出售租赁中的房产应注意租户的优先购买权问题

根据法律规定，在出卖出租房产时，租户在同等条件下有优先购买权。如果业主未在签合同前合理期限内通知租户，就侵犯了租户的优先购买权，一旦租户起诉，业主就将需要向租户承担赔偿责任。

那么，为了避免这种风险，业主应当如何解决租户的优先购买权问题呢？

首先，应在法律规定的时间内通知租户，提示其是否行使优先购买权。具体说，应提前15天通知租户，通知的方式最好是书面形式，并以快件形式寄往租户自己提供的地址，以保留证据。

其次，通知的内容要明确，主要包括两个方面的内容：一是关于交易条件的，包括与达成意向的买方商定的总成交价，税费及佣金的承担方式，定金、首期款及余款的数额及支付时间等内容；二是关于租户行使优先购买权的时间及程序的，要求租户如愿以同等条件购买应立即回复，并应在收函后15天内以同等条件与业主签订买卖合同以及交付定金，过期则视为放弃优先购买权，如不购买应出具书面的《放弃优先购买权声明》。

再次，通知期间业主最好不要同他人签买卖合同，以防止侵犯租户的优先购买权，除非租户出具了书面的《放弃优先购买权声明》。实在急卖的应当通过在备注中写明“在通知租户15天内租户行使优先购买权的合同自动解除，双方互不追究责任”的条款来保护自己。

最后，通知到达租户15天期满后，租户没有来签买卖合同及交定金的，可视为租户放弃了通知中交易条件下的优先购买权，业主可以以该条件或高于通知中价款的条件同他人签订买卖合同。但是，如果业主实际签买卖合同时降低了交易条件特别是成交价的，则应再次通知租户，以确保未侵犯租户在新的同等条件下的优先购买权。

上面讲的是理想状态下的处理方法，但如果事先未通知租户、先与买方签订了买卖合同并且没有约定优先购买权方面的合同解除条款的，有什么办法补救呢？

在合同履行到递件前的阶段时，或许可以采用以下方法补救——即尽快通知租户并提示其是否行使优先购买权，如租户在15

不动产之善意取得

案例一：郑某和朴某为夫妻关系，婚后共同购买了一套价值50万的房产，登记在郑某名下。郑某在朴某不知情的情况下把房产以80万的价格转卖给了丙某，后朴某发现时该房产已在丙的名下。后朴某起诉郑某与丙某的合同无效，并要求丙某返还房产。

法院判决：法院经审理后判决郑某与丙某的房屋买卖合同有效，并确认丙某合法取得涉案房产。

案例二：婚后陈某与张某在本市购买了一套价值100万的房屋，并登记在陈某一人名下。婚后2年陈某打算离婚，但是又担心房屋因离婚后被分割，为达到离婚后能拥有房屋的目的，陈某与金某串通，并以20万元的价格卖给金某，且办理了房屋产权过户登记。之后陈某遂到法院起诉要与张某离婚。离婚诉讼中，张某发现作为夫妻共有的房屋已在他人名下，认为妻子陈某恶意在离婚前转移夫妻共同财产，亦提起诉讼请求法院确认陈某与金某的房屋买卖合同无效。

法院判决：法院经审理依法作出判决，确认陈某与金某之间签订的房屋买卖合同无效，金某将上述房屋返还陈某与张某。

案例分析：

以上两个案例，丙某和金某都是从夫妻共有财产中其中一方的手上购得房产，同样为房屋转让的受让人，那为什么丙某可以取得房产而金某不行呢？关键就在于丙某是基于“善意取得”。现在我们结合上面两个案例来分析“不动产的善意取得”。

 “善意取得”是指让与人无权处分不动产，在将不动产转让给受让人后，如果受让人在取得不动产时出于善意，就可依法取得对该不动产的所有权。案例一就属于这种情况。

  “不动产的善意取得”需满足以下要件：

第一，让与人对让与不动产无处分权。案例中的夫妻其中一方未经另一方同意就私下卖掉夫妻共有的房产，就属于无权处分了另一半财产的情况。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。就像案例二中陈某以20万元的价格转让了价值100万的房产给第三方金某，这明显不是有偿的交易行为，这也是法院之所以判决陈某与金某的买卖合同无效的因素之一。

第三，受让人须为善意。这里的善意我们可以理解为受让人对转让人无处分权的情形不知情。比如案例一中丙某并不知道郑某转让的房产是与他人共有，就表面的信息而言丙某只能推定出郑某是产权人，故构成“善意”的要件。而案例二中，金某明知陈某故意低价转让房屋是为转移财产，并与其串通行为绝对是“恶意”，故金某最后并不能取得房屋所有权。

第四，已作权利变更登记。不动产物权的转移以登记为准，如果受让人没有作权利的变更登记，那么也不能适用善意取得。即案例一中如丙某即使是“善意”买房，但是房屋如还尚未过户到他名下，那么他也不能取得该房产。

所以，房产买卖中，受让人满足以上条件即可适用不动产的善意取得，就可以取得房产。而原权利人产生的损失也只能向无权处分人要求赔偿，而不能向善意受让人要求返还房产或赔偿。

                                                                     中联地产 周锐

合同的中止与合同的解除、撤销

案例：李某作为业主与客户徐某签署了一份《房产买卖合同》，并约定李某于2009年9月1日前办理全权委托公证，徐某于2009年9月10日前支付首期款。但是李某直至2009年9月7日才办理了全权委托公证，徐某认为李某违约在先，拒绝支付首期款，并提出解除合同，要求李某承担违约责任。

此案例中，李某未能在约定日期前办理公证，仅是履约迟延，但徐某未给予合理期限催促李某履约，更是在李某办了公证后拒绝支付首期款，擅自解除合同，其行为则构成了根本违约，应当承担违约责任。

很多人认为一方未能在约定期限内履行义务，就是违约，自己就可以解除合同，其实这是一个误区，由于对合同中止与合同解除、撤销概念的理解不够，很多守约方往往作出一些不恰当行为，令自己陷入违约的不利地位，现笔者针对房产买卖合同中止的条件及中止向解除、撤销的转化进行试论，期待对上述概念不理解的读者走出这个盲区。

合同中止是在合同有效期内，发生了中止的事由，停止履行合同义务，待中止事由消失后，合同继续履行。

合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度。合同的解除分为单方解除及协议解除，法定解除及约定解除。在此，笔者仅探讨单方面如何行使解除合同的权利。

可撤销合同是指合同因欠缺一定的生效要件，其有效与否，取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权的合同。可撤销合同是一种相对有效的合同，在有撤销权的一方行使撤销权之前，合同对双方当事人都是有效的。

在房产买卖合同中，合同中止常见的有以下几种情况：第一，一方未按照约定时间履行自己义务，构成履约迟延，例如未在约定日期前支付定金、首期款或者未做公证、赎楼等等，此情况下，守约方可中止履行合同，即暂停履行后续义务，待履约迟延方履约后再继续履行合同。第二，代理人无代理权限签署合同，被代理人尚未追认。此时，相对方可中止履行，催促被代理人追认合同效力。第三，一方发生信用危机，相对方有理由对其履约能力表示质疑，例如卖方发现买方破产或者严重负债，此时，可中止履行合同，待买方证明其恢复履约能力后，继续履行合同。第四，签署合同一方无法证实自己的身份或产权，例如，签署合同时未能出示身份证原件或未出示房产证复印件，另一方有理由对其身份及产权问题产生质疑，此时可要求中止合同，待核实后继续履行。

在合同中止时，合同只是处于暂停履行的状态，此时，中止方不得擅自解除合同。但是中止不是无限期的，中止向解除、撤销之间是可以转化的。如一方延迟履行义务，另一方可给予一个合理期限催促其履约，若在合理期限内仍未履约，则构成根本违约，此时守约方便可以解除合同，并要求违约方承担相应违约责任。对于针对无代理权签署的合同的中止，相对人可书面通知被代理人，催告其在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，此时，善意相对人可以撤销合同，但需要以通知方式作出。

只有在合同达到可撤销或者解除的条件后，相对人方可终止履行合同义务，并且不需要承担违约责任。若是仅仅发生中止事由，相对人便擅自解除合同的，很有可能陷入违约的不利地位。因此，一定要严格使用合同的中止与解除、撤销，才能真正保障自己的合法权益。

                             中联法律部  孔磊

不定期租赁承租人的优先购买权问题探讨

一、什么叫不定期租赁合同？

不定期租赁合同是租赁期限在法律上被视为不确定的租赁合同，根据合同法第215条、第232条、第236条规定，不定期租赁包括三种：租期约定６个月以上，但未采用书面形式的；租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能明确的；租赁时间届满，承租人继续使用承租房屋，出租人没有提出异议的。

不定期租赁与定期租赁的主要区别在于合同解除上，任一方当事人可以随时解除租赁合同而不属于违约，出租人解除租赁合同的应当在合理期限前通知承租人。

二、什么叫承租人优先购买权？

合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此即承租人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将优先购买权作为债权进行保护并对其行使期间作了具体规定，承租人须在出租人通知后15天内行使；当出租人未通知出卖租赁房屋时，承租人应在知道或应当知道之日起一年内行使优先购买权；当第三人善意购买出租房屋则买卖合同有效，并且在该交易进行到办理登记手续后第三人可善意取得房产，承租人只能要求出租人赔偿。

三、不定期租赁的承租人有优先购买权吗？未完的讨论……

这似乎是个多余的问题，因为法律讲到承租人优先购买权时并未排除不定期租赁的情况。但确实如此吗？

否认不定期租赁中承租人有优先购买权的人（反对者）可以说：承租人的优先购买权依附于租赁关系这一基础关系，而且针对主权利承租权的权能范围来说优先购买权显得喧宾夺主了，“城镇房屋租赁合同纠纷案件解释”将之定位为债权并限定在受通知后15天内行使即是对优先购买权权利过大的缩小性修正，而对于不定期租赁应在此基础上进一步作缩小性修正甚至被视为不存在，因为不定期租赁中出租人可以采取在合理期限前通知解除的方式解除合同，从而使基础关系消灭，优先购买权也就无从谈起了。可见，不定期租赁的优先购买权是个极易被出租人无需任何理由、单方面消灭的幻影式“权利”。

支持不定期租赁中承租人有优先购买权的人（支持者）可以反驳说：并非所有的出租人向第三人出卖租赁房产时都按法律规定解除了租赁合同，如果没有解除租赁合同，则承租人就有优先购买权。

反对者可以继续说：

第一、考察我国承租人优先购买权的历史可以发现，该制度的设立主要着眼于承租人长时间的使用、维护、装修和收益租赁房屋从而与租赁房屋形成的较为密切的关系，对租赁房屋产生的情感因素，以及承租人与出租人形成的友好协作关系等等，根本上是为了保护房屋租赁合同中处于弱势地位的承租人的居住权这一生存权利。

而不定期租赁关系中承租人的居住权是相对不受保护的（出租人可随时解除），承租人对租赁房屋进行的维护、装修行为如果有也很有限，至于情感方面的因素可能就更浅了，况且“买卖不破租赁”制度对于承租人的居住权等利益保护已经足够了。因而，不定期租赁并不符合优先购买权成立隐含的大前提，赋予不定期租赁的承租人优先购买权并无法律上的充分理由。

第二、反过来说，如果不定期租赁的承租人也可以有优先购买权，则当房产升值较多时，不定期租赁的承租人可以滥用此权利反复影响房产交易，使出租人不能在价值较高时卖出租赁房屋，其他买家也不能及时买到租赁房屋，不利于交易安全，也影响效率，只是助长了投机，赋予不定期租赁的承租人优先购买权可谓“得不偿失”。

第三、就算不定期租赁的承租人有优先购买权，也很难实现。

首先，由于诉讼周期长而不定期租赁出租人可以随时解除租赁合同，承租人很难在证据上证明自己在起诉时是适格主体，也很难证明交易条件，送达、执行也都是问题，从而承租人很难主张权利；

其次，现行法律把承租人的优先购买权作为一项普通债权来保护而无追及效力，善意第三人与出租人签订的买卖合同是有效的，由于诉讼程序的漫长在诉讼前或诉讼期间善意第三人可能已经办理完产权变更登记从而善意取得租赁房屋，因此承租人往往无法再取得房屋所有权，这使得优先购买权保护承租人居住权的价值取向落空。

……

这样的讨论可以继续进行下去，而不会有一个能说服对方的统一答案。唯一可以确定的是，不定期租赁承租人的优先购买权在理论上存在逻辑硬伤，即使有也很容易被架空，实践中也很难实现。

                                             中联地产法律部许化勇

论信赖利益损失赔偿

作者：中联地产法律部 孔磊律师

信赖利益一词源于大陆法的损害赔偿制度和英美法上的违约救济制度，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。信赖利益在不同部门法里有不同的表现形式，在行政法领域，体现为信赖利益保护原则，是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失。而在民法领域，对信赖利益的保护，主要体现在善意取得制度上，尤其是针对缔约过失责任的规定。在此，笔者仅对民法上的信赖利益损害赔偿进行举例分析。

举一案例：2002年6月，卖方王某与买方李某签署了一份《售房协议》，约定王某将自己位于农村的某套房屋出售给李某，合同总价款135000元。合同签订后，李某将房款支付给了王某，王某也依约将房屋交付给李某。随后李某对房屋进行了装修，并增建了部分房屋。但2008年初，王某将李某起诉到了法院，认为虽履行了合同，但买卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许买卖的相关规定，是违法买卖行为。请求法院确认房屋买卖合同无效，李某将房屋返还给自己。李某认为当初的买卖合同是双方真实意思表示，并没违反法律规定，应依法驳回原告的请求。合同签订后，自己对房屋进行了装修，并增建了房屋，如果认定合同无效，应赔偿自己经济损失。李某当庭提出反诉，要求王某赔偿自己信赖利益损失80万元。

法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定，估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元，宅基地区位补偿总价为340032元。法院认为，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，李先生并非当地集体组织成员，其购买农民集体所有土地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故认定双方签订《售房协议》无效。双方当事人基于无效的买卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还。
    在审理中，法院综合考虑因买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值等原因所获经济利益，而买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。在王某主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，对李某显失公平。法院综合考量双方利益和本案具体情况，依据公平原则酌情予以判定，王某与李某签订和房屋买卖合同无效，王某返还李某购房款135000元，并补偿经济损失200000元。李某在收到上述款项后，将房屋交还给王某。

本案的焦点问题在于王某的责任是返还房款还是另需补偿。本案中房产买卖合同显然是无效的。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。王某认为，李某所遭受的损失仅仅是房款以及装修、扩建产生的损失，对于土地升值的经济利益不应当予以补偿。但实则不然，王某缔约过失不仅造成了李某因装修、扩建产生了损失，同时也由于房屋的升值，对李某因合同成立带来的利益造成了损害，王某应当承担赔偿责任。

信赖利益，是指对合同或要约赋予了信赖的一方当事人所故有的，因信赖可能或已经受到损失的利益，包括财产利益，也包括机会利益。可见，信赖利益不仅包括因无效合同产生的直接利益的损失，也包括间接利益的损失，即如果缔约一方能够获得各种机会，而在因另一方的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失，由此造成的损失。

信赖利益损害赔偿主要是在于维护交易安全，填补无过错的当事人一方因对方的缔约过失行为而遭受损失确因没有法律明文规定而无法要求对方进行补偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益。信赖利益原则也可以看做是对违反诚实信用行为的救济手段，更加有效的维护市场秩序的稳定。