新规二：《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》

核心内容：今日起，由东莞市房地产中介协会设立专用账户，对二手房交易结算资金进行监管，中介不得强行代收相关房款。

关于“监管费”

收费不超过200元且免担保费

记者（以下简称“记”）：增加了协会介入房款监管的环节后，需要多支付一笔“监管费”。这笔费用到底具体有多少？

李浩谋（市房地产中介协会会长，以下简称“李”）：这笔费用并不高，跟银行划汇款的收费标准差不多。具体的收取方法是：如果接受监管的房款在10万元以下，收取的手续费是50元；房款在10万元（含10万元）－20万元之间的，手续费是100元；房款在20万元以上（含20万元）的，手续费为200元。

也就是说，这笔由中介协会收取的“监管费”，费用在50元－200元之间，不会超过200元。除此之外，不用收取其他的任何费用。

记：新规实施后，由中介协会代为监管房款，对于消费者而言，跟之前相比有什么变化或者好处？

李：据我们调查，有6成购买二手房的市民，由于原业主未交清房款或尚未出房产证，都要让担保公司作担保，向银行申请快速放贷赎出原业主的房产证才能办理二手按揭。这样的话，买家就要支付给担保公司一笔不菲的担保费，一般是房款的1.5％左右，算下来也动辄几千元甚至几万元。

而新规实施后，通过中介协会监管房款，银行也参与了监管房款的业务，一方面的好处是，消费者不必再通过担保公司贷款，另一方面，银行的相关汇划款的手续费也免收了。这就大大节省了购房者的买房手续支出的成本。

我们的收费是公开、透明、安全的。在二手房的交易过程中，如果买卖双方出现纠纷，或者导致房产不成交的情况，相关的手续费还可以退回。

关于效率

手续流程简单不影响交易

记：有业内人士担心，面对东莞每个月近万套的成交量，近万笔的交易与支付，新规实施后所需的人力物力会比以往更高，所以在效率方面能否赶上？

李：我们可以自豪地讲，新规的实施不会对现有的买卖流程产生影响。因为在买卖双方签订合同，到房管所出房产证期间，一般需要15天的公告期。而在这个时间内，我们内部的流程运转、所有的手续都会办妥完毕。

而在买卖双方签了由协会监管房款之后，买方只需要在相应的银行汇入部分或者全部的房款，并把汇款单传真到协会即可。在房管所出证之后，协会即时发出划款通知书到相应的银行，3天后，房款就会划到卖方的账户上。

关于过渡期

酝酿在全市中介推行“标准合同”

记：新规定从7月1日起正式运作，如果有消费者在这个日期之前已经签订了买卖合同，但又希望通过协会监管房款该怎么办？

李：如果有需求，消费者只需把合同号告诉协会，我们也可以同样对他的房款实施监管。但这也要看消费者的手续办到了哪一步，如果到了差不多出房产证的话，就没有必要让我们监管了。具体的情况，有兴趣的市民可以致电协会的电话：22629660或者22629220咨询，我们会给一个满意的答复。而7月1日之后，买卖双方只需在房管所签订合同时，多签一份《存量房交易资金监管委托书》，即可由协会对房款进行监管。

记：有专家认为，二手房交易资金监管要到真正落实阶段还需要一段时期过渡，请问协会是否会设立一定的过渡期？

李：协会方面，我们打算在全市的房地产中介中实施一份新的“标准合同”。我们知道，现在的房地产中介在和消费者签订买卖合同时，都是各有各的合同，这些合同都出自中介之手，很多条款都从自身的利益出发，有的甚至给消费者设“陷阱”。为了保证消费者和有资质中介的权益，我们经过调研后，准备在全市推行一份标准的合同，明确双方的业务和权利。此后，还将陆续出台资质备案审核、从业人员规范等相应的标准，但这个过程是长期的，不会在短期内就具体实施。因此，我们不会设立一个期限，比如说一个月，或者两个月的过渡期，没有这个必要。

此外，房管部门正在调整一体化办证系统，压缩办证的时间，提高效率。今后，办理二手房交易的手续会越来越快，越来越顺畅。

我国《房屋登记办法》今起施行，东莞将同时执行。

新办法实施后，房屋登记簿将首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，房屋登记簿关于房屋权属的证据效力高于房产证，还能通过预告登记等解决开发商“一房多卖”问题。开发商把抵押给银行的房子卖给不知情的购房者，这种情况将彻底终结。

记者获悉，今日起，东莞将全面应用商品房交易登记及按揭转抵押一体化办事流程，办理商品房交易、权属登记以及按揭转抵押业务。

房屋登记簿堵死假房证

“房屋登记是指房产局依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”昨日，东莞市房产局有关负责人表示，目前东莞购房者也要办理产权登记，只是未建立房屋登记簿。

“新办法规定，房证与房屋登记簿记载不一致的，如不能证明房屋登记簿有误，则以登记簿为准。也就是说，房证已不是房主的最终凭据，房产归属要根据登记簿的记载。”该负责人强调，房屋登记簿是房产归属的证明，房屋所有权证、房屋他项权证只是根据登记簿向房主发放的“权属证书”，假房证也将因此绝迹。

领房产证需夫妻双方到场

新办法与以往不同之处首先在于，原来是由房管部门行政确认房屋权属，房主先办理登记后取得房证；新办法实施后，产权人要先登记，才能取得房证等“权属证书”。

“新的房屋登记程序与原来正好相反。但这里有一个问题需要注意。”该负责人举例，夫妻一方称房子是自己的，并谎称另一方也同意自己独立登记，那么就存在骗取登记的问题，所以如果房屋有共有权利人，共有者除了要主动登记，最好还要同时登记或知情登记，保障共有利益。也就是说，夫妻买房，必须凭双方身份证、结婚证到市建设局房产交易所，共同填写《房屋权属登记申请书》后，才能领取房产证。而且，房产证上显示的房屋所有权人为夫妻两人。

“老房子”自动载入登记簿

新办法实施后，7月1日后购买产权的将写进登记簿，由登记簿确定权属；而7月前购买产权的不用再到房产局登记，房产局将根据“老房子”的档案逐步将这些房产录入登记簿。

但这里也有特殊人群。该负责人表示，7月1日前购买房屋但尚未办下产权证的房主，由于没有进入房屋登记环节，须在7月1日后按新办法规定办理房屋登记。

抵押房没“解套”卖不了

该负责人还表示，《房屋登记办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等作了细化规定。

例如，开发商在售楼前将部分房产抵押给银行却不告知购房者，导致办不了产权证。新办法实施后，登记过的抵押房如果没“解套”，房产部门不予办理合同备案，即便开发商未事先告知，购房者也可以得知房产为抵押房。

很多购房者还遭遇过“一房两卖”情况。新办法实施后，购房者签完购房合同后可立即到房产部门进行预告登记，开发商再把已售出的房产转卖他人，就没有法律效力了。

登记簿将实行公示制度，购房者可以上网查询自己的已有房产或想买的房产有没有权属不清问题。

明日起，《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》（以下简称《规定》）正式实施。

您购买二手房的保险方法为——先将房款存放于东莞市房地产中介协会指定银行，协会将收取一定资金监管服务费。银行在三个工作日将交易金划入对方账户。“房管局将监管交易金的整个活动情况。”这意味着中介不得代管房产交易款。

交易资金委托第三方监管

根据新公布的《规定》,从下月起,东莞全市范围内的二手房交易,除了交易双方当事人私下自行结算交易资金外,不论二手房的买卖是否通过中介机构,都必须把交易资金委托第三方监管机构,中介机构不得再强行代管交易结算资金。

市房地产中介协会秘书长李浩谋表示,以往大多数二手房交易时,都会把资金放在中介老板的私人账户,很容易造成挪用资金的弊端。

根据《规定》,东莞市房地产中介协会(简称“协会”)将作为二手房交易结算资金的“第三方监管机构”,将在银行设立专用账户,接受交易双方当事人委托,对交易结算资金实行监管。专用账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付,不得支取现金。

监管费用在50元~200元

通过协会监管交易资金的,当事人要与协会签订《委托书》。协会为了保证对交易结算资金的日常监管需要,将收取一定的费用。李浩谋表示,费用价格在50元~200元之间,最高不会超过200元

如何防范中介机构私下擅自代管交易资金？《规定》指出,只有由协会出具《划款通知书》,由房产管理部门出具证明,才能完成二手房交易的全部手续,否则交易便不会成功。市房产管理部门也会采取定期或不定期的检查方式,加强对协会及其有关人员在开设账户、资金结算等环节的监管。

李浩谋介绍，东莞共有中介机构1400多家。

“新规出台后，一些靠交易资金维持生存的不良中介肯定会被淘汰”。

但令业界担忧的是，由于此项新规并不具有强制性，二手房交易双方如果自愿选择中介或自愿私下交易，仍旧存在监管的漏洞。