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论信赖利益损失赔偿
作者：中联地产法律部 孔磊律师
信赖利益一词源于大陆法的损害赔偿制度和英美法上的违约救济制度，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。信赖利益在不同部门法里有不同的表现形式，在行政法领域，体现为信赖利益保护原则，是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失。而在民法领域，对信赖利益的保护，主要体现在善意取得制度上，尤其是针对缔约过失责任的规定。在此，笔者仅对民法上的信赖利益损害赔偿进行举例分析。
举一案例：2002年6月，卖方王某与买方李某签署了一份《售房协议》，约定王某将自己位于农村的某套房屋出售给李某，合同总价款135000元。合同签订后，李某将房款支付给了王某，王某也依约将房屋交付给李某。随后李某对房屋进行了装修，并增建了部分房屋。但2008年初，王某将李某起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李某将房屋返还给自己。李某认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定，应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李某当庭提出反诉，要求王某赔偿自己信赖利益损失80万元。
法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。
在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王某与李某签订和房屋买卖合同无效，王某返还李某购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李某在收到上述款项后，将房屋交还给王某。
本案的焦点问题在于王某的责任是返还房款还是另需补偿。本案中房产买卖合同显然是无效的。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。王某认为，李某所遭受的损失仅仅是房款以及装修、扩建产生的损失，对于土地升值的经济利益不应当予以补偿。但实则不然，王某缔约过失不仅造成了李某因装修、扩建产生了损失，同时也由于房屋的升值，对李某因合同成立带来的利益造成了损害，王某应当承担赔偿责任。
信赖利益，是指对合同或要约赋予了信赖的一方当事人所故有的，因信赖可能或已经受到损失的利益，包括财产利益，也包括机会利益。可见，信赖利益不仅包括因无效合同产生的直接利益的损失，也包括间接利益的损失，即如果缔约一方能够获得各种机会，而在因另一方的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失，由此造成的损失。
信赖利益损害赔偿主要是在于维护交易安全，填补无过错的当事人一方因对方的缔约过失行为而遭受损失确因没有法律明文规定而无法要求对方进行补偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益。信赖利益原则也可以看做是对违反诚实信用行为的救济手段，更加有效的维护市场秩序的稳定。
对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要点解读
中联地产法律部 许化勇律师
最高人民法院今年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释将于2009年9月1日起施行。解释对实践中房屋租赁关系中的一些热点难点问题及时做出了不少创新性的规定，对实践有很强的指导意义，下面择其要者作出简要解读。
一、严格限制无效租赁合同的范围，将实践中易被误认为无效租赁合同的情形明确规定为有效，保障物尽其用，稳定租赁关系。
《合同法》第五十二条适用于所有类型合同的合同无效，对租赁合同当然也适用。此外，解释将只适用于租赁合同的合同无效情形严格限定为三种，分别是：
1、关于一审法庭辩论终结前仍未通过行政审批补正为合法建筑的违法建筑物达成的租赁合同无效（解释第二条、第三条）；
2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同超过的部分约定无效（解释第十五条）；
3、未经出租人同意的转租合同无效（解释第十六条）。
值得注意的是，解释还从区分行政行为与民事行为、合同的实际履行以及权利应在合理期间内行使等角度出发，规定了特定情形下合同生效的条件，进一步排除无效合同范围，具体为：
1、无特别约定时未办理房屋租赁备案登记的租赁合同有效，特别约定以办理房屋租赁备案登记为租赁合同生效要件但一方已经履行主要义务对方接受的合同也生效（解释第四条）；
2、出租人明知或应知承租人转租而没在六个月内提出异议的转租合同有效（解释第十六条）。
二、将承租人优先购买权作为一项债权予以保护，废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条的规定，这部分内容新规定较多，对承租人的权益影响很大。
解释新增了两种承租人无优先购买权的情况。租赁关系中承租人主要是获得房产的使用价值，“买卖不破租赁”原则保护承租人在租期内发生产权变动时有权请求受让人继续履行原租赁合同，但租前已抵押抵押权人行使抵押权或租前已查封的情况除外（解释第二十条）。法律赋予承租人同等条件下的优先购买权也是基于方便承租人继续居住，而在不影响承租人继续居住的前提下，基于产权共有关系和近亲属关系而需购买租赁房产则交易条件中隐含的交易便利及人情因素是承租人所不具备的，因此在交易价款及付款方式方面与出租人出卖给其他人相比往往有较大优惠。在不损害承租人继续承租的前提下，解释赋予产权共有人及出租人的近亲属享有比承租人更优先的购买权，此两种情况无需通知承租人且无须赔偿（解释第二十四条）。
解释对优先购买权的行使期限作了严格限制，过期作废。债权作为请求权都是有期限的，承租人优先购买权也应受到行使期限的限制，解释规定：在出租人通知后15天承租人仍未明确购买（注：根据最高院就解释答记者问的内容，必须要有按同等条件交付押金或定金等履约担保行为），或出租人拍卖房产的在拍卖5日前通知承租人但承租人未参加拍卖的（注：这里应理解为申请拍卖的5日前通知，但拍卖的原则是价高者得，参加拍卖事实上已无法行使同等条件下的优先购买权，即拍卖房产的情况下承租人无论是否参与拍卖都事实上丧失了优先购买权），承租人丧失优先购买权（解释第二十四条、第二十三条）。当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权，超过该期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二条、第五十五条）。
解释规定了具有债权特点的优先购买权救济条款。债权的特点是可以存在多个同样内容的债权、且各债权间地位平等，承租人优先购买权作为一种债权，也不能绝对排除善意第三人依法取得房屋产权。当第三人善意（不知有承租人或虽知有承租人但有理由相信承租人已放弃优先购买权）购买租赁房屋的，买卖合同有效（解释第二十一条），此时如未办理登记则承租人可行使优先购买权，但若已办理登记手续的则第三人可以善意取得租赁房屋的所有权，对此承租人不能要求购买房屋（继续履行），但可以要求出租人承担违约赔偿责任，但该赔偿责任的内容法律并未明确规定（解释第二十一条，第二十四条）。而当第三人与出租人恶意串通（即第三人与出租人签订买卖合同时明知有承租人存在、并且承租人想行使优先购买权而故意与出租人串通交易）购买出租房屋时，承租人可以通过诉讼主张买卖合同无效（合同法第五十二条、第五十五条）并要求行使优先购买权。
另外，由于抵押权追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，与谁购买租赁房产并无太大关系，故当租赁房产为实现抵押权而被动出售（出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋还债），解释也赋予承租人优先购买权，即无论租赁关系成立在抵押关系前还是成立在后，承租人均可以请求以同等条件优先购买（解释第二十二条）。
三、完善合同解除制度，当承租人侵害租赁房产或者出租房产不能实现租赁目的时，根据公平原则赋予合法利益受损害的当事人单方面的合同解除权，有利于特定情况下快速解除合同以减少损失。
实践中租赁合同的履行产生的争议除了租金支付问题外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建扩建租赁房屋拒不恢复的；租赁房产因债务纠纷被法院查封导致无法使用的、租赁房产因不符合消防卫生等标准被城管依法查封；租赁房屋因权属争议导致无法使用的；租赁房屋因面积、位置等因素不符合法律、行政法规中规定的承租人经营某种行业的强制性条件导致无法实现租赁目的的。对这些影响继续租赁的情况，解释允许受损害方自由选择是否单方面解除合同。
承租人擅自改建房屋主体和承重结构或扩建的，视为承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，此时出租人可以要求在合理期限内恢复原状，期限满仍未恢复的，出租人可以解除合同并要求赔偿房屋受到的损失（解释第七条）。
当租赁房屋因下列情况而无法正常使用时承租人可以解除合同：租赁房屋被司法机关（法院、检察院）或行政机关（城管、公安等机关）依法查封的；租赁房屋出现权属争议的；租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
四、细化合同无效或解除时对装修归属及装修费用的处理原则，强调装修须经出租人同意，在此前提下双方有约定时约定优先，无约定时则主要依据过错程度保护守约方利益。
1、装修未经出租人同意的，构成侵权，由承租人负担装修费。出租人可以要求承租人承担恢复原状或赔偿损失等侵权责任（解释第十三条）。
2、装修经出租人同意，且合同无效的：
（1）如装修与租赁房屋未形成附合，则所有权归承租人：出租人同意利用的，承租人可按装修现值折价卖给出租人；出租人不同意折价的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毁损的，出租人有权要求承租人恢复原状；
（2）如装修与租赁房屋形成附合，则所有权归出租人： 出租人同意利用的，出租人基于不当得利应补偿承租人；出租人不同意利用的，按过错分担装修现值损失（解释第九条）。
3、装修经出租人同意，且合同有效的，则应按双方对装修问题的约定处理，无约定时：
（1）未形成附合的，装修归承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毁损的承租人应恢复原状（解释第十条）；
（2）形成附合的，装修归出租人所有。合同履行至期满终止的，出租人无需支付装修费（解释第二十条）。合同提前解除的，出租人是否应承担剩余租赁期内装修残值损失（下称“装修残值损失”），则依据导致合同解除的原因分别处理：
①因出租人违约致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿装修残值损失；
②因承租人违约导致合同解除的，承租人不能请求出租人赔偿装修残值损失；
③因双方违约导致合同解除的，装修残值损失由双方按照过错程度分担；
④因不可归责于双方的事由导致合同解除的（此处未明确解释第八条规定的因查封、权属争议、房屋使用条件而解除合同是否属于不可归责于双方的事由），装修残值损失由双方按照公平原则分担，法律另有规定的适用其规定。
另处，对以上几种合同解除的情形都适用的规则是：合同解除后，出租人同意利用装修的，基于不当得利应当在装修的利用价值范围内对承租人予以适当补偿。
案例：买家张某与卖家李某签订了《二手房买卖合同》，并履行完毕，李某收到全部房款，房产也顺利过户到张某名下。但是张某在去派出所将自己的户口迁入该房产时却发现，李某之前一个业主将户口挂在该房产内尚未迁出，李某也无法与之取得联系。自己买了房，却挂着别人的户口，由于买房前不注意这些细节问题，张某只能独自吞下这个苦果。
交易完成后买家想要迁入自己的户口，却发现卖家的户口尚未迁出或房屋附着第三人的户口，导致自己的户口无法迁入，这是在二手房买卖中经常会发生的问题。由于户口问题由公安机关管理，属于行政管理事宜，法院无权管辖，更不要说强制执行。如果买家起诉要求卖家迁出户口，法院对于此类案件是不予受理的。
而公安机关在处理此类纠纷时，也需要遵守相关政策，如户口迁走一定要找到一处落户的房产，如果该房屋是户主唯一一套房屋，那么公安机关也是不能够将户口强制迁出的。一旦发生这种情况，买家只能自认倒霉。
很多人买房是为了解决子女的上学问题，而二手房往往经历过多个业主，一旦发生户口纠纷的话，买房的最终目的就很难实现，如何规避这样的风险呢？笔者认为有以下几种办法：
第一、在签署买卖合同前，先到房产所在地的派出所核实是否有户口附着在房产上面。
第二、如有户口附着的话，在合同中约定卖方在房产过户前将户口迁出，否则视为违约，买方可以解除合同，并要求卖方承担违约责任。
第三、合同中约定预留一部分房款，待卖方迁出户口后支付。
第四、由卖方提供本人或其亲属的一个可以落户的地址，如果卖方不主动迁出户口，买方可以强制将户口迁至该地址，同时要求卖方支付一定数额的违约金。
虽然对于强制迁出户口法院无权管辖，但是对于买家起诉要求卖家承担违约责任，赔偿违约金，法院是可以作为民事案件审理的。
在此，笔者提醒诸位购房者，购买二手房时不要只是针对价格、付款 方式等作为谈判重点，像户口这种细节问题一点要注意，不要听信卖方同意迁出的口头承诺，一定要形成书面证据，才能更好的维护自己的权益。
——中联地产法务处 许化勇律师
说起合同，无论法律人士还是非法律人士，大家心中都会有一个大致的概念，但遇到某些具体案例时，即便是法律人士之间也常常就合同主体是谁，合同内容为何，合同是否有效等问题形成争论，而对这些问题的认识正是最终解决合同责任承担问题的前提。本文试图结合本人亲历的一些特殊案例，向大家分享本人对合同关系的认识，希望对大家有所帮助。
一、案例
2007年7月14日，时任深圳市某地产中介公司分行经理的罗某某，以其女朋友周某要买房的名义与业主周某某就买卖福田区某房产达成一致，然后罗某某以周某没空来为由安排分行业务员黎某某代周某在编号为0012378的《房地产买卖（居间）合同》上买方处代签周某之名，业主周某某也签署了该合同，罗某某以经纪方审核人的名义在该合同上签名并加盖了中介公章，合同约定买方需付佣金55194元。
2007年7月18日，业主周某某收到罗某某定金20000元给罗某某开具了收条。2007年7月26日，罗某某向工行某支行申请了按揭贷款，并提交了编号为的0012893的《房地产买卖（居间）合同》的复印件（该份合同与前份比差别主要是买方变为罗某某，成交价由1839800元提高到了2420000元，同时佣金数额也有所降低，但该合同原件庭审中罗某某不能提供）。2007年7月31日，罗某某与周某某签订了现售合同，成交价填为原登记价。2007年8月16日房产过户到罗某某名下。中介公司向罗某某及周某索要佣金未果后提起诉讼。
二、本案难点解析
本次房屋买卖主要涉及三份书面合同、两类合同关系。三份书面合同是指同时存在编号为0012378、法院去银行调取的编号为0012893的合同及现售合同，这三份合同的交易价均不同，编号为0012378的合同中成交价是真实成交价（与卖方最终收到的全部房款相符），编号为0012893的合同没有原件且其中的成交价比真实价高（罗某某据此可以申请更高贷款），现售合同中成交价为原登记价。两类合同关系是指既有买卖双方的房屋买卖合同关系，又有买卖双方与中介间的居间关系，这两种关系在编号为0012378、编号为0012893的合同中均有体现，但现售合同则只体现买卖合同关系。
单就居间合同关系而言，存在合同主体、合同内容、合同效力如何确定这些难点，以下分别解析。
1、在合同主体方面，卖方及中介好确定，难点在于需付佣金的买方如何确定。
业务员黎某某按分行经理罗某某指示代签周某之名属无权代理，故业务员不可能是买方。周某本人没有签名，事前未授权他人代签，事后也未追认该代签行为，也无支付房款等实际履约行为，房产也未过户到其名下，故周某也不是买方。那么罗某某是否是买方呢？
罗某某在现售合同中是以买方名义签名，从买卖合同关系来说罗某某是买方没有问题，但该合同无居间内容，能否说罗某某也是居间合同中的买方（委托人）呢？不能，因为在实践中，存在居间合同关系中的买方在实际履行中发生债权转让、债务承担、债权债务的概括转移等情形从而在实质或形式上发生买方变更的情况，此情况下现售合同的买方即不一定是居间关系中的买方。
编号为0012378的合同中罗某某只是以中介审核人名义签名，而未以买方名义签名；编号为0012893的合同中罗某某是作为买方签名的，但该合同无原件核对，即使如此，仍可以把罗某某推定为居间关系中的买方吗？
为解决这个问题，需要回到合同的定义本身，即可以透过纷繁复杂的法律现象得出合理的结论。合同的订立从本质上说，是平等主体之间的真实意思表示达成一致（合意）的一种状态，合同除了书面形式外，也可以有推定形式，比如通过自动售货机购物即与商家建立买卖合同关系，再比如乘公交即与公交公司建立运输合同关系，书面形式不是合同必需，但书面形式使合同的内容更明确。
房地产居间合同即是委托人（买卖双方）与地产中介就居间服务及报酬达成一致的一种状态，买方即是实际上与卖方达成买卖的意思、行使买方权利、履行买方义务的人。从这个意义上说，罗某某利用中介信息借其女朋友周某的名义与周某某签订了含有佣金条款的编号为0012378的合同，然后履行了支付定金、申请按揭、签订现售合同并递件等买方义务，中介也提供了赎楼、申请按揭、递件等服务，一直到房产过户到罗某某名下，这些实际履行行为证明了罗某某就是居间合同关系中的买方，利用了中介信息接受了中介服务，尽管其有部分服务是令业务员或由罗某某本人亲自完成的。至于罗某某以经纪方审核人名义在该合同中签名则不影响其是买方的事实，反而证明其在购买时清楚所有交易条件及付佣金的约定。这就可以推定，罗某某即是居间合同中的买方。
另一方面，编号为0012893的合同是罗某某申请按揭时提交给银行的（罗某某此时既是买方又是经纪方审核人），应由罗某某自己对该合同真实性负责（主要指该合同中的买方为罗某某），故在罗某某确认其签名真实性但不能提供原件、卖方周某某对此事记不清的情况下，应作出对罗某某不利的推定，即推定罗某某是居间合同的买方。这也与前述结论相符。当然，即使编号为0012893的合同中买方处签名留的不是罗某某，从合同的定义及实际履行的角度，已经可以充分地推定罗某某是居间合同中的买方了。
前面已经分析过了，周某并不是买方，故罗某某也不可能通过周某让与债权债务而获得买方地位，恰恰是因为罗某某按编号为0012378的合同实际行使买方权利、履行买方义务而同时获得了买卖合同及居间合同中的买方地位。
2、在合同内容方面，编号为0012378的合同与编号为0012893的合同中均有居间内容且互相冲突，这两份合同是否都有效，内容以何者为准？
先看编号为0012893的合同。该合同是罗某某申请按揭提交的合同，开庭时其不能提供原件，卖方则记不清了，中介公司也没有收到分行上交的这份合同，故这份合同的真实性值得怀疑。即使该合同中买卖双方签名均为真实的，又由于这份合同只为了申请更高贷款的目的而存在，并未实际履行，即这份合同徒有合同之形式，而无合同之实质（合意），合同的内容买方根本不愿履行（因成交价比前份高出很多），因而该份合同即使有真实签名、有书面形式，但由于意思表示不真实，从而不具备法律效力。但从证据的角度，罗某某申请按揭时使用该合同、其分行经理地位可以控制合同原件、但开庭时罗某某又不能提供原件，故应作出对其不利的推定，即罗某某与中介存在居间关系，这一点不受该份合同不具备法律效力的影响。
再看编号为0012378的合同。该合同在签订之时存在无权代理行为，当时属效力待定合同；其后，被代理人周某未进行追认也未实际履行，故该合同对于周某、卖方周某某及中介公司来说，属无效合同。但在本交易中，由于在罗某某与卖方及中介公司之间实质上建立起（买卖）居间合同关系，且该（买卖）居间合同关系的内容正是按该合同的内容履行的，故该合同成为罗某某与卖方及中介公司之间买卖（居间）合同关系的一种书面形式（由于中介按成交价收费，故在佣金支付方面该合同的约定至少是一种有效的参考资料），即可以推定罗某某成为该合同的买方，该份合同也可以推定为成立于买方罗某某、卖方周某某及中介公司之间的一份生效合同。该份合同中居间报酬的约定罗某某作为中介分行经理签约时即是清楚的，故该约定对其生效，居间报酬的约定应以此合同约定为准。
三、结语
本案是中介的分行经理对合同的理解不全面，以为合同只有书面形式的，以他人名义签合同自己去履约想以此逃避佣金，这种损公肥私的行为本来应受到道德上的非难。
本案一审时法院以无书面居间合同为由驳回中介请求，二审时深圳中院则从合同实质出发改判支持中介付佣请求，还要求其支付从递件时起至付清之日起的利息（判决生效日起双倍计息）。我认为终审判决是公正的也是合法的，必将对此类现象产生警示作用。
法律天然的带有滞后性，适用什么法律并不总是泾渭分明，无法可依的情况也时有发生。但是，大陆法系国家法律理论的概括性很强，在法律修订以前，面对新出现的问题，我们需要立足法学基本理论，创造性地运用法律推理，从而得出公平合理的结论。一个大学教授问她做律师的丈夫，中国所有法律加起来不过那么厚几本书，你怎么看了十几年呢，之所以这样问，就是因为没有理解这一点。
预告登记制度在房产交易中的作用
——————中联地产法务处 许化勇律师
预告登记制度是新规定于我国《物权法》及建设部《房屋登记办法》中的一项制度，它对于房产交易有一定的保障交易安全的作用，但该制度目前并不完善。
一、 房屋买卖预告登记制度简介
根据《物权法》第20条、《房屋登记办法》第23条、第67至73条相应规定，可以这样理解房屋买卖预告登记程序：
1、买卖双方在合同中约定或另行书面约定进行预告登记（可以附条件或者附期限）；
2、双方根据约定向登记机构申请预告登记（一手楼开发商不配合时买方可依约定单方申请预告登记）并提交相关文件；
3、国土房产部门受理申请后10个工作日内决定预告登记或者不预告登记并记载于登记簿；
4、国土房产部门作出预告登记决定后，则权利人（包括买方及其代理人）应该在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，国土房产部门应当按照预告登记事项办理相应的登记。在此期间除经权利人书面同意，国土房产部门不受理关于该房产的任何所有权转让、变更、抵押、地役权等登记业务。
5、超过第4条规定的期限买方仍未进行申请登记的，则该预告登记失效。
二、预告登记制度在一手楼、二手楼交易中的作用
一手楼交易中以前只需进行预售合同备案，但该备案只是行政管理行为，不能阻止“一房两卖”（两个备案共存）以及备案后过户登记给其他买家。而预告登记制度则在买方与开发商形成书面预告登记约定后，赋予买方在开发商不配合时单方申请预告登记的权利，最终可以有效防止预告登记生效期间交易房产的产权出现转让、抵押等异常变动，从而可以维护买方的利益。目前有的地方强制开发商进行预告登记以防止开发商损害消费者利益。
相对而言，预告登记制度对二手楼交易发挥的作用则很有限，主要原因是：一手楼交易时登记价就是实际房价，而二手楼交易中则广泛存在着阴阳合同，往往以登记价或最低过户价过户，如果以真实的合同申请了预告登记，则过户时也需要按真实成交价过户，这将导致卖方需要对于差价部分依规定进行必要扣除后缴纳20%的个人所得税，而如果以原登记价申请预告登记，则将可能导致买方以预告登记价为由不再支付差价，可者导致租户以该价为由主张优先购买权。这一点导致业主往往不同意以原登记价进行预告登记，除非买方愿意承担因真实价预告登记及过户多出的税费。
当然，由于是个新制度，预告登记制度还有很多地方有待进一步完善，比较明显的是：预告登记的效力期间为“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内”，但这一笼统的期间是由国土房产部门来认定，还是只有通过法院才有权认定，又依什么标准来进行认定呢？这个期间的认定问题如果得不到解决，将可能导致国土部门登记工作的混乱并可能产生很多相关诉讼，最终这一制度实现立法者预设的效果上势必要打上折扣。
