案件基本情况：

买方刘先生和陆小姐通过中介购买了位于深圳市西乡某物业，交付了定金65000元，但因卖方与他人存在债务纠纷，交易房产被查封，导致不能继续交易。经中介联系买卖双方协商，建议卖方用房款还掉欠款以解除查封继续交易，但卖方不同意。最终买方将卖方与中介诉至法院，要求解除合同，卖方承担返还双倍定金的违约责任，卖方还要求中介承担连带责任。

法院判决：

法院经审判，判决解除买卖合同，卖方于判决生效之日起五日内双倍返还买方定金13000元，驳回买方要求中介承担连带责任的请求。

法律分析：

1、房产被查封卖方有解封义务，不履行此义务将构成违约。在房屋买卖合同中，卖方有权利瑕疵担保义务，就是说卖方要解除在交易物业上的抵押、查封等权利限制，但是在本案中，卖方不同意进行清偿欠款以解除查封的行为，导致交易不能进行，已经构成根本性违约，买方可以解除合同，追究双倍返还定金的违约责任。

2、要求中介在房屋买卖纠纷案件中承担违约责任或连带责任没有法律依据。法院认为，中介并非房产买卖合同的义务方，也不是担保人，因此不予支持买方此请求。另外，中介在交易前查档时房产并未查封，在知道查封情况后积极约买卖双方解决，本身也尽到了中介义务，故该案交易不能的责任由卖方承担。

                                              中联地产  许律师

【案情介绍】 2010年4月，江某与张某签订购房合同，约定江某购买张某名下两居室房产一套，房屋总价人民币108万元，江某应于签约当日给付定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付首期款33万元，其余购房款73万元由江某申请贷款支付，贷款期限不晚于2010年5月31日。合同签订后，江某依约支付了购房定金和首期款，但未能成功申请贷款，遂于2010年6月25日电话通知张某，决定另行筹措资金改由现金形式支付，张某表示同意。2010年7月13日，江某通知张某办理收款、过户事宜。但张某却以江某延期付款已经违约在先为由，要求解除合同。双方发生争议，张某要求解除合同并追究违约责任，江某则要求继续履行，遂诉至法院。

法院经过审理认为： 1、江某因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2010年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但张某据此要求解除合同并无合同与法律依据。2、张某请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。 

【判决结果】1、双方应当继续履行房屋买卖合同。江某于判决书送达之日起五日内，向张某支付购房款73万元，张某应配合江某办理房屋过户手续。 2、江某向张某支付违约金5000元。

【法律分析】 

本案双方争议焦点是卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。

一、《合同法》相关规定：

所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》规定了两种合同解除：一是约定解除。包括两种情况： 1、合同约定了合同解除条款。2、双方在合同签订后达成解除协议。 二是法定解除。即合同法第九十四条规定的以下情形： 1、因不可抗力致使不能实现合同目的； 2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 5、法律规定的其他情形。 

二、张某行使法定解除权的条件与程序 

就本案而言，张某认为江某迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张某拥有合同解除权；故张某只能依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。 

该条规定的单方解除权必须满足以下条件：1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；3、经另一方催告；4、迟延履行的一方在对方催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间履行其主要义务。 

在满足上述行使解除权的条件后，张某还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。  

本案中，鉴于张某在双方变更付款方式后，并未明确向江某催要欠款抑或给江某合理的时间履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故张某不享有合同解除权。 

通过上述分析不难看出，合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格。在无约定的情形下，适用法定解除权限制颇多，程序也较为严格。为了掌握主动性，双方最好在缔约时明确约定单方解除合同的条件和程序，或者在对方违约时积极协商达成解除协议，万不可随意主张解除合同，否则可能构成违约，造成己方损失。

                                                中联地产 陈律师

案情：

　　原告刘先生与被告一李先生、被告二王小姐在第三人中介公司居间下，于2010年11月31日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告一购买位于深圳市罗湖区某房屋。被告二王小姐代被告一签署了该合同，并在合同中允诺被告一会按合同约定将该物业售予原告，王小姐承诺如被告一不履行合同时，王小姐愿意承担代理签署合同产生的一切违约责任和赔偿责任。该房屋的产权人是被告一李先生，被告二王小姐是被告一的亲属，合同签订后，原告按照合同约定向被告二支付了定金10万元，被告二也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨，被告一拒绝履行合同。据此，原告诉请法院要求判令被告一、被告二向原告返还定金10万元，判令被告赔偿原告违约金50万元。

法院判决：

1、《房地产买卖合同》无效；

2、被告向原告返还定金10万元；

3、驳回原告的其他诉讼请求。

本案焦点：

　　无处分权人签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。由于涉案房产是被告一的财产，被告二虽是被告一的亲属，但是，被告二代被告一签署房地产买卖合同时，被告未取得被告一的授权，被告一也未予以追认合同。故被告二代被告一的处分行为无效，即其与原告签订的房地产买卖合同应认定为无效，因此，被告应将其收取的10万元定金返还给原告。

分析：　　

房地产买卖合同中的卖方，代理签署房产买卖合同的即使是夫妻、父母，子女等关系，也应及时获得产权人的签字确认，或者让签字方在指定时间内提供产权人出具的授权委托书，或者让产权人签收定金、配合买方办理资金监管手续等（产权人签收定金、配合办理资金监管等手续的实际履行合同的行为可视为对房产买卖合同的追认），如代理人签署合同后，产权人不在合同上签字或者出具授书的情况下，将导致合同无法生效，而买方也不能追究卖方的违约责任，只能追究代理人的缔约过失责任。

　　                                              中联地产  佟律师

一、     基本案情

熊先生与傅小姐于1998年9月结婚，在婚前两人书面约定：婚后购买的财产以谁的名义购买就属于谁所有，不属于共有财产。2003年11月二人以傅小姐的名义向开发商购买了南山区漾日湾畔一套期房。在出房产证前的2005年11月，傅小姐通过中介把该房作价97万元卖给了周先生，约定出房产证后再办理过户手续，但在违约责任上约定只能要求定金责任不可要求继续履行。周先生付清了全部房款，傅小姐将毛胚房交给周先生装修、使用，对此熊先生出具了书面声明，认可该房产属傅小姐个人财产并同意傅小姐出售。

2008年下半年可以办理房产证时，傅小姐却迟迟不去办，后来办好一手房产证后傅小姐没有继续过户给周先生，反而在2009年8月将房产以256万5280元的价格过户给了熊先生（熊先生以该房产为抵押向交通银行贷款200万）。

2010年12月，周先生得知此情况后起诉傅小姐及熊先生到法院，要求傅小姐和熊先生继续履行合同，将房产过户到周先生名下。

二、     法院判决

法院经开庭后作出一审判决，周先生与傅小姐签订的合同有效，傅小姐与熊先生应当于判决生效三十日内协助周先生办理过户手续，由傅小姐与熊先生承担诉讼费。

三、     律师点评

1、出售夫妻共有房产需要共有人全部同意。

在夫妻关系存续期间登记在夫或妻一方名下的房产法律上推定为夫妻共同财产，但是夫妻可以另行约定夫妻关系存续期间房产归房产证上登记方所有，只是要把约定向房产利益相关方公开，这样因房产引发的债务就由房产证上登记方负责，没有公开财产约定的则该约定对外不生效，仍按夫妻共同财产处理。

本案中熊先生认可财产为傅小姐个人财产并且同意出售给周先生，按说只应让傅小姐个人负违约责任。但是傅小姐将房产以高价过户给熊先生了，这是明显的恶意串通、损害他人利益的无效转让行为，并且其在房产上新增加200万贷款也构成对周先生利益的损害，所以法院对于这种夫妻间的过户不保护，同时为简便交易手续，法院要求傅小姐与熊先生作为一个整体对外向周先生履约。

2、合同违约责任约定方面的风险

合同违约责任有继续履行、违约金、损害赔偿金以及定金责任等。继续履行是合同法促进交易原则的体现，是第一位的违约责任，除非依法不能继续履行或者继续履行不合适、不经济，但一般如约定不可要求继续履行则也是有效的。

房产交易本质上为财产转移行为，特殊之处在于要在国土、税务部门办过户登记及交税费手续，本案中买方已付清全部房款并长期居住使用房产，且傅小姐出售给熊先生的行为是自始无效的，所以周先生要求继续履行是应受保护的，即使违约责任约定为不可继续履行，因为该约定结合到诉讼时的情况看是明显违背诚信、公平原则的。

3、买二手期房要谨慎

期房一般没有办出一手业主名下的房产证，因此需要特别借助业主本人去办，应该特别约定业主在可以办理时无故拖延办理一手房产证应按日支付违约金，超过一定时间买方可以解约并要求支付房款一定比例的违约金；如业主办出一手房产证后另卖的双倍赔偿房款。

本案中就是没有约定这些责任，导致业主利欲熏心办假交易骗取银行200万贷款，周先生面临漫长的诉讼没有违约金补偿，且即使胜诉后房产过户还要面临业主不配合、以及业主不还银行200万欠款等棘手的问题。

                                             中联地产 许律师