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精装房时代被认为是房地产市场成熟的重要标志。湛江某知名楼盘即将推出精装修房,昭示湛江房地产市场日渐趋向成熟。目前成交量萎缩,精装修是否会成为市场转暖的有利武器?住房带精装修是否将成为湛江楼市的一大产品趋势? 或许,今年五一期间精装修房的推出,会给市场一个答案。 精装修是对房产开发商品牌的一次考验
开发商打出“精装修”这张王牌,目的很明确,要吸引消费者的目光。“拎包入住”是欧美住房的时尚观念,为房产销售增加了卖点。在欧美等发达国家,都是装修好的房子才可以交付。精装修房最大的好处就是,减少了消费者的麻烦。购房者省心、省力、省时。
但住房带精装修,很多开发商都保持谨慎的态度。因为精装修是对开发商品牌的一次考验:第一、总价高。精装修房比毛坯房总价要高,总价优势受到影响。第二、责任大。土建的施工时间,再加上装修时间,使得施工时间延长,市场风险增加了。而在管理规定中,明确开发企业是住宅装修质量的第一责任人,一旦全线提供精装修,质量问题将会成为考验开发商品牌的关键。 加上装修风格众口难调、质量问题难免投诉,开发商增加了成本和责任,如果销售业绩又不能在市场运作中有出色的表现,那一场精装修革命很可能就夭折了。
精装修是考验也是一场机遇
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾经说过:“西方国家住宅产业化早已完成,一些国家的房地产开发商已经步入了流水性组装和个性化定制阶段。毛坯房是中国特定阶段的过渡性产物,精装修房取代毛坯房是不可逆转的大势。”
近日,深圳市政府正式对外宣布,将于2010年实现取消毛坯房,销售住宅实现100%一次全装修。深圳作为全国住宅产业现代化综合试点城市率先提出这一目标,意义重大,昭示着商品房全装修时代的临近。
精装商品房逐渐成为楼市新宠。精装修楼盘也将成为衡量住宅高端与否的重要标准。住房带精装修对于开发商来说,是负责任与实力的一种体现。另外,装修对售价的提升也起到很大作用。二线城市开发商在实现商品房全装修的路途中,还有很多细节需要在实践中探索,考验与机遇并存。
关于精装修营销方式的研究
既然房子带了精装修,那价格策略就是一种营销手段。如何让价格成为销售有利的工具,是开发商需研究的课题。
以普通住宅精装修为例:按照装修成本400元/平米标准,一套100平米的房子,装修费开发商报价4万,那精装修就是促进成交的有利武器。因为开发商集中采购,用同样的价格,选择最好的优质材料,为业主了提供最好性价比的产品。普通消费者用4万元无法装修到这种程度。精装修做为一种附加值,起到促进成交作用。
反之,一套100平米的房子,装修费开发商报8万,消费者就承受不了了,精装修成了销售的阻力。同样的价格,购房者自己装修可以更便宜,质量更好,那结果很可能造成消费者要求买毛坯房,如果要求不能满足,直接造成客户犹豫增长成交周期。从长远的营销角度看,如果竞争楼盘推出相似产品,只报价500/平米,那销售压力将加大。
这是普通住宅的精装修的营销手法,如果是豪宅装修标准或创新装修理念,则是另一种营销方式。住宅带精装修如何定价,开发商需慎重而行。
另外,借鉴其它二三线城市营销经验,率先推出精装修房的楼盘取得的效益会大一些;随后尾随推出的精装修楼盘,效果就相对有限。湛江开发商要在精装修这块蛋糕上分一杯羹,还是那句话:慎重而行。
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市场出现观望期,楼市营销必须回归,研究一下在湛江实行“购房零首付”的可行性,希望给从事房地产行业人员一点启示。
第一种:“个人商品房抵押组合贷款”
“个人商品房抵押组合贷款”是指借款人在购买商品房时,以自有产权房为抵押,向贷款人申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。它必须和个人住房贷款或个人商业用房贷款组合进行,称为个人商品房抵押组合贷款。
具体来说,就是购房者可以用自己或是父母的住房为抵押,申请用于支付所购商品房的首期房款。贷款额不超过抵押旧房价值的50%或60%,也不超过新购房价的20%—30%,贷款期限可达15年至30年。显然,这种“零首付”购房者不必马上掏钱,一样能买到新房。不过,要实现该项业务,所购新房的开发商必须与银行签订合作协议。
第二种:分期首付——“零首付”的延展
目前,在北京、广州及其他一些大中城市,不少楼盘打出分期首付的促销招牌,即通过开发商垫付的形式,变相降低购房者首付金额。
分期首付是指首次置业者可以支付二成首付款,剩下的一成由开发商垫付;二次置业者,开发商垫付金额甚至可达到二成。而且,开发商垫付的首期款免息,客户只要与开发商签订有关合同,约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定,购房者最迟1年内付清垫付款,如不能按期还款,每个月将支付1%左右的违约金。
具体在楼盘操作中为,先打出“零首付入住”广告,如果要买一套60万元的房子,购房者要先付6万元的订金,和开发商签订购房合同,过了一个月以后补足全部房款的10%,也就是再交6万元,到入住前,再交房款的10%,这样在入住之前30%的首付款也就交清了。
第三种:零首付、一成首付选择套餐
零首付、一成首付,实际上是开发商垫付首期款,并为客户提供十成或九成按揭。为保证发展商实收均价不变,并考虑发展商因价面价格增加而导致税费上升,【按20%(包括营业税、城建税、印花税计算】,将每套单位的价格表价格进行上调。已一套90平米的三房为例。
户型 三房 建筑面积 89.9平米 付款方式 总价 首期 按揭 20年月供 面价 690300 —— —— —— 一次性 626600 —— —— —— 正常两成首付 557300 111300 446000 3366 10%首期 636900 63210 510000 3849 零首期 743100 0 594000 4483
第四种:零首付的变相手段
这个是要根据各地区各楼盘的特性以及开发商承受能力制定的营销手段,方式千变万化,这就不一一阐述了。
综上,零首付和分期首付是一种营销手段,对促进成交的作用大小,要看楼盘专业策划的“功力”。需迎合不同市场需要,制定一套最适合本楼盘的策略。
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篇前语:这是一篇报告文学,很多人可能会不买单,因为觉得数据都是骗人的。老百姓会从自己的收入来决定房价高不高,如果自己买不起,身边很多朋友也买不起,而自己的收入又不算低,那房价一定是高了!
湛江的房价真的偏高了吗?我说说我眼中的湛江房价
第一、 看GDP总额及增长
湛江近7年的GDP总额分别为01年437.69个亿、02年475.65个亿、03年523.86个亿、04年608.16个亿、05年657.8个亿、06年770.18个亿、07年885.60个亿
增长率分别为:8.25%、8.67%、9.9%、16.1%、12.1%、12.9%、13%。从这数据可以看出,湛江GDP每年都以较高的速度在增长。近三年增长速度较快。
根据GDP增长速度与房地产发展关系,当GDP与高于8%的速度在增长时,房地产市场处于高速发展阶段。湛江近三年的增长率都在12%以上,正处房地产市场高速发展阶段,房价有较大上涨空间。
第二、 看房价收入比 房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。可以用来判断居民住房消费需求的可持续性。
按照08年第一季度相关数据统计,目前湛江住宅平均单价约3500元,那一套90平米左右售价为31.5万元。2007年湛江居民人均可支配收入为11388.64元,家庭平均人口按3.3人计算,总收入一个家庭平均年可支配收入37583元,房价收入比为8.3比1。
根据房价收入比与房价增长的关系,房价收入比在1-4的时候,房价偏低;房价收入比在4-9的时候,房价有较大增长空间,房价收入比在9-11的时候,房价趋于平稳。目前湛江的房价比是8.3,房价还有上涨空间。
第三、 看房地产投资比重
07年湛江GDP是885.60个亿,房地产开发投资为33.94亿元,房地产开发投资占GDP比例为3.8%
根据实证研究结果,房地产投资占GDP比重的合理范围在10%至14%,湛江房地产投资占GDP的比重明显偏低。数据说明湛江房地产市场才刚刚起步,发展空间较大。
第四、 看重大项目的建设与立项
根据07年10月广东省政府《东西北振兴计划(2006-2010)》(以下简称《计划》)广东省大力支持东西北地区重大基础设施和重点项目建设,并在项目立项和布局、资金方面实行倾斜政策。其中,落在湛江的有51项,总投资超过2100亿元。《计划》的颁布实施将对湛江未来数年的跨越发展产生重大影响。
按《计划》安排,西翼有重点项目115项,其中湛江市51项重点项目总投资占西翼总投资的65%,“十一五”期间计划投资1300亿元。项目中包括湛江钢铁项目、湛江港东海岛港区、粤西500千伏输变电工程等一大批交通、能源、水利等项目。广东三星汽车资产重组此次也被纳入工业发展工程项目,将围绕珠三角汽车整车生产企业开展配套合作。
一系列重大项目的建设与立项,预示湛江经济发展前期良好,居民购买力日益增强,就业人群增长带动房需求增长。房价稳步上升。
综上,湛江的房价在笔者眼里没有任何泡沫,未来三年还将有升值空间。目前房价不存在较高的说法。
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