在成交量大幅萎缩的既定事实面前，骄横了若干年的楼市看涨派不得不收敛论调，不情愿却又无可奈何的退缩到舆论的边缘。看涨派今日之下场，其实早在若干年前他们骄横而自负的散布房价无限上涨论的时候就注定了。多年来，他们制造这些理论、夸大这些理论、贩卖这些理论，尤其是在自娱自乐中居然信以为真的实践了这些理论。于是，当这些理论活力耗尽，内在矛盾性充分暴露并最终为社会实践所抛弃的时候，便是看涨派颜面尽失的时候。因此，尽管促成今日房价下行局面的因素有千万种，但是只要我们回过头来剖析一下鼓吹了多年的房价“日不落”理论的局限性，就能轻而易举的发现房价走跌的内在逻辑。

 我也非常同意之前各位从北京楼市供求关系出发所做的微观分析。我在这里补充一点意见，我觉得大家目前对中国楼市特别是北京楼市的基本态度是：趋于冷静，但更偏向于乐观。我认为，我们刚才都是从一种比较静态、比较封闭、比较孤立的角度来谈问题，也就是就房地产来谈房地产，我所补充的是，我们能不能在房地产之外看房地产，能不能把房地产作为宏观经济的一个环节、一个组成部分，在宏观经济甚至是世界经济的背景下看房地产。

　　在我看来，目前北京房地产市场有价无市的状态，最初的起因也是最主要的原因，就是去年9月底出台的二套房贷政策。但是，这个政策出台的主要背景并不是因为房地产行业问题大的不得了，而是因为当时宏观经济的问题太过突出，其最典型的表现就是物价指数的不断飙升。所以，我们应该对房地产的观察经常保持一种开放的、联系的、动态的视角，要时刻警惕在房地产体系本身稳定的情况下，会不会在外部出现一些偶然的、不

首先解释一下楼面地价是什么意思?

楼面地价是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价和土地总价的关系如下：

楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率

在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低

近期，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象，犹如“面粉”贵过“面包”。不少地产专家认为，按照常理，“面粉”长期贵于“面包”是不可持续的，开发商以及部分投资者应该注意其中蕴含的风险。

  开发商比谁都清醒



地价超过房价，存在着两种可能：一是开发商们很清晰地判断房价继续处在上升通道，用今天高成本的面粉做明天更加昂贵的面包；二是通过一切可能的途径，进一步谋求房产能够带来的所有利益.

今年7月，万科以26.8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地，楼面地价达到每平方米1.5万多元；同月，北辰

1、 沦为睇楼工具,为睇楼而睇楼。 2、 对盘源不熟悉。 3、 做单没有危机意识,不懂把握成交时机。 4、 与业主、客户沟通不足,未了解他们的真正想法。 5、 忘记了自己应处的角色,对客对业主投入了私人感情。 6、 每天工作安排比较凌乱,无条理,无先后之分。 7、 初期要记的东西太多,不能掌握规律去记忆。（不知从何入手,记盘、记客、记规矩） 8、 行西或做任何事都不懂得总结、分析,甚至左耳入右耳出,丢三忘四。（检讨总结才是成功之母） 9、 不注重成交后的手尾跟进工作,在签约前及签约后用两种截然不同的态度面对客户。 10、 新人行捷径。（签约时不解释,贪图方便）

          哈哈!别想歪了,是一种销售技巧!

 

详细介绍楼盘并看完样板房之后

(千万别急着走开)

  带领您的客人站在一个可以欣赏到这套房的一个最佳的视角,

原地站立一起闭口长久的欣赏

(切记:客人不开口说话自己千万别说话!给客人留下思考的时间,

不要打乱客人的思绪,客人会考虑买来如何用怎么用......我们只需要

等待客人先开口,看看他的第一句话说的是什么就知道他到底买不买.)

(个人觉得对金额越大的房产效果越明显,比如别墅。）

     欢迎各位精英试用/探讨

             这是一个                     

           不遮掩富足

           不压抑欲望

           不掩饰想法与梦想的时代

豪宅是生活的新导向

一个时代的品味

佛下山游说佛法，在一家店铺里看到一尊释迦牟尼像，青铜所铸，形体逼真，神态安然，佛大悦。若能带回寺里，开启其佛光，记世供奉，真乃一件幸事，可店铺老板要价5000元，分文不能少，加上见佛如此钟爱它，更加咬定原价不放。 佛回到寺里对众僧谈起此事，众僧很着急，问佛打算以多少钱买下它。佛说：“500元足矣。”众僧唏嘘不止：“那怎么可能？”佛说：“天理犹存，当有办法，万丈红尘，芸芸众生，欲壑难填，得不偿失啊，我佛慈悲，普度众生，当让他仅仅赚到这500元！” “怎样普度他呢？”众僧不解地问。 “让他忏悔。”佛笑答。众僧更不解了。佛说：“只管按我的吩咐去做就行了。” 第一个弟子下山去店铺里和老板侃价，弟子咬定4500元，未果回山。 第二天，第二个弟子下山去和老板侃价，咬定4000元不放，亦未果回山。 就这样，直到最后一个弟子在第九天下山时所给的价已经低到了200元。眼见着一个个买主一天天下去、一个比一个价给得低，老板很是着急，每一天他都后悔不如以前一天的价格卖给前一个人了，他深深地怨责自己太贪。到第十天时，他在心里说，今天若再有人来，无论给多少钱我也要立即出手。

读一读 想一想

顾客往往购买的是销售员的服务精神和服务态度!

是决心而不是环境在决定我的命运!

没有不好的人,只有不好的心态!

成功者凡事坚持到底!

成功者找方法,失败者找理由!

成功者做别人不敢,不愿,做不到的事!

要想超过谁就比他更努力四倍!

当别人休息的时候就是我们超越的时候!

业绩提升的关键:每天定出必须完成的量化额!

很久很久,没有时间去看市场上出来的新项目了.直到最近市场上出现了太多的细微变化,太多的谣言逼得你不得不用自己的脚丈量真相.

富洲的出现,一直就充满着传闻和非议:对联芳村片区品质的质疑,对频繁变换的营销总监的传说,对已经出现在市场上的广告品质的探讨以及对李战洪去向和结果的猜测...种种种种,都让我的第一站必须选择这个项目.

如果说高九路给花漾湖带来了新的动力,给同创高原带来了区域中心的位置感,给阿卡迪亚带来了无数台耀眼的名车,那么给富洲带来的,就是对联芳村片区的忘却----别再提石小路,说高九路多好.

但事实上,一个不得不正视的现实就是,目前开发的第一个组团实实在在的就只有石小路，就只能从宽敞的高九路上屈尊下道,颠簸着将车开进高低错落而且到处堆满建渣的路面,和电三轮、垃圾车、各种交通工具混合着走到联芳村门口掉头

一 结婚后不能冲文丽瞪眼珠子，不能大嗓门，如果吵架，不管谁的对错，佟志都要首先赔礼道歉
　　二 和文丽同志恋爱后，保证不再爱其他女同志，一辈子只爱文丽同志一个
　　三 和文丽同志结婚后，洗衣做饭，所有家里的脏活累活都要抢着干
　 四 结婚后保证支持文丽同志的工作，下雨送文丽上班，天太黑了接文丽同志下班
　　五 结婚后只要文丽喜欢的事，保证全力支持积极配合，不说文丽同志不喜欢的话，不做文丽同志不喜欢的事
　 六 保证和文丽同志共同进步，白头偕老，特此证明！

十分坚强：被女孩子甩了45次，还活着。
人也很好：这是45个女孩子中有36个女孩子和我说的最后一句话就是“你人真的很好”。
喜欢干净：天涯何处无芳草，不能天天不洗澡！
爱护动物：所以家里的“小强”成群。
做事果断：买东西后立刻付帐，饿了马上就吃饭。
我爱我的父母：视金钱为父母。
有同情心：我策划了一个让朋友失恋的计划，好让他跟我有同样的心情，这就是同情心！
我很阳光：所以黑得跟碳似的。
对人包容：我有点近视。
领悟力强：在被甩的经历中，有个女孩子把我拉到郊外，将我送她的玫瑰花，慢慢地插在了一坨野粪上，我立刻就明白了。
坚韧不拔：在茶座里和朋友海侃了6个小时之后，朋友终于去付帐了！
很浪漫：玫瑰、红酒、蜡烛，还有一包康师傅。