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上周末参加了一个商业地产行业的聚会沙龙,都是一些从事商业地产的相关人士,聚在一起,自然地,话题都集中在苏州商业地产市场的现状与发展上。期间有人提议要我对苏州现在在建的商业项目一一点评,我觉得那样会需要很多时间,便让他们就自己熟悉或关心的项目提些问题,我们共同来探讨。(大家对商业地产的热情很高,几乎把苏州所有的商业项目都翻了出来,这里就不详述了)快要结束的时候,有人问我对桐泾北路上的红星.美家利国际家居广场怎么看,那个项目的前景怎样。说真的,虽然每天上、下班都会经过那里,但从未走进去看过。但我可以肯定一点:里面肯定冷清。此项目地处古城区,而且位置较偏,进出口单一,而作为一个家居(家具的营业面积占一半多)广场,不但需要完善的货物装、卸区,更需要一个四通八达的交通,一般这样的市场开在城市的环线更合适。再则,苏州古城区都是老新村(以中老年人居多),都已经有家具,对家具的需求不大。还有老城区的房子一般以小户型为主,房子结构不适合摆放现代的整体套房家具(现在的家具一般都是以整体的套房家具为主,已经很少有小型组合家具了)。而且苏州的 ...
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油价在最近的3年里上涨了2.6倍,在最近的一个月里上涨了7.3%,而今后,上涨的趋势仍很明显。一些地方近期出现的“油荒”让原本感受不到石油危机的人也开始惶惶然了。或许,今天你对高油价时代的来临还不以为然,不过,如果告诉你,因为油价上涨,我们的公共交通可能面临涨价、水价也可能会涨、大米也会受牵连,我们的旅游休闲、经济数字都会受影响,你还会觉得与己无关吗?不断走高的油价将引发交通燃料和液化气价格攀升,带来机票价格上涨,肉食品价格上涨,粮食价格上涨…
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今天早上六点,习惯地打开电视机,收看中央2套的"经济半小时"节目.平时喜欢把音量放大,然后一边洗漱、准备早饭,一边听节目.但今天的主题是"深度调查:高油价背后的真相",我没有象以往那样离开电视机,而是紧盯着电视画面直到节目结束.自今年5月份以来,油价的上涨速度只能够用"疯狂"这两个字来形容才贴切.油价的疯狂上涨不仅仅影响我们的生活(通货膨胀),也在影响股市、楼市,甚至会影响一个国家的经济安全与国家安全(美国对伊拉克的战争目的就是掠夺石油资源).下面两篇转载的两篇文章可以说明这些.
谁在制造高油价?谁才是油价暴涨半年最大幕后推手?(转自:经济半小时)
纽约商品交易所交易员约瑟夫•马绍尔:“我是纽约商品交易所的交易员,我为福四通期货公司和高盛工作很多年了,我按照客户的命令下单,比如买入100手7月份的原油,我在现场要使劲喊价,谁喊得声音大,谁就有可能抢先下单,这个市场看起来很疯狂,其实是很有秩序的 ...
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前些日子与两个要好的女伴在观前街宫巷新岛咖啡厅喝茶聊天,正好临窗而坐,又是星期六,所以窗外是如潮的人来人往。人流中,那些衣着亮丽的美女,自然成了最惹眼的风景。很自然地,我们都把话题转到了女人的服饰上。我的女伴都是衣着搭配的高手,不但时尚而且个性十足,每次逛街,都能够赚得大量的回头率。唯有我,从来不与时尚(我总认为时尚是最不靠谱的东西,若盲目地追赶,不但丢失了自我,而且也会离它越远)沾边,穿衣服奉行简单合适。可能是性格使然,不喜欢太复杂,所买的服装都是可以随意搭配的,害怕那种每天早上要为衣着搭配忙上半小时左右的日子。我知道自己这样的观点已经很是腐朽,若是照我这种穿衣观点,女人的世界岂不是少了很多乐趣?
向来,衣服于女人来说,都是至爱,甚至在生活中,常听一些女人叹,买了那么多的衣服,可还是感觉没衣服穿。还有的女人,因为看中一件上衣,而因此不惜花费大价钱来为这件上衣配一套齐全的服饰,从而陷入无休无止永不满足,其结果并不尽人意 ...
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一个商业项目开发与运营的成功,往往取决于准确的市场定位,而市场定位依赖于对市场准确的了解与分析,而这一切都源自详细的市场调研。所以,前期进行详细的市场调研,是个必不可少的环节,是商业项目运作的第一步,绝不可缺失。而且越早越好,最好在刚拿到地或拿地前就进行,那样可以对项目有个宏观的把控,以便对项目的市场定位作出准确地判断。商业项目前期市场调研主要有以下几个方面:
一、项目背景调研。包括项目的基本概况,项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。可以明确调研的事项与路径,这是市场调研的大纲。 二、宏观环境调研 。包括城市经济发展环境 ;城市的经济发展水平 ;城市居民的人均收入水与可支配水平;城市居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征;城市的人文环境;城市商业环境 ,零售商品消费总量;城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征;城市 ...
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给《女友》4月家园版的卷首——婚姻是过命的交情 赵赵 (2008-04-02 17:28:16)
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每次拜访客户或被客户拜访,若是第一次见面,在双方介绍完毕的第一时间都会被问及一个问题:你们公司的核心优势是哪块?也就是你们拥有多少商家资源?每次我都会说: “不,商家资源不是我们公司的核心优势,尽管我们的各类商家资源很丰富。我们的核心优势是能够对项目进行准确的定位”。对方都会非常不解,认为做商业地产招商的核心优势若不是丰富的商家资源,那岂不是笑话?我非常理解他们会有这样的观点,也相信大多数的商业地产人都认同此观点。
的确,对于一个商业项目来说,商家是主角,是主要内容,是灵魂,所以,从某种意义上说,商家完全可以决定一个项目的成败。然而,一个商业项目入驻的商家,必须是合适的商家。否则,若盲目地求大牌求高档,或只求满场,不对商家进行价值识别,不根据项目的实际需求去筛选合适商家的话,后果只有冷场或商家的迅速撤离。就算是经过大量调整后重新运营的,但,无论是对于开发商还是项目本身来说,都是已元气大伤。这就要求负责项目招商的服务商必须 ...
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昨天公司工作会议结束前,当我半开玩笑地宣布: “好,我们明天开始正式营业,开门做生意”时,我的团队成员们脸上都露出了灿烂的笑容,我知道他们已经准备好了。
许多朋友对我公司成立半年多一直不接业务,很是不解,认为哪有放着生意不做的道理。是的,哪有开着公司不做业务的道理,我当然不会。半年多不开展业务,那是因为我们在做另一件更为重要的事情—打地基—深挖、浇铸坚实的地基—就是进行必要的知识储备与技能训练。
半年前,我注册了“引领商业管理服务有限公司”, 随着顾文、王海龙、黄超绪、朱庆杰、张雷的加入,公司团队成立了。我们没有急着开展业务,因为团队成员大多是连商业地产概念都不知道的,就更别说招商了,所以,进行必要的知识储备与技能训练是开展业务的前提,是服务质量的保障。先是商业地产相关知识的系统学习,从什么是商业地产到商业地产市场的现状、存在的问题、未来的趋势; ...
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2008年对于中国来说,格外多事,注定是极不平凡的一年。
新春伊始,一场罕见的低温雨雪冰冻灾害袭击我国南方大部分地区;3月14日,“藏独”势力策动西藏拉萨严重暴力犯罪事件;紧接着,北京奥运火炬在西方几国传递过程中遭遇暴力冲击和破坏;5月12日,四川汶川发生里氏8级特大地震,数万生灵罹难……再加上楼市低迷,股市被认定是熊市来临……无不让人感觉今年是个特殊的一年,心底会有一种沉重感,有的人甚至会生出些许悲观情绪。但我觉得大家在悲痛、沉重之余,应该从另一个角度去思考:灾难其实未必是件绝对的坏事。灾难使人成长,会激励我们奋发图强。我们的祖先早就说过“祸兮福所依,福兮祸所伏”。
5月23日上午,温家宝总理走进受灾严重的北川中学高三(一)班的临时教室。总理拿起一支白色粉笔,在黑板一侧一笔一划竖着写下四个大字:“多难兴邦”。 他说:“我们要记住这4个字。相信经受过灾难的同学会更加努力。” 在汶川地震后,我们感受到从未有过的团结、 ...
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前日,一位同行带着他们正在操作的项目来公司拜访,希望我们公司能一起参与,说我公司熟悉苏南市场,一起做的话,肯定很快找到突破点。我们只有一面之交,是在南京一次商业地产招商大会上认识的,记得那天我们聊了一些关于商业地产的话题,然后交换了名片。仔细看过名片,才知道他所在的公司名气很大,在本次招商大会上还被评为了“专业服务机构金奖”。他带来的项目在昆山,位置非常不错,体量更是航母级的,发展商花了大力气做宣传,我看见过他们的广告,气势如虹。荣幸得到这样的项目加鼎鼎大名公司的邀请,很是受宠若惊与不安。
看过项目资料,简单地交流了一番后,我提了一些建议,并表明了不想参与。同行甚是惊诧,问道“有活也不做?何况这么大的项目”?
“呵呵,是的。我们公司有筛选条件的,此项目不符合我公司的筛选要求。在您来之前,我们已经拒绝了几个项目了”。
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目前国内商业地产在全部房地产投资所占的比重处于迅速上升势头,集中性导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头,特别是一、二线城市,这令从中央到社会各界极为关注,不无忧虑。苏州,也不例外。通过对苏州商业地产项目的考察,不难发现存在着许多让人担忧的问题,且有些问题非常尖锐。
一、项目选址错误,盲目开发。XXXX商业广场,近6万平方米体量的商业广场竟然把项目位置选在一个偏僻小镇上。且不说项目具体位置处在该镇的边缘地带,且不说该镇到处都已空置着新建的商铺,这个镇的常住人口还不足3万,流动人口不足2万,怎么能够支撑得起如此大体量的商业?在该镇中心的区域,120平方的两层商铺年租金才2万多,这么低的租金足以说明商业的萧条。
二、主题定位与环境严重不符。XX时代广场,是一个建在环线高架旁的项目,一部分是写字楼,一部分主题定位是百货商场。百货商场一定要建在城市的核心商圈,对周围的商业环境与基础设施要求很高。而 ...
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随着苏州大量的商业地产项目相继推出,随着很多投资者把投资的重心由住宅与股市上转移到商业地产项目投资上,足以让人感觉到商业地产市场的火热。往往一火热,市场就开始混乱,开始无序。往往一火热,就会使人不理智,使人盲从。风险,也就随之而至,苏州的商铺投资,风险已凸显。当然,造成这种风险的,不单是商铺供给方,还有投资者的不理智,还有政府对商业网点规划的滞后与不科学,归结如下:
一是开发商缺乏商业地产项目的操作能力。很多商业项目的开发商是由做住宅开发转型过来的,以开发住宅的经验去策划、建造的,再加上无序的管理(只有物业管理),根本就不会有前期的市场调研与市场定位,更不会有商业主题的确定和业态规划。但对于项目的概念包装却非常下功夫,会绞尽脑汁运用一切可以让购买者疯狂的字眼,会承诺一些根本无法兑现的许诺。可想而知,这样的商业项目会造成很多的死铺和空街。
二是投资者对商铺投资缺乏应有的专业知识与评估能力。五月一号,在苏州国际博览中心举 ...
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近日,许多的网友对万科为汶川赈灾捐善款200万之举愤愤不平,认为200万太少了,与万科形象不相称,令广大网民太失望了,大呼: 万科在我心中的形象大减!!!王石在第一时间也对网友的质疑作了回应:对捐出的款项超过1000万的企业,我当然表示敬佩。但作为董事长,我认为:万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额,即使授权大过这个金额,我仍认为200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家,赈灾慈善活动是个常态,企业的捐赠活动应该可持续,而不成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中,有条提示:每次募捐,普通员工的捐款以10元为限。其意就是不要慈善成为负担。。。。。。至于我本人,主要的关注点在地震波及严重的成都万科小区的住宅耐震情况。。。。。。万科的专家组将进入这些地区对建筑物进行勘察,总结抗震结构的损坏程度,改进今后住宅建筑的抗震能力,保障小区业主的生命安全。 毕竟,生命是第一位的。
王石在第一时间对网友的质疑作出回应, ...
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北京时间2008年5月12日14时28分,在四川汶川县(北纬31.0度,东经103.4度)发生7.8级地震. 一场突如其来的地震灾难,就这样悄然而至,一瞬间,数以万计的生命嘎然而止,离开了世界,离开了我们……他们,他们是我们的兄弟姐妹。这是一个天地同悲的时刻,四川汶川,揪紧了中国亿万民众的心,牵动着世界关注目光。。。。。。
“抗震救灾,众志成城”的呼声瞬间响彻整个中华大地,一支支救援的队伍快速赶赴受灾现场,食品、药品等救援物资火速运往灾区,一笔笔爱心捐款聚集灾区。。。。。。此刻,万众一心,大家同在。
在大自然面前,人类是脆弱和渺小的,让人感觉人生的无常与生命的脆弱。特别是这几年,人类频繁遭受到海啸、风暴、雪灾、地震等灾难性天气和地质活动的伤害,损失无可估量,以后几年的大自然气候将持续恶劣。这是大自然向人类对其的破坏提出警示与回敬,而我们中国环境的破坏尤其严重,所以我们要做好应对更多 ...
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去年七月初,参加了在海南三亚举行的“博鳌 21世纪房地产论坛”.自助晚宴上,发现与我同桌一位风度不凡的先生正是白天在论坛上发表了精彩演讲的某著名专业机构的总经理.他讲的主题是关于商业地产的,很是精彩.茶歇的时候本想前去与他交换名片,但他被很多人围着,那些人在争相与他交换名片,大多是开发商.只见他面带微笑,频频点头应付着:“恩,谢谢,请把相关资料发给我们业务部.有时间一定去你的项目现场看看.”我便没有上前.没有想到晚宴时竟然同桌,我想不能够再错过讨教的机会.
“X总,您好,白天的演讲很精彩”,我打开了话匣
“谢谢,你是”?他看着我
“我来自苏州,正准备进入商业地产服务商行业.此次是来学习的,请前辈多指教哦”
“哦,准备做哪些业务”?
“就做商业地产招商,感觉这块市场需求很大,而且这块专注的人很少”
“恩,不错,几乎没有哪个专业机构会专注这块,因为不但繁琐,而且 ...
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一天,与一好友约好在观前街宫巷的新岛咖啡聊天。我提前了五分钟到咖啡厅,朋友还未到。对于和别人约定时间,我一贯很遵守,一般会提前五分钟左右到达,不敢让人家等待,也不喜欢别人迟到。即使是我的重要客户,若迟到十分钟以上,我会告诉对方我的不快。二十分钟后,对方还不到的话,我会起身走人。但许多的人,不太有时间观念的,迟到十分钟或半小时习以为常,最多轻描淡写地说一句:对不起,路上堵车。
在快到约定的时间,好友发来信息说要十分钟以后到,让我去前台书架上拿一本杂志,一边看一边等待。我听从了她的建议,便去书架拿了一本《商务旅行》翻看。有篇文章中的一段话吸引了我:心理资本是什么?是一个人和世界、他人及自我的和谐相处。是一个人成功的同时安放好自己的心灵,是透过表象看到真象的眼力,是不为诱惑所动的定力,是不为干扰所干扰也不为险阻所挫的心理能量。所以,有着这样的心理资本的人,不仅 ...
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近期无论你是上网还是看报纸,关于房地产价格走向的各种言论报道扑面而来,有房地产开发商的,有经济学家的,有房地产中介机构的,也有媒体的。的确,现阶段没有什么比房价更能够如此牵动着大众的心扉。我对住宅地产不太了解,对其市场的价格走向 更是看不懂,因为这里面牵涉了太多的利益方,连政府都很敏感。但有一点毫无疑问,那就是住宅市场已经是“风雨飘摇”!不管房地产开发商怎样强硬,最终还是市场说了算,谁都不可能一直主宰价格,是泡沫就会有破灭的一天,一切都将回归本位。现在很多开发商都大举进军商业地产,那么,商业地产又怎样?
显然, 随着房地产行业、商业的发展,商业地产将会在越来越重要。开发商也会越来越多的转向商业地产,这是大势所趋,也是企业发展的必然之举.因为虽然建住宅可以迅速获利,并且能够很快做大扩张,但是,做住宅,开发商无法获得土地增值的受益。因此,当企业 ...
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> 今年9月28日,苏州工业园区圆融时代广场将在金鸡湖东盛大亮相.这个由圆融集团重点打造、定位于苏州市域CBD最繁华商业中心、华东地区最具影响力及商业价值品牌街区的品牌商业项目, 聚集了包括园区在内的大部分苏州人的热切关注. 作为苏州市2007年重点建设项目,圆融时代广场紧邻金鸡湖东岸,占地面积21万平方米,总建筑面积约51万平方米。在圆融时代广场的规划建设中,圆融集团与国际一流公司强强合作,其中建筑设计为世界排名前列的美国HOK,景观设计为全球最重要的景观建筑、城市设计和规划事务所美国SWA,商业策划、招商代理及物业顾问分别为世界顶尖的专业公司仲量联行及第一太平戴维斯。市场调研及经济分析为AC尼尔森。项目共分为五大功能区,包括办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、滨河餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心;项目拥有6个地铁出 >...
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前一段时间看了中央电视台8套播出的<神探狄仁杰>,很少看电视剧的我,却着迷似的看完第一至第三部,共一百多集.喜欢里面的剧情,不但悬疑跌起,而且正义总能够得到伸张,邪恶总是被严惩.喜欢看狄仁杰断案时严密的逻辑推理和他严厉背后的宽容与仁爱.武则天有这样一个宰辅和知己,是幸运的,也是天下之幸.剧中另外一个非常重要的人物李元芳,是天下少有的好男儿,是个完美人物,冷静、机智、忠诚、心细、英俊潇洒,还身怀绝世武功且正气凛然,所有的优点都集于一身。当然,那是电视剧中被美化的人物,但我相信这世界肯定有这样的男儿(因为电视剧的素材来源于生活),只是,这样的男儿太少。
我从小就喜欢看武侠小说,特别是古龙写的。记得小时候自己动手削了一方长剑,剑柄用红绸裹着,然后系了根长长的吊坠,经常独自一人在老屋后的竹林里舞弄。那时候的理想就是能够做一个剑客,拥有绝世武功,行走江湖,主持正义。长大后,经历了许多生活的辗转与人生的起落,对世事的无常已从容淡定 ...
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"定单式"商业 地产,是指在项目前期规划时,就确定合作方,与合作方签定合同,再按他们的要求来进行建筑规划.因为不同的行业与商家,对物业和配套设施的要求都是不一样的.比如,一个大型的商业项目的业态规划里有百货、大型超市、餐饮、影院等不同的业态,这些业态对物业的要求都是有非常大的差异性。所以,必须按照他们的要求来进行建筑设计,这样就避免了物业不符合商家经营要求的后遗症,使物业的使用价值最大化,商业地产开发商的利益最大化.
让人欣慰的是,“定单式”商业地产这一概念在商业地产界已经被广泛认可和应用。万达董事长王健林说他们万达是最早提出和应用这一概念的,明显好处是能节省巨大资金。大堂、 ...
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