女性维权|上海律师的博客：
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| 吉建亮律师，上海创远律师事务所，执业证号：0920091110748，法律咨询热线：13564447675；中华全国律师协会会员、上海市律师协会会员，毕业于南京大学，法律专业，先后工作于中国人寿保险公司、远通房地产开发公司、江苏华德律师事务所、上海明泰律师事务所，多次参加企业管理、人力资源管理培训、欧洲商学院MBA培训、企业法律顾问培训、法律职业技能培训； 从业以来，始终从严要求自己，积累了丰富的实践工作经验,先后担任上海本贸机电工程有限公司、上海可邦化妆品有限公司、上海武蛟清洗服务有限公司、上海茂星五金制品有限公司、上海大华金属有限公司、上海怡申科技有限公司、上海恩德克机械有限公司、上海芷璇塑粉有限公司、上海西施广告传媒有限公司、上海新粒子塑胶颜料有限公司、上海雄立机械有限公司、上海旭新旅游箱包有限公司、上海业庭游贸易有限公司、上海郑通金属制品有限公司、上海总馨贸易有限公司、上海凡舜建材有限公司、上海森迅建筑材料有限公司、上海巍科机电设备有限公司、上海同新机电控制技术有限公司、上海通畅管道有限公司、上海天泽特种线缆有限公司、上海力诺塑胶艺品有限公司、上海蔻薇尔服饰有限公司、上海隽越国际贸易有限公司、上海巨亨针织时装有限公司、上海晶晨机械设备有限公司、上海皓鹰测控技术有限公司、上海博盛照明电器有限公司、上海柏迪雅木业有限公司、上海百进精密模具有限公司、上海百进电气有限公司、上海阿咪服饰有限公司、上海阿尔法模塑有限公司、纪胜（上海）机械有限公司、上海集鑫纺织有限公司、上海仁和科技有限公司、上海心迪工艺礼品有限公司等多家公司法律顾问维护工作，具备服务于高端客户、承办重大、疑难、复杂案件的综合素质和能力；并形成了自己的律师团队。 擅长领域：企业常年顾问、工程建筑、房产纠纷、债务追讨、合同纠纷、合伙联营、经济仲裁、海事海商、公司收购、股份转让;QQ法律咨询：539539449；E-mail:jijianliang1981@alibaba.com.cn |
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本律师团队根据多年的司法诉讼经验、上海陪同购房实务及业主们在咨询中遇到的买卖二手房经常询问的问题加以总结，希望对买卖二手房的朋友们以帮助：
一、权属审查
首先应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
二、买卖双方主体资格审查
（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，还应审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（4）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
三、共有财产审查
共有二手房，应当审查
近日，上海市静安区法院一审判决认为，徐小姐交给上海博博（化名）房地产经纪事务所3万元的意向金性质转换为定金，对于徐小姐要求博博返还意向金的诉请不予支持。
3月16日，徐小姐与博博签订《委托购买意向书》，购买本市一处价格为148万元的房屋。双方在意向书中约定，徐小姐为表示购买的诚意，应于签订意向书同时支付不低于总价1作为意向金；在意向书有效期内，出售方如果同意按徐小姐购买总价并同意出售，则原意向金转为定金；买卖双方应于达成意向日起3日内依房产中介商安排签订房屋买卖合同，并办理产权转移、交房等相关手续；若徐小姐在卖家同意出售房屋后又作反悔，则意向金由卖家全部没收。签约当天，徐小姐支付了3万元意向金，但4天以后徐小姐书面通知撤消委托，并要求退还意向金3万元。双方未就此达成一致。
4月中旬，徐小姐聘律师起诉到法院。她在起诉中称，当时博博推荐该房屋说该地段房源紧俏，要求与自己签订意向书，由自己缴纳3万元意向金。博博业务员还表示：“如双方谈不成或你不愿意购买，意向金全额退还。”如此才签订《委托购买意向书》并支付3万
...国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知
国税发〔2006〕144号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏自治区国家税务局：
为加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，现将有关问题
通知如下：
一、 关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题
（一） 关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题
1． 个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与
不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况
向税务机关提交相关证明材料：
1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证
书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；
（
根据我国婚姻法第37条第1款规定：“离婚后，一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议;协议不成时，由人民法院判决。”为了切实执行这一规定， 1993年11月最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第11条规定的抚养费给付期限一般至子女18周岁为止，16周岁以上不满18周岁的，以其劳动收入为主要生活来源，并能维持当地的一般生活水平的，父母可停止给付抚养费。
我国婚姻法规定的灵活性和机动性，抚养费可因法定的原因而变更。《婚姻法》第37条第2款规定：“关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。”根据这一规定，在司法实践中，最高人民法院司法解释规定增加抚养费的情形：原定抚养费数额不足以维持当地实际生活水平的;因子女患病、上学，实际需要已超过原定数额的;有其他正当理由应当增加的。最高人民法院司法解释规定减少或解除抚养费的情形：抚养子女的一方再婚，继父或继母愿意负担继子女的抚养费的一部分或全部，他方的抚养费负担可酌情减少
通知要求：
一、端正城镇房屋拆迁指导思想，维护群众合法权益。全面贯彻“三个代表”重要思想，用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。认真落实中央宏观调控政策措施，根据各地的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况，合理确定拆迁规模和建设规模；进一步完善法律法规，规范拆迁行为；落实管理责任，加强监督检查；严格依法行政，加大对违法违规案件的查处力度；坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益，正确引导群众支持依法进行的拆迁工作，保持社会稳定。
二、严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。城镇房屋拆迁
房屋产权证就相当于房子的“身份证”，是房子属于谁人所有的证明。法律规定房地产权属的转让必须经过登记才发生法律效力，产权证是完成这种登记行为后由房地产行政主管部门发给产权人的证明文件。如果购买人买了商品房而没有及时办理产权证的，这就意味着未办理登记，转让行为未经公示，所有权尚未发生转移，购房者将面临着所购房屋被抵押、被再次转让等风险。
房屋买卖认购书，是指房屋买卖双方订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的文书。认购协议是开发商手中的一张王牌。如果未来楼市萧条，它可以保障开发商售房无忧，如果未来房价大涨，开发商可以单方违约，大不了双倍返还定金，赚的还是比赔的多，真是进可攻，退可守。善良的购房者往往进退两难。认购书不签，买不到房子；签了，又得不到保障。律师提醒购房者认购协议。
实践中，认购书有很多种不同的称谓，如认购意向书、购房订购单，订购房屋协议，购房预定单等。认购书通常在开发商取得预售许可证之前与购房者签订。无论怎样的名称，必须内容具体明确。一般应包括以下内容：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含位置、面积等）（3）、价款计算 （4）订立正式购房合同的时限。如果认购书的内容不够确定，则只能认为该认购书仅仅是合同意向书而已，不具有法律约束力。
（1）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
（2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
（3）房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
（4）房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
近年来，随着二手房买卖市场的兴起，二手房交易涉及的法律纠纷也逐渐增多。因此在进行二手房买卖时应坚持以下四个原则进行风险防范：
一、 核实业主身份
二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。
核实房东可采用以下方法：
①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。
②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。
谈到购房，好多人都会说，这是件大事，可得慎重，弄得不好，好事变成官司。我认为购房者购房时能掌握下面16条原则，就能购到满意住房而不留下遗憾。
一、锁定购房目标
购房者要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置；根据自己的经济承受能力（但要注意同一类房型面积有大小，还有层次朝向的关系）要有购房的预算总价；选择合适的付款方式；究竟是买现房还是期房；对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。
二、掌握“T+1”原则
从区域经济角度认识，目前上海的徐家汇应该是绝对的“旺地”，但是从住宅经济方面看，楼市的“钻石地段”却在离“旺地”大约15分钟左右的衡山路、华山路、宝庆路一带。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念：即：“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。”
三、买开
建住房[2006]196号
一、端正城镇房屋拆迁指导思想，维护群众合法权益。全面贯彻“三个代表”重要思想，用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作。严格依照城市总体规划和建设规划，制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为。认真落实中央宏观调控政策措施，根据各地的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况，合理确定拆迁规模和建设规模；进一步完善法律法规，规范拆迁行为；落实管理责任，加强监督检查；严格依法行政，加大对违法违规案件的查处力度；坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益，正确引导群众支持依法进行的拆迁工作，保持社会稳定。
二、严格制订拆迁计划，合理控制拆迁规模。城镇房屋拆迁规划和计划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化名城和街区保护规划。市、县人民政府要从本地区经济社会发展的实际出发，编制房屋拆迁中长期规划
尊敬的江苏省人民政府、江苏省纪委高层领导：
被拆迁户吉春林、吉春山根据江苏省324
通知全文如下：
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料；
(二)赠与双方当事人的有效身份
