“买房就送车。买一居送价值10万元轿车一辆，买二居送价值13万元轿车一辆，一次性付款可享受9．5折优惠。”
　　“雄居奥运核心，现房精装景观豪宅．．．．．．价格上调在即，敬请把握先机，首付三成即可入住。”
　　这是近期北京市两则楼盘销售广告，一个是送车的优惠，另一个则称要涨价。
　　从去年10月份开始，全国几个主要大城市的房市都陷入低迷，直到近日，这种低迷的情况依然没有得到改变。
　　在此种环境下，房价究竟是涨了还是跌了？
　　房地产市场现状如何
　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋最近对北京市的楼盘做了一个调查，结果发现，房价并没有像很多人期望的那样下跌。
　　“以东四环为例，那里打折的楼盘折后价依然高于去年11月份的价格，大概能高出10％以上。”杨少锋说。
　　在杨少锋看来，目前在广州、深圳、福州，房价确实出现了真正的下跌，但在北京、上海，房价还没有出现真正的下跌，现在的状况是成交低迷，打折的楼盘调整的只是去年11月份以来虚涨的那部分。
　　“北京、上海的房价还处在胶着状态。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖也表示了相似的看法。
　　他认为，目前的房地产市场，无论是交易量还是交易价，北方地区要好于南方地区。广州、深圳确实出现了比较厉害的下跌，一些二三线城市也出现了20％左右的下跌，但北京、上海现在还没有真正下跌，房价依然在高位运行。
　　从今年开始，北京的房地产市场就出现种种明折、暗折的促销方式。有的送车，有的送装修，还有的干脆减首付。很多楼盘都拿出了直接的折扣，有的甚至达到了7．5折。
　　“从我调查的情况来看，这些打折的楼盘项目几乎没有销售业绩。”杨少锋说，这表明打折后的价格并没有得到市场的认可。
　　在二手房市场，想卖出一套房子也需要相当的耐心。
　　从今年3月中旬开始，在北京某事业单位工作的小范就开始把自己的一处房子挂牌出售。这套房子是小户型，位置就在鼓楼大街地铁站旁边，周边生活、教育配套设施都不错，原本想着能顺利脱手，没想到直到现在依然是待售。
　　“挂牌之后，来看房的人很多，但都是看了之后就没有下文了。”小范觉得看不清市场的走势，自己的报价已经低于去年下半年同地段房屋的价格，但购房者还是在观望．
　　胡景晖提供的数据显示，如果按照房屋交易面积来计算，北京市今年上半年一手房的交易减少了48％，二手房减少了7．7％。
　　市场观望情绪浓重，交易量萎靡不振，对开发商最直接的影响就是资金的吃紧。
　　同国家整体货币政策收紧一样，从去年底央行提高第二套房首付比例以来，房贷政策也在收紧。一些银行已经将房贷列为黄色预警项目，有的甚至列入红色警报。
　　今年3月，潘石屹发出了百日巨变的言论，暗指房地产市场将出现大鱼吃小鱼的行业整合。
　　6月，北京师范大学经济研究中心主任钟伟表示，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿元－5000亿元左右的年度资金缺口。
　　在这样的背景下，降价销售似乎是开发商仅剩的度过难关的办法，但在北京、上海，真正的降价还没有出现。用杨少锋的话说，开发商还在硬撑。
　　救市还是不救市
　　尽管北京、上海房价并没有真正下跌，但面对交易冷清的市场形势，房地产业下滑将可能引发危机的声音开始出现。
　　“要死也是银行先死”，“房地产是国民经济的支柱，如果房价大跌会影响国民经济的发展”，诸如此类的言论开始频繁出现在各种各样的场合。
　　华远任志强、SOHO中国潘石屹、万通冯仑等地产界的新闻人物都发表过类似的言论，呼吁政府松动政策，对房地产市场施以援手。更有开发商悲壮地将自己比喻成“猪坚强”，以博社会、政府的同情。
　　7月初，全国工商联房地产商会会长聂梅生就表示，大概有30万亿的住房资产在中国居民手中。如果楼市像股指那样继续下滑，30万亿的财产也会贬值。而且如果开发商资金紧张，土地交易将难以进行，土地收入下滑，将会影响到保障性住房的建设。
　　7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布深圳房市报告，称深圳房价已跌回一年前，提出减免交易环节税收、适度放松货币政策。
　　同样饱受房地产市场下滑影响的美国在11日采取了行动。当天，美国会参院批准一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助数十万无力支付月供的购房者保留房产，应对严重的房地产萧条。
　　那么，我国政府是否该拿出行动，挽救房地产市场？
　　“如果现在要求政府对房地产市场救市就等于要求政府保护开发商的暴利。”杨少锋说，目前房价还没有损伤到开发商的绝对利润，开发商依然在获取暴利。
　　杨少锋认为，我国目前最大的问题是通货膨胀，绝对不能放松银根，否则普通收入人群将受到极大影响。房地产市场目前还没有到最危险的时候，只要开发商愿意降低利润，完全能够通过市场自救。
　　“如果房地产市场出现了大规模大幅度的滑坡，政府可以出台一定的政策，但同样要防止因此出现房价大幅上涨。”杨少锋说。
　　社科院研究员易宪容更是旗帜鲜明地反对救市。他觉得，房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事。这些人为什么这样做？关键就在于房地产将告别暴利的时代，房地产将无法成为少数人在短期内聚集社会财富的工具，在于房地产市场将成为民生的市场。
　　易宪容拿出的数据显示，1－5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9％，高于同期4个多百点。也就是说，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；1－5月份，全国房屋施工面积也增长了24.9％。
　　“任何一个市场都没有卖不出去的住房，只有卖不出去的价格。如果住房的价格调整到绝大多数居民支付能力水平，房地产市场能有什么问题？”易宪容说，目前房地产市场并非有多少危机。一方面，房地产开发及房地产炒作者手中持有大量的住房，利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降，另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下，如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上，房地产市场自然会繁荣。

或者，21日全线漂红的地产股能够给紧张多时的开发商们注入一针强心剂，可以理解为开发商呼吁政府“救市”的声音终于起到一定效果，地产市场潜在的风险引起了银行监管者的高度关注。在19日银监会2008年年中工作会议上，银监会主席刘明康通报了上半年银行业的经营情况，同时表示要密切关注房地产市场的变化，提出要要满足正常合理的房地产信贷需求，支持房地产市场的健康发展。

应该说，这对房地产行业无疑是一个利好，或者，从即日起，各种楼市即将回暖、房价反弹的论调又将充斥媒体。

一定程度上满足合理的房地产贷款需求，这个定调其实很正常，房地产行业毕竟对国民经济有着重大的推动作用，如果房地产企业因为资金链断裂而大规模倒闭，不但烂尾楼又将遍布全国，波及到银行的同时也必然会让一大批客户跟着倒霉。从这个意义上，给房地产打打气所有人都应该给予理解。

然而，如果有人据此认为房地产行业“冬天”已过，房价又将反弹，那就大错特错了。

事实上，近两个月，国内多个省市房地产的开发贷款已经全面停止，大部分银行纷纷给开发贷亮了黄牌，直接造成房地产企业全面的资金压力。

笔者是旗帜鲜明的反对房价的暴涨的，但是对于房地产行业整体的稳定，笔者是完全支持的，然而，这种稳定，并不能成为又一轮房价反弹的代价。

刘明康在会议上重申了“有保有压”的观点，而从宏观经济整体运行的角度上看，未来较长时间内银根紧缩依然是长期的金融政策，楼市需求的回暖短期不太可能出现，房地产依然面临巨大的压力。

未来较长时间内，国内一线城市房价依然整体呈下跌；二线城市跌多涨少；三线城市普涨，这个房地产基本面不会起任何变化，唯一的不同，开发商资金情况也许会略有好转。房地产企业需要做的，依然是扎实的销售工作，如果一有利好，马上想如何涨价、如何攫取暴利，这样的企业，必死无疑。

经过这一轮的危机，房地产行业需要有所反思。如果没有07年捂盘屯地的疯狂，没有房价暴涨带来的天怒人怨，宏观调控政策就不会如此严厉，用笔者之前一句话“政府不是没有能够抑制房价的手段，只是在衡量所需要付出的代价、出台的时间”。房地产行业需要的，是一个长期健康稳定的发展，是可持续发展，而暴利，永远只是短暂的。

笔者知道，在网络发达的时代，只要有所谓的“内幕”，只要够“惊人”，就一定能够引起强烈反响，所以，造就有些人为了炒作而不惜不断人为制造所谓内幕的习惯。可是，笔者纳闷的是，那些专业媒体怎么也这么容易被忽悠？

截至今年5月，深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款余额为2291.85亿元。整个深圳房贷余额不过2291亿元，能够有多少是有风险的呢？05年央行提高首付以前，中国房贷最低首付是二成（这部分贷款一是贷款人还款已经至少3年时间，加上首付，银行承担的风险已经很少；二是这部分房屋，到目前为止，至少都增值一倍以上，因而是不可能存在危机的），到07年10月开始针对第二套住宅提高到四成，银行所承担的，只是60％的风险。。

需要指出的是，即便目前房价下跌幅度最大的深圳，其价格也只不过是跌回一年之前的价格，蒸发的，只是虚高的泡沫，存在负资产可能的只是极少数人。一年之前购买的房屋，并不存在负资产问题，而就算是在楼市泡沫最高的时候购买的那一批人，在07年10月以后，其房屋需要支付4成首付，房价跌三分之一，房屋至少还有一成首付，加上近期的月供，银行还是没有任何风险。

也就是说，深圳房贷的风险，主要存在于07年下半年以来买房的人，房贷周期大部分为20年，深圳总的余额才2291亿元，07年下半年以来所放的贷款，所占比例极小。

毫无疑问，所谓的“断供门”完全是一个哗众取宠的闹剧，只要有一点经济学知识的人都不可能相信，没想到不但引起如此大的社会反响，可见当今社会风气之浮躁。

根据中国人民银行深圳中心发布的最新统计数据显示，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了0.04%达0.67%，不良贷款余额截至今年5月为13.36亿元左右。这个数据，我认为应该是比较客观和权威的，余下的，只能说是潜在的风险，其规模，最多不会超过贷款总额的1％。

——这，应该才是深圳“断供门”的真相。

眼下宏观经济形势严峻，房地产前途微妙，不管是开发商、消费者还是决策者，需要的都是客观、理性、准确的分析，任何扭曲事实的言论，不管有何居心，是唱涨还是唱跌，笔者都将予以制止、批判和抨击。

尊重事实，这是做人起码的道德底线。

中国有句俗话“屁股指挥脑袋”，大概意思是你在什么位置，决定了你会如何思考。所以，开发商自然都希望房价不断上涨，至于老百姓死活，和他们当然毫无关系；同样，那些还没有买房的百姓，则都希望房价下跌，什么金融危机，当然也漠不关心。

可是，作为政府部门，每一个决策，都需要权衡利弊，很多时候，各种政策制订的时候，就知道可能会“按下葫芦飘起瓢”，决策者只是在取舍得失，“两者皆利取其大，两者皆害取其轻”也许能够说明一些问题。

当前房地产行业整体是面临一定的危机的，不管是需求下降还是银根紧缩，相比不久前的风光，许多开发商日子确实比较难过。房价，整体上存在一定的下跌压力，尤其是那些泡沫比较大的城市。

所以，最近关于政府需要不需要救市的问题，就成为了房地产行业的焦点。绝大部分的开发商和那些涉及房地产行业经济利益的经济专家纷纷呼吁救市。

笔者认为，如果从房地产行业独立的角度考虑，呼吁救市可以理解，然而，如果从宏观经济形势、从民众利益角度考虑，就不应该救市。

——更重要的是，作为独立的评论员，在分析问题和进行评论的时候，就不能考虑太多的个人主观意愿了，更多的，应该是尊重事实，客观、准确。

相关的主管部门，制订政策的时候，则需要同时考虑金融体系安全、其他行业发展、社会稳定、民众意愿，以及现行经济政策的长远影响，决策则更为复杂。

十一届全国人大财经委员会15日至16日举行第5次全体会议，听取国家发展和改革委员会、农业部、商务部、人民银行和国家统计局关于今年上半年经济形势的汇报，并进行了讨论。

委员们认为，要继续坚持稳健的财政政策和从紧的货币政策，加强和改善宏观调控，增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。同时，根据国内外经济环境的变化，把握好政策实施的力度和节奏，避免经济出现大的起落，保持经济平稳较快发展，为灾后恢复重建和开好奥运会、残奥会创造良好环境。

会议得出结论：当前，要把治理通货膨胀放在突出位置，千方百计抑制价格总水平过快上涨。

会议认为，要高度关注并加强对金融风险的防范，做到有备无患。在国际国内形势复杂多变的情况下，应进一步加强金融监管，尤其要加强对短期跨境资本流动的监管，妥善把握金融开放的节奏和幅度，防范系统性金融风险。促进资本市场和房地产市场稳定健康发展，防止资产价格波动过大。

从会议精神可以得出几个结论：

第一，                    中央将继续从紧的货币政策，短期之内银根不会放松，指望政府给房地产松绑的愿望将落空。

第二，                    当前经济工作的核心是防通涨，控制物价。

第三，                    防金融风险，其核心是防热钱，防止热钱涌入房地产，房地产公司融资渠道将会受到一定限制。

第四，                    资产价格波动过大会影响到金融安全，所以虽然政府不会出台救市措施，但是也不会出台更紧的调控政策，整体上，宏观政策将维持现有形势。

从会议的精神和结论看，正如笔者此前多篇文章所分析，目前房地产市场尚未到需要救市的程度，中央政府经济方面的核心工作依然是防通涨，只要通涨压力依然巨大，银根放松就遥遥无期，开发商寄希望政府“救市”的愿望毫无疑问是遭受到了沉重打击。房地产行业指望政府救市无望，不如自救。实际上，不管全国任何城市，那些性价比高的项目依然受到市场欢迎，当前楼市不是没有需求，而是真实的需求被虚高房价拒之门外。与其一厢情愿的指望利好消息，莫如真真切切的让利消费者，以实际行动换取市场认可，主动降降虚火，于人于己都是好事。消费者本来就是上帝，偶尔低头又有何妨？非得把自己当大爷，结果，一边凉快去吧。

回想笔者一年之前的预言，如果那时候有人愿意听，那现在大概应该是偷着笑了。可惜，中国的开发商大佬们，早被这几年的好光景给宠坏了，都已经把自己当孤家寡人，只要逆耳之言，都不爱听也不愿意听，至于那些溜须拍马的功夫，倒是十分受用。只可惜，治病良药，往往苦口。

宏观经济走势大势已定，如何取舍，就看每一个企业决策者是否足够理性了。

后记：作为独立的地产评论人士，笔者的观点一向尖锐，需要申明的是，笔者向来只是就事论事，从来只说实话，并不为了讨好某些人士。所以，笔者才会在楼市一片大好的时候预言拐点到来，作为专业人士，笔者认为所有的评论，必须要有客观的依据，而对未来的预测，也需要客观理性的分析，而不能仅仅凭借个人的主观意愿，而且既然是预测，就必须有勇气对结果负责。所以，笔者在07年8月预言央行将提高首付时敢断言政策出台将在国庆前后；9月断言楼市拐点时，直言拐点将是08年一季度。至于那些说拐点一说几年，或者明明房价已经下跌还厚颜房价还在涨的专家或者业内人士，笔者是不屑的。笔者的评论，从来不在意读者会有何看法，我只是就事论事，因为判断房价会跌且应该跌，笔者才唱空，如果笔者哪天认为楼市需要救市，房价会涨，笔者将坚持唱多，时间会证明一切，读者无需把笔者塑造成为民意代表，我只是认为我所说的所做的都是我觉得应该说和做的，仅此而已。

房地产到底需要不需要救市？笔者认为，如果房地产已经面临巨大的危机，房价暴跌，房地产公司大规模倒闭，银行呆帐坏帐大规模发生，政府自然需要救市。

然而，从目前看，房价依然高挺，降价的只是局部城市，而且普遍降幅不大。南北两大核心城市北京上海，也仅仅是成交低迷，仅有部分楼盘进行价格调整，所调整的，只是去年底以来虚高的部分，房价依然高位运行，房价并没有真实下跌。笔者认为，这种调整对市场、对政府、对开发商都是好事，只有企业和消费者同时回归理性，一个行业才能正常发展，永远的暴利是不可能存在的，失去理性的最终结果必然是一个行业的毁灭。

以北京为例，笔者调研近期打折及降价的项目，这些项目，大部分价格依然高于07年11月，而自07年11月到降价之前，成交量极小，也就是说，房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格。

当然，个别城市房价的下跌是比较明显的，比如说广州和深圳。

个别城市的房价回落并不能代表中国整个楼市的降价，笔者认为，从宏观层面，当前房价并未真实下跌。

如果说房价在全国范围内并未真实下降，仅仅是开发商资金压力加大，仅凭这一点就要求政府救市是靠不住的。

——或者，这个要求就相当于要求政府保护房地产行业的暴利。

其实，只要价格理性回落，开发商愿意降低利润，房地产行业完全能够自救。

客观的说，在宏观经济形势依然严峻，通货膨胀压力未减、CPI高位运行之时，贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。

政府救市的时机，前提应当是房价回归理性，大部分一线城市及多数二线城市房价回落，开发商回归理性。

房地产在暴涨数年之后，终于在峰顶回落，正如股市牛气冲天直破6000点之前笔者警告股市泡沫风险，笔者在07年9月开始断言楼市拐点将现。时至今日，那些在各种场合同笔者争论得面红耳赤的业界同仁，大都成为了笔者朋友。

最近，听到朋友问的最多的就是政府会不会出手救市。对此，笔者再次断言，短期内指望政府救市是不现实的，开发商要做好当猪坚强的准备。

日前，和银行界朋友在一起的时候，听说在部分省市工行系统，已经把房贷列为黄色警报，很可能在短期之内上升成为红色警报。

地产界可能很多人并不明白金融行业的特性，作为金融系统，安全远比利益重要，房贷风险越高，金融行业资金必定会逃离楼市，而不是救市。

银行永远是嫌贫爱富，锦上添花的事情人人爱做，雪中送炭嘛，不可能。

不管是美国的次贷危机，还是这次世界性的粮灾，我们需要明白，一个国家的政策，考虑的因素应该全面而长远，尤其是关系到国计民生的行业。

不明白这点，就没有资格谈论关于房地产的宏观调控。

房贷一直被视为银行的优质贷款，但从笔者分析来看，目前中国房贷危机已经非常明显。目前中国一线城市的房价已经远远超出百姓的承受能力，以北京为例，四环内基本上最便宜的房子价格都在12000元以上，以目前市场上平均的套面积120平米算（请注意，我所说的是平均套面积），一套房总价大约144万元，首付三成43万，贷款20年总还款177万，月供需要7600元。算上各种税费、装修，大约还需要投入至少50万元，也就是说，买一套这样的房子，20年这个家庭需要花费290万元，也就是平均每年需要支出15万元。还有孩子的教育呢？交通呢？基本生活成本呢？看病？按这么计算这个家庭每年至少需要收入25万元以上，全北京市有几个家庭能承受？所以目前一线城市的房价超过百姓的承受能力已经是无可否认的事实。从另外一个角度，按银行规定月供不能超过月收入50％视为优质客户，那么扣除首付和装修等因素，月收入在15000元以内的家庭已经没有能力承受四环内的房价。如果北京房价继续上涨，那基本上绝大部分的家庭都将没有能力承受，或者说，80％的购房者都达不到信用要求，也就是所谓美国的“次信用者”。这些人一旦发生重大疾病、事故，或者经济发生波折，都很有可能无力还贷，所以，目前中国一线城市的房贷已经位于非常危险的边缘。另一方面，从投资客户来看，绝大部分的投资客户都是用银行贷款甚至于借款来投资房产，一旦出现房价波折、经济变动，这部分人拒绝还贷或者无力还贷可能性也非常大。所以说目前中国存在大量的“次级房贷”，如果房价继续飙升，可能“次级房贷”将会占新增贷款的巨大部分。

眼下，迫于银根紧缩政策，大量的开发商面临的资金压力迫使不少人祭出“垫付首付”这个法宝，如果没有首付作为保障，那么，笔者断言，这一批零首付购房者，一定是中国银行业危险最大的定时炸弹。

房价一定幅度的回落，是有利于消除潜在的金融风险的，当然，象深圳那样的暴跌，确实应当引起高层的注意。

然而，毕竟眼下，绝大部分城市房地产都还处于僵持状态，真正暴跌的城市屈指可数，甚至于，大部分城市开发商还拒绝承认房价下跌，这种情况下，对于决策部门来说，房价暴跌的风险还是可控的。

更重要的是，前两年房价的暴涨，已经让中央政府对房地产行业失去了信任度，可以断定，如果政府出台的政策刺激了楼市需求，中国将进入新一轮的房价暴涨通道。

也许，只有经历过惨痛的教训，业界才会明白和风细雨的日子是多么美妙，笔者其实并不反对政府救市，只是，笔者认为，救市的前提，是房地产界需要让政府看到我们愿意做一个好孩子，而不是“反骨仔”。

眼下，反通货膨胀是宏观经济第一要务，对房贷松绑，就意味着通货膨胀的急剧反弹，而任凭事态发展，年内房价大幅下跌将不可避免，中央政府处于两难境地。

所以，开发商最明智的选择，就是当好猪坚强，熬吧，熬到政府觉得救市时机到的时候，才是有一个黎明。

一个河北省地级市乡镇一年的开发量，竟然相当于深圳全市的7倍，理由仅仅是因为挨着北京近一些，房价居然一度接近通州水平。前些日子，一个开发商找我，想让我们为他们计划推出的一个高档项目策划，开发商预期价格高档住宅部分居然接近1万元/平方米，笔者毫不客气的给开发商泼了一通冷水。

据有关资料显示，目前燕郊区域在售及即将入市的楼盘有28个，后期存量供应面积约为1406万平方米，供应量相当惊人，而且大多数项目为普通住宅产品。天洋城总裁助理赵军表示，去年整个燕郊供应量700万平方米，占整体北京释放量的44%，而今年燕郊供应量将达到800万平方米，相当于今年整个深圳市供应量的7倍。其泡沫之大，世界罕见。

燕郊板块被媒体纳入北京楼市，前后不到一年时间，在07年6月以前，燕郊楼盘在宣传推广时还仅仅是打擦边球宣传属于北京区域，其后，在部分媒体的推动之下，燕郊堂而皇之的登堂入室，成为北京楼市一个重要板块，大有抢尽通洲风头的架势。

笔者对此一直是嗤之以鼻的，暴发户就是暴发户，穿上两件名牌就想冒充贵族，大概是把老百姓都给当白痴了。作为河北一个镇级行政区域，燕郊在交通、教育、消费等公共配套方面距离通洲有着至少10年的距离，搭点顺风车，揩点油水是可以的，其充量最多是个当二奶的料。

笔者不明白的是，为什么偏偏有这么多人范傻？普通老百姓被忽悠也就算了，毕竟缺乏专业知识。那么多开发商，真以为一步就可以登天？

说白了，谁都知道透支市场的结果最终一定会遭受惩罚，只不过谁都认为自己有能力在崩盘之前脚底抹油。

眼下，北京整个楼市冷到冰点，根据房地产交易网的数据，上半年6个月北京期房住宅成交总量为33231套，比去年的54695套下跌了40％，预计全年成交量将不超过8万套，比去年12万套的成交量少4万套，而今年供应量将比97年只高不低，巨大的成交缺口意味着将有一大部分项目将面临无人问津的悲凉境地。

北京城区楼市都泥菩萨过江，燕郊这个二奶当然更可悲了。除了降价，笔者实在想不出还有任何回天之术。

据说夏威夷北岸和上上城两个项目的降价行为遭受到燕郊开发商的集体抵制，因而不得不草草收场，房地产价格联盟初步形成。

其实，这种心态大可以理解，换了笔者是开发商，多半也不希望其他项目降价。这种做法大概可以归结为“要死大家一起死”，你想丢下大伙自己逃生，没门！

问题是，燕郊的房地产现状决定了降价是必然趋势，要怪，第一怪燕郊政府不负责任的土地财政政策，第二怪开发商自己忽视风险。

其实，燕郊房产泡沫破就破了，无关中国地产大局。

燕郊拉响的，是北京楼市跳水的一级警报。

燕郊降价之后，通洲会如何？

通洲之后呢？

      这些日子，大部分时间都在广东，最大的感受，那就是南北楼市的差异，几乎同两个地方温度差异一样。天天听到的，都是“降价”，而广州和深圳则是重灾区。身边那些去年在深圳买房的投资客，几乎都是血本无归，还没有跳楼，只能说是这些人心理承受能力比较高——当然，更重要的是银行为他们担当了大部分的损失。

    昨天吃饭的时候，一个朋友打电话，告诉我说我们非常非常尊敬的北大教授徐滇庆先生宣布赢得深圳房价的赌局，我含在口里的一口汤差点没喷出来！

其实，想想自己也还是比较天真。早就知道我们中国知识分子脾气就是又臭又硬、死不认输，所以，徐教授不会道歉我是早就预想到的，没想到的是徐教授居然说自己赢了。

深圳房价降了没有？恐怕这个问题全中国只有徐教授认为没有降吧？

当然，人家是学者，研究的是宏观经济，所以，看的只是国家统计局的数据，或者，应该说是他们所需要的数据。

这也难怪，让人家堂堂北大教授学我们这些“草根专家”天天转楼盘那是不可能的，人家出席一次房地产论坛，说几句开发商爱听的话，出场费可是以万来计的，浪费时间就是浪费金钱。

可以理解，从徐教授的角度看，深圳房价确实没降，而且月月涨。

可是，我们需要质疑的是，如果中国这些所谓的专家，都是这样得出经济发展的结论，而且居然都是各个政府部分的顾问，这样一群人所制订的政策，怎么可能正确指导经济的发展？

中国的学者一向是比较严谨的，通常一辈子专注于某个领域，或者就抱着一本教科书，所以“老学究”在有些叛逆的学生们们口中基本上等于“老顽固”、“老糊涂”。

不过到底“善于学习”不愧是中国人的传统美德，不愧是中华民族的优良遗产因子，只要有动力，我们是没有理由怀疑大家的学习能力的。

所以当我们忽然发现那些清华、北大等名牌大学原来研究金融、社会学甚至于数学的专家们一夜之间成为“房地产专家”的时候，就不用大惊小怪了——不过满地摔碎眼睛片的意外事件发生率大大提高也就难免了，只是又难为宝岛眼睛等专业机构了：好端端的眼镜怎么就这么不耐用？

说到底，房地产行业是支柱产业嘛，专家研究这个热点行业当然正常，至于是不是有些“不务正业”，那这个我们就没有资格评审了，法律又没有限定“专家”的定义。谁叫房地产行业这么热门呢？只要是关于房价的话题，哪怕是狗吠两声都会成为媒体头条。

然而，群众的眼光到底是雪亮的，究竟皇帝身上有没有穿衣服，大家也都心知肚明，愿望是一回事，事实又是一回事。

忽然间，觉得任志强和潘石屹其实都很可爱，至少，他们很真实，说错了，也敢于承认。

牛刀和徐滇庆的赌局，徐教授确实没输，输的是房地产行业所有专家的声誉。

深圳房价的赌局，宣告房地产行业专家死去。

而且

不是很悲壮的死去，是很悲凉的死去。

     在年初经历过一轮由万科掀起的打折潮之后，北京楼市沉寂了一阵子。理由，当然是开发商预期中的传统销售旺季4、5月份的到来。然而，今年5月北京并未引来销售的热潮。根据北京市房地产交易网的数据，北京5月住宅签约共6698套，，日均216套，相比07年同期住宅签约为9581套，日均309套的成交量，同比成交量下跌30％。今年5月，成交量突破300套的仅有四天，07年5月，北京楼市则有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。楼市成交的颓势已经一览无遗。

更重要的是，截至 5月31日，08年北京楼市成交总量，根据北京市房地产交易网公布数据，08年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期的42862套的成交量,成交量少了17501套，同比跌幅超过41％！

笔者曾经预言08年北京楼市需求将至少跌去三成，全年期房住宅成交量将不超过9万套，现在看来，形势比笔者估计的更加悲观。08年全年北京期房住宅成交量将至少比07年12万套减少4万套，跌去的销售量必然要有开发商来承担，那些看不清楚形势的开发商最终将发现自己成为楼市的牺牲者。

从目前国内的经济形势看，通货膨胀的压力短期之内不会减少，油价上涨势必影响到CPI，在巨大的通涨压力下，紧缩银根和提高利率成为央行不得以的选择。

作为佐证的是，续央行一次性提高存款准备金率1％之后，日前，中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。

何谓反通涨政策？说到底，无非两个手段，一是继续紧缩银根，二是提高利率。不管采取哪一个措施，其结果只有一个，就是社会上钱越来越紧，同样，房地产需求将进一步萎缩，房价还将继续下跌。

    今年以来，央行连续5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。

由此，自07年1月以来，不到17个月内，央行连续15次提高存款准备金，从2007年初的9％到即将达到的历史高位17.5％，相当于从金融机构回笼资金将近1.8万亿。如此频繁的大幅提高存款准备金，在世界金融史上都极为罕见。

由此可见，今年房地产行业整体形势将十分悲观，由于奥运概念在前两年早已被透支一尽，预计奥运会也不会给北京楼市带来太大的推动，08年下半年北京楼市还将面临巨大的降价压力。

正是在这种背景下，北京楼市再度掀起降价潮：

东三环乐成豪丽公寓均价从26000元下调3000元，现均价23000元/平方米。东亚三环中心则推出买房送车活动。分别为：买零居送5-10万元车款、买一居送8-11万元车款、买两居送8-15万元车款。和平大道之前对外均价24500元/平方米，目前均价23000元/平方米，精装修，每平方米降价1500元。公园1872一次性付款9.2折、金地·格林小镇6推出少量特价房，起价7600元/平米，均价8000元/平米左右，按照在售9500元/平米的均价计算，特价房最多可节省房款27万。远洋一方特惠房，优惠幅度达到85折。方恒国际中心酒店式公寓07年11月2日开盘，目前均价14800元/平方米，比之前每平均价低2500元。。。。。。

笔者一直认为，当前中国的楼市最大的问题并不是需求减少，而是真实的需求被虚高的房价拒之门外，指望政府救市，倒不如房地产行业回归理性，以实实在在的优惠来刺激消费，如此，楼市才有振兴的希望。

    6月25日，新民周刊采访笔者，让笔者就碧桂园收购TVB发表看法。笔者认为：银根紧缩对整个房地产行业的打击，令很多有实力的开发商对房地产行业的前景判断不明朗。更重要的是我们的宏观调控实际上改变了房地产行业未来的主体。在房地产的有限市场化结构中，政府将会大力介入这个房地产市场，很多开发商只能去竞争剩下的越来越小的生存空间。一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；有实力的企业则纷纷寻求多元化经营，来化解潜在的经营危机。碧桂园收购TVB只是房企多元化潮即将开始的序幕，在这一轮宏观调控之后，熬过资金困境的房企将开始一轮多元化的浪潮。

  ——或者，也可以说是房企的胜利大逃亡。

   以下为新民周刊原文节选：

杨国强是把铁算盘？

    有道是当今中国凡事一与地产圈沾边，动静就会大了去。那厢王石未出“捐款门”、又陷“辞职门”，这边“杨国强要娶邵逸夫”的消息也不胫而走。

    对于杨国强拟洽购TVB邵氏股份的传言，金地产机构总经理周金旺仍然连称“看不懂”。
　　“宏观调控影响目前房地产企业普遍资金链紧绷，碧桂园不得不发行成本非常高的债务来缓解资金压力。命悬一线之时，杨国强却要以个人身份收购一家开价高达100亿港币现金的电视台，我觉得是一件比较奇怪的事情。”
　　2007年末，国家调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。以地称王的时代一去不复返，庞大的土地储备反而成为烫手山芋，现金链条成为杨国强商业帝国中最脆弱的一环。
　　公开数据显示，目前碧桂园拥有超过5400万平方米的土地储备，在2008年新报建及开工的可建筑面积约为1600万平米。
　　“碧桂园去年的销售收入大约是150亿，万科是500多亿。即使万科这样的企业，去年的资金链都非常紧张，何况万科的土地储备只有碧桂园的一半。碧桂园拿地比较便宜，上交土地出让金问题并不是很大。但根据国家的土地新政，即使缴足了土地出让金，也得在两到三年之内进行开发，尤其是在银行贷款收紧、楼市销售形势比较严峻的情况下，要在短时间之内把大量的土地完成开发、销售，乃是非常困难的事情，公司对资金的渴求可想而知。”周金旺告诉记者。
　　而据碧桂园年报显示，2008年该公司的商品房竣工面积将比去年增长一倍。截至2007年年底，其现金结余为94.969亿港元，有同行据此估算，碧桂园今年的资金缺口有60亿~70亿港元。
　　周金旺认为杨国强个人资金来源可能包括碧桂园上市前的盈利、上市后股票的套现以及关联企业的盈利。杨国强一直希望碧桂园能成为地产界的“沃尔玛”，为了控制成本，他们几乎涉足了自上而下的各个产业的所有角色，连砖头都是自己生产。
　　据悉杨国强安排花旗银行已邀请约10家银行参与银团贷款，从金额落实的情况看，距离78亿目标位尚有28亿港元的缺口。杨国强目前正寻求以碧桂园执行董事杨惠妍所持的碧桂园股份作为初期抵押。但这种方式被认为风险太大，而且在宏观调控背景下，作为贷款抵押品之一的碧桂园也不可能被银行视为一级资产。“这种并购毫无疑问会对碧桂园的资金链和未来发展产生影响。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋判断。
　　另让周金旺不解的是，并不了解传媒的杨国强，为何要涉足一个自己完全不熟悉的领域？
　　“有很多房地产商都非常善于在媒体前作秀，典型的如王石、任志强、潘石屹、冯仑、张宝全。实际上后几家公司规模都不大，但由于和媒体保持了非常好的关系，企业家的公众知名度、社会地位都非常高。而杨国强一直到现在都非常低调。在很长时间内，杨国强和他的碧桂园并不为外界所知悉，即使在碧桂园转变为一家上市公司后，依然带有很强的家族企业色彩和地域特色，在与媒体的关系上，并没有展现出一家公众企业应有的姿态和起码的意识。事实上，正是因为碧桂园在去年的舆论危机中并没有进行有效的危机公关，直到现在负面声音还是接连不断。”周金旺认为这可能与杨国强处于的区域并非媒体集中的区域有关。此外，广东一带的房地产企业家如朱孟依、富力的张力、李思廉，似乎都有习惯于隐身幕后的共性。”
　　的确，杨国强并不像其他的地产大亨那样懂得利用媒体，更不要说经营、操作媒体。他甚至对游艇、豪宅、高尔夫球场和名望均毫无兴趣，在很多方面略显土气，与人谈话甚至开会都喜欢脱下鞋子盘腿而坐。TBV与杨国强，颇似好莱坞歌舞对黑白默片，以至于连熟悉杨国强的朋友都说，很难想象以杨国强的个性，怎么能融入TVB的氛围。
　　从收购成本观察，5月27日TVB收盘价为50.15港元，而杨国强的出价已接近每股90港元。电视业的利润增长相对稳定，以接近一倍的高溢价买下来，未来的回报在哪里呢？
　　为人作嫁?
　　尽管这桩买卖从头到尾着实透着古怪，但在杨少锋看来：“杨国强本人是不是对媒体有特殊的情结，我们不得而知。但作为一家企业进行多元化经营，我认为无可厚非。银根紧缩对整个房地产行业的打击，令很多有实力的开发商对房地产行业的前景判断不明朗。更重要的是我们的宏观调控实际上改变了房地产行业未来的主体。在房地产的有限市场化结构中，政府将会大力介入这个房地产市场，很多开发商只能去竞争剩下的越来越小的生存空间。一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；有实力的企业则纷纷寻求多元化经营，来化解潜在的经营危机。”
　　杨少锋透露，房地产领军企业在前几年积累了极其雄厚的资本，多元化选择中，他们最感兴趣的还是资金密集型行业，首先是能源和矿产行业。
　　据悉，上海已有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，如绿地和中融。前不久，碧桂园主席杨国强的女婿曾代表其收购了云南一个煤矿，碧桂园旗下的顺德创源投资有限公司正计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”。
　　在发达国家，企业巨子投资传媒业习以为常。通用电器曾收购了全国广播公司和NBC电视网的母公司——美国无线电公司，索尼公司购买了哥伦比亚电影娱乐有限公司，西屋电气购买了哥伦比亚广播公司，沃尔特迪斯尼公司则买下了大城市／ABC公司。
　　从内地资本看，2005年10月，金华邮电工程安装有限公司买下了吉尔吉斯斯坦广电部拥有的德隆电视台的股份，董事长陈建文出任德隆电视台总裁。2006年中国温州商人王伟胜在中东收购了亚洲商务卫星电视台。而收购香港的阳光卫视也弥补了覃辉媒体架构中的缺失。
　　“在美国曾有人说，拥有一家电视台，就拥有了一张印刷钞票的许可证。资本进入传媒业的目的，除了分享广告和发行的利润，还可以为股市制造题材，从二级市场上融通更多的资金；或是获取内容，掌握舆论以及利用经营传媒的机会，抢占零售或物流配送市场。有调查显示，大众传媒投资收回年限仅为8年，投资回报率基本都能超过20%。”一位传媒界人士告诉记者。
　　由于中国内地法律限制，私人无法染指电视台，杨国强只能选择一家香港电视台“突围”。更何况TVB早已在珠三角落地，并视内地市场为未来可开拓的重要空间。
　　杨少锋认为，可能正是去年碧桂园面临的巨大的信任危机，让杨国强充分认识到传媒舆论的力量。
　　当时，面对铺天盖地的针对“零地价拿地”的质疑，碧桂园一位公关负责人颇感无奈地说：“一夜之间，似乎我们所有土地都有问题，广东省以外项目几乎都让人盯上了，上至中央国土部门，下至各大小媒体。”受此影响，去年11月初，碧桂园计划发行15亿美元的债券计划也无限期搁置。以至于杨国强不得不亲自赴京沪与主流媒体沟通，并开始捐助慈善与教育事业，以挽回品牌形象。
　　“我认为这是让他介入传媒行业最主要的原因。与其长期被媒体盯着，不如自己去掌控一家媒体。”杨少锋说。
　　上述传媒界人士则认为：“杨国强的投资看似不太合乎常理，因为他现金不多。但仔细想来又非常合理，可以在分散地产风险同时，博取一定经济回报水平之上的话语权回报和政策回报。”
　　曾有评论言，碧桂园是境外上市公司，杨国强又持有香港身份证，由杨国强出面摆平事涉敏感的收购，可谓合情合理。联系起两年前央视欲收购TVB和近期国内财团试图曲线入主TVB的传闻，有人揣测，杨国强即使收购成功，不排除未来股权会再度转手。
　　星彦地产品牌总监王世泰快人快语：“这件事，说大也大，说小也小，生意场中的一单买卖。想搏利又想搏名的，来一脚试水。至于传媒大亨如邵翁之久历江湖，见惯了多少风雨沧桑。老爷子照样每日下午去酒店茶楼啖茶，未置可否之际，早让大小媒体在四周忙活得不亦乐乎。”

   本文节选转载6月25日新民周刊  记者张静