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姓名：井维祥

单位：明华房地产

职位：投资总监

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井维祥天价地王给迪士尼板块扔了颗炸弹 (2009-11-20 9:29:13)[发送到微博]

分类：未分类　

天价地王给迪士尼板块扔了颗炸弹

我们的楼盘离迪士尼还是比较近的，延伸过来是4.5公里，从沪南开始就断掉了，现在往东延伸，我们就是在这条公路上面，大家一直说我们的楼盘也是迪士尼概念，离的很近。南汇有很多政府里面的同志们，他们都是工作人员，有些进去都是签保密协议的，现在基本成型了，但是要保密的。我们知道那里有一个门离我们很近，我们的规模也不是很大，33万平方米，9月13日开盘的时候，我们是1.08万，当时是一天3个小时就卖掉了，到迪士尼宣布以后，价格就上升到1.5万-1.6万，现在还是在上升的趋势。客户的热情也很高，我们自己也认为迪士尼给我们带来好处，给我们的客户也打了强心针。厦门一个国企在这里拍了一块地，在我们周围3-5公里，给周边的楼板价起到一个轰动性的效应，就像一个炸弹一样，搞了一个标王一样。所以这是人们对市场未来的一种预期，这种预期是理性还是非理性都很难定，你说是不理性未来一定上涨到2万多你就要后悔的，但是你现在说他会上涨到2万也不一样，市场也是有风险的。刚才徐老师讲的，是不是迪士尼一定会带来那么多的效应不一定，

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井维祥透支其实是预期概念不透支没有办... (2009-11-20 9:28:52)[发送到微博]

分类：未分类　

明天华城营销总监井维祥

透支其实是预期概念没有必要持批评态度

不透支没有办法赚钱

刚才大家都在讲房价透支，这个透支是一个预期的概念，透支是真空泡沫，我们做房产，比如我们从06年做到现在，我们每年都在说透支，但是涨到现在是不是透支，8年了，他也没有透支。我们还回到前面讲的星河湾，从1.2万上涨到1.8万，我们一直都在讨论，之前我们还做节目来讨论这个事情，而现在他们透支到5万了。消费者和投资者他们就需要透支，不透支没有办法赚钱，这里就是一个预期，预期这里将来能够涨到1.8万、2万，这和我们现在的投资渠

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明天华城:"亲情住宅小区"引领周康居住新... (2009-9-7 11:56:39)[发送到微博]

分类：未分类　标签：搜房博客 |

上海“两个中心”的发展定位刚刚落地，南汇并入浦东再次成为上海高起点发展的新契机。世界瞩目上海，上海聚焦浦东。受此利好消息影响，上海房地产市场尤其是浦东楼市正步入一个新的上升通道，作为大浦东概念受益最大的区域之一——周康板块，无疑成为上海房地产市场热点板块中的热点。

位于周康板块核心区的明天华城项目，北临繁荣路，东近康沈公路，西靠周星路，南临周祝公路。项目占地面积约16.7万平米，总建筑面积30万平米，是周浦区域内少见的多功能全配套综合性社区。

上海荣惠置业有限公司营销总监井维祥先生

明天华城项目分三期开发，9月会推出首批房源，4幢15-18层小高层，共350套。房源建筑面积约87-196平方米，其中以两房为主，面积约87-90平方米。

项目

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解读影响2008年房地产市场的N个变量 (2008-3-13 14:43:19)[发送到微博]

分类：未分类　

变化不断的2007年即将结束。

　　在过去的一年里，各项政策纷纷登场、业内新闻你方唱罢我登场，改变着影响房地产市场的n个变量，形成了多方共同博弈的局面。

　　各种力量的此消彼长，决定着房产市场未来的大势走向，在这个时间点上，理性的分析和客观的判断就显得尤为重要；各种不同的观点争鸣也显得特别有价值。

　　影响2008年房地产市场变量有哪些？如何判断这些变量即将对市场产生的影响？焦点房地产网特别邀请到几位沪上知名地产专家，在本周三下午一起针对焦点话题展开讨论，敬请关注！

　　主题：解读影响2008年房地产市场的N个变量

　　时间：2007年12月19日下午16：00——18：00

　　地点：搜狐网、焦点房地产网演播室（淮海中路283号香

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房地产产业的三个中心转换 (2008-3-13 14:41:42)[发送到微博]

分类：未分类　标签：房地产房价 |

房地产产业的三个中心转换

1、房地产业中心板块转换——市中心板块向外环板块转换

一、从最近的上市供应量看，市中心的供应量急剧萎缩，有些区域新房供应为零。这主要是市中心土地供应量有限，特别是市中心动迁难度增大、动迁量下降。相对应市中心的有限在售楼盘房价最近1、2个月以10%—40%暴涨。从新江湾城的土地拍卖情况看，市中心房价上涨已成必然趋势。按照价格

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“7090”以后的路该怎么走？ (2008-3-13 14:40:51)[发送到微博]

分类：未分类　标签：政策建设部事件 |

主题：“7090”以后的路该怎么走？
主持人：宋妍妍
【宋妍妍】：对建设部这次的乌龙事件已经是很熟悉了，那么我们就从这个事件本身来谈起。我们知道在建设部发言人的谈话中说，此征求意见稿是由于不符合国务院办公厅和建设部文件要求而被废止的，那么第一个问题是想问问大家认为主要是哪些内容不符而被废的呢？

【井维祥】：这个事件，这里的题目是“具体的原因”，我们所听到的可能是一个表面的原因，真正的原因是什么？我觉得可能有几种原因，一个是否和原来的政策相符，一个是否有部分的意思是否要作为试探性？我们是否可以把这个政策在一定程度上作为变相的执行？第三种可能性是这个政策，在具体实施过程中已经碰到了一些具体的障碍，那么我觉得这几个可能性都有。
　　反过来说，这个政策在一天时间内就收回的乌龙事件，我觉得是我们国家政府执行政策部门执行政策的失败，我觉得这意味着我们政策的公布缺乏一些公信力，我一直说我们现在的政策有一种贬值趋向，从老国八条、新国八条一直到补充，所有的政策执行力都产生了疑问，没有达到预期效果，再来一个补充、说明，成为补丁政策。我觉得目前政策的发布、和原来的设想、构

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《商业地产发展的“瓶颈”》 (2008-3-13 14:39:41)[发送到微博]

分类：未分类　标签：商业地产发展瓶颈 |

主持人：下面有请上海时蓄基业发展公司副总井维祥先生上台演讲，他的演讲题目是《商业地产发展的“瓶颈”》

　　井维祥：非常高兴能够有机会能够在旅游卫视上可以和大家一起探讨商业地产理论和实践方面的问题，我是一个发展商，我是从发展商的角度谈一下商业地产的区域发展的情况，我的题目是《商业地产发展的“瓶颈”》我们认为瓶颈就是我们产业发展遇到一个困难或者风险，我们如何突破这个风险。
　　我从93年开始做房地产，93年来所有房地产行业的过程我都经过了，商业地产也一样，他不是一个一帆风顺的事情，为例的商业地产他一样，他也有着风险，现在我们就是来谈一下如何规避这个风险。
　　首先我讲一下资本方面，在现在我们所处的产业发展的时代，是一个多元化发展的时代，现在的资本格局也是一个多元化的格局，所以刚刚各位专家教授都说了，我们现在产业资本的关系发生了很大的变化，我们传统的操作的手段和模式，都有可能在现有的市场和未来的市场中产生很大的变化，所以我们如何认识和清楚的看待我们所处的产业环境，这个PPT是我原来在交大上课的一个课程的东西。王明夫他写了未来资本运作发展方向，我们可以看到，他将

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全装修房与楼盘销售的关系 (2008-3-13 14:38:33)[发送到微博]

分类：未分类　标签：装修楼盘市场橱柜 |

我以名门滨江苑项目为例，通过全装修房的销售过程剖析，从发展商的角度谈谈全装修房与楼盘销售的关系。
该项目开盘时间是2002年8月至2004年4月，地理位置在浦东大道源深路边，主要开发商是上海时蓄基业和浙江广厦。楼盘由一栋32层的高层和若干小高层、别墅组成，共有5万平方米。规模不是很大，主要优势是可以一百八十度看黄浦江，江对面有很多大型码头、游艇，属于陆家嘴CBD中心，距离东方明珠电视塔只有两三站路程。从周边效果看将来发展前景很好，从发展商的角度来说怎么把该产品附加值创造到最佳水平，当初定位我们也有争论，一种意见是毛坯房，定价每平米7500元；另种意见认为这么好的地理位置应该实现价值最大化，采用全装修策略，定价每平米11000元。
当一个产品推向市场的时候，必须看到周边市场环境对自己的压力和影响。该楼盘2002年开盘时，周边有很多楼盘都在开发，像水清木华、国际华城等。从全装修房市场来看，应该怎么去竞争？如果往上走，上面有很多楼盘，像世茂滨江、盛大金磐，无论是房型，价格，还是地理位置，都是更强大

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房地产与“暴利”说 (2008-3-13 14:38:06)[发送到微博]

分类：未分类　标签：暴利房地产百姓 |

房地产与“暴利”说
地产大佬任志强先生关于房地产“暴利”说的高论，招到了网上一片责难，大江南北群贤毕至，口诛笔伐，搞的任同志灰头灰脸，忙改口说我不是这个意思。因而，在当今社会上谁拥有了暴利，就成为当今现实生活中一件及不光彩的事，大有地主老财、剥削阶级之嫌，一不当心，就成了人民死对头。
老百姓买不起房子，就把KFS骂的血口喷头，谁要是在网上是个“唱空派”，那他在网上就会“活”的很舒服，就是草根英雄，老百姓代言人。谁要是在网上说了“唱多派”好话，那他最好十天不要上网，不然几百条、几万条“经典国骂”帖子等着他，看了定叫他血压“暴升”、手脚“暴冷”，上“暴利”医院挂急诊，给“暴利”医生忽悠一把，最后搞一张“暴利”帐单回来。
如此看来全国各族人民最痛恨就是“暴利”，特别对“房地产暴利”是深恶痛绝，那我们就强烈要求党中央下个命令；
“不许房地产商有超过15%的利润”，
“不许在市中心造豪宅”，
“让老百姓都能买的起房子”，
“上海房价一律回归到2002年水平，浦西5000----6000元/平方米、浦东3000----4000元/平方米”，
特别可恶

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个人自传 (2008-3-13 14:36:52)[发送到微博]

分类：未分类　

主要业绩：从事房地产行业的过程中所做出的对企业、项目或市场有一定影响的业绩。
　　我从事房产营销十多年了，运气不好，没有机会做到特别大的超级大盘，也没能使自己名利双收，载入史册，名扬世界，但每做一个楼盘都会有自身的感悟。
　　一个项目的营销成功与否，直接与企业的利益，兴衰存亡相联系，这和房地产企业本身的特性相关，高投入、高产出、高回报、高风险。所以，项目有时决定企业，这不管是庞大的国营企业还是一个人的企业队伍，都是一个模式，危机始终伴随着项目的整个过程。
　　1998年，我为上海闸北区不夜城集团公司做一个项目，当时整个房地产市场处于极端低谷，市场上崩盘、抛盘、烂尾楼现象不段地弥漫开来，静安区最低价楼盘（益民公寓）一平方米4000元，轰动整个上海滩。不夜城集团公司是个国营企业，整个上海站不夜城就是他们搞起来的，就是这样一个规模庞大的企业，现在你还能看的到吗，一个房地产的周期，他们就彻底洗牌结束了。
　　我和不夜城集团接触时，他们的销售部经理就告诉我，他们集团规定，由于资金紧张，一个分公司负责一个在售楼盘，挂钩对口自己的一个在建楼盘，你的楼盘卖不掉，那你的房子造不起

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