楼市深度调整，在投资客大量退场的情况下，成交的买卖单基本上都是初次置业或者改善型置业的刚性需求，而且可以说是非买不可的。全市哪些楼盘成交最多？各区成交排名前五又是哪些？笔者统计了一下，全市买卖成交最多的楼盘集中在番禺和天河的东路，而租赁最好的当数珠江新城的高档公寓，不过交通越来越方便的番禺也日益受到租客的欢迎。到底花落谁家？笔者将一一道来。

全市买卖成交前5位		全市租赁成交前5位

    中央三令五申要稳定房价，解读的关键在一个“稳”字，从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性。连续七次加息，开发商们熟视无睹；国六条出台，开发商们依然我行我素；70/90政策，开发商们置若罔闻；竞逐地王，开发商们乐此不疲；房贷新政后，开发商誓当猪坚强；楼价疯涨，开发商暗疯政府越调越高；楼价稍跌，开发商们嚷嚷着政府救市……当初“房子只卖给富人”的豪气哪去了？

    救不救市政府心中有数，不过我们可以从近年来的调控措施及力度去揣测。2005年国八条出台后，由于强大购买力的支持，经过两个月的沉寂楼市很快就回到正常轨道，但依然通过多次加息抑制楼市过热，政策还是相对温和；2006年出台国六条，欲通过信贷和税收抑制楼市的投机现象，力量加强而且目标明确，不过引发了楼市的新一轮上涨，显然楼市这头疯牛已越来越不受控制；中央随后出台国十五条，落实70/90政策以及保障住房建设，不过调控再次失灵，国六条和国十五条的连续出台可见中国楼市已引起了政府的高

    股神巴菲特说：“只有当潮水退去的时候，你才知道是谁在裸游。”9.27房贷新政以来，广州楼市的投资潮慢慢退去，我们惊奇地发现，曾被投资者一致推崇的豪宅原来竟是裸泳者！笔者从前线了解到，楼市进入调整以来，豪宅单位价格下跌幅度最大，曾被誉为最具保值能力的珠江新城物业跌幅居首，另外滨江东、华南板块、天河北等地段不少豪宅跌的幅在20%以上，更有甚者超过30%。

07年8、9月

    虽然偶然进入了地产行业，但也是一个不折不扣的工薪阶层。购房需求？有！计划买房？没有！为什么？房价太高！在居者有其房的“封建”思想下，房价涨跌，与己息息相关。对是楼价是涨是跌，从情感上我站在老百姓这边！

    社会稳定是经济发展的基础，只有保障老百姓的“衣、食、住、行”才能让政府“长治而久安”，这对我们党中央来说，是再明白不过的道理。现时国际油价高涨，全球经济疲软，韩国、印度、欧洲等国家和地区暴发了不少骚乱与冲突；而国内CPI、PPI、油价高企，A股插水，楼市低迷，加上汶川地震以及即将开幕的北京奥运会，中国社会环境更遭受多重压力，今年是中国经济最困难的一年！近来在贵州瓮安、陕西府谷接连出现群众与执法部门的冲突事件，在这样的敏感受时期，政府只能紧紧捏住楼价这条可能引起更大阶级矛盾的导火线，是熄灭还是松手，政府显然是骑虎难下。楼价下跌影响经济不假，但楼价持续上涨可能引发社会矛盾也不是危言耸听。这是保障少数利益集团与广大人民群众利益的较量，不过要人民群众为开发商们的疯狂

    满堂红成交数据显示，6月份广州二手住宅买卖成交宗数环比减少一成，其中番禺、白云两区减少幅度较大，分别达到21%和15%。而天河、越秀、荔湾三区的成交量与5月基本持平。对此笔者认为，目前楼市渐渐转变为买方市场，一手楼普遍降价，与07年炙手可热的状况相比，购房者对配套、交通尚未完善的近郊楼盘的热情有所下降，加上受油价上涨的影响，相对于中心楼盘，成交量萎缩比较明显。

    之前多个报道称因柴油价格上涨番禺祈福新邨楼巴大幅度减少一事，当时笔者特意询问了祈福分行那边的前线同事，据其介绍，近来该片区的二手市场一直不太好，进入五月以来看楼客比以往减少了约30-40%，随之而来的便是成交量的萎缩。黄小姐表示，一手的打压、观望的持续对华南板块的影响不小，加上油价上涨使近来楼巴班次减少也使得不少买家又再次观望。笔者查了一下6月成交数据发现，祈福新村成交量比5月减少高达43%，不过均价只下跌3%，这说明业主的心态还是相当强硬。该同事透露他的一个朋友放弃了买祈福的楼，因为觉的楼巴少了出

    影响整体楼市的因素有许多，经济增长速度、收入增长速度、金融政策、财政政策、供求关系、股票市场状况等，而区域房价则与该区域的交通、环境、生活配套、商业氛围有关，影响交通、配套等因素的则是历史沉淀与未来规划。近来广州出台了不少规划利好，如员村板块被纳入珠江新城CBD、芳村花地村改造、华南板块定位“番禺CBD”、白鹅潭经济圈建设、猎德大桥年底通车、广州外滩打造等等。满堂红置业专家表示，每一次规划利好的公布都会对周边楼市产生积极影响，如员村纳入珠江新城CBD提升了物业价值，猎德大桥通车方便了员村、赤岗、番禺地区住户的出行，白鹅潭经济圈建设让人们重新审视芳村江景物业的价值，利好产生需求，需求拉升价格，市政规划广州区域楼市的发展至关重要。以后罗列一下08年的规划利好，虽不确定规划是否能真正落实，但也希望这些资讯对准备入市的购房者一个参考！

    徐滇庆和牛刀关于深圳房价的小赌刚刚落幕，开发商与政府间的一场豪赌正激烈上演。据说深谙生意之道的温州人不炒房子改炒“利率”，将手中闲钱以高利率借给开发商，有多高？月息一毛，年利率120%，足足是银行年贷款利率的15倍！宏观调查控下银根收紧，开发商缺钱是众所周知；借高利贷无疑是饮鸩止渴，精明的开发商比谁都明白，为什么开发商会铤而走险？赌的就是政府为了防范金融风险，一定会出手救市的！

 

    从06年开始，中国楼价一路狂奔，从06年初的6000元/平方米开始，一举攻下7000、8000、9000元关口，并于2007年10月突破12000元/平方米，不到两年番了一倍，不可谓不疯狂！与此同时，政府也相继推出系列调控措施：06年以来连续7次加息、70/90政策、重启经适房、廉租房项目、第二套房提高首附及利率等，原因很简单——楼价太高了。虽然受

    （广州话“撑你”是“支持你”的意思）

    近来，北大教授徐滇庆与知名财经评论员牛刀关于深圳楼价涨跌的赌局被媒体炒得沸沸扬扬。无论结果如何，我都会给两位专家掌声，因为敢对忌讳如深的房价给明确定论的专家学者真是沧海一粟。各有各的论据，各有各的论证，各有各的论点，对各自的结论也都是信心满满。矛盾的结论其中一方必为伪，判断出错是正常的事，有错认了就是，不过看了徐教授的道歉信，我只能说：“想说‘掌你’不容易！”

 

    刚出证的楼盘可以正式入市交易偏遇上楼市的不景气，但是经历了06-07年的疯狂，其中大部分物业已升值少少，部分物业价值已番了一番。由于广州楼市投机比例不高，大部分投资者都可以承受还贷压力，所以二手市场总体来说并没有出现大范围的抛售，不少业主转售为租“持房待观”。不过不同地段的表现大有不同，高端物业因为租金高昂，市场需求有限面临更大的抛售压力，相反一些中低商二手物业因为租赁市场的活跃抛售情况更不明显。下面以珠江新城、工业大道、黄石东三板块作一简单分析。

 

    据了解，位于珠江新城的力迅上筑一期的业主在近日已取得房产证，也意味着力迅上筑的二手物业可以正式交易。据满堂红置业专家梁小姐介绍，由于珠江新城CBD的特殊定位，该板块房地产的投资比例相当高，因此力迅上筑的业主拿到房产证后，大批的单位进入二手市场，租售比例大概是1：3，由于楼市走势未明，部分业主是采取可售可租的策略。据了解，当年力迅上筑一期售价仅为95

（本文数据样本有限，仅供各位网友参考）

 

    笔者对广州2007年6月-2008年5月一年满堂红成交的买卖进行发析，同一套房子一年内重复交易2次或以上的比例占总成交的3.5％，比2007年初统计的2.5%高出1个百分点。难度07年楼价的疯涨是短炒增加的重要原因，不过比例并不高，广州楼市投机氛围并不浓厚。笔者对一年内成交2次及以上的物业进行分析发现，07年6月至今，广州短炒总体收益还是比较理想，平均每套物业的收益为40455元（未计算税费），其中滨江西路38号6楼某单位2007年7月以110万购入，同年11月以150万卖出，账面赢利39万。不过受927房贷新政的影响，广州楼市陷入观望，成交量急转直下，其中28.1%的炒家出现了亏损，平均每套亏损19855元，其中文德南路58号15楼某单位07年9月以174万高价买入，08年2月以150万卖出，账面亏损达到24万。

 

　　2007年卖楼就像卖白菜，在售楼部把桌子一放，电脑一摆，几天房子就卖完了。广告宣传？营销方案？这些看似都是多余的。07年开发商都的是狠狠赚了一笔――价格高了，广告省了，钱包真的鼓起来！2008年，楼市从疯狂中冷静下来，以温总理“今年将是中国经济最困难的一年”这句话来形容开发商是再合适不过的了，所以开发商应认真思考一下未来的营销策略。

　　有人说2008年中国楼市从疯狂回归理性，而笔者认为目前中国楼市并不理性，因为大部分购房者现在不是在考虑买怎样的房子？多少钱的房子？而是在考虑现在应不应该买房子？这不是一个理性市场应该出现的现象，试问有没有人会考虑应不应该买洗发水？相售99.9%的人都不会考虑这个问题，考虑更多的是选择哪个品牌？哪种功效或是哪个档次？因为人们对洗发水的需求存在，而且价格绝大多数人可以接受。我们再回过头来看看楼市，市场需求存在，但是飞速上涨的楼价已超出了大部分买家的承受能力，因此楼市能否服苏关键在一个“钱”字。

　　笔者认为，降价让利是开发商回笼资金，让楼市尽快复苏的最为有效的方法，不过笔者

    大学毕业生由于刚接触社会，租房子问题上尤其要分外小心，笔者也经历过这个时期，现在从事地产行业，结合自身的经验希望能给毕业生们一些有用的建议：

 

1、首先要注意房子所处位置的交通情况，尽量选择有地铁或直达车到上班地点；第二要看物业的情况，大学生尽量选择配套家私家电的房子；第三要看租金，一个人租金支出最好控制在工资收入的三分之一以下，高了会影响生活质素，按现在毕业生平均2500元/月，800无以内是合理的。

2、房屋质量方面最好选择有管理的小区或者大院，尽量不要租住城中村的房子，因为治安及防火安全等得不到保障。

3、在签订合同的同时，除了写明租金以及交租时间等，要注意合同中权利和义务的明确性，比如物业费、垃圾费等由谁来支付，房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用等等。口说无凭，应在合同中有文字体现。合同应有附件详细列明屋内设施数量和状况的验收清查清单，逐项检查没有问题后双方签名确认。

4、此外要慎防二房

 

    每年六月，不少大学生将告别校园步入社会，住房是除就业外的首要考虑的问题，对于没有经济基础的职场新人，租房基本是唯一的选择。据了解，大学生对居住的要求比较高，环境优美、管理完善、交通方便的小区楼盘是首选，毕业生能够承受的价位一般不会超过800元/月，因为现在的大学生对居住环境的要求比以往要高，一般都会选择环境、管理比较好的小区，因而租金会比较高。为了减小负担，越来越多的大学生选择合租，异性合租的比例也在扩大。二房租金一般不超过1500元/月，而三房租金一般控制在2500元/月以内，一房单位需求也相当大，租金一般在800元/月，好一点的一般在1200-1500元/月左右。据过往几年经验，大学毕业租房主要集中在以下地段，一是学校周边，二是生活配套齐全地段，三是地铁站周边，而且小区管理要比较完善。

 

    2006-2007年，广州楼市发展迅速，新项目一个接一个，楼价也不断飙升。当年动工的新项目已陆续竣工收楼，广州楼市也从疯狂回归理性。楼市的冷淡令二手交易受挫，越来越多的二手业主转售为租，加上新收楼的众多楼盘进流入租赁市场，08年初广州租赁市场相当活跃，特别是珠江新城、工业大道、东圃、洛溪等地段。不过经历了近半年的增长，5月广州租赁市场略显疲态，全市平均租金为27.37元/平方米/月，环比下跌9.1%，成交量也结束了连续三个月的增长，环比下降9%。笔者从满堂红前线了解到，新收楼的次新房流入租赁市场对分流周边楼盘租客明显，对处于高位的租金的压力也增大。因为受楼市走向不明的影响，部分买家推延购房计划而将目光投向租赁市场，需求的增加拉动广州住宅租金在2008年1-4月持续增长，但由于增加的租赁需求已消化得差不多，5月开始回调，其中珠江新城、东圃、天河公园、江燕路等板块反表现突出。不过满堂红置业专家表示，近几个月广州高档物业的成交并不活跃，可见投资者仍举期不定，租金偏低也是他们的顾虑。

 

    五一小黄金周刚过，端午黄金周又将至，本来被地产商寄预厚望的五一楼市的表现差强人意，很明显小恩小惠已经不能让买家从兜里掏钱。新假期制度实施后的每二个小黄金周——端午三日假期已经结束，二手楼市表现又将如何？笔者从满堂红各区主力分店了解到，今年端午黄金周二手楼市沿续“五一”的平谈，客流量、放盘量与平日差不多，成交一般。笔者认为，首先3天的黄金周只是周未的加强版，对客流的影响有限；其次五一黄金周楼市表现差强人意，买家普遍存在楼市继续下行的预期，观望气氛更浓；再次大部分二手业主态度较为强硬，价格坚挺，价格未达到买家的心理预期，入市积极性下降；另外端午黄金周遇上下雨天气及高考，加之部分买家和业主选择出游，这也造成今年端午黄金周二手楼市的平淡。

 

    据了解，虽然广州楼市近半年持续

    5.12汶川大地震后，购房者在看楼时都会问一句：“这间楼市的抗震系数是多少？”显然购房者更加注重房子的安全问题。据了解，目前国内房屋抗震标准主要依据2001颁布的《建筑抗震设计规范》，抗震系数设计标准为6度，但是早期的框架以及混合结构楼市的抗震系数则要低得多。

 

    建筑质量一直是市民买二手房关注的话题之一，地震之后更甚。这段时间，由于置业者关注房屋的抗震能力，建筑质量好的中低层楼梯楼成为关注的热点，其青睐程度甚至超过了电梯的小高层和高层，但一些保养不好、建筑年限较长的老房子所受的欢迎程度则大大降低，价格也有所松动。

    据了解，广州混合结构楼房主要集中在荔湾、越秀两区，如荔湾区老西关的和平路、康王路，中山八路的周门街、荔湾路、龙津西路；越秀区的惠福西路、德政路、龟岗大马路

    五一小黄金周刚过，端午黄金周又将至，本来被地产商寄预厚望的五一楼市的表现差强人意，很明显小恩小惠已经不能让买家从兜里掏钱。最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息，另外关于地产老大万科地产“转让上海3幅土地缓解资金链紧张”的传闻也不绝于耳，虽然万科集团否定了外界对万科资金紧张的猜测，但是07年一个个地王显然已成为开发商的沉重负担，在金融紧缩、融资渠道减少的大形势下，地产商们资金紧张已是不争的事实。之前的全面降价让万科尝到了甜头，“现金为王”已成为目前地产行业的不二定律，快速回笼资金已成为开发商们的当务之急。

    笔者从阳光家缘网了解到，目前广州可售商品房总套数为30369套，估计端节期间可能会接近5月黄金周4万套的水平，可以说是又一个推货高潮。

　　5月12日下午2点28分，一场破坏力相当于数百颗原子弹的大地震在短短两分钟就将四川人民美丽的家园移为平地，留下的只是残垣断瓦、举国哀痛以及数目惊人的银行呆账，而关乎500万受灾群众的灾后重建工作正考验着政府的执政能力。

　　这场突如其来的特大地震让围绕房子的种种或明或暗的利害关系，裸露在世人面前：轰然倒下的教学楼拷问着建筑商和开发商的良知，空心预制板楼房的报道让负有监管之责的政府官员开始惴惴不安，以数亿计的房贷让银行面临庞大的坏账风险，王石的言论将万科推到了风口浪尖，灾后重建是否让开发商参与引发了全社会的广泛议论……对于灾后重建是否让开发商参与问题，不少专家和市民持反对意见，认为开发商只会推高房价，让救灾款项流入开发商的腰包。反对者的质疑有其道理，因为追逐利润是商人的本性，不过笔者认为，在以市场经济为主导的当今社会，我们应重视开发商在灾后重建中的作用，以政府统筹为主，开发商参与为辅。

　　开发商参与灾后重建可以有多重形式，一是独自出资建造，不以盈利为目的，像万科拿出一亿资金参与灾区重建就是这种模式；二是

    满堂红成交数据显示，虽然广州二手楼价呈振动下行之势，但租赁成交量及租金水平持续增加，4月份全市住宅平均租金更是达到历史高位30.01元/㎡/月，环比上升3.9%，同比上升10.6%，而前4个月广州全市平均租金为26.1元/㎡/月。笔者认为，租赁市场的活跃主要有以下方面：一是楼价下跌，不少客户转售为租，租赁市场的货量大且类型丰富；二是买家普遍抱着观望态度，推迟买房计划而转投租赁市场；三是CPI高企，业主普遍提价以弥补人民币贬值。

 

    经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，住宅价格相对市场价格而言比较低，能够适应中低收入家庭的承受能力，并在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。据悉，广州是全国最早实行经济适用房的城市，在1986年至2002年间共兴建了棠德花园、聚德花园等7个安居房小区，其销售价格低于成本价，是由ZF来补贴的非盈利性住房，解决了数万户中低收入家庭的住房困难问题。

    广州的经济适用房主要分布在四个区，如白云区的同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园，原芳村区的汾水小区，天河区的棠德花园，以及海珠区的聚德花园。

 

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