疑点【1】真的比片区价低了5000-7000元/平方米?
据笔者调查,城中尤其是新街口商圈,品质较高的楼盘基本都进入“2万元俱乐部”,其中较有代表性的长江路九号目前报价为23000元/平方米、金鼎湾二期售价为21500元/平方米。而观城是14500元/平方米,刨去3000元/平方米的精装修费用,换算成毛坯价的话仅11500元/平方米。这个价格相当于长江路九号的1/2,接近河西的价格。即便加上精装修部分,也要比片区标杆价格每平方米低上5000-7000元左右。
“地段、地段还是地段”,对于城中楼盘来说,先天的地段条件为其提供了坚挺的理由。尤其在目前这样的市场形势下,城中土地供应极为稀少,一两年内南京明城墙内都没有多少新房供应,更何况新街口?从某种角度而言,观城几乎成为“入围新街口”的最后机会。
然而如此地段的“第一私人酒店”却以如此低的价格开卖,观城所寻找的价格“坐标系”,一下子让周边某些楼盘失了“魂”,也让整个新街口为之疯狂。比起目前价值回归的“降价风潮”来,显然直接定义“价格”要来得更干净和果断。
“新街口、精装修、70年产权、配送品牌家电、拎包入住,吸引力相当大。据我测算,观城的成本可能接近这个价,低开高走的营销战略见过不少,然而这样的打法让人耳目一新。是要重新厘定‘新街口豪宅’价值,还是淡市抢钱?如果真的是抢钱,这个本确实下得够大的”,一位业内人士慨叹。
最近,有一些诱人的“低价楼盘”悄悄露头,但其“震撼价”往往只停留在报纸上,起售价的房源只是个幌子,甚至根本就不存在。观城13500元/平方米的房源是否真实存在?它的均价又是多少呢?
据知情人士透露,9月20日,观城开盘将辟出北楼第一私人酒店的低区4-10层共85套新房源,均价在14500元/平方米。而观城以起售价销售的房源均定在低区的第四层,共3套,房号分别是410、411与413。其中房号为410与411的户型面积均为47平方米,均价是13530元/平方米,而房号为413的户型面积在62平方米,均价是13500元/平方米。
总共3套13500元/平方米左右的起售价房源,而且所有85套房源的均价在14500元/平方米,仅比起售价多了千元左右,从这一点可以看出,观城是实实在在的低价入市,并不是虚晃一招,虚张声势。
疑点【3】私人酒店也能拥有70年产权?
观城这个以“南京第一私人酒店”打响品牌的项目竟然拥有70年产权?这是开发商的一种误导,还是确有其事?
一位业内人士向笔者介绍,产权式酒店等物业的使用年限比较短,仅50年左右,而住宅如果不存在前期土地闲置的问题的话,是70年产权。“如果说观城拥有70年产权,那么它是住宅性质的可能性较大。”
带着这种疑问,笔者采访了观城的营销负责人。他表示,观城第一私人酒店的性质确实是住宅,享有70年产权,但由于普通住宅无法展现观城的目标定位,而私人酒店在南京比较缺失,因此公司决定将其打造成具备酒店配置与服务、符合住宅发展方向的创新作品。
“试想普通住宅如何享受着来自第一太平戴维斯24小时管家式服务?”该负责人分析,既有酒店的高端配置与管家服务,又享有70年住宅产权的保障,对于购房者来说,可以“鱼与熊掌”兼得。
“除了户型面积相对较小,观城第一私人酒店不论在公共软硬件设施,还是入户精装修的奢侈和舒适度上,都与顶级豪宅仁恒国际公寓有着异曲同工之妙。”观城的相关负责人表示,他们的精装修标准高达3000元/平方米。
现在不少精装修房动辄宣称自己的装修标准高达数千元一平方米,但是等到交房之时,却惊讶地发现,装修标准大打折扣。那么,观城3000元/平方米的精装修标准,究竟有没有水分呢?
笔者从观城的售楼处获悉,观城3000元/平方米的精装修成本主要包括世界一线品牌的家用电器设备和五星级酒店订制的全套家具。包括:日立中央空调、夏普37寸液晶电视、西门子冰箱、西门子全自动滚筒烘干洗衣机、A.O史密斯热水器、帅康橱柜、方太油烟机与电磁炉、格兰仕微波炉、乐家全套洁具与淋浴设备、诺贝尔地砖、定制式玻璃淋浴房。此外,床、沙发、床头柜、茶几、边几、餐桌、衣柜、沙发凳、梳妆台、单人椅、书桌、休闲椅、矮柜、电视柜,甚至连床上用品、浴巾、毛巾、地巾、拖鞋等,也都由观城提供。此外,观城还采用了“鸟巢”的一些配置——德国曼特钢制防盗门以及美国布朗的新风系统等。据案场经理介绍,具体的装修标准今后都会写进合同。
“新街口的地段、第一私人酒店的豪宅品质,却以超低价入市?观城开发商资金链是不是有问题?”业界的质疑并非多虑。
“小恩小惠的优惠不可能撬动城中房地产市场‘冰封’的销售量,‘有价无市’局面愈演愈烈。”
被问及超低价入市是否受资金链困扰时,其营销负责人表示,公司资金充裕,低价入市是审时度势后作出的策略。新街口豪宅遍地,为了在激烈的竞争中脱颖而出,观城北楼选择以震撼性的低价入市,以求迅速打开品牌的认知度,在低迷的楼市一炮走红,更重要的是给有眼光的购房者更多的实惠,让这一批在淡市中依然选择观城、支持观城的购房者,享受到更大的增值空间。他再三强调,“我们推出的入市房源不多,后面价格只可能向上走,根本不存在下行的空间。”
据了解,其投资方在常州、南京等地开发过多个楼盘。目前龙高置业的大股东在南京城中开发的一个大型高端项目同国外某知名投行已签订战略合作协议。虽然龙高置业在业界知名度不高,但其开发的观城无疑拥有良好的口碑。
据消息灵通人士透露,观城3幢主楼中,已经有一幢整体出售给法国雅高集团,目前已签约并收回资金。龙高置业在资金方面应不存在问题。
解剖观城
七大优势
黄金地段
位于新街口中华路1号,洪武路南端、全省外贸CBD,观城第一私人酒店就处在这样一个寸土寸金的地段上。
产品优质
拎包入住的精装修综合体,每3层就拥有一处挑空的空中花园。第一私人酒店无论是品牌电器的豪华配置,还是生活细节投入,都按照5星级酒店的装修标准与私享配置。此外,还配置了行政商务中心、健身中心、多媒体投影室等高端配套服务。
低价入市
新街口豪宅的毛坯房均价普遍在2万元左右,而观城的精装修房却以13500元/平方米的超低价入市,开盘均价也不过14500元/平方米。
高端物管
据其资料介绍,全球知名物管公司第一太平戴维斯提供24小时全天候管家式贴身服务,无论是对于业主的服务还是后期物业的维护,都将争取做到零缺陷无瑕疵,这在它所服务的如上海陆家嘴金茂大厦等项目都是有口皆碑。
配套优势
7000平方米的观城街区以及雅高宜必思酒店,与南京水游城、熙南里合力撑起“中华第一商圈”南端的商业氛围。
建筑品质
观城的施工方南通四建是国内知名建筑企业,先后承接数百项国家、省、市重点工程,曾获鲁班奖、国优银奖、詹天佑奖等多项大奖。
学区优势
据介绍,观城学区为南京市一中或南京市三中。
两大劣势
户型选择面不广
据了解,此次推出的第一私人酒店普遍在40-80平方米之间,而且50平方米左右的户型几乎占了推盘量的一半,对于那些对大、中户型有着购房要求的人来说,恐怕会比较失望。
品牌知名度不高
龙高置业在南京知名度不高,观城是它在南京的第一个项目,市场号召力一般。
河西洗牌
谁是最后的赢家?
贾璞/文
6月25日,两幅河西顶级地块在2分钟内遭遇不同命运。NO.2008G17地块,即河西南部地区4号地块,因无人报名而流标;另一幅NO.2008G16地块,即梦都大街188号地块,只有五矿地产一家报名,被其以底价8.3亿摘得。
楼市疯狂不再,土地市场遭遇寒流也合乎情理。在陷入沉闷僵局的南京地产界,一向有“风向标”之称的河西板块整体销售略有下挫,一份份只能算中规中矩的“成绩单”与往年同期相比萎缩不小。业内人士认为,受楼市整体低迷影响,河西各家楼盘销售不免会受到一定程度的拖累,但由于板块由政府重金打造、规划超前、品牌云集等硬实力的筑底,河西目前总体表现仍趋稳健,甚至一些楼盘通过走产品差异化竞争的路线,成为时下南京房地产市场中的榜样力量。不过,也有若干开发商只注重短期行为,在这场“洗牌”过程中营销乏术,只能“裸奔”了。
创新、品质渐成主流
-----功能面积越多去化越快
金基·汇锦国际产品定义为“捌零家”,以“60万三房两厅两卫”的超高性价比入市,吸引了广大购房者特别是“80后”的青睐,开发商很有底气地将三栋销许一并拿齐,目前所开的一栋180套房子已有近240名市民有意向购买。据介绍,纯板式结构的三房两厅两卫,这是很多小户型所做不到的,并且特意设计了北走廊、南阳台,这样南北通透,避免了邻居间的隔阂,使得住所更人性化,汇锦国际的挑高户型接近完美。
万科·金域缇香在“70、90两代居”的创意上,也实现了90m2的大卖,目前在推的70m2蓄水情况也较好。
银城地产是业界口碑较好的老牌本土开发企业,销售历来不愁。在今年整体销售压力较大的同期,银城西堤国际将第六街区的92m2的实用两房推向市场,开盘半月去化了300多套,目前日均销售达到10套,单体销售量就给整个河西增色不少。
同样以实用两房震撼市场的还有融侨中央花园,10天销售了62套之多,业绩较之同板块其他楼盘已是不俗,由于新推的是景观房,均价还比之前涨了200元,达到9800元/m2。
“谁跑赢了大势?”朗诗无疑是最有力的竞争者。在“红海”都可以挥洒自如的地产时代,朗诗却选择“豪赌”科技节能政策,毅然扛起“科技地产”大旗,成为真正意义上的蓝海发现者。时至今日,“恒温、恒湿、恒氧”的朗诗国际街区几乎跑赢了传统市场的竞争,三期南园面世150多套,短时间内就销售了100多套,目前房源所剩不多,为满足购房者的需要,朗诗拟将在7月再推房源。
业内人士认为,国家宏观调控挤去了一部分投机需求,留下的刚性需求基本在实用自住,那些注重产品创新和品质的楼盘,特别是功能面积较多、舒适度较高的住宅仍然十分稀缺紧俏。剩下一部分大面积、功能分区较少,或者户型选择余地不大的楼盘,在目前的市场上就相形见绌了。
“一口价”仍有大魅力
-----降价优惠仍是销售法宝
河西一直是南京房价的“高地”,即便是去年年底政策调控后,价格整体表现一直坚挺,多在9400元/m2左右,更有个别楼盘的最高单价突破3万元。但是,从5月底6月初开始,一些楼盘开始率先给河西房价“松土”。
6月21日,河西老盘拉德芳斯以8600元/m2的“一口价”推出21套房源,这一价格相比周边楼盘低出五六百元。此外,该楼盘另外所剩的50多套房源也均将“一口价”推出。此消息一经发布,这些平日较难售出的120-140m2大户型不多时也消化掉了几套。
以学区房和节能科技为卖点,前期销售一直不错的万元楼天水滨江一感到市场后续乏力的迹象,随即推出50套特价房源,均价在9000元/m2以下,最低可至8622元/m2,降价幅度空前,吸引了不少学生家长关注。
金马郦城近日推出的33-43m2多层精装修公寓10600元/m2起,6月30日前成交客户可获赠价值12500元的三星家电。据透露,金马由于此次新推的多层精装公寓硬装成本较高,产品在南京也实属稀缺,原先定价是准备在12000元/m2左右,而终10600元/m2的实际均价让不少购房者遂了心愿,目前销售也比较理想。
业内人士认为,“做做墙头草,只要根不倒。”在普遍不好卖的情况下,合理利用价格杠杆让利于消费者,一般都会有效果。毕竟,河西的刚性需求较大,而规划超前、产品创新、有升值潜力的板块支撑也显而易见。不论是“一口价”还是其他降价促销的方式,对于购房者来说无疑是购房的好时机。
品牌成板块“定海神针”
-----洗牌,重定山河时代到了
继中海、万科早期垄断奥体市场,到目前万科、仁恒、金地、朗诗、融侨等群雄并起,聚集了南京品质住宅的奥体,已逐渐形成南京第三大豪宅样板区,河西也成为地产品牌浓度最高的南京区域,中国品牌群英会的地产剪影。因为都是品牌大鳄,没有一统江山的“武林盟主”,品牌发展商们反而更青睐这个能让他们相互独立又相互依存,可以永续发展的“生态环境”。
仁恒地产副总厉方宏认为,目前由于资金压力,南京许多开发商的日子的确不如往年好过,不过就总体而言,河西的品牌开发企业资金链要比其他区域强健很多,产品抗跌性也比较好。而且河西在此前经历过一次波动,几乎是在市场的锤炼中成为“楼市风向标”,因此对眼下冷清的抗打压能力及心态都要成熟一些。包括仁恒、万科、中海、金地、朗诗、融侨等在内的知名品牌开发商共筑河西,将成为板块的“定海神针”。
业内人士指出,市场好时,河西没有英雄;市场不好的时候,只有那些负责任、敢担当的开发企业才能“笑到最后”。