卢铿：中国房地产至少还有三十年的发展好景

    当前，中国的房地产业界内和市场上存在着宏观调控政策严、市场观望情绪浓、市场交易量萎缩、开发商资金紧缺等综合状态。我们究竟应该如何看待中国房地产业的未来前景？

    六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。

    如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。

    1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势；
    2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；
    3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；
    4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）；
    5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变；
    6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；
    7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；
    8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多，其目的有自住、投资和投资加自住；

    9.拆迁用房：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1补”“2”的补偿政策，每年将新增1.5～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1～1.5亿平方米的住房需求；
    10.政策类房：当前政府力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各级政府正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；
    11.特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。
    12.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；
    13.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；
    14.生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如——健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20％，不少家庭对“5＋2”生活（节假日住在郊外）有了需求；
    15.居住文化：在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30％。此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯；
    16.商业发展：有意大利机构分析认为，二00四年中国的零售业相当于当时的意大利，而从五年之后（二00九年）开始，每年中国的零售业增长量将等于一个意大利。随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会；
    17.地方发展：国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力；
    18.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％。南美大国巴西属于发展中国家，城市比率也已达到86％。中国城市发展的空间还很大。人口城市化率每增加1％，就意味着新增城市人口约1,300万，新增住房需求约3.25亿平方米；
    19.城市递进：中国县级以上的城市多达近三千个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移；
    20.城乡改造：近年来