计划经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。

 

    随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。

 

    最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。

 

   2008年5月12日14时28分04秒,我国四川汶川县发生了里氏8级地震。重庆、湖南、湖北、山西、陕西、河北、北京等地均有不同程度的震感。截至到15日19时，据不完全统计，各地房屋损坏严重，倒塌房屋50余万间，国家经济损失严重。

 

    由于汶川地区的经济水平算不上发达，多层及高层建筑较少，倒塌的多为民房以及校舍。通过此次灾难，我们不由得进行反思，将思考的方向转移到我们自身的专业领域上来，转移到我们自己的生活上来。在节奏日益加快的都市生活中，我们每天的工作时间为八至十个小时，至少三分之一的时间是在办公室度过的，那么目前我们身处的写字楼是否可以在发生灾难时将风险减至最低？写字楼产品建筑结构的未来发展方向是什么？而目前层出不穷的各类写字楼又是否符合人们对产品安全性的需求？这些问题都是值得我们深思的。

 

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    现在对于中国内地的房地产市场来说，投资已经是购买物业的主流，商业物业正吸引着大批国际投资者的目光，许多投资者纷纷与内地房地产开发公司结盟，集体涌入一、二线城市。投资这种商业型物业需要的资金庞大，与住宅相比收益周期较长，因此现在许多投资型客户将目光锁定在居住型物业上。但是其实从长远角度上讲，商业物业的投资回报率将大于居住型物业。

 

    从国外发达地区看，美国的商业型物业发展已经相当成熟，这些商业型物业由于其需要资金众多，运营时间较长，风险较高。美国的REITs就是基于这些运作商业型物业特点来集合中小投资者的投资金额，来投资这种商业型物业并将其运作的更妥善。

 

    由于现在中国地产市场上的投资行为大多数属于个人行为，资金较为有限，因此居住型物业更受其投资客户的亲赖，但从长远的角度看，随着国家政策的不断完善，众多鼓励政策的出台，大量的外资企业进入中国

    从以上土地供给量分布情况可以看出，海淀区的城市核心区（东部和南部）依旧是土地主要放量的区域，其土

    酒店式公寓最早起源于欧洲，为旅客提供短期的休憩场所，由于进行统一的管理和服务，兼备了酒店的性质，又因为其在装修、装饰、布局等方面营造出一种“家庭”氛围，成为了旅客的“临时住家”，这便是酒店式公寓早期的雏形。

 

    所谓酒店式公寓，也称服务式公寓，是融合酒店的星级设施、服务与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

 

    酒店式公寓是成熟商务区的衍生产品。主要存在于写字楼密集区域或大型综合体中，其客户群体主要是所处商务区的企业高管以及跨国企业的外籍人士，另外随着奥运会的临近，短期外籍游客也是酒店式公寓的客户群体之一。

 

    高端的客户群体决定了酒店式公寓高端投

    随着奥运会的临近，市场上的拐点论、百日之说的争议也越发激烈，越来越多的人群开始关注后奥运经济对北京房地产市场的影响。不可否认，房地产的发展从来不是一条直线，而是迂回盘旋发展的。但是其发生180度大转弯的几率几乎微乎其微。

 

    众所周知，08年到09年的入市项目，其取得土地时间大约在两年前也就是06、07年。在这两年期间取得土地的成本支出直接影响到08乃至09年的项目入市价格。在去年成交的60宗土地中（截止到07年11月）,仅有8宗土地是以起始价成交，其中以海淀区价格让人最受瞩目，北京融科智地房地产开发有限公司在经过五次报价后以高出起始价25242.62万元的价格竞得海淀区科学院南路6号宗地（平均11422元/平米）。其次为城四区中东城区的香河园地块，由北京万国城酒店运营管理有限公司以16300 万元竞得，高出起始价602.77万元。西城区的和平门地块，由北京中富邦投资有限公司以19054.59 万元竞得，高出起始价200万元

    中国房地产市场的发展规律比较特殊，有一个“逆市”的特点，当股市繁荣的时候，政府就会颁行各种政策压制房市，以缓和房价造成的社会不良影响，当股市不景气的时候，政府就会放松各种限制政策，以刺激房市的繁荣。

 

    购房，有两个层面的意义，一个是投资的软性需求，一个是生活的硬性需求。而股市对于大众来说更多的在于投资。所以，在房地产市场的住宅领域，住房需求存在着一定的刚性。

 

    相对于股市，房地产市场，更易受政府政策和宏观调控的影响，所以，在某种程度上，房地产市场是政府用于调整中国经济总体发展状况的一个杠杆。

 

    综合上述，随着中国贫富分化的加剧，以及奥运经济的结束，中国政府是否能够出台更有效的措施抑制房价都是很难确定的。“只为富人盖房子”在某种程度上是符合市场要求的，

   

    今天下了一场还算是不错的小雨，空气中弥漫着早春的湿意。也许，对北京的春天赋予太多的憧憬，其本身就是一个错误吧，正如前几天的沙尘天气，依然让人心有余悸。

 

    当时，透过办公室厚厚的玻璃窗，放眼望去，外面的世界一片昏黄。虽然，我们可以把自己塞进办公室里，努力不去看窗外的天气，呼吸着被过滤的空气，但我们总该享受一下湛蓝的天空和明媚的阳光吧。

 

    随着写字楼物业的发展，都市办公已经不仅仅局限于单纯的办公空间，而更加渴望享受高效、舒适、生态的办公氛围。

因此，从05年一个时期开始，一些强调生态花园式办公的写字楼物业开始兴起。随之，低密度、低容积率、高绿化率的写字楼物业逐步受到都市办公族的关注。

 

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    奥运会的到来不仅使举国上下为之欢庆，也给北京的房地产市场打了一剂强行针。一个国家的投资市场是反映经济水平的重要方面之一，而北京房地产投资市场的活跃除奥运会的影响外，更与中国近年经济的快速发展密不可分。

 

    除了受政府宏观调控影响的住宅市场外，写字楼、商铺、酒店式公寓等投资产品都吸引了中外各类投资企业的广泛关注。而其中写字楼则成为了2007年至今北京房地产投资市场中的绝对主角。

 

■ 本土投资企业主导市场

 

    2007年北京写字楼市场中，国内投资商带来的投资交易面积约200余万平米，根据下表我们可以看出，07年国内大型企业对写字楼的投资热情十分高涨，占据了投资市场的主要席位。以金融街为例，中国网通集团、中国人寿、交通银行、

   

    今天下了一场还算是不错的小雨，空气中弥漫着早春的湿意。也许，对北京的春天赋予太多的憧憬，其本身就是一个错误吧，正如前几天的沙尘天气，依然让人心有余悸。

 

    当时，透过办公室厚厚的玻璃窗，放眼望去，外面的世界一片昏黄。虽然，我们可以把自己塞进办公室里，努力不去看窗外的天气，呼吸着被过滤的空气，但我们总该享受一下湛蓝的天空和明媚的阳光吧。

 

    随着写字楼物业的发展，都市办公已经不仅仅局限于单纯的办公空间，而更加渴望享受高效、舒适、生态的办公氛围。

因此，从05年一个时期开始，一些强调生态花园式办公的写字楼物业开始兴起。随之，低密度、低容积率、高绿化率的写字楼物业逐步受到都市办公族的关注。

 

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     变，是一种涌动。变，是一种思潮。变，还是一种修葺。变，是痛苦与欢乐的交继。变，就是生命力的体现。

而变革，则是一个由此及彼的过渡。变革是一种肯定，无论是对上一阶段的继承抑或是对下一阶段的开拓。变革往往产生于困境，既要酝酿已久，而又会适时爆发。

 

    "总代理制模式"就是在中关村写字楼市场的变革之路上落定的一着求变之棋。

 

     中关村在世人心中是中国的硅谷，是标志时代的电子产业的中心所在。是一个高新科技企业与高新技术产品商家的高度密集区，同时又是一个科技公司云集的高新技术产品的孵化场与集散地。近年来，在国家政策的大力扶持下，随着中关村西区的建设和周边商业配套的逐步完善，那些自上个世纪末纷纷外迁的网络新贵们又集体回到了他们的发家之地--中关村。新浪从现代城北迁至理想国际大厦，搜狐从光华长安进驻清华科技园，腾讯从

    就投资回报率而言，高档住宅目前已经跌到5%以下，而商业地产的年投资回报率平均在8%左右。有投资机构调查发现，在中国，虽然商业地产存在更高风险，但其回报率最高可达30%。

 

    随着王石的“拐点”出现，更多业内人士认同的是行业洗牌的到来，万科可以凭借自身优势，“拐倒”众多中小开发商，进而走“薄利多销”的经营模式。但对于更多开发商来说，调整自身盈利结构，却是更有效、更有保证的模式。

 

    随着富力、恒大、保利等频频出手高档酒店物业，珠三角地区再掀酒店投资狂潮，这似乎在一定程度上也佐证了“拐点”的存在性。“拐点”不只是买房者回归理性，同时也是开发商回归理性的阶段，调整投资结构，整合自身资产结构才是长期盈利的保证。

    眼看着距离奥运正式召开就100多天了，眼下的人们，似乎不是在迎接着一个盛事的到来，却似乎个个都为着奥运结束后的不利影响做着准备。

 

    花开前，众人如赶庙会般涌来，宁愿多等上几个小时，甚至几天，来欣赏一朵名花的绽放；可一旦花开过了，急噪的人们却不等的花瓣萎蔫早就匆匆的离去。

 

    我看房价是成也奥运，“败”也奥运。谁都不得不承认，房价的高歌猛进那是借了奥运一半的东风，以至于都似乎到了人们所说的“拐点”。

 

    奥运过了，中国经济难免进入一个缓和期，股市乍冷。近期股市的不良反映，除了受美国次贷危机的影响外，我想更多的还是在于奥运的临近，对于人们的心理预期造成的负面影响造成的。