伴随着人们生活习惯的变化，服务于人们的零售也在变化

 

 

商圈是一个很多人认为非常简单而且确实不太复杂，但是很多人又不太清楚的事物.

 

    昨天看到报道，北京的住宅价格集体涨价了，有人觉得我们国家的经济开始复苏了，另外贸易的数据仍然是下降的，FDI也不乐观，因为出口对我们国家的经济有着很大的作用，因此媒体始终保持着谨慎的乐观。我自己觉得商铺出租市场能够反映当前社会的经济状况：

   

    从社会经济发展的3驾马车来看，我想还是主要看出口与消费了，因为投资的收益最终是要从出口与消费来获得的。改革开放初期，很多的投资包括外商投资都是希望从出口的角度来获得回报的，比如南方的很多外向型的工厂，很多外资企业的制造厂。而目前来看我们国家的投资包括FDI可能是希望从内部消费来获得回报的，比如现在国家大力发展基础设施，而虽然FDI目前在减少，但是针对国内消费的FDI并没有减少，比如目前外资零售商可以在国内买地了，很多外资零售商开始关注，准备投资更多在中国的地产方面，另外很多外资零售商的开店在我国非一线城市（因为一线城市的租金过高，合适的位置也已经很少了）的步伐也没有受到什么影响。

其实这个题目应该是：非实体渠道对于商业地产的影响，只是由于现在电子商务是所有非实体渠道中最强大的，因此就以偏概全得这么命名了。

 

从表面来看，渠道和商业地产直接似乎没有什么关系，然后正如我一直说的，零售商是为商业地产（工业地产除外）买单的，而零售商在选择渠道时候实体门店仅仅是一种渠道，因此其他渠道当然对实体门店渠道会产生影响了，最终的这种影响必然要扩展到商业地产上来。

 

比较大众化的非实体渠道大概有如下的几种：

电子商务（例如淘宝）；目录（例如贝塔斯曼）；电视购物（例如橡果国际），随着技术的进步，只要能够和消费者接触到的各类媒介都有可能成为新的非实体购物渠道。

 

目前很多人都认为非实体渠道会对实体渠道产生消极的影响，比如很多人在淘宝上购物，而淘宝也宣布要超过Wal-Mart，按照表面的推理，很多人都在网上购物了，自然的在门店购物就少了，其他非实体渠道的发展也会分流门店顾客，因

 

所谓的专业零售商就是专注于一个子类的零售连锁商。专业零售商的大发展是很多小面积零售物业投资获得回报的一个重要保障因素！

 

剔除自身的运营能力外，专业零售商的发展还取决于如下的几个因素：

 

1，上游厂商：上游厂商很多而且没有形成寡头垄断，这样使零售商议价能力增强，例如苏宁国美开店事实上都是厂家拿得钱。

         

前几天在网上和一个朋友聊天，期间谈到了关于选址的教材问题，大家都发现伴随着这些年自己做小生意的朋友越来越多，市面上和网络上出现了很多了如何开店做选址的教程，那么这些教程有多大的价值呢？我就写一下自己的感受。

 

连锁店从拓展的角度大体上分成两种，第一种是跟着商场走，比如很多卖黄金珠宝的，第二种是商场只是其开店的一种渠道，在很多其他地方也会找独立的门头来开店。第二种才能体现出来真正的选址功力！所以从这个角度出发，如果在买书的时候就要首先看其背景，如果这个人之前的工作经历没有真正的做过几年这样的工作的话，那么其可信度到底有多大大家心里自然有数了，如果作者真正的做过几年，那么还要看他做的是不是第二种，如果仅仅是第一种的话，那么那样的店叫做店中店，这样的人在理解商圈方面是比较片面的，而在具体理解店址方面因为受到商场布局的影响会比较僵化，因为商场的布局一般都是差不多的，除了天虹喜欢在二层做个超市之外，其他的商场都会把超市放在负一层，而其他的则都会遵循这差不多的布局：首层是比较能体现档次的东西：化妆品，手表，珠宝，然后往上就是男女

今天用了一把 Google Earth 5.0 其实就是增加了海洋功能，不妨叫他 海洋版 更好的消息是：里面有官方版本的简体中文，所有中国人都可以用了。

 

 

之所以写这篇文章是想给众多的想要做零售的小投资者一些建议。

 

连锁这个词已经不新鲜了，但是在我国真正的连锁就是 百胜集团 苏宁 国美 屈臣氏 还有一些店中店（例如周大福）等等，而真的开设临街店面做的就是百胜 苏宁（这里不谈银行和加油站这些，因为个人是不可能加盟银行这些的）等等少数的几个公司了，很多的公司都是区域性的甚至躲在县城里，从这个现象上面能够影射一个问题：连锁绝对不是那么好做得！

 

事实上连锁零售行业的投资回报是比很多外行人想象的低很多的！！！！！

 

举个例子：去年苏宁北京地区做活动，全场5折，各个门店营业额是平时的3-5倍，大家从电视等媒体上得到的消息是：零售商赚得盆满钵满！但是事实上利润没有任何增加。我们公司的1月份数据是 销售 比上个月增长了大概20% 而毛利下降了大概1%。

 

而大家认为的几个好的细分市场事实上如果轻

最近国家出台了多项利好于房地产市场的政策，世界糟糕的经济环境和我们国家坚定信息保发展的信心这两个方面让人难以判断未来地产市场的走向。

 

作为一个急需住房的普通百姓肯定希望房价不断下降，作为开发商和持有多套物业的业主肯定希望房价上涨。所以不能从这两个方面来讲，因为这样的话都太片面了。今后的各类政策肯定是对房地产市场影响很大的，今后会出台什么样的政策谁都不知道。我今天还是从国家的整体利益和未来的发展来提出自己的建议。

 

我们国家的房价的不断地上涨在几年前带动了相关产业的大发展，各地的建材城 家具城 什么的表明了相关产业的受益，而他们的受益肯定也会带动更多的其他下游产业受益。国家经济发展很快。我觉得那个时候一个很大的背后因素就是大家都看到的机会：城市化和80后生育高峰的这些人要结婚了，而中国是个传统观念很强的国家，结婚就要买房，于是由于有更多的高等教育资源和各类工作机会的大城市吸引了更多的大学生和进城务工人员。这些条件让大家对地产的信心非常坚定。房价一路飞涨。 在

最近经济危机是大家都关注的话题，政府也在运用各种政策来扩大内需，关于扩大内需，我自己觉得政府的4万亿的投资的做法是一个能够带来数倍于4万亿投资的长期投资，而短期的政策，就是降息和房地产市场的一些政策。

 

4万亿的投资我们看到主要是用来解决基本问题和历史欠账，整治环境的带来的一个社会收益就是由于环境的改善使得人们的健康状况得以改善，生态系统平衡，这些如果不做的话，今后会给社会带来非常大的负担。这里就详细说一下我个人认为这笔投资中用于交通的投资给商业地产带来的影响。

 

商业地产的收益最终来源于社会消费，不论是购物中心 超市 步行街 还是 酒店 会展中心等等都需要由相应的消费者来支撑。交通发展的最直接好处就是“把距离缩短了”，增加了“便利性”。对于一些有着丰富旅游资源的地区，更多的人可以进去。而对于那些有着各类资源的地区，更多的资源可以出来。这种交通的流动带来了大量的人流，于是就带来了各类商业地产的机会：首先是满足最基本的需求：食宿，于是各类餐饮 酒店就有了更多的

今天写得这个完全就是这几年的感受，没有什么数据的支持，但是是建立在实地的扫街调研之上的。

 

大型零售业经过几年的发展，现在还是全国一盘散沙，但是不少国内的企业已经在二、三线城市站稳了脚跟，有着相当的顾客忠诚度，同时他们也的确向外企学到了不少的东西。中国这么大的零售市场，沃尔玛和家乐福都不过100多家，至于乐购，欧尚，易初莲花更少了。即便算上好又多被兼并了，沃尔玛的市场份额占据我国的整体零售市场的总量就是九牛一毛，其他的就更不必说了。目前这种焦灼的竞争给我们国家的经济安全和老百姓带来了巨大的好处，因为没有一个零售商能够在全国有话语权（也很少有一个零售商能够在一个省有绝对话语权的），这样没有一个零售商能够控制制造业，这对于我们国家来说是非常好的。对于老百姓也很实惠，因为竞争非常激烈，所以事实上你到超市买的很多东西都是负毛利的。这样也就造成我国零售商盈利的一个特色方式：主要利润不是靠赚取差价，而是“玩”供应商。靠着各类的费用和返利来赚取利润。

 

以上说的好是国家和

ITAT上市被驳回已经有一段时间了，我觉得其失败是有其必然性的，虽然ITAT有很多的概念和很多的亮点，但是我觉得ITAT违反了商业的基本原则，因此注定是失败的。

 

赚钱的生意经最简单最经典的公式就是：收入-成本 〉0 如果算得更加精确就是大于 资本平均收益率。

 

因此决定收益的两个最为重要的变量就是：收入和成本

 

ITAT在成本这一块是有诸多创意的，比如服装由制造商提供，商业物业由地产商提供，就是做个简单的装修。成本可谓一下子低了下来。可惜的是ITAT没有在怎么增加销售上面下功夫。在全球面临产生过剩的大背景下，市场营销热度很高，可是ITAT的创始人看到了产能过剩的现象，但是没有解决这个问题。

 

另外一个致命的要点就是：门店位置。

 

能够和ITAT合作开店的门店一般来讲都不会是太好的

昨天刚刚出差回来，后续任务非常繁重，估计要先修炼一段时间了，如果有什么想要讨论的朋友，可以在这里继续留言，我会常来看一下；或者给我发邮件或者是加QQ，这个在我的个人简介上面都有。 

我这里写的很多东西都涉及到了消费者，而这里的很多网友可能都基本上涉及到那一块，但是我认为了解一下消费者还是很有必要的，这里不是说让大家花费大精力研究消费者，这个是零售商自己的事情，而一般FMCG行业的市场研究人员才是研究消费者的主力军，研究消费者的一个重要作用在于：让你的招商前期更好开展工作，招商后能够使得商业地产发展更好，尤其是商业地产发展的更好才是真正的胜利，其实现在我国的商业地产闲置的还是不少的，如果在前期能够研究一下消费者也许会取得更长远的胜利。

 

我建议一个宏观上面的东西，就是招商的建议大家招什么样的。答案就是招商时招那些代表商圈发展趋势的，这里不举个案，就泛泛得举个例子。

 

好的商铺资源永远是稀缺的，但是大家都知道租户并不是永远不变的，而伴随着消费习性的变迁，租户变化的会很快。比如20年前可能大家看到最好的位置都是一些土产，五金，布匹等等，10年前一些新的东西来了，中国大地来了以真维斯为代表的休闲时装，如果那个时候招这样的进来，肯能能够给业主带来

前几天看到了一篇谈中国制造业的博客，其间谈到了对于朗咸平理论的认可，我原来也是觉得他的理论不错的，但是看了几篇之后发现就是那样的几个观点：二元经济下导致的过热过冷同时存在，我们国家的产业定位在世界大物流体系的最低端，等等几个观点。在今天的新劳动法实施、人民币汇率提升、国外经济疲软等多个因素下，制造业遇到了很多困难，朗咸平的说法得到了很多制造业企业家的认可。

 

我在大学里面就是很粗糙得学习了一些经济学的常识，但是感觉朗咸平的理论很有逻辑，但是没有道理。大家比较一下林毅夫和朗咸平的一些言论，就能够感觉得出来。

 

首先在这里要说明的是：世界上任何事物都是辩证的，经济政策也是一样的。林毅夫说明的综合的观点：发挥比较优势。而朗咸平主要把不好的一方面说出来了，好的方面基本上没有提出来。

 

朗咸平的说法是：由于我们国家的制造业在世界这个大的物流体系下面处在最底端，利润是最少的，没有话语权，而且广东的制造业都是一些