1, 人流量很大.

2, 人流的重复率不高, 就是说除了极少数人每天要路过很多次的,大部分是几天甚至几个月才路过一次的. 

之所以这样做的原因很简单, 人少的话收益肯定低! 人多的话还要是不一样的人, 否则一个人一天过10遍, 他们的收益照样不好.

这样的地段最适合做的就是FMCG类的, 就是快速消费品类的! 就是餐饮, 香烟, 可乐什么的

毕业3年了，这3年感觉还是做的挺卖力的，公司本身就是业内很好的公司了，有很多成型成体的东西，我在扫街的时候会有不少的感觉，于是就一点一点地记下来，有的感觉几个月后就被我推翻了，一直到毕业2年半的时候，感觉很多东西才真的打通了，能够融成一体了，于是就想把自己的这些东西写出来。其实我更多的接触的零售方面的东西，各类餐饮、服装、银行、高档用品展示、百货、大卖场，而我的兴趣是全部的选址方面： 包括写字楼，工业用地，酒店，会展中心。我感觉自己做的是一个交叉性很强的职位：零售与投资、市场研究、地产经纪，感觉在国家社会零售大发展与全民创业（自己开店/加盟）的大背景下，我的博客应该在这些方面都有涉及。

在这篇博文之前的文章完全是原创的，我想很多人可能不会看得太懂。今后我的文章可能更多的会引用很多内容了，包括我说的以上3个方面，基本上都是比较具体的东西，对于很多朋友来说可能更加容易理解了。

这篇文章主要探讨的是怎么样通过一些表象来评价商圈的发展趋势.

引子：

选址的本质是什么? 作为一个刚刚入行的不过3年的人,我感觉用本质这个词显得轻狂,不过毕竟是自己的博客,怎么想的就怎么说吧.

我一直在零售商这边做, 去年换过一次工作, 就是想体验不同的商业形式在选址方面有什么不同,又有什么相同的. 现在发现不同就是对于调研指标不同, 也就是说市场研究的方法有些不同, 相同的就是这个店开还是不开还是要看财务分析的几大指标: 其中最主要的当属:IRR

如果上网找关于选址的文章的话, 基本上都是讲市场调查的对象, 比如城市的经济,人们的收入与支出,人口,交通情况,未来的城市规划,等等. 很多小业主自己开店的话很有可能根据这些来做,而事实上这些东西如果真的操作起来的话,其开支绝对不是一个小业主能够承受的,更重要的是: 就算能够知道整个城市的经济,人们的收入与支出等等, 那么怎么指导开店呢? 除非是大型的连锁企业都有

一提到GIS在选址方面的应用，网上的材料很多，但是基本上千篇一律，介绍一下历史、定义、优缺点、应用领域（地质、救灾、规划线路等等），同时大家对于GIS普遍看好。我觉得从长远来看这个技术在选址领域肯定是好的，在国外已经得到了验证，可是在短期内我认为在选址方面基本上没有什么处。下面我会说一下理由，同时介绍一下GIS在选址方面的应用实例。

大家先看一个GIS的实例：

你可以非常清楚的看到真实世界的本质（你关心的本质）：土地利用、街道、顾客分布等等，假如我们现在是研究顾客的话，需要人口分布、收入、家庭规模、职业等信息，现在就举人口分布的例子，看下图：

在做商业投资分析的时候，财务回报分析是最终的结论，IRR NVP ROI （不一定全用，不同的商业有还会有比较特色的财务指标）这几个财务数据出来之后就知道能不能去投资了。

影响几个财务指标的影响因素很多，这里就是说我认为非常需要注意的假设：交易量增长率假设与客单价增长率假设。为了后续更好的说明做铺垫，首先介绍一下投资分析整体的思路框架： 所有的投资分析都要包含如下基本的3项

1，营业额（一般是估算第一年的营业额）

2，客单价（根据客单价可以计算出交易量，并且为今后的营业额预估做准备）

3，费用，这个包含两大块投资与租金。其中投资包含的项目根据不同商业形态而不同，公共包含的一般是：装修费用 开业费用人工成本等等；租金一般就是那么几种，并且是确定的因素。

有了这些基础数据，在结合公司的各类财务数据与各个参数假设，就能够计算出来现金流量，从而最终计算出来 IRR NPV ROI等财物指标。

第一

市场研究是普遍的,市场经济体制下,任何产品的任何过程都在做市场研究,市场研究又是独特的,只有结合了相应的行业背景才能够做出有价值的市场研究. 这里我把自己的体会与大家分享一下:该怎么将选址与市场研究结合起来.

首先看市场研究的流程, 大体上分成7个步骤:

下面分别说一下每个步骤：

选址是企业发展策略的体现，选址的作用不仅仅是能够帮助企业持续盈利，更加应该帮助企业建立可持续发展力，这种可持续发展力体现的方面很多，比如建立网络优势从而渗透更多消费者并建立品牌形象等等。

于是绝大部分零售商把选址与拓展作为非常重要的一环来对待，国内企业更多的重视拓展这个最终环节。然而我想说的是：能够给选址与拓展提供强大支持的是什么？除了选址与拓展人才建设这个表象因素，我想后台的因素就是 零售商业自身是否有强大的竞争力！

这里先来个引子：我这里所说的选址主要就是针对那些商业形态已经成熟的零售商业，如果商业自身都不成熟的话，那么建议先做好市场研究（除了产品的宏观市场分析外，还要结合商业自身的特色精细化商业形式），等商业有了成熟的模式（至少是个雏形）的时候才开始推广。

商业自身的竞争力是后期选址与拓展竞争力的基础。如果商业形态自身的研发、营运处于业界领先的地位，保持不断的创新，有着较高的顾客满意度，那么这个商业形态自身就具备强大的竞争力，谁都

在企业选址的过程中，PIPELINE上的计划通常不是瞎定的，准备新进入哪个城市首先是以研究区域经济和城市经济为基础的，研究哪些呢？最主要是研究经济实力，经济支柱、经济支柱未来发展的因素与走向，其实这个研究95%得出来的东西都是一样的：“工业为支柱业，其中某一个行业贡献多大份额的GDP，占到GDP的多大比例，今后这个行业的走势是良好的” 很多人认为没有什么用处，其实100家店只要有一家能够识别出来不同就有价值了，比如2007年初的时候看到粮食涨价（第一产业涨价肯定要引起第二、三产业的涨价），汇率变化，这对于劳动密集型低附加值企业为经济支柱的城市绝对是个坏消息！这个时候进入绝对要小心，或者要把租金谈低，因为一旦这里的企业大量转移，那么投资回报的基础就不存在了，还要等待城市经济转型，这几年的风险与财务上的时间价值谁来买单呢？同时生意不好对于品牌形象的负面影响也是很大的无形资产损失。

伴随着城市机动车数量的急剧上升,城市道路变得日益繁忙,这增强了道路的交通阻隔性,与此同时一些快速路的修建使得穿越道路变得更加困难, 因此原有的大型超市会由于道路的阻隔性引发商圈萎缩,甚至客流量下降,这部门流失的市场给了小型社区商业新的机会,首先看几年前情况:

然后可以看到变化之后的情况:

从图中可以看到,原来一些大店的商圈正由于道路变得繁忙而变小,值得注意的是:很多大店选址的时候非常注重临近主干道,因此这种现象不是个案.

同时一旦这些小型的社区型主力商业兴起,那么其将会成为社区人流的汇集点,从而带给更多社区商业的机会,这些小型商业大体上包括:美容,美

市场研究是普遍的,市场经济体制下,任何产品的任何过程都在做市场研究,市场研究又是独特的,只有结合了相应的行业背景才能够做出有价值的市场研究. 这里我把自己的体会与大家分享一下:该怎么将选址与市场研究结合起来.

首先看市场研究的流程, 大体上分成7个步骤:

下面分别说一下每个步骤：

流量分析是一个应用非常广泛的领域：广告投放地段研究，卖场内部管理，交通设施建设与设定等等，今天我的主要是放在选址上面来说的，但是我想分析能够应用到很多方面。

流量分析（此处就拿人流量分析作为案例，汽车流量方法一样的）由于具备性质优良的数据，因此能够使用很多高级的统计方法，那些属于数据分析内容了，下面的主要是思路：

流量分析主要就是几块：总量分析；结构分析（可以使用的方法非常多）；横向不同线路流量比较；纵向的相同路线流量比较。图上显示的是对于商业的启示的示例，在实际中要多个分析同时使用，还要将流量的性质（比如人流量的年龄等人口统计指标。车流量的本地/外地，7座以下等指标）整合起来。

商圈研究是一个很大的话题,政府规划网点的角度,地产商投资的角度,地产咨询公司做招商的角度,零售商进驻的角度,消费者买东西的角度等等, 相应的商圈研究的方法非常的多,因此我这里要告诉大家的并不是什么方法,而是思路:怎么样根据自己的目的选取合适的方法,最后又能够将各个指标整合到一起得出来一个结论(至于每种业态该具体怎么选择,我会在今后陆续的写出来自己的感受).

关于选址, 网络上面的可以参考的素材很多, 请参见这个网址:http://bbs.3see.com/viewthread.php?tid=1516&extra=page%3D2  你可以看到要研究的对象不少,事实上如果要完全罗列出来的话还有很多,但是每次研究不可能研究那么多的指标.

我认为商圈研究伴随业态不同各有不同,但是都要抓住一点: 商圈能够提供多少目标顾客?商圈内又有多少真正的竞争者? 对于政府,地产投资商来讲目标顾客就是人口量了,今

人流动线在小型快速消费类商业选址中（便利店/快餐等）应该是最为重要的因素了，而在大型商业的布局规划中也要考虑到人流动线的设计，因此不论是零售商还是做招商我觉得分析人流动线都是一个基础工作。

人流动线：关于人流动线的定义有不同的理解，我理解的是：消费者所经过的路线就是人流动线，如果很多个消费者都经过某一段路线那么这段路线就是人流主动线。

在人流动线上开店的一般原则是：尽量卡在人流动线的前端（也有个别商业要尽量在后端），不管在自然街道还是在购物中心内部都应该是这样的。

有一点需要注意的就是：商圈内部的人流交换率高，如果人流量很大，但是就是那么一些人，该购

该怎么样评价一个商业的好坏？我自已一直在困惑，最简单的就是仅仅看营业额，但是营业额仅仅是个结果，而结果背后的因素是什么？能够从研究的店址与商圈有什么新的发现用以指导未来或者做商圈/营运管理。

我想大概应该是从两个方面判断：宏观（外聚力）与微观（内聚力）。

商业好坏的根本是：是不是有足够多的消费者？所有我用聚集消费者的能力这个指标来评判，也就是外聚力与内聚力。

外聚力：指商圈聚集目标消费者的能力，如果你的商业是面向大众的比如便利店，那么商圈人越多就表明外聚力越强；如果你的商业是面向小众的，那么即使总体上商圈人很少，但是小众消费者足够多，那么商圈的外聚力依然很强的（比如你的商业针对的学生，那么商圈内只要学生这个小众多就够了）。外聚力属于外因，自己开店时只能够依靠做前期的判断来选择好外聚力的商圈，研究现有店商圈时，可以知道商业的真正客群。涉及到此的研究方法与数据分析方法内容比较多，就不说了，有兴趣的朋友可以联系我，大家互相学习。