进入2010年，相信大家都对中国房地产市场出现的成交量大幅下跌非常关注。牛年即去，2009年房地产的大牛是否会随之进入一个大熊之年呢？虽然，预测总是充满着风险，尤其是预测一年内的市场，但笔者还是愿意把自己的思考作为向大家拜年的心意礼物：虎年非熊年，2010年虽有虎啸，但市场有惊无险。

一、现在是冷却期，不是泡沫爆破期

　　2009年，房地产市场作为中国经济的火车头，市场升温的速度在以下几个基本因素作用下，无疑是过快了。这些因素是：

　　1、按揭利率的下调；

　　2、银行的超常信贷；

　　3、房地产规则，尤其是买地付款的极度宽松；

　　4、2008年新开工项目的下降；

　　5、资本市场对房地产企业的开放。

　　以至于，到2009年底的时候，中国房地产各参与人有了与08年完全不同的“资质”。

　　1、各开发商存货严重不足，现金流改善明显；

　　2、国企开发企业占据了中国开发商

一、没有一个投资行业像房地产这样与消费捆绑在一起
　　
　　住房是消费还是投资？这件事，不同的人有着不同的理解。最近网上流行一首歌叫“幸福里”，大意是：在离幸福不远的地方，有个名字叫“幸福里”，四万多块一平米，实在买不起，要买得起得三个世纪，而他邻居老张居然买了，他实在很怀疑……。因为“幸福里”是世联代理的，那么歌中的“老张”就一定是我们的客户了。据我们的了解，不用怀疑，老张是出于投资的目的。而歌曲的作者显然是要自住的，也就是出于消费的目的。

　　“幸福里”刚入伙，虽然还没有稳定的出租价，但根据我们所掌握的数据，与“幸福里”一路之隔的“城市天地”小户型租金并不高，一般白领家庭还消费得起，不用三个世纪。

　　在国家统计局的眼里，住房消费不包含房价。事实上，全世界政府的统计局也不把房价纳入消费统计，那么他们是如何统计居住消费的呢？

　　姚景源先生是这样说的，统计住房消费包括五个方面：1、租金；2、水电煤气费；3、装饰装修费；4、物业管理费；5、按揭利率。如果从这几方面看居住消费，就的确没有涨。

　　在新年的门槛前，出席澳门回归十周年的胡总书记来到一个教师世家做客，主动问及澳门房价问题，坦言明白现时供楼辛苦（澳门一般的楼价也要两百万元）。本人以为总书记的这一问绝不是随意为之，而是房价的一个现场调查，因为国内一线城市的房价已经远超澳门了。

　　2010年注定是房地产又一调控年，既然09年房地产已经1、成交大幅增长；2、地王频现；3、开发商不差钱；4、地方政府不差钱；5、房价再创新高，那么维持08年的“救市政策”就显得不“与时俱进”了。08年接下的葫芦，09年撬起了瓢，10年再平衡就势所当然，所谓“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”本来就是正常，虽令当事人不解，但彼一时，此一时也。

　　第一只靴子已经落地，这是定大调，而且告诉我们还有四只靴子要陆续掉下来：财政、土地、金融、税收。这另外四只靴子什么时候掉？是一起掉还是分头掉？是上半年掉还是下半年掉？是一次重重地掉下全部，还是轻轻地慢慢掉？相信是2010年贯穿全年的市场关注的主题。

　　为什么市场会高度关注政策的落地？因为中国市场的参与者——中央政府、地方政府、开发商、

　　所谓“摩天大楼的诅咒”是房地产一个“经验定律”，是说，每当一个地方、一个公司、甚至一个国家开始大肆兴建标志性的，远超实用性的，争当第一的摩天大楼时，往往预示着在大楼建设当中或入伙时厄运的来临。马来西亚的双子塔入伙时正赶上亚洲金融风暴；香港IFC招租时，SARS不邀而至；深圳赛格广场、珠海巨人大厦兴建中相伴宏观调控；伦敦新金融区建成不久就金融海啸了……，最新的案例当然属世界最高的迪拜塔！
　　既然是“经验定律”，就不是理论上可推导出来的，也未必是百分之一百应验的，只是概率较大的现象。也就是说，在策划兴建阶段是不可能从“可行性研究”中明确说明风险，但在实际发生结果上看确实是风险巨大的。
　　“摩天大楼的诅咒”背后的发生机制是什么？而为什么会前仆后继地不断在各国各地上演呢？什么样的摩天大楼就不会被诅咒呢？
　　一、摩天大楼的开端期一般是市场最景气的时期，也是融资环境最好的时期。只有在这个时候，才会产生建最高楼的想法，也才可能开始付诸实施；
　　二、摩天大楼从策划到完成，普遍需时长达5-6年，有的需要更长的时间，而市场环境从繁荣进入萧条的景

　　所谓金融海啸第二波迟迟未来，昨天深夜迪拜世界（Dubai World）的一纸推迟还债的声明来了。迪拜世界是最典型的“国企开发商”，代表着国家的意志和信用，所开发的棕榈岛、迪拜塔帆船酒店是全球最知名的项目，被业界广为传颂，成为城市规划、城市转型、新区开发模式和区域经济发展的“辉煌”案例。

　　建立在国家政府意志上，建立在对石油金融的幻想上，建立在未来国际金融中心的假定上，建立在房地产拉动经济转型的模式上，建立在世界经济全球化下外来置业者大幅增加的憧憬上，建立在国际大基金的强力支持下的迪拜世界，是真正的实现“沙漠海市蜃楼”的实施者。沙漠里“平地一声雷”，“人有多大胆，地有多高产”本来就应该是一个比中国“大跃进”还大的玩笑，能够走到今天，当然是“钱”的力量。而之所以“热钱”不断注入，只要看一下这些“热钱”的管理人——汇丰、渣打、美银、RBS、莱斯……几乎就是全部“令人景仰”的管钱高手，他们能抱团注入钱的原因，不外乎迪拜世界的“国企”背景，和这个背景的“信用”！

　　什么叫“投资拉动经济”？最典型的国家城市代表就是迪拜，她有着几个基本特征

一、不以意志为转移

　　所谓副产品，即非生产者之本意制造的产品，而是在正产品的生产过程中，必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果，有可能是生产者完全不想要的，或意料不到的，但没有任何办法，它总是与正产品如影随形。

　　比如，政府出台限制别墅用地出让的措施，其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价，结果却造成别墅的快速升值，拉动了高端住宅整体房价的上涨，这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的，也非政策制定者有意为之，但结果就是不以政策意志为转移。

　　政府推出经济适用房，当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题，与香港的“居者有其屋”类似，这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人，让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸，大多数经济适用房“有屋者不居其屋”，使得经济适用房成为出租屋热点，这亦是一个副产品。

　　我相信目前房地产开发领域的“国进民退”，是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难

一、　二元经济假说之一：产权的二元

六十年前，解放战争还未结束，硝烟战火还在长江南北弥漫；
　　六十年后，如果没有国庆大阅兵，孩子们只能从图画上看到军用枪、炮、火箭、坦克和战机。
　　六十年前，战火中抄底买土地的“勇士们”是彻底的傻瓜，他们成为“地主”；
　　六十年后，在去年金融危机中拿地的开发商成为真正的赢家，他们成为了“地王”。
　　六十年前，拥有大量房屋产权的人纷纷逃离海外，纷纷跳水换美金；
　　六十年后，海外的美金进入中国购房必须受限，中国的货币也在追逐资产。
　　六十年前，中国的问题是吃饱饭的问题，毛主席说农民问题是关键问题；
　　六十年后，中国的问题是增长的问题，温总理关心的是城市人口和农民工就业。
　　六十年前，房地产开发商只在极少数城市出现，他们主体是洋人、买办和当地黑社会；
　　六十年后，房地产开发商已遍及中国所有城市，他们的主体是上市公司、国企和大量的普通民企，因为这个领域是完全竞争和开放的。
　　六十年前，农村大部分土地是私有的，集中在地主手里；产权虽完善，却极为不公；

首先，我特别想表达的是，自从8月6日世联上市申请正式获得批准以来，公司各条线上的各级员工都在有条不紊地默默工作，用实际行动支持公司上市。大家的心情有兴奋、也有紧张，甚至也可能面临着外界的一些压力和疑虑。尽管这样，大家仍保持了一贯的工作状态，对于公司的平稳上市做出了贡献，我对此深表感谢。

从世联筹备上市到现在的大约两年多的时间里，世联员工一直对公司和董事会的安排有令必行。在这两年中，我们经历了艰苦的2008年，从总部到各分公司的员工，尤其是世联行，业绩受到很大的冲击，大家都咬牙挺着，最后我们挺住了，而且我们2008年的业绩确实为公司今年顺利上市打下了坚实的基础。公司董事会和经营班子对员工的卓越表现感到非常自豪，这再一次证明世联是能够扛住危机、经受挑战的！

世联的股票已经公开发行了，因为是第一只房地产服务类的股票在A股上市，甚至就中国轻资产服务类主要从事营销和顾问的上市公司来说，我们可能也是首例。因此，我们必然会引起外界包括公司内部的各种猜测、不解、疑问，这都是必然的。所以，我这次想就这件事跟大家交谈一下我的理解。最起码世联员工对公司未来

  

（一）

在十八亿亩耕地大限不容改变的前提下，中国城市土地一定是稀缺的，但“土地稀缺必然导致高房价”吗？这不过是一个貌似合理的借口而已。

如果说，在一百年前说这句话，还有情可原，那时的工程技术水平还盖不了三层以上的民宅，但现在的情况，从技术上说，100层的居住建筑也毫无障碍了。目前的问题是我们土地的浪费太严重，最直接的体现就是规划的容积率过低！上海内环曾有一个明文规定就是地块的容积率不得超过2.5倍，也就是一平方米地块的产出只能是2.5平方米以下,我们对比一下香港岛(不用比香港中环)普通地块的容积率在8-12倍就知道我们土地的利用效率只是人家的1/5。

我们一说控制房价快速上涨,政府就忙着多拿点地出来,说句实在话,我觉得作用很有限:

1、政府能拿出多少地出来呢？

 在用地指标卡脖子，国土资源部督导员防贼似的督导下；在各种产业用地的争抢下；在政府“重点产业扶持”的政策下；在旧城改造被容积率限制，怎么也算不过账的情况下；在保障性用房