疑点【1】真的比片区价低了5000-7000元/平方米？

　　据笔者调查，城中尤其是新街口商圈，品质较高的楼盘基本都进入“2万元俱乐部”，其中较有代表性的长江路九号目前报价为23000元/平方米、金鼎湾二期售价为21500元/平方米。而观城是14500元/平方米，刨去3000元/平方米的精装修费用，换算成毛坯价的话仅11500元/平方米。这个价格相当于长江路九号的1/2，接近河西的价格。即便加上精装修部分，也要比片区标杆价格每平方米低上5000-7000元左右。
　　“地段、地段还是地段”，对于城中楼盘来说，先天的地段条件为其提供了坚挺的理由。尤其在目前这样的市场形势下，城中土地供应极为稀少，一两年内南京明城墙内都没有多少新房供应，更何况新街口？从某种角度而言，观城几乎成为“入围新街口”的最后机会。
　　然而如此地段的“第一私人酒店”却以如此低的价格开卖，观城所寻找的价格“坐标系”，一下子让周边某些楼盘失了“魂”，也让整个新街口为之疯狂。比起目前价值回归的“降价风潮”来，显然直接定义“价格”要来得更干净和果断。
　　“新街口、精装修、70年产权、配送品牌家电、拎包入住，吸引力相当大。据我测算，观城的成本可能接近这个价，低开高走的营销战略见过不少，然而这样的打法让人耳目一新。是要重新厘定‘新街口豪宅’价值，还是淡市抢钱？如果真的是抢钱，这个本确实下得够大的”，一位业内人士慨叹。

　　观城这个以“南京第一私人酒店”打响品牌的项目竟然拥有70年产权？这是开发商的一种误导，还是确有其事？
　　一位业内人士向笔者介绍，产权式酒店等物业的使用年限比较短，仅50年左右，而住宅如果不存在前期土地闲置的问题的话，是70年产权。“如果说观城拥有70年产权，那么它是住宅性质的可能性较大。”
　　带着这种疑问，笔者采访了观城的营销负责人。他表示，观城第一私人酒店的性质确实是住宅，享有70年产权，但由于普通住宅无法展现观城的目标定位，而私人酒店在南京比较缺失，因此公司决定将其打造成具备酒店配置与服务、符合住宅发展方向的创新作品。
　　“试想普通住宅如何享受着来自第一太平戴维斯24小时管家式服务？”该负责人分析，既有酒店的高端配置与管家服务，又享有70年住宅产权的保障，对于购房者来说，可以“鱼与熊掌”兼得。

　　“除了户型面积相对较小，观城第一私人酒店不论在公共软硬件设施，还是入户精装修的奢侈和舒适度上，都与顶级豪宅仁恒国际公寓有着异曲同工之妙。”观城的相关负责人表示，他们的精装修标准高达3000元/平方米。
　　现在不少精装修房动辄宣称自己的装修标准高达数千元一平方米，但是等到交房之时，却惊讶地发现，装修标准大打折扣。那么，观城3000元/平方米的精装修标准，究竟有没有水分呢？
　　笔者从观城的售楼处获悉，观城3000元/平方米的精装修成本主要包括世界一线品牌的家用电器设备和五星级酒店订制的全套家具。包括：日立中央空调、夏普37寸液晶电视、西门子冰箱、西门子全自动滚筒烘干洗衣机、A.O史密斯热水器、帅康橱柜、方太油烟机与电磁炉、格兰仕微波炉、乐家全套洁具与淋浴设备、诺贝尔地砖、定制式玻璃淋浴房。此外，床、沙发、床头柜、茶几、边几、餐桌、衣柜、沙发凳、梳妆台、单人椅、书桌、休闲椅、矮柜、电视柜，甚至连床上用品、浴巾、毛巾、地巾、拖鞋等，也都由观城提供。此外，观城还采用了“鸟巢”的一些配置——德国曼特钢制防盗门以及美国布朗的新风系统等。据案场经理介绍，具体的装修标准今后都会写进合同。

创新、品质渐成主流
-----功能面积越多去化越快
　　金基·汇锦国际产品定义为“捌零家”，以“60万三房两厅两卫”的超高性价比入市，吸引了广大购房者特别是“80后”的青睐，开发商很有底气地将三栋销许一并拿齐，目前所开的一栋180套房子已有近240名市民有意向购买。据介绍，纯板式结构的三房两厅两卫，这是很多小户型所做不到的，并且特意设计了北走廊、南阳台，这样南北通透，避免了邻居间的隔阂，使得住所更人性化，汇锦国际的挑高户型接近完美。
　　万科·金域缇香在“70、90两代居”的创意上，也实现了90m2的大卖，目前在推的70m2蓄水情况也较好。
　　银城地产是业界口碑较好的老牌本土开发企业，销售历来不愁。在今年整体销售压力较大的同期，银城西堤国际将第六街区的92m2的实用两房推向市场，开盘半月去化了300多套，目前日均销售达到10套，单体销售量就给整个河西增色不少。
　　同样以实用两房震撼市场的还有融侨中央花园，10天销售了62套之多，业绩较之同板块其他楼盘已是不俗，由于新推的是景观房，均价还比之前涨了200元，达到9800元/m2。
　　“谁跑赢了大势？”朗诗无疑是最有力的竞争者。在“红海”都可以挥洒自如的地产时代，朗诗却选择“豪赌”科技节能政策，毅然扛起“科技地产”大旗，成为真正意义上的蓝海发现者。时至今日，“恒温、恒湿、恒氧”的朗诗国际街区几乎跑赢了传统市场的竞争，三期南园面世150多套，短时间内就销售了100多套，目前房源所剩不多，为满足购房者的需要，朗诗拟将在7月再推房源。
　　业内人士认为，国家宏观调控挤去了一部分投机需求，留下的刚性需求基本在实用自住，那些注重产品创新和品质的楼盘，特别是功能面积较多、舒适度较高的住宅仍然十分稀缺紧俏。剩下一部分大面积、功能分区较少，或者户型选择余地不大的楼盘，在目前的市场上就相形见绌了。

“一口价”仍有大魅力
-----降价优惠仍是销售法宝
　　河西一直是南京房价的“高地”，即便是去年年底政策调控后，价格整体表现一直坚挺，多在9400元/m2左右，更有个别楼盘的最高单价突破3万元。但是，从5月底6月初开始，一些楼盘开始率先给河西房价“松土”。
　　6月21日，河西老盘拉德芳斯以8600元/m2的“一口价”推出21套房源，这一价格相比周边楼盘低出五六百元。此外，该楼盘另外所剩的50多套房源也均将“一口价”推出。此消息一经发布，这些平日较难售出的120-140m2大户型不多时也消化掉了几套。
　　以学区房和节能科技为卖点，前期销售一直不错的万元楼天水滨江一感到市场后续乏力的迹象，随即推出50套特价房源，均价在9000元/m2以下，最低可至8622元/m2，降价幅度空前，吸引了不少学生家长关注。
　　金马郦城近日推出的33-43m2多层精装修公寓10600元/m2起，6月30日前成交客户可获赠价值12500元的三星家电。据透露，金马由于此次新推的多层精装公寓硬装成本较高，产品在南京也实属稀缺，原先定价是准备在12000元/m2左右，而终10600元/m2的实际均价让不少购房者遂了心愿，目前销售也比较理想。
　　业内人士认为，“做做墙头草，只要根不倒。”在普遍不好卖的情况下，合理利用价格杠杆让利于消费者，一般都会有效果。毕竟，河西的刚性需求较大，而规划超前、产品创新、有升值潜力的板块支撑也显而易见。不论是“一口价”还是其他降价促销的方式，对于购房者来说无疑是购房的好时机。