梁志秋的博客：
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| 是梁小姐。。。不是梁先生。。。^_^ |
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著名房地产专家韩世同对广州的商业地产现况先做了一个总的概括。他认为广州有一个奇怪的现象，很难把商业地产这个“蛋糕”做大，市场容量难以扩大：“我观察到一个现象，天河城的崛起和发展是以南方大厦的没落为代价的，似乎是广州商业市场的容量就只能那么大……”而其他城市则没有这样的问题，“北京是做一个新的东西出来，那么就有一个新的份额出来，不会把原有的抢走”。
另外一个奇怪的做法是，广州重点去发展以地铁联系起来的地下商场，“地面（的商业项目）都没发展起来，就发展地下的”，而地下商场在配套、照明、通风等方面的成本是比地面商铺高的，香港的地铁发展很成熟，但是并没有刻意去发展地下商场。
韩世同建议政府做好统一的商业规划，并且加强市政对居民购物习惯的引导功能。他认为如今的广州居民习惯去香港消费，而佛山东莞等城市的居民又都选择来广州消费，可以考虑引入更多的名牌面店
...金融危机是商业地产噩梦的开始
搜房记者提问金融风暴对商业地产的影响，张维伦煞有兴趣地提到自己两次接触商业地产都接触到金融风暴：1996年他在番禺操作一个3千亩的仓储式商业项目，就遭遇了1998年亚洲金融风暴，最近在广州正在做一个商业项目，全球性的金融危机也到了。商业地产兴起，经济衰退接踵而至，并不是独立的、个别的现象，而是有深层关联的。张维伦重申了一种观点，即经济学家安德鲁·劳伦斯的“摩天大楼指数”所揭示的“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。商业地产的发展总是在经济发展积累到一定阶段的时候大量涌现，但那时商业地产兴旺的时候，整个经济一般已经到了一个高峰，步入下滑阶段，而商业地产从开发到建成有一个开发周期，因此经常出现“大厦建成，经济衰退”的现象。
张维伦在回答南方日报记者关于“2009年3、4月会死掉一批商业开发商”这个观点的看法时，称要判断2008年-2010年商业地产的发展趋势，其实就是整个经济形势的判断。他认为这一观点接近真相，“现在正是商业地产噩梦的开始”，而且“2-3年内（经济）恢复已经是最乐观的看法”，他建议最近几年都别碰商业地产。
...商业地产特点：收益大 风险也大
徐奕俊认为商业地产做得好的话收益将会非常大，例如某个客户两年前在东莞用几十万投资商铺，如今收益几百万，这是住宅投资无法比拟的。一旦商业项目成功了，它产生的价值非常大。像白马服装批发市场，建成的时候租价低廉，但到2006年的时候已经高达3000多元/平，是广州最高的租价。但是投资商业地产风险也很大，经济不景的时候受到的影响比住宅地产大得多。他建议个人投资者多考虑未来升值潜力，少投资大商场里的小店铺，因为它们受外界不可控制的因素影响非常大，欠缺自由度和机动性。
同时他也提到大型商场要做起来，定位一定要先做好。以光明广场为例，它是先把大部分好的铺位出售了，剩下的用以出租，这些出售了的街铺零散地出售衣服、鞋子，与北京路一般的店铺没有区别，它的地铺租金大约是200元/平，二楼以上基本空置，在那样的黄金地段并不算做得好。光明广场的亮点是顶楼的食街以及溜冰场，溜冰场的出现满足了北京路购买人群的运动需求，相对有档次的食街也能引入人群前来消费，因此顶楼的租金达到80元/平，仅次于地铺。这就要求商业地产的项目需要对目标人群有一个清晰的了
...朱欣苑在会上先给出一组数据：今年1-9月，广州十区商业房累计新批预售面积31.92万平方米，同比下降20.36%；十区累计商业房登记交易36.95万平方米，同比下降40.36%。1-9月，市场吸纳率为115.76%，同比下降25.11%。从登记交易价格来看，广州十区商业房成交均价在2007年5月达到峰值16803元/平方米后开始震荡调整，今年9月登记交易均价为9414元/平方米，同比上涨2.6%。
尽管广州商业地产自2006年至今随着经济发展有所发展，朱欣苑依然认为广州的商业地产发展相比其他大城市来说更具自发性。她原打算在广州做一个“服务业集群研究”课题，最后不得不选择上海为研究对象，因为上海拥有庞大的物流中心、汽车中心等，这些能拉动整个经济，吸引更多外来资金，把商业市场份额的“蛋糕”做大；而广州市场是自发形成的，市场容量有限，尽管也有一德路集中销售型的批发市场、天河城MALL商场等等，但都是临街的小店铺居多。“应该是跟城市居民消费文化有关，广州是市民文化为主的城市”，对商业集群地产的发展有所制约。
对于广州商业地产的发展趋势，朱欣苑认为，专业市场
...（一）广州商业地产的现况
“广州是商业城市，但没有大都市、商业之都的感觉”，胡刚认为，目前广州商业地产发展的现状，可能存在以下几个问题：
1、广州城市的定位模糊，不利于商业发展。政府对广州发展定位是发展商贸业还是发展重化工业存在争议，侧重点不明确。对于省政府来说，广东是制造业大省，需要广州作为商贸中心来带动全省经济的发展，但是对于市政府来说，发展商贸业的GDP增量不如发展重化工业明显。所以对于广州的定位省、市一直有争论，定位不清就影响了广州商业地产发展的大环境；
2、城市建设影响了商业地产。城市道路，例如快速路和高架桥将城市的人流和商业圈切割分散了，破坏了整体的商业氛围。建议在全面规划的基础上，适当增加地下过街隧道，以达到联通人群，维持商圈连续的目的。
3、广州作为一个中心城市，商业圈布局过份分散，没有形成能够幅射华南地区的市一级大型商业中心。
（二）金融风暴对商业地产的影响
胡刚认为，1998年的金融风暴是亚洲范围内发生的，2008年的金融海啸是全球性的，影响更加大，但
广州商业地产已经没落
王瀚认为广州的城市功能与北京深圳相比先天不足，作为“千年商都”其商业地产的发展在国内位置已经有所下降，相比上海等新型商业地产模式发展的崛起广州商业地产已经缺少具有代表性的个案，一德路曾经辐射东南亚，如今广州只能影响周边其他城市，广州的商业透露着浓重的失落感。这从政治功能上无法改变，但是可以从规划上去弥补。遗憾的是，广州市规划高度不足，商业地产缺少规划，可持续发展产生危机。例如“口岸物业”，广州想发展口岸物业，可现状是仅有“口岸”不见“物业”，深圳也有口岸物业，尽管做得不高档，但是比较兴旺。如果广州地铁依然只是“口岸”，物业无法发展起来，那么广州的商业地位还将继续下降。
在回应朱欣苑关于广州、上海商业模式对比的时候，王瀚提出一个质疑：将上海的商业模式搬到珠三角经济区，广东人会否买账？广州现有的批发市场比综合商场更容易做，综合商场对开发商的要求高，对城市居民的消费能力、消费习惯要求也很高，广州跟上海无论是商业氛围还是居民消费相差都比较大。
广州商业目标客户群或已改变
王瀚提到，尽管广州
《房地产导刊》记者高智勇：请讨论一下社区商铺的发展前景。目前社区商铺卖不出，政府也不重视，后期管理也很成问题。社区商铺将何去何从？
张维伦：社区商铺很容易被忽略。市区的楼盘不会重视，因为它本身配套就很好，但是城市化进程使许多郊区盘出现了，在政府缺位的情况下，郊区盘出现了很多配套问题，这些问题基本交由开发商来解决，例如华南板块，从交通到教育都是开发商做起来的，而且做得很好，“谈配套谁比得过华南板块”。开发商做“复合地产”，不是为了概念而做的，是看需求的。郊区盘的居民存在购物的需求，但是周边的商业配套无法跟进，社区商铺应运而生。社区商铺也可以由开发商先做，然后将它培养成新的经济增长点。现在大家都担心社区商铺没人来消费，其实这是错误的观点。社区商铺拥有客户终端，它的客户就住在小区里面，社区业主始终是要消费的，因此不存在“客流问题”。因此开发商的思路要改变过来，配套不是亏损的黑洞，可以作为产业来做，是能够赚钱的行业。社区商业是中国商业地产发展的一个新方向。
胡刚：我赞同张总的看法。社区商铺是可以大有作为的。我来讲一个例子，碧桂园凤凰城附近新开
新上任经理人需要在通常都非常艰难的第一年内明确所面对的挑战。三件事能帮新经理更顺畅地完成这一转变-适应重回初学者的感受，评估初期所取得的成绩，以及学习怎样索取帮助。
Madeleine Homan，肯·布兰佳公司教练服务的创始人之一，认为对新上任的经理人而言，最大的挑战在于怎样将自我导向转变为以他人为中心。Homan解释道：“最大的挑战来自一种自我为中心的工作方式，在这种状态下，经理人只思考自己和自己的日常任务，现在要把这一狭小的自我导向转变为更宽阔的整体视角。”
做管理者是一项重大的工作，需要更广阔的关注面-超越自身的利益范围。现在，你不再只关注自己的任务，而要把关注力集
家文化孕育并催生了家族企业，而中国低信任度的社会背景则为其发展提供了空间。家族企业中，家庭或家庭成员或亲属之间的血缘系统也使家族企业拥有了稳定基因。但任何企业在成长的过程中，都必然要不断地吸纳和集成新的管理资源。在这个过程中，家文化规则和泛家族规则在家族企业中起着复杂的作用。家族企业天然的血缘系统在企业成长过程中凸显出其固有的不规则性和封闭性，使企业对人才的引进具有排他性。那么，如何正确认识与科学管理家族企业的人才资本？古老而传统的家族企业是否已经陈旧过时？家族企业中家族成员之间的关系如何协调？家族企业中企业家及其家族成员与外聘置业经理人之间如何处理关系？
2008年11月8日下午，“2008中国企业家人才资（广州）本交流年会”平行论坛在广州市白云国际会议中心举办，邀请了广东盈然木业有限公司董事长佘学彬、华厦国际投资集团董事总经理李扬辉、和兴隆集团董事长黄溪河、广州市正佳企业有限公司总裁谢萌、中山大学管理学院李新春、广东恒兴集团有限公司人力资源总监胡尚华等多位嘉宾讨论了家族企业的生命力以及人才资本管理。
佘学彬认为，在东方文化里，家族
11月8日上午10点，“2008中国企业家人才资（广州）本交流年会”在广州市白云国际会议中心隆重开幕。中国企业家杂志社社长刘东华致开幕辞。
据了解，本届会议主题“人本主义开启商业文明新时代”，由中国企业家杂志社、中国企业家俱乐部发起，此次年会是一次企业和高级人才对接销售型高级精英参会观展，搭建起企业与人才沟通的平台。主办方还邀请了李书福、马蔚华、李新春、郭凡生、陈惠湘等嘉宾登台畅论‘人之道’，感悟人本新理念。
慧聪集团董事局主席郭凡生在大会上结合自身企业的经历揭示了留住人才的两个关键制度。他先是从当前出口危机的真正原因提示人才的重要性：“现在大家都说是人民币升值和出口退税造成的危机，事实上是这些出口企业缺乏承受汇率压力的能力，说到底是这些企业没有知识产权，归根究底是人才匮乏造成的结果。”然而怎样抓住人才、留住人才，郭凡生提出了跟李新春不一样的观点，他认为“同样的薪酬制度放在不同公司有不同的效果”，光是提供高薪不能吸引人才不能管理好企业，“管理有一个七点，最关键的是制度，用制度留住人”。
他以安徽小岗村打破人民公社、率先
11月8日上午10点，“2008中国企业家人才资（广州）本交流年会”在广州市白云国际会议中心隆重开幕。中国企业家杂志社社长刘东华致开幕辞。
据了解，本届会议主题“人本主义开启商业文明新时代”，由中国企业家杂志社、中国企业家俱乐部发起，此次年会是一次企业和高级人才对接销售型高级精英参会观展，搭建起企业与人才沟通的平台。主办方还邀请了李书福、马蔚华、李新春、郭凡生、陈惠湘等嘉宾登台畅论‘人之道’，感悟人本新理念。
中山大学管理学院院长李新春在大会上指出，中国企业家大多是创业型企业家，有激情有创意，非常懂得捕捉商机，信奉“谋略”，重视“战略”，却很少去考虑创业之后的企业管理。因此导致出现企业严重依赖领导人个人素质的情况，一旦换了领导人，企业很可能在短时间内倒闭。怎样使得企业走上可持续发展的道路，“从创业到创业管理”是这些人要走的路，“创业管理”包括控制风险、建立公司自理机构等。
李新春结合当前热点，提到奥巴马当选美国总统，他认为，不管美国总统是不是“黑马”，美国的战略、对外利益立场、政府制衡等方面都是一样的，不会因为总统不同
