国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表《大中华物业投资报告》称，2008年上半年中国内地房地产投资市场发生了三大变化：住宅类物业占成交比例大幅上升，成为投资者主要目标；境内投资者比例大增；虽然一线城市仍属投资首选，但投资者目光已转向二线及接近三线的城市。

DTZ戴德梁行北亚区投资部主管李志荣说："2008年前6个月，全国共录得318宗大额交易，宗数较去年同期上升77%；涉及总额从去年同期的133.7亿美元升至249.3亿美元，按年升幅高达86%，这反映出中国内地房地产市场的投资依然活跃，而物业拥有者也会在合适的价格水平放售物业。"

2008年上半年住宅类买卖的交易增幅十分突出，打破了过去物业投资市场以商业类型的物业为主导的局面。在318宗交易之中，整幢建成物业和土地买卖中的住宅类交易共有106宗，但在去年同期该类交易仅有16宗，按年增幅达至562.5%。整幢建成物业交易中的住宅类项目更从去年上半年的只有两宗，增至今年上半年的共33宗，按年增幅高达1550%。

2008年上半年整幢建成物业交易中，境内资金占了78%，而回看2007年上半年的时候，

北京

8月11日至8月17日，北京期房共有7个项目批准入市，与前一周持平。共批准上市3743套，面积30.18万平方米，环比分别上涨524.87%和7.38%。交易量方面，共成交期房1109套，成交面积16.89万平方米，成交套数和成交面积环比均出现上涨，涨幅分别为30.47%和80.12%。

天津

8月11日至8月17日，天津商品住宅整体成交价格基本保持平稳，成交均价6887元/平方米，环比小幅下跌1.12%。从各大区域来看，除远郊五区县的成交均价有小幅下跌外，其他区域均有小幅上涨或与前一周持平。市内六区的成交均价有所上扬，成交价格11210元/平方米，环比上涨5.24%。近郊四区和滨海四区成交价格与前一周基本持平，成交价格分别是7084元/平方米、6572元/平方米，环比涨幅分别为0.95%、0.38%；远郊五区县成交均价环比前一周下跌5.77%。

深圳

8月11日至8月17日，深圳全市成交均价与前一周基本持平，为14456元/平方米。从分区成交价格来看，除关内南山区保持价格的上涨外，其他城区的价格均出现下降。其中下降幅度最

行业调控成效卓著

1、房价涨幅明显放缓今年初以来，房价疯涨的趋势得到了明显的遏制，国家发改委的数据显示，今年1-7月份，全国房屋销售价格同比涨幅连续7个月下降，环比涨幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房与二手房价格同比也是连续下降，并且二手房销售价格下降速度逐渐超过新建住房。

2、囤地、囤房现象显著改善，供给增加开发商疯狂囤地、炒房者跟风捂房待涨，造成大量住房供给最终并未形成有效供给，进而引起楼市房源紧张，价格暴涨。在国家一系列的宏观与行业调控政策实施后，销售与融资不畅使开发商资金偏紧，囤地热情全无，大幅减少在新增土地储备方面的投入，同时扩大了对已有项目的开发支出，存量土地的开发得到加速。从数据上看，上半年土地购置面积增速持续下降，完成开发土地面积增速由7.6%提高到了9.9%。房价虚高的另一元凶---炒房者也得到了惨痛的教训，意识到炒房的巨大风险，投资购房者少之又少，囤房现象得到很大程度的抑制。此外，多家中介机构二手房挂牌量持续上升，实质性的住房供应得到明显增加。

3、银行与地产的紧密联系有所缓解上半年严控房地产信贷成果显著，一方面，银行

　　《文登市城市廉租住房保障暂行办法》规定，廉租住房保障的对象为低收入住房困难家庭，想要申请廉租住房保障的家庭应符合以下条件：一、申请人取得文登市市区居民户口3年（含）以上；二、申请人及其家庭成员应当以《城市居民最低生活保障证》或《城市低收入家庭资格证》载明的为准。其中，申请人应为两证载明的户主。低收入家庭证明到户籍所在地居委会申请办理，由民政部门核发。三、家庭成员均未购买过房改房等政策性住房，均无自有房屋所有权的住房，申请廉租住房保障之日前5年内均未转让过自有住房。

　　据了解，廉租住房的保障面积为一人家庭每户20平方米；二人及二人以上家庭每户40平方米。持有民政部门核发的《城市居民最低生活保障证》，补贴标准为每月每平方米10元乘以保障面积标准；其他低收入家庭为每月每平方米10元乘以保障面积标准乘以75%。 来源:威海日报

尹中立 作者为中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任

●人口结构变化影响房产价格

●高峰期出生人群促市场升温

●房地产市场将出现真正拐点

●加速城市化可缓解市场波动

很多北京的朋友都认为，２００８年之后北京的房价会下跌，原因是奥运会举办之后，北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国房价的主要因素。我在此要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，２００８年之后的房价可能会下跌。

触动我将人口结构与房地产价格联系起来的动因是最近一次回乡探亲之行。

我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有１公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得上世纪８０年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约５００人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班七八十名学生挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺。

但这次返回母校时，眼前的景象

　　8月18日，市房管局物管办组织召开了市区21个实施了物业覆盖的老小区物业服务企业负责人会议，要求各企业查漏补缺，全力以赴做好现阶段的创城工作。8月21日上午，市房管局物管办又召开三区物管办主任会议，严格对照创城的标准要求和物业服务标准，对重点事项、重点部位的整治工作进行了部署。市房管局有关负责人说，创建全国文明城市是广大市民共同的心愿。要赢得这一荣誉，就必须打造健康向上的人文环境、安居乐业的生活环境和可持续发展的生态环境。全市物管行业要充分依靠业主的力量，发挥行业优势，把“做文明业主，促和谐物管，建美丽小区，创文明城市”的要求传递到千家万户，调动每一位业主、每一个物业企业参与创城工作。为此，市房管局物管办发起了全市小区环境大整治活动，组织调动500多名物业服务人员，深入小区，全面清理小区卫生环境，进一步引

　　中新网援引《新京报》报道，“中国城镇化与城市发展的机遇和挑战”集体采访昨日举行，据介绍，2007年底，我国城镇人口5.94亿人，城镇化水平达到44.9%，预计未来15年内，城镇化仍将保持年均0.8-1个百分点的增长速度。城镇化建设用地将越来越紧张。

　　对此，住房和城乡建设部村镇建设司负责人李兵弟昨日表示，目前，我国在坚守18亿亩耕地红线不变的前提下，要逐步将农村非农建设用地中，一些废弃或使用率不高的土地，转化为城市建设用地。

　　此外，对于此前住房和城乡建设部在三定方案中，将村镇建设办公室改名为村镇建设司，李兵弟解释说，村镇建设办公室从2004年批准设立起，此次改名并不存在“升格”的问题           中新网

　　国家统计局日前公布，7月份，“国房景气指数”已连续8个月环比回落，全国商品房空置面积同比增6.1%。专家认为，这说明下半年房地产业很可能将继续维持调整，而未来两月业绩对于完成全年经营目标相当关键。

　　景气度持续回落

　　国家统计局数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。

　　从分类数据看，房地产业也呈现较明显的景气回落态势。1-7月份，全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点。长城证券地产行业分析师黄清林认为，上半年尽管楼市已经下滑，但房地产投资依然保持较高增速，近来出现的投资逐渐下滑值得注意。

　　中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于房价回落趋势明显，房地产投资明年可能继续放缓，并对经济增长产生不利影响。

　　业内专家认为，投资放缓原因除了房价回落外，资金紧张是直接因素。7月份，全国资金来源分类指数为99.28，比6月份回落0.91点，同比回落3.36点。1-7月份

　　各项指标均呈回落态势。据统计，7月份全国房地产开发投资分类指数为104.77，比6月份回落0.02点，同比上升1.36点。1-7月份，全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%。住宅完成投资11486亿元，增长33.7%。土地开发面积分类指数为96.71，比6月份上升0.02点，同比下降1.22点。1-7月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米，同比增长4.2%。

　　房屋施工面积分类指数为105.87，比6月份回落0.46点，同比上升0.42点。1-7月份，全国房屋施工面积22.29亿平方米，增长22.5%。其中住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%；办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米，增长13.8%。

　　开发商自筹资金大幅增加，而空置住宅面积呈上升势头。7月份资

2007年国内第二大地王资金从紧，土地出让金待付重庆地王身陷退地漩涡来源

2008年地王生存危机现状

2007年11月9日，中国海外集团有限公司（0688.HK，下称“中海”）与香港九龙仓集团合资成立的重庆嘉江房地产开发有限公司（下称嘉江房地产），在拍卖中以75亿元竞得重庆南岸区弹子石地块。

8月初，中海集团重庆地王突然爆出退地传闻。中海重庆公司董事总经理石波云8月13日回应退地传闻，声称重庆地王不退还政府。

截止到记者发稿时，中海已经在弹子石地块拿到可建筑148万平方米房屋的国土证。

虽声称不会退地，但是高额的成本和走势堪忧的中国楼市寒冬却让该地王的未来充满了悬念。

6.3亿销售回款

据2007年12月中海集团公开披露的数据显示，2007年中海地产连连扩张，土地储备新增近900万平方米，同时在中国香港、澳门和内地的北京、上海等21个经济活跃城市拥有土地储备超过2000万平方米，计划总投资额超过1000亿港元。

面对超过1000亿港元的总投资额，“我们不缺钱！”石波云高调向记者表示。按照中海提供的资金数据，近期

跟风万科者众，收缩开发战线将令两年内住房供应锐减

自“百日剧变论”应验后，SOHO中国董事长潘石屹成为直面房企危机的开发商代表。日前，潘石屹接受本报专访时称，造成房企资金链短缺的危险因素仍在恶化；为了规避风险，部分开发商跟风万科，采取缩小开工面积，收缩开发战线的战略，又会令未来两年年住房供应量进一步减少；而鉴于依然严峻的CPI和PPI走势，政府收紧银根，以治理通货膨胀，仍是国家首要宏观调控任务。这一大势决定了开发商“过紧日子”的局面短期内无法改变。

潘石屹称，危及开发商资金链的因素包括：国际经济形势不景气、国内银根收紧、房屋销售回款大幅下滑、去年开发商斥巨资争当地王。“从8月情况来看，这些危险因素不但没有减弱、消除，反而仍在恶化。”潘石屹表示。

专家表示，国际经济形势不景气将导致开发商在国际资本市场融资受阻，如此前的恒大地产。楼市购房观望情绪浓厚，加上限外政策的执行，住宅销售面积将在今年下半年持续低迷，尤其是北京、上海等一线城市。

而对于目前大量地王或高价地块纷传退地信息，潘石屹称，一些房企此前为增加土地储备盲目高价拿地，致使一些城市

　　据了解，明码标价内容包括：新建商品房要明示新建项目名称、建设项目总配置图、各幢楼户型平面图、各幢楼价目明细表、付款方式以及坐落位置、产权人、土地权属、新房交付使用时间、商品房类别、商品房规格、建筑面积、套内建筑面积、执行价格时间、销售价格总额等内容。从事二手房销售的房地产中介服务机构应当向消费者明示交费单位(个人)、收费单位(个人)、收费项目、代理收费项目、收费标准、收费依据等内容以及所售商品房坐落位置、土地使用权、商品房类别、建筑结构、房屋类别、建筑面积、套内建筑面积、销售价格总额以及购销双方签字、时间等内容。

　　经营者如有违反明码标价的行为，物价部门将责令经营者限期整改，没收违法所得，并处5000元以下罚款。而经营者如有标价内容与实际不符、降价销售所标示的折扣幅度与实际不符、不履行销售前价格承诺等价格欺诈行为，物价部门除责令经营者限期整改，没收违法所得以外，并处违法

　　断供者突然与律师解约

　　突然宣称与辩护律师解约是否是诉讼策略？刘子孺律师告诉记者，这个案子，断供者不要辩护律师也影响不大，况且断供者还可以自辩。对于断供者日后是否会另请律师还是再聘自己，刘子孺表示尚不能确定。

　　此前银行给出三套方案，一是一次性还清100多万元；二是用断供者其他财产抵押；三是重新评估此房，评估后，出现负差额由断供者补回。但是刘子儒律师此前曾表示，这些在断供者的经济能力范围内不能实现。

　　原告工商银行南山支行的相关人士昨日也告诉记者，案件暂时还没有新的进展。目前，银行对断供者进行了（资产方面的）评估，还是给予“风险”评级。该人士透露，保障客户的同时，也要保障银行能收回贷款，这是他们最看重的。他向记者坦言：官司不是目的，收回贷款、规避风险才是关键

前几天，有亲戚咨询笔者买房的事。原来亲戚的女儿婚前没有买成房子，原因在于手头的积蓄买两室一厅的新房子不够，买旧工房又不甘心，买地段近的还贷压力太大，买松江宝山又嫌上班要起大早睡不成懒觉，高不成低不就，结婚后一直租房住。租房的日子够折腾，结婚半年多，房东就要收房子了，找东找西也没有找到大小价格都合适的出租房，耳听楼市要降价的声音越来越响，于是又动了买房的心思，咨询笔者什么时候出手为宜。

笔者不是算命先生，跌不跌、跌多少、何时是房价的最低点，笔者都不知道。但是笔者很负责任地告诉亲戚，在量力而行面对现实的前提下，他的女儿应该买房。原因在于，买房不能只看房价涨跌的脸色，家庭生活本身对于自有住房的需要程度是买房最重要的理由。

拿这对小夫妻来讲，他们婚前是非常想买房的，只是当时的购房能力与看中的房子有距离才没买成，租房结婚只是一个过渡。因为对婚后的租房生活缺乏必要的心理准备，于是，小家庭的琐琐碎碎，小夫妻间的鸡鸡狗狗，捎带上双方父母的唠唠叨叨，房子是焦点；因为没有自己的房子，男方在丈人丈母娘面前总觉得矮了三分因而疏于走动，因为没有自己的房子，女方在姊妹道里被

日前闭幕的山东省十一届人大常委会第五次会议审议通过了《山东省消费者权益保护条例》，并将自１０月１日起施行。

《山东省消费者权益保护条例》规定，在保修期内，商品经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当承担更换或者退货的责任；消费者要求换货的，经营者应当为其调换相同型号、规格的商品；不能提供的，消费者可以要求退货；消费者要求退货的，经营者应当按照发票价格一次性为其退清货款，并承担运输和往返的合理费用。

《山东省消费者权益保护条例》同时规定，经营者发现或者有事实证明其提供的商品存在严重缺陷，即使正确使用仍有可能对消费者人身、财产安全造成危害的，应当立即停止销售，采取紧急措施告知消费者；商品已经售出的，应当负责对该商品进行修理、更换、退货或者销毁，并报告有关行政管理部门。          

条例明确规定，商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖

合同。有下列情形之一的，导致合同无效或被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失。

这些情形包括：故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖或者为拆迁补偿安置房屋的事实订立商品房买卖合同的；订立商品房买卖合同后又将该房屋抵押或出卖的。

将未经竣工验收或验收不合格的商品房交付使用的；违反合同约定，迟延交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的；房屋主体结构质量经核验确属不合格或因其他质量问题严重影响正常居住使用的；交付的房屋实际面积误差比绝对值超过百分之三的；由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的。

山东明确规定，出现上述前三种规定情形之一的，商品房经营者应

去年的暴涨与今年上半年的大调整，在外界的印象中，深圳楼市似乎是跌惨了。然而，在追寻去年暴涨的踪迹和遍访深圳各区的楼盘之后，记者发现事实并非如外界想象的那般惨烈，深圳楼市只是在暴涨之后的调整，并非是真正“跳水”。

房价涨一倍跌三成

前两年火热楼市中，深圳楼市的上涨一直演绎着令人咋舌的“特区速度”，这源于深圳市场上庞大的投资客群体。

从2005年起，深圳的住宅价格一改连续几年稳定在均价每平米5000至6000元的状态，陡然升至均价每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10%的速度上涨，10月份达到每平方米17350元的最高价。

炒家云集的南山区见证了深圳房价的飙升历程。位于南山区的城市山林，2006年开盘时均价10000元/平方米，去年5月城市山林价格涨至 18000元/平方米，去年10月达到28000元/平方米。而近日刚开盘的城市山林二期将均价下调至16000元/平方米，仅仅略低于去年5月份的价位。所谓超过30%的跌幅，不过是把这个价格与高峰期的价格28000元/平方米相比得出

2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，自此，这个编号为171号的文件在随后的两年中声名大噪，从那一天起，地产“限外令”就几乎成一个惯用的监管标签。

两年后，限外令较之以前丰富了许多。但这两年是条款和政策逐步丰富和完善的时期，同时也是监管与热钱、民意与利益博弈的两年。业内均认为，相对比限外令的接二连三出台，似乎热钱流入更为汹涌。

“171号文”的先锋令

早在“171号文”出台一周前，《上海证券报》就已经提前获悉了文件的部分内情，并将之发表出来，建设部随即否认了这个消息。在那篇报道中，仲量联行中国区董事陈立民感慨，“游戏规则已经改变，一个外资投资中国楼市的新时代即将到来。”他言辞中性，并未明言这个新时代到底是怎样的一个时代。

这则旨在限制海外机构和人士购买多套房产的限外禁令的限制对象正是大多数外资服务机构在中国开展的地产业务。

在此之前，外资地产代理这份工作利润丰厚、形象体面。流动性不断积聚的全球资金随时渴望寻找下一个新兴的投资场所，上海、